臺灣臺北地方法院民事判決
108年度簡上字第333號
上 訴 人 闕麗梅
訴訟代理人 張立業律師
林孝璋律師
被 上訴人 桂麗瑩黃金有限公司
法定代理人 友野桂佑
訴訟代理人 黃馨慧律師
莊凱閔律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於民國108年7月9日
本院臺北簡易庭107年度北簡更一字第13號第一審簡易判決提起
上訴，本院於110年2月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人為臺北市○○區○○路0段00號1至4樓 房屋（下稱系爭房屋，1至4樓部分分別稱系爭房屋1至4樓） 之共有人，應有部分為96分之29。雖訴外人即系爭房屋共有 人闕梅桂等人將系爭房屋1至3樓出租與星辰貿易即張顯銘（ 下稱星辰貿易），星辰貿易復將系爭房屋出租與被上訴人， 惟因闕梅桂等人與星辰貿易間就系爭房屋1至3樓約定租金為 每月新臺幣（下同）24萬元，違反本院103年度抗字第402號 裁定系爭房屋租金不得低於每月30萬元，且訴外人集辰貿易 有限公司（下稱集辰公司）尚未返還系爭房屋1樓與共有人 ，自無出租可能，是闕梅桂等人與星辰貿易、星辰貿易與被 上訴人間租賃契約應為無效，而被上訴人於系爭房屋1樓開 設K金回收專門店營業使用，為無權占有系爭房屋1樓，為此 ，爰依民法第767條第1項前段及第821條規定，提起本件訴 訟等語。並聲明：被上訴人應自系爭房屋1樓遷出，並將系 爭房屋1樓返還上訴人及其他全體共有人。
二、被上訴人則以：星辰貿易向闕梅桂等人承租系爭房屋1至3樓 ，被上訴人復向星辰貿易承租系爭房屋1樓，被上訴人本於 占有連鎖之法律關係，對系爭房屋1樓有權占用等語，資為 抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明： ㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應自系爭房屋1樓遷出，並將系爭 房屋1樓返還予上訴人及其他全體共有人。被上訴人則聲明
：上訴駁回。
四、查上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋1樓，請求被上訴 人自系爭房屋1樓遷出，並將系爭房屋1樓返還上訴人及其他 全體共有人等情，為被上訴人否認，並以前詞置辯。就上訴 人之請求有無理由，說明如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文 。又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算，同法第820條第1項亦規定甚 明。共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條 第1項規定管理權能之範圍（最高法院98年度台上字第1087 號判決參照），因此如符合民法第820條第1項規定之要件， 自得有權出租共有物無誤。
㈡查系爭房屋1樓為如附表所示之人分別共有，應有部分如附表 所示乙節，有系爭房屋建物登記謄本在卷可參（見本院卷㈡ 所附建物登記謄本），首堪認定。復查，系爭房屋之所有權 人闕梅桂、闕才貴、林恒如、林靖媗、林泉安、林珊及游景 瑜（下稱闕梅桂等7人）於民國106年12月13日與星辰貿易訂 立房屋租賃契約，將系爭房屋1至3樓出租星辰貿易，租賃期 限為107年1月1日起至111年12月31日止等情，據證人張顯銘 證述明確（見本院卷㈠第175至178頁），並經其當庭提出房 屋租賃契約附卷可憑（見本院卷㈠第183至189頁），且上訴 人亦提出其於另案取得之房屋租賃契約在卷可佐（見本院卷 ㈠第239至245頁），此情堪認為真實。而闕梅桂等7人就系爭 房屋1至3樓之應有部分比例共計為96分之58，已逾系爭房屋 應有部分之半數，且亦超過共有人之半數，是依民法第820 條第1項規定，闕梅桂等7人有權將系爭房屋1至3樓出租。再 者，關於系爭房屋之管理，本院103年度抗字第402號裁定固 載明「系爭房屋（即1至4樓）租金不得低於每月30萬元」（ 見原審卷第39頁），惟闕梅桂等7人與星辰貿易間就系爭房 屋1至3樓約定租金為每月已達24萬元，且觀之系爭房屋將4 樓分隔2間、5樓分隔3間之情形（見本院卷㈠第313頁），尚 可取得相當收益，是難認闕梅桂等7人與星辰貿易間就系爭 房屋1至3樓部分所約定每月24萬元租金低於上開裁定標準， 而上訴人復未就其此一主張提出其他證據以實其說，故認闕 梅桂等7人與星辰貿易間所簽之房屋租賃契約為有效。
㈢闕梅桂等7人與星辰貿易所簽訂之房屋租賃契約第8條內載明 ：「甲方同意乙方得將本約房屋全部或一部轉租」等語，有 該房屋租賃契約可證（見本院卷㈠第241頁）。是星辰貿易復 將系爭房屋1樓出租與被上訴人，經被上訴人提出最新房屋 租賃契約（見本院卷㈠第287至290頁），此屬合法轉租。被 上訴人本於合法轉租之次承租人地位占有使用系爭房屋1樓 ，自非無權占有，上訴人依民法第767條第1項、第821條規 定，請求被上訴人將系爭房屋1樓遷讓返還上訴人及其他共 有人，即無所據。至上訴人主張其與集辰公司間返還房屋等 爭議，並不影響被上訴人有權占有之認定，併此敘明。五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定 ，請求被上訴人應自系爭房屋1樓遷出，並將系爭房屋1樓返 還上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴 人敗訴之判決，理由雖有不同，然結論並無二致，仍應予維 持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 3 月 17 日 民事第七庭審判長法 官 吳佳薇
法 官 范雅涵
法 官 郭思妤以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 17 日 書記官 程美儒
附表：
編號 共有人姓名 應有部分比例 備註 1 闕麗梅 96分之29 2 闕梅桂 96分之40 106年12月13日同意出租 3 闕梅雪 96分之4 4 闕才貴 96分之5 106年12月13日同意出租 5 林恒如 96分之5 106年12月13日同意出租 6 林靖媗 96分之2 106年12月13日同意出租 7 林泉安 96分之2 106年12月13日同意出租 8 林珊 96分之2 106年12月13日同意出租 9 游景瑜 96分之2 106年12月13日同意出租 10 李佳穎 288分之5 107年10月9日始登記為共有人 11 李婕綺 288分之5 107年10月9日始登記為共有人 12 李依穎 288分之5 107年10月9日始登記為共有人
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