臺灣臺北地方法院民事判決
109年度簡上字第418號
上 訴 人 蔡姍珊
蔡宗翰
共 同
訴訟代理人 温令行律師
被上訴人 蔡春雪
蔡春滿
共 同
訴訟代理人 洪嘉祥律師
上列當事人間給付租金等事件，上訴人對於民國109年6月18日本
院臺北簡易庭107年度北簡字第11751號第一審判決提起上訴，本
院於民國110年2月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨該部分訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人應自民國一百一十年二月四日起，至將門牌號碼桃園市○○區○○○街○○○巷○弄○○號建物所坐落之土地返還上訴人之日止，再按年給付上訴人各貳佰參拾肆元。其餘上訴駁回。
第一審(除確定部分外)及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔千分之三，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：訴外人即上訴人之祖父蔡光烈前於其所有、坐 落桃園市○○區○○段000地號土地(應有部分375/10,000，下稱 系爭土地)上興建門牌號碼桃園市○○區○○○街00巷0弄00號4層 樓建物(下就稱1樓至3樓稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭 不動產)完成後，將系爭土地所有權移轉予訴外人即上訴人 之父親蔡立中，另將系爭建物所有權移轉予訴外人即上訴人 之叔叔蔡尚和，上訴人2人嗣於民國90年10月12日因繼承而 各取得系爭土地所有權應有部分375/10,000，被上訴人則於 104年8月18日因繼承而各取得系爭建物所有權應有部分1/2 ，因系爭土地及系爭建物係蔡光烈分別讓與蔡尚和、蔡立中 ，是系爭土地及系爭建物間依民法第425條之1規定即有租賃 關係存在，上訴人自得依法請求被上訴人給付系爭建物占有 系爭土地之租金。因系爭土地之公告現值為每平方公尺新臺 幣（下同）39,500元，面積為2,248平方公尺，上訴人之應
有部分各為375/10,000，故上訴人按系爭土地價額年息10％ 計算後得請求之年租金為332,985元，而被上訴人就系爭建 物之應有部分各為1/2，上訴人得自起訴日起向被上訴人分 別請求之租金，為按年給付166,493元；又被上訴人自104年 8月18日起取得系爭建物所有權，至起訴日即107年7月3日止 ，系爭建物已占有系爭土地共計2年9個月，是以上訴人自得 分別向被上訴人請求租金457,856元。縱認應以兩造間請求 遷讓房屋事件即臺灣高等法院107年度上易字第157號判決（ 下稱系爭判決）為依據，而以系爭土地之申報地價作為計算 標準，惟系爭判決既係以系爭建物1至3樓之房地價額分別計 算不當得利金額，本件土地租金自應同以系爭建物1至3樓戶 數計算租金金額，則上訴人依系爭判決所得請求之每月租金 共為13,567元，爰依法提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被上 訴人應分別自起訴狀繕本送達之翌日起，至將系爭建物所坐 落之土地返還上訴人之日止，按年給付上訴人各166,493元 ，㈡被上訴人應分別給付上訴人各457,856元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，㈢願 供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：系爭判決認定系爭土地於102年1月之申報地 價為每平方公尺4,640元，且系爭建物坐落系爭土地基地面 積為140.83平方公尺，並認系爭建物與坐落基地申報地價以 年息8％計算為適當，則本件自應以之作為計算依據，是系爭 土地每月租金應為4,356元，被上訴人自應按月給付上訴人 各2,178元。另系爭判決認被上訴人每月各得請求上訴人給 付24,079元，惟被上訴人於系爭判決事件僅各請求上訴人每 月給付22,766元，而系爭判決事件之上訴人有3人，分別為 本件上訴人蔡姍珊、蔡宗翰及訴外人曾寶桂，被上訴人每人 每月尚有1,313元之債權未為請求，則上訴人尚應按月分別 給付被上訴人各438元至返還系爭房屋止，則自104年8月18 日起算，至109年10月17日止，上訴人各已無權占有計62個 月，故上訴人應分別給付被上訴人各27,156元，共計108,62 4元，被上訴人即以此主張抵銷之等語，資為抗辯。三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命被上訴人 應自109年6月5日起，至將系爭建物所坐落之土地返還上訴 人之日止，按年給付上訴人各1,369元，而駁回上訴人其餘 請求。上訴人就敗訴部分不服提起上訴，並聲明：㈠原判決 就駁回下開第二、三項部分廢棄，㈡被上訴人應自起訴狀繕 本送達翌日起至將系爭建物3層樓（桃園市○○區○○段0000000 0000號建號）所坐落之土地返還與上訴人之日止，按年再給 付上訴人各34,215元，㈢被上訴人應給付上訴人各457,856元
，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計 算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：（本院卷第110至111頁） ㈠上訴人之祖父蔡光烈前於其所有系爭土地上興建門牌號碼桃 園市○○區○○○街00巷0弄00號1樓至4樓建物完成後，將系爭土 地所有權移轉予上訴人之父親蔡立中，另將系爭建物所有權 移轉予上訴人之叔叔蔡尚和，上訴人2人於90年10月12日因 繼承而取得系爭土地應有部分各375/10,000，被上訴人2人 於104年8月18日因繼承取得系爭建物所有權應有部分各1/2 。
㈡系爭增建物(即系爭房屋之增建物，下稱系爭增建物)欠缺構 造上及使用上之獨立性，且在物理上與系爭建物結合為一體 ，係依附於系爭建物而無從與之分離，為系爭建物之附屬部 分，其所有權應歸系爭建物所有人即被上訴人2人所有。 ㈢曾寶桂及上訴人2人無權占有系爭房屋，業經臺灣高等法院於 107年8月14日以系爭判決判決確定。
㈣系爭建物及系爭增建物（下合稱系爭房屋）目前仍具有經濟 價值，系爭房屋與系爭土地間依民法第425條之1規定，推定 有租賃關係存在，系爭土地所有權人自得請求系爭房屋所有 權人給付租金。
五、茲就兩造之爭點（本院卷第111頁），說明本院之判斷如下 ：
㈠成立租賃關係之土地範圍？租金之計算方式應以一層或三層 計算？
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，僅將土地或房屋 所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓 人與土地受讓人間，得成租賃關係者，須以該房屋於土地 或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件；且 其範圍應以房屋占有之土地，及與該部分土地之使用有不 可分離關係之附屬地(如庭院、走道等)為限（最高法院10 2年度台上字第1508號民事判決意旨參照）。是本件成立 租賃關係之範圍即應為系爭房屋及雨遮所占有系爭土地之 面積。
⒉經查，系爭房屋及雨遮坐落於系爭土地之基地面積應為164 .92平方公尺【計算式：系爭建物75.5平方公尺＋系爭增建 物65.33平方公尺＋雨遮24.09平方公尺＝164.92平方公尺】 ，有桃園市龜山地政事務所105年11月23日土地複丈成果 圖為憑(原審卷第66頁)，揆諸前揭意旨，成立租賃關係之 面積應為164.92平方公尺，是被上訴人僅需就占用之系爭
土地面積164.92平方公尺負給付租金義務，非謂系爭建物 有三層樓即應給付相當於三個建物占有土地面積之租金， 是上訴人此部分主張並無所採。
㈡租金以申報地價週年利率8％計算是否適當？ ⒈按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文，並於租 用基地建築房屋時準用之，土地法第105條亦定有明文。 而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第 25條所明定。另土地法第148條規定，土地所有權人依土 地法所申報之地價為法定地價。至所謂年息10％為限，乃 指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10 ％計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用 人利用基地之經濟價值、所受利益等項以為決定（最高法 院84年度台上字第1447號判決意旨參照）。次按舉辦規定 地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報 地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，為平均地 權條例第16條所明定。
⒉經查，系爭土地於102年1月之公告地價為每平方公尺5,800 元，於105年1月之公告地價為每平方公尺8,400元，此有 地價資料查詢為證（原審卷第127頁），然上訴人未於公 告期間申報地價，依上開規定，應以公告地價之80％計算 ，故於102年1月應以每平方公尺4,640元，於105年1月應 以每平方公尺6,720元為系爭土地之申報地價，而系爭土 地之申報地價於107年1月為每平方公尺6,480元，此有土 地登記第一類謄本為證（原審卷第21、23頁），是兩造間 計算租金應以前揭申報地價為計算基準。又系爭土地位於 桃園市龜山區新興一街，鄰近中華郵政龜山大崗郵局、中 央警察大學，而自行開車至台北市僅需約30分鐘至40分鐘 ，生活機能勘認良好，惟鄰近區域除公車外，並無其他大 眾運輸工具，此有Google空照圖可資佐證（原審卷第177 至182頁），爰綜合考量系爭土地坐落區域、交通、工商 繁榮程度等一切情狀，應認上訴人得請求之租金以申報地 價週年利率8％計算應屬適當。是上訴人得請求被上訴人各 給付自104年8月18日起至107年7月3日之租金，為4,561元 【計算式詳如附表一】。又上訴人請求被上訴人自起訴狀 繕本送達翌日按年給付之租金，而被上訴人蔡春雪係於10 7年7月11日收受起訴狀繕本，被上訴人蔡春滿係於107年7 月16日收受起訴狀繕本，故被上訴人自起訴狀繕本送達翌 日起應按年各給付上訴人之租金為1,603元【計算式詳如 附表二】。
㈢系爭房屋是否已返還予被上訴人？若已返還，何時返還？被 上訴人以系爭房屋之相當於租金不當得利為抵銷抗辯有無理 由？
⒈按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力 ；但債權人預示拒絕受領之意思，或給付兼需債權人之行 為者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提 出，民法第235條定有明文。經查，上訴人主張已返還系 爭房屋二、三樓予被上訴人，而系爭房屋一樓出租予訴外 人黃力耕亦已於107年底清空，且一樓之大門並未上鎖， 並已以郵局存證信函通知被上訴人於文到3日內取回系爭 房屋等情，業據上訴人提出郵局存證信函、系爭房屋一樓 鐵捲門照片、臺灣桃園地方法院105年11月23日勘驗測量 筆錄等件為證（原審卷第209頁，本院卷第129頁、第163 頁），即足認系爭建物已於107年底即為被上訴人可隨時 受領之狀態；又被上訴人亦不爭執於108年3月13日收受上 開郵局存證信函，有本院110年2月3日言詞辯論筆錄可參 （本院卷第152頁），而依上開存證信函所示被上訴人應 於收受後3日內受領系爭建物，故被上訴人即應於108年3 月16日前受領系爭建物，惟被上訴人僅泛稱上訴人未予明 確時間而拒絕受領，依前揭規定上訴人以言詞代提出給付 ，自生合法提出之效力。再按有交付不動產義務之債務人 ，於債權人遲延後，得拋棄其占有，民法第241條第1項亦 有明訂。上訴人通知被上訴人受領系爭建物已生合法提出 之效力，如前所述，其於斯時起自得拋棄系爭建物之占有 ，並已將其拋棄占有之事實於本院審理中通知被上訴人， 應認上訴人於108年3月16日起即返還系爭建物予被上訴人 ，而不負返還不當得利之責，是被上訴人上揭抵銷抗辯於 此期間內尚屬有據，逾此範圍，則非可取。
⒉次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者 ，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334 條第1項定有明文。經查，依系爭判決所示，本件被上訴 人每月得各請求本件上訴人2人及曾寶桂給付24,079元， 惟被上訴人僅各請求上訴人給付22,766元，是被上訴人每 人每月尚有1,313元之債權未向請求上訴人2人及曾寶桂， 有系爭判決為證（原審卷第57至65頁），而系爭判決之上 訴人共3人即本件上訴人2人及曾寶桂，則上訴人至返還系 爭房屋之日止，應按月分別給付被上訴人438元【計算式 ：1,313元÷3＝438，元以下四捨五入，下同】；揆諸前揭 說明，被上訴人得請求上訴人自104年8月18日起至108年3 月15日止分別給付被上訴人各19,199元【計算式：438元×
43個月＋438元×25/30月＝19,199元】相當於租金之不當得 利，是被上訴人自得於本案主張抵銷抗辯。
⒊又本件言詞辯論終結日為110年2月3日，故被上訴人僅得就 110年2月3日之前應付之租金抵銷，是被上訴人蔡春雪就 上訴人請求給付租金而得抵銷之部分為自104年8月18日起 至107年7月3日止之租金4,561元，及自起訴狀繕本送達翌 日即107年7月12日起至110年2月3日止之租金4,120元【計 算式詳如附表三】，共計8,681元，而被上訴人蔡春滿就 上訴人請求給付租金得抵銷部分為自104年8月18日起至10 7年7月3日止之租金4,561元，及自起訴狀繕本送達翌日即 107年7月17日起至110年2月3日止之租金4,098元【計算式 詳如附表四】，共計8,659元，從而，被上訴人各以其對 上訴人之19,199元之債權為抵銷抗辯，自有理由。是上訴 人各僅得請求者為自110年2月4日起至被上訴人將系爭房 屋所坐落為上訴人所有之土地返還上訴人之日止，再按年 給付234元之租金【計算式：1,603元－1,369元＝234元】。六、綜上所述，上訴人本於民法第425條之1租賃關係，請求被上 訴人自110年2月4日起，至將系爭建物所坐落之土地返還上 訴人之日止，再按年給付234元之租金部分，為有理由，應 予准許；逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就上開 應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請 ，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院 予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准 許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲 請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與 判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。 八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第79條、 第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 17 日 民事第七庭 審判長法 官 吳佳薇
法 官 范雅涵
法 官 楊惠如
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 17 日
書記官 吳昭誼
附表一（自民國104年8月18日起至107年7月3日之租金計算）：㈠自104年8月18日起至104年12月31日止，共136日，系爭土地之 申報地價為新臺幣（下同）4,640元，故租金為855元【計算式 ：164.92平方公尺×4,640元×136/365日×375/10,000×8％＝855元 (元以下四捨五入，下同)】。
㈡自105年1月1日起至106年12月31日止，共2年，系爭土地之申報 地價為6,720元，故租金為6,650元【計算式：164.92平方公尺 ×6,720元×2年×375/10,000×8％＝6,650元】。㈢自107年1月1日起至107年7月3日止，共184日，系爭土地之申報 地價為6,480元，故租金為1,616元【計算式：164.92平方公尺 ×6,480元×184/365日×375/10,000×8％＝1,616元】。㈣綜上，自104年8月18日起至107年7月3日之租金共為9,121元【 計算式：855元＋6,650元＋1,616元＝9,121元】，而被上訴人對 於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴 人給付4,561元。
附表二：
自107年1月1日起系爭土地之申報地價為6,480元，故按年給付之租金為3,206元【計算式：164.92平方公尺×6,480元×375/10,000×8％＝3,206元】，而被上訴人對於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴人給付1,603元。
附表三：
自107年7月12日起至110年2月3日止共938日，系爭土地之申報地價為6,480元，故租金為8,239元【計算式：164.92平方公尺×6,480元×938/365日×375/10,000×8％＝8,239元】，被上訴人蔡春雪對於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴人蔡春雪給付之租金為4,120元。
附表四：
自107年7月17日起至110年2月3日止共933日，系爭土地之申報地價為6,480元，故租金為8,195元【計算式：164.92平方公尺×6,480元×933/365日×375/10,000×8％＝8,195元】，被上訴人蔡春滿對於系爭房屋之應有部分為各1/2，故上訴人得分別請求被上訴人蔡春滿給付之租金為4,098元。