臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第231號
原 告 馮許似蘭
訴訟代理人 林俊佑律師
馮明德
被 告 胡鑄萍
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年2月24日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造依附表二「變賣價金分配比例」欄所示之比例分配。訴訟費用由兩造依附表二「訴訟費用負擔比例」欄所示之比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落於臺北市○○區○○段○○段000○00000地號土地 及該土地上門牌號碼臺北市○○區○○路0段000巷0號建物（如 附表一所示，土地及建物部分下合稱系爭房地，建物部分則 稱系爭建物）為兩造所共有，無不能分割之情事，兩造亦無 不為分割之約定，惟未能達成分割共識，爰依民法第823條 第1項前段、第824條第2項第2款規定，請求裁判分割系爭房 地等語。並聲明：准將兩造共有之系爭房地予以變賣，所得 價金由兩造按應有部分比例負擔。
二、被告則以：伊同意原物分割，希望分割方式為原告分得系爭 建物1、2樓部分，伊分得3樓及4樓增建部分，不同意變價分 割，且依民間習俗，原告必須賠償伊多年經營管理費用盈餘 利潤2％之服務費用新臺幤(下同)52萬8,025元作為抵銷等語 ，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限 。請求分割之共有物，如為不動產，共有人為何人及應有部 分為若干，以土地、建物登記總簿登記者為準（最高法院67 年度台上字第3131號判決、97年度台上字第2541號判決意旨 參照）。查系爭房地登記為兩造共有，權利範圍各如附表一 「權利範圍」欄所示，有系爭房地登記謄本在卷可憑（見本 院108年度北司補字第2185號卷第16至18頁）。依前開說明 ，兩造就系爭房地，應屬民法第823 條第1 項、民法第824 條第2 項所稱全體共有人，其權利範圍各如附表一「權利範 圍」欄所示。
㈡次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割 之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共 有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之 分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分 配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或 以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配 於各共有人，民法第823 條第1 項、第824 條第1 項、第2 項分別定有明文。查兩造於本院審理時就分割方法各自主張 變價分割及原物分割，堪認有不能依協議決定分割方法之情 形，又系爭房地復無因物之使用目的不能分割，或契約訂有 不分割期限情形，則原告依民法第823 條第1 項、第824 條 第2 項規定，請求裁判分割系爭房地，於法自無不合。 ㈢另按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其 基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔， 公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文。共有人請求分割 之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，即應與該專有部分就 所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權應有部分合 併分割，殊無單獨就其中之一請求或命為分割之餘地。查系 爭房地產茲分屬公寓大廈之專有部分、增建部分，暨對應之 基地所有權應有部分，揆諸上開說明，系爭房地之建物、土 地部分，應予合併分割，無分離而為分割或分配餘地。 ㈣再按分割共有物雖以原物分割為原則，惟究以原物分割或變 價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形 、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不 受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院29年度上字第17 92號判決、105年度台上字第2056號判決意旨參照）。又法 院於裁判分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分配顯 有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，所謂原 物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物 分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖 非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用 （最高法院98年度臺上字第223號判決要旨參照）。而共有 物之分割，無論原物分割或變價分割，均應按應有部分之比 例分配於各共有人，以謀分割方法之公平均衡。查系爭建物 為一棟4層建物，其中1至3樓及露台，登記總面積139.70平 方公尺，而第4層即頂樓增建部分為未辦保存登記之建物， 面積55.50平方公尺，有臺北市古亭地政事務所函及所附之
土地複丈成果圖在卷可稽（見本院卷第125、127頁）。又系 爭建物1、2樓有一出入口，3、4樓則有另一出入口，從通往 3、4樓之大門進入後，左側為系爭建物，右側為臺北市○○ 路0段00巷0號建物(下稱5號建物)，1樓有內梯通往2樓及3樓 ，但往3樓內梯以木頭材料封住，進入3樓屋內正對門的房間 有一室內梯以櫃子包覆，木門以門栓栓住，有本院109年7月 23日勘驗測量筆錄及照片在卷可稽（見本院卷第69至73、77 至85、89、91、93、95、99頁），另核對本院所調閱之系爭 建物使用執照卷宗（59字第0191號），系爭建物竣工時係獨 棟之3層建物，其旁邊均為高度較矮僅一層之房屋，並無室 外樓梯可通往系爭建物之2、3樓，有竣工照片黏貼卡可參， 又依建築物使用執照申請書記載，系爭建物之層數、座數、 戶數係3層1座1戶，足見系爭建物於建造完成時，應僅有1樓 前後門可對外通行，2、3樓須經由1、2樓室內梯至1樓始可 進出，現2樓至3樓之室內梯係以木頭材料封住，3、4樓出入 之樓梯係屬5號建物區分所有權人所共有。然而，現今3、4 樓房屋雖可由5號建物大門出入，惟就為何有權通行5號建物 樓梯之法律依據，被告雖抗辯係屬既成道路等語，然5號建 物之樓梯係屬5號建物區分所有權人所有，並非道路，當無 所謂既成道路可言，被告上開抗辯顯不可取，兩造既未就有 權通行5號建物之法律依據另說明並舉證以實其說，自難認 系爭建物3、4樓現使用5號建物樓梯出入係屬有權使用，則 系爭建物3、4樓使用5號建物樓梯出入之方式，既隨時有遭5 號建物區分所有權人拒絕而無法通行，斯時3樓僅能依室內 梯經由2樓、1樓對外通行，是以，倘依被告主張之原物分割 方式分割，即將其中1、2樓分予原告，3、4樓分予被告，恐 生日後3樓無法通行之法律訟爭，系爭房地以原物分割，顯 有困難，堪予認定。又原告陳明以變價分割為宜，被告則認 以1、2樓分予原告，3、4樓分予被告之原物分割方式為宜， 兩造均未表示願以1至4樓分歸自己，而以金錢補償他共有人 之方式分割，再參以兩造現均未居住於系爭建物等情，則系 爭房地倘採「補償分割」方式，即將原物分配於部分共有人 ，並命以金錢補償他共有人，亦非妥適。
㈤據上，系爭房地為「原物分割」或「補償分割」，均非妥適 ，本院審酌兩造均為系爭房地之共有人，則系爭房地之分割 方法，應兼衡兩造之利益，而系爭房地變價途徑，除聲請法 院拍賣外，兩造另得合意委託變賣，兩造亦得依對於系爭房 地之利用情形、依存關係、拍賣或變賣價格、自身資力等， 決定是否應買或行使優先購買權，取得系爭房地之所有權（ 土地法第34條之1 第4 項規定參照），足以保障全體共有人
之權益。又經拍賣、變賣良性公平競價或市場機制結果，共 有人所能分配之金額可能增加，對於共有人而言，當非不利 ，另酌以系爭房地之性質、分割共有物之目的、使用現況、 經濟效益、公平均衡原則等一切因素，茲認系爭房地應予變 價分割，將所得價金依應有部分分配於兩造，就兩造權益而 言，堪屬適切、公平之方法。
㈥至被告雖另以原告必須賠償伊多年經營管理費用盈餘利潤2 ％之服務費用52萬8,025元為抵銷抗辯，然本件分割共有物訴 訟屬形成之訴，經本院審酌後認以變價分割方式分割較為妥 適，則原告對於被告並無何金錢債權存在，自未具抵銷之適 狀，被告為抵銷抗辯，當非有據。
四、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項、第824 條第2 項規 定，請求分割系爭房地，為有理由，而系爭房地之分割方式 ，應以變價分割即變賣系爭房地，將所得價金由兩造按附表 二所示「變賣價金分配比例」欄分配取得為宜，爰判決如主 文第1 項所示。
五、又因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平 者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴 訟法第80條之1定有明文。本件係因兩造無法達成分割共有 物之協議，原告始提起本件訴訟，且法院決定共有物分割之 方法時，應斟酌共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，尚 不因何造起訴有所不同，兩造亦因本件訴訟而各蒙其利，故 本件原告訴請裁判分割系爭房地雖有理由，惟關於訴訟費用 應由兩造負擔，始符公平，是本件訴訟費用應由兩造依其應 有部分之比例分擔，爰諭知如主文第2 項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述 ，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1 ， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 24 日 民事第八庭 法 官 鄭佾瑩附表一：
(一)土地部分：
編號 土 地 標 示 面 積 （平方公尺） 縣 市 鄉鎮市區 段 小段 地 號 1 臺北市 中正區 河堤段 三 153 61 2 臺北市 中正區 河堤段 三 153-1 31 權利範圍：原告：應有部分4分之3；被告：應有部分4分之1
(二)建物部分：
編號 建 號 建 物 門 牌 層數 總面積 （平方公尺） 1 臺北市○○區○○段○○段000○號 臺北市○○區○○路0段000巷0號 3層 (1至3樓) 139.7 (1至3樓及露台合計) 2 未辦保存登記 同上 頂樓增建部分 55.50 權利範圍：原告：應有部分4分之3；被告：應有部分4分之1
附表二：
編號 共有人 權利比例 變賣價金分配比例 訴訟費用負擔比例 １ 原告 4 分之3 4 分之3 4 分之3 ２ 被告 4 分之1 4 分之1 4 分之1
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 24 日 書記官 巫玉媛