臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第19號
原 告 蔡錦坤
訴訟代理人 蔡依婷
陳珮薰
吳映辰律師
複代理人 林瓊嘉律師
被 告 江秀政
訴訟代理人 吳紹貴律師
被 告 蔡明和
蔡品仁
蔡宜珍
蔡佳樺
蔡誌泓
兼上四人共同
訴訟代理人 張彩棉
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國110 年2 月1 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。再按不變更訴訟標的，而補充或 更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。亦為 民事訴訟法第256 條所明定。查原告起訴時，先位聲明請求 被告㈠返還無權占用之臺中市○○區地○段000 地號土地（ 下稱系爭土地）中如起訴狀附圖A 部分（面積約144.71平方 公尺）。㈡將門牌號碼臺中市○○區○○里○○路000 巷00 00號房屋（下稱系爭建物）遷讓返還原告。㈢自民國103 年 11月起賠償原告相當於租金之損害。備位聲明則請求被告㈠ 返還無權占用之系爭土地中如起訴狀附圖A 部分（面積約14 4.71平方公尺）。㈡將系爭建物拆除後將土地返還原告。㈢ 自103 年11月起賠償原告相當於租金之損害（見本院108 年 度中簡字第3353號卷【下稱中簡卷】第17頁）。嗣於本院審 理中，變更訴之聲明如後述原告主張。其中更正占用面積部 分，原告依大里地政事務所（下稱大里地政）109 年4 月8 日測量結果更正聲明，乃補充及更正事實上及法律上之陳述 ，並非訴之變更。另就請求給付之不當得利部分依實際測量 面積縮減請求金額，係減縮應受判決事項，均合於前開規定
，應予准許。
二、原告主張：
㈠訴外人蔡龍、蔡楊金鳳生下蔡清玉、蔡國芳、蔡清山三兄弟 ，被告江秀政為蔡清山配偶，被告蔡品仁、蔡明和為被告江 秀政與蔡清山之子，原告為蔡清玉之子。緣系爭土地在68年 之前原為訴外人即原告叔父蔡國芳所有，蔡國芳因債務借貸 而抵押予他人，其後無力清償債務，遂由訴外人即原告之父 蔡清玉出面清償債務後，而取得系爭土地所有權，並於68年 5 月9 日借名登記於原告蔡錦坤名下。蔡清玉於68年取得系 爭土地後，翌年69年於系爭土地上計劃建造房屋以供全家居 住，當時被告江秀政也表示想在系爭土地上蓋房子，蔡清玉 念及大家同為血脈手足，也念及雙方親屬之情，同意讓被告 江秀政一起興建房屋，惟同時告知江秀政有關系爭土地使用 期限及其租金給付方式須有所約定，否則不讓被告江秀政之 房屋做保存登記，蔡清玉當時即有表明使用系爭土地須支付 租金之意思表示，且基地租賃期間以被告江秀政最小的兒子 蔡明和成年之日即75年3 月31日為終日，基地租賃期間應自 建物建造之日即69年11月20日至75年3 月31日止。惟被告江 秀政建造系爭建物完成後，未與蔡清玉達成系爭土地使用期 限及其租金給付方式之約定，故蔡清玉未讓被告江秀政完成 建物之保存登記，建物之原始起造人雖為被告江秀政及蔡清 玉，然建物謄本登記並無江秀政之建物，核先敘明。 ㈡之後蔡清玉數度與被告方面協商，均無定論。迄至96年5 月 12日，蔡清玉又再次與被告協商，討論被告等人長年以來無 權占有土地需支付之價金為何，及被告等人何時搬遷以返還 土地等議題，被告蔡明和當時以書面允諾（即原證四，下稱 系爭承諾書）以系爭建物做為抵付多年來使用土地之費用， 並無條件搬離返還無權占有之土地，惟須等被告蔡品仁之小 兒子即蔡誌泓國小畢業即97年6 月30日後再行遷離，故基地 租賃終止日延長為至97年6 月30日止，此後被告應屬無權占 有。此協議書乃被告蔡明和係基於清償支付使用土地之租金 ，以及為將來返還土地回復原狀之免除二項義務而成立之協 議，至今被告蔡誌泓都已成年，被告仍無返還系爭土地、房 屋之意願。107 年8 月及108 年5 月12日，原告前後請求被 告履行96年5 月12日兩造所協議之內容，但被告均表示不願 履行，108 年5 月15日原告以存證信函通知被告限期返還無 權占有之土地及系爭房屋，嗣後雙方於108 年6 月17日於調 解委員會試行調解，會中被告蔡品仁雖提出以30萬元做為補 償搬遷費用之條件，但最終被告蔡品仁仍表示不願和解，故 調解不成立。
㈢蔡清玉將系爭土地借名登記於原告名下後，於69年間同意將 系爭土地提供被告江秀政建築房屋之用，當時雙方僅以口頭 表示，並未以書面方式與被告江秀政訂定基地租賃契約，但 蔡清玉要求被告江秀政就使用土地一節仍應支付對價作為停 止條件，否則即不同意系爭建物辦理保存登記，時至今日， 系爭建物仍無辦理保存登記，由此可知，自始蔡清玉提供土 地予被告建屋即非基於無償之意思，被告自屬無權占有系爭 土地。就系爭建物部分，依據96年5 月12日兩造之協議即系 爭承諾書，兩造具有讓與系爭建物以抵付多年來基欠租金及 免除回復原狀之意思表示合致，已有讓與系爭建物事實上處 分權之意思合致，但因被告一再毀諾，至今原告仍無法與被 告會同辦理房屋稅納稅義務人變更登記，依該協議被告江秀 政負有讓與系爭房屋事實上處分權之義務，應於被告蔡誌泓 國小畢業之次日即97年7 月1 日即歸蔡清玉所有，蔡清玉既 已取得系爭建物事實上處分權。
㈣被告抗辯本件系爭土地所有權人係蔡清玉，原告僅為借名登 記人，實際上所有權及管理權人仍為蔡清玉，原告非實際所 有人、又未得實際所有人蔡清玉特別授權，則原告起訴顯屬 當事人不適格云云。按稱借名登記者，謂當事人約定一方將 自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分 ，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者 與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其 內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約 之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院 98年度台上字第76號判決參照）。本件原告前已取得蔡清玉 之委託收回系爭土地，故原告始提起本件訴訟，為明確法律 關係，原告於109 年9 月6 日與蔡清玉、蔡簡不（原告母親 ）懇談，提出懇談協議書，蔡清玉同意由原告蔡錦坤擔任本 件訴訟之原告，故原告得提起本件訴訟應可確認。又蔡清玉 先於107 年9 月9 日委託其孫女蔡依婷代為處理系爭土地、 建物之不動產紛爭事宜，依民法第534 條規定，蔡依婷亦有 特別代理權，原告蔡錦坤、蔡依婷均有取得蔡清玉合法授權 ，故由原告蔡錦坤提起本件訴訟，由蔡依婷任原告蔡錦坤之 訴訟代理人，程序應屬合法。
㈤另被告抗辯系爭土地實為家族公產，應由所有繼承人共有， 前一所有權人訴外人蔡國芳僅係借名登記云云。惟依系爭土 地之異動索引資料，系爭土地於36年6 月間登記為賴菜頭所 有、後登記為黃慶祥所有、53年間登記為蔡國芳所有、68年 間登記為原告所有，系爭土地自始至終均未登記為蔡龍、蔡 楊金鳳（原告之祖父母）所有，後蔡國芳因故將系爭土地出
售予蔡清玉，為蔡清玉單獨所有，並非共有，被告不能以蔡 國芳之年紀尚幼實無能力購買系爭土地為由，即認為有借名 關係存在。復依土地法第43條規定: 「依本法所為之登記， 有絕對之效力。」，說明我國不動產採登記制度，以彰顯物 權之公示力與公信力。系爭土地本原登記於蔡國芳名下，蔡 清玉與蔡國芳乃雙方合意成立買賣契約，蔡清玉支付蔡國芳 系爭土地之對價而取得系爭土地所有權，並登記於原告名下 ，無論蔡國芳持有所有權期間其內部關係為何，依前揭規定 ，蔡清玉與原告為善意第三人，其權利自應受民法第87條保 護，蔡清玉依法取得系爭土地所有權，自屬合法有據。另依 108 年5 月7 日原告訴訟代理人蔡依婷與被告蔡品仁、張彩 綿於成功路17-1自家門口之對話紀錄可知，被告蔡品仁、張 彩棉均有出席96年5 月12日協商會議，被告蔡品仁自始知悉 且同意協議內容，且亦承認系爭土地為蔡清玉合法取得所有 權，非被告所稱為借名登記、祖產之情，且亦清楚於系爭土 地租約到期即97年6 月30日應遷讓系爭房屋返還系爭土地與 蔡清玉及原告，被告既知悉其使用系爭土地、房屋無正當權 源，其答辯所述均屬推諉之詞。
㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條前段定有明文。又無正當權源而使用他人 所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最 高法院61年度臺上字第1695號判例參照）。再按「基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之十最高額」（最高法院68年台上字第3071號 判例參照) 。被告明知其無權占有系爭土地、建物，並無法 律上權源而受有利益，原告依民法179 條不當得利之法律關 係，請求被告給付占有系爭土地、建物所受相當於租金利益 之不當得利，自屬有據，且系爭土地、建物位於熱鬧精華地 區，以系爭土地、建物之現值10% 計算租金，應屬合法妥適 。故此，原告先位聲明請求被告遷讓房屋及相當於租金之不 當得利之計算方式為：系爭建物之現值為新臺幣（下同）10 1,500 元，則過去五年相當於租金之不當得利為50,750元（ 計算式：101,500 元X10%X5=50,750 元）；未來相當於租金 之不當得利為按月846 元（計算式：101,500 元X10%/12=84 6 元）。原告主張已取得系爭建物事實上處分權，依民法第 767 條第2 項之規定請求遷讓系爭建物，並依民法第179 條 之規定請求被告返還相當於租金之不當得利，並為後述先位 聲明。
㈦倘若法院認為原告並未取得系爭建物之事實上處分權，則依 前開說明，系爭建物坐落原告土地亦屬無權占用，原告備位 請求依民法第767 條第2 項之規定請求拆除系爭建物，將土 地返還原告，並依民法第179 條之規定請求被告返還相當於 租金之不當得利，並為後述備位聲明。原告備位聲明請求被 告拆屋還地及相當於租金之不當得利之計算方式為：座落地 號：臺中市○○區地○段○000 地號土地公告現值為13,800 元/ 平方公尺，被告實際占用43平方公尺，則過去五年相當 於租金之不當得利為296,700 元（計算式：13,800元X43 平 方公尺X10%X 5=296,700 元）；未來相當於租金之不當得利 為按月4,945 元（計算式：13,800元X43 平方公尺X10%/12= 4,945 元）。
㈧訴之聲明：
⒈先位聲明：
⑴被告江秀政、蔡品仁、蔡明和、張彩棉、蔡宜珍、蔡佳樺、 蔡誌泓應將門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷0000號建 物騰空遷讓返還予原告。
⑵被告江秀政、蔡品仁、蔡明和、張彩棉、蔡宜珍、蔡佳樺、 蔡誌泓應共同給付原告50,750元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起，至建物騰空返還原告止，按月給付原告846元。 ⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴被告江秀政、蔡品仁、蔡明和、張彩棉、蔡宜珍、蔡佳樺、 蔡誌泓應將門牌號碼：臺中市○○區○○路000巷0000號建 物拆除（即大里地政109 年4 月8 日複丈成果圖編號A 部分 ），將座落地號：臺中市○○區地○段○000 地號土地騰空 返還予原告。
⑵被告江秀政、蔡品仁、蔡明和、張彩棉、蔡宜珍、蔡佳樺、 蔡誌泓應共同給付原告296,700 元，及自起訴狀繕本送達之 翌日起，至建物騰空返還原告止，按月給付原告4,945 元。 ⑶原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：
㈠按「稱『借名登記』者，謂當事人約定一方將自己之財產以 他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該 財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之 信任關係，在性質上應與委任契約同視，並類推適用民法委 任之相關規定」，最高法院100 年度台上字第1972號判決意 旨參照。原告起訴狀稱蔡清玉取得系爭土地所有權，並於民 國68年5 月9 日借名登記於原告蔡錦坤名下，原告與其父蔡 清玉就系爭土地既然是借名登記關係，則渠等間之法律關係
即應類推適用民法關於委任之相關規定。原告提出107 年9 月9 日蔡清玉委託孫女蔡依婷代為處理請求返還系爭土地事 宜之委託書，依原告主張系爭土地之實際所有權人及管理權 人為蔡清玉，上開委託書充其量僅為一般概括委任並非屬授 權蔡依婷或原告起訴之特別授權，原告之起訴自不合法。次 觀原告所提出109 年9 月6 日與蔡清玉及其母蔡簡不之懇談 協議書，其為私文書，被告否認其真正，從該協議書之名稱 即知其非授權起訴之特別授權書。觀其內文，亦無蔡清玉授 權原告起訴主張物上請求權之特別授權，蔡清玉僅於該協議 上蓋章，並未親自簽名，僅由代理人蔡簡不於該協議上簽名 ，則該協議是否為蔡清玉親自做成，不無疑問。又，若認該 協議係由蔡清玉代理人蔡簡不與原告簽立，蔡清玉已患有輕 度失能，何以再委由代理人蔡簡不？且從該協議也無從得知 蔡清玉有將有關訴訟之特別權限授權給代理人蔡簡不，故蔡 簡不無訴訟特別代理權限，更無法代理蔡清玉將訴訟特別代 理權限再授權給原告。退步言，依民法第534 條第5 款之規 定，起訴，非有特別之授權不得為之，且其起訴應以委任人 名義為之，業經司法院院字第2478號解釋有案，原告既自承 其為出名登記人，縱認其提出之特別代理權委託書為合法， 該特別代理權之訴訟仍應以委任人即蔡清玉之名義提起本訴 訟，原告起訴顯屬當事人不適格，依法應予駁回原告之訴。 ㈡按「因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有 權，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行 為而取得者，須依民法第758 條規定經登記始取得其所有權 者不同。」最高法院41年台上字第1039號判例要旨參照。系 爭建物為69年間，被告江秀政依婆婆蔡楊金鳳建議，以當時 參加合會、向親友之借貸及生父充當日籍兵員之慰問金等資 金，與蔡清玉各自出資購買建材，雇工於系爭土地上使用共 同壁，建築系爭17-2、17-1號建物，並同為原始起造人，有 建造執照可憑，依上揭最高法院之見解，由被告江秀政、蔡 清玉各自原始取得系爭17-2、17-1號建物之所有權，應無疑 義。系爭17-2號建物既為被告江秀政自行興建，原始取得該 建物之所有權，原告依民法第767 條第1 項前段、中段規定 主張被告江秀政無權占有，請求返還系爭建物及相當於租金 之不當得利，應無理由。
㈢又「要約之引誘，乃以喚起他人向自己要約為作用之意思通 知，並不生法律上效果，即無結約意思，必須他人向自己為 要約後，經自己承諾，契約始能成立。」最高法院85年度台 上字第2681號、臺灣高等法院臺中分院民事101 年度上易字 第127 號判決意旨參照。原告主張其取得系爭建物之法律權
源為被告蔡明和於96年5 月12日簽立之文書，是讓與系爭建 物事實上處分權以免除回復原狀義務與清償租金債務之意思 表示合致之締約，本於民法第767 條請求返還系爭建物事實 上處分權云云，然系爭建物係被告江秀政出資新建原始取得 所有權，且觀該書函僅被告蔡明和一人署名，立約當時蔡明 和已婚，且非居住於系爭建物，與被告江秀政、蔡品仁等非 屬同居共財之家屬，復依109 年3 月2 日審理期日證人蔡明 和證言可知，蔡明和係出於調停、緩和原告催討行為，而顯 無以之為要約之意思甚明，且該書函自始出於蔡明和個人想 法，未經系爭建物所有權人江秀政同意，亦無事證證明被告 江秀政有授予被告蔡明和代理權，故被告蔡明和無權代理被 告江秀政出賣系爭房屋，依民法第170 條第1 項規定，無代 理權人以代理人名義所為之法律行為，非經本人承認，對於 本人不生效力，故系爭建物所有權人江秀政不受該書函之拘 束。且綜觀該書函全文內容，既已言明若原告同意後，仍待 雙方日後另立契據，且就安置神位及搬遷時間為何？雙方毫 無共識，顯難遽認雙方就系爭建物達成移轉所有權或是事實 上處分權之合意，原告據以依民法第767 條請求遷讓並返還 系爭建物及相當於租金之不當得利云云，至為無據。 ㈣縱認被告江秀政應受96年5 月12日協議拘束，事實上處分權 亦尚未讓與原告。蓋依最高法院102 年台上字第1472號判決 「按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與 之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受 領交付而取得事實上處分權。」，事實上處分權之讓與以「 交付」作為對外變動之公示方式。又實務上，多以「房屋納 稅義務人之變更」作為交付之證明。被告江秀政一家仍繼續 使用收益系爭房屋，且系爭房屋之納稅義務人仍係被告江秀 政，並未變更為原告，故難以認定被告江秀政已交付系爭房 屋予原告，原告仍未取得系爭房屋之事實上處分權。退步言 ，若認原告取得事實上處分權，惟按事實上處分權究與物權 性質不同，自無民法第767 條第1 項物上請求權規定適用， 亦無類推適用之餘地（最高法院103 年台上字第2241號判決 意旨參照）。故，事實上處分權人應不得主張物上請求權， 故原告縱取得系爭建物之事實上處分權，亦不得主張物上請 求權。
㈤查系爭土地係約於52年間，被告江秀政之婆婆蔡楊金鳳於其 公公蔡龍過世後，將公公蔡龍生前所有之他處山坡地，與他 人買賣交換取得系爭土地，當時其上有一排舊土角厝房屋， 由被告江秀政夫婦及其子女，與婆婆蔡楊金鳳同住於該舊有 土角厝內，長期即由江秀政夫婦照顧婆婆蔡楊金鳳，並由被
告江秀政等人占有系爭149 地號土地全部，後於69年間，被 告江秀政之婆婆蔡楊金鳳告知江秀政稱系爭土地為共業祖產 ，各房可各自出錢在系爭土地上興建房屋，所以在婆婆的主 導下，大房蔡清玉與二房被告江秀政將系爭土地約略區分為 三塊，由原告提出之地籍圖謄本觀之，被告江秀政取得系爭 土地A 部份興建系爭建物，蔡清玉興建中間部分即成功路17 -1號建物，最右邊仍留有空地（應係保留予三房蔡國芳）， 故系爭土地之來源應係被告江秀政之公公蔡龍、婆婆蔡楊金 鳳當時與他人買賣交換取得，系爭土地係蔡家之共業祖產， 應為其等繼承人共同共有，被告應有權使用。原告宣稱系爭 土地於68年間前為蔡國芳所有，並於68年5 月9 日借名登記 於蔡錦坤名下云云，應非事實。
㈥被告江秀政約於69年間，奉婆婆蔡楊金鳳指示，籌措資金與 蔡清玉各自出資購買建材，共同於系爭土地上建築系爭建物 及蔡清玉使用之同巷17-1號建物，並與蔡清玉共同約定將系 爭土地分為三部分，由長子蔡清玉分配系爭土地中間部位建 築同巷17-1號建物；次子蔡清山之配偶即被告江秀政於系爭 土地東側建築系爭建物；西側部位留待未來參子蔡國芳管理 使用，並由江秀政及其子女、蔡清玉及其子女各自對其等建 物坐落之系爭土地1/3 部位占有管領，互相容忍，對於他共 有人使用收益各自占有之土地，各自依分管內容執行，至今 仍同，即應認有分管契約之存在，被告江秀政確有占有使用 之正當權源，蔡清玉及其出名登記人即原告，均應同受分管 約定拘束，縱使蔡清玉再借名登記予其子蔡錦坤，惟其等既 明知上開分管約定之存在，依民法第759 條之1 第1 項規定 反面解釋，原告乃惡意第三人，自不得主張信賴登記之公示 外觀，故原告主張返還土地，自無理由。
㈦按「借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期 限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時 期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求 。」民法第470 條第1 項定有明文。觀原告所提建照執照變 更設計申請書，載明起造人為蔡清玉、江秀政，基地主蔡錦 坤，另原告起訴狀中亦自承被告江秀政興建系爭建物時，係 經原告蔡錦坤之同意興建使用所占土地，系爭建物於70年4 月間興建完成後，自71年7 月課徵房屋稅皆由被告自行繳納 ，至今已使用近38餘年，依民法第470 條規定就系爭占用土 地部分兩造應有使用借貸之適用，依第470 條第1 項但書之 規定，未定期限之使用借貸，應於依借貸之目的使用完畢時 返還之，至今使用借貸之目的尚未完畢，被告江秀政係有權 使用系爭土地。另原告陳稱訴外人蔡清玉與被告江秀政一同
建造房屋之際，就與被告江秀政約定基地租賃期間以被告江 秀政最小的兒子蔡明和成年之日即75年3 月31日為終日，惟 證人蔡清雪於109 年3 月2 日審理期日證稱不清楚兩造有無 約定要支付代價或期間，可知被告江秀政與蔡清玉、原告間 ，從未就系爭土地約定有使用期限。
㈧按原告提出錄音譯文主張被告蔡品仁、張彩棉確實有出席96 年5 月12日協商會議，並對系爭協議書內容同意且無反對意 思表示云云，並無足採，蓋因人民有祕密通訊之自由，此乃 我國憲法第12條明文保障之基本權。凡人類均有不欲被他人 得知的思想，亦有僅傳達於特定人之言論，設若自己之思想 言論、隨時隨地有被第三者祕密竊聽或錄音之虞，則無論在 何處已無從真實表達其真實思想，似此情形，個人之思想表 現自由將遭毀滅殆盡，人與人之間信賴關係亦將遭破壞，而 竊聽、竊錄之危險性亦源於此。該錄音檔案，乃係未經被告 蔡品仁、被告張彩棉同意、且在其等不知悉之情況下，以私 自錄音方式擷取，顯已侵害被告蔡品仁、張彩棉之隱私權， 故此以違法方式取得之錄音檔、錄音譯文均不得作為證據而 為裁判依據，更遑論系爭建物係被告江秀政出資興建原始取 得所有權，他人未經被告江秀政之同意不得就系爭建物代為 或代受任何意思表示，前開錄音內容不得拘束被告江秀政。 ㈨被告蔡明和另抗辯：其自88年結婚後即離家，並未居住使用 系爭房屋，無法拆屋還地亦無不當得利。
㈩答辯聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉被告願 供擔保，請准予免為假執行宣告。
四、本院之判斷：
㈠按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他 方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財 產為出名登記之契約，倘其內容不違反強制禁止規定或公序 良俗者，應承認其法律效力，於其內部間仍應承認借名人為 真正所有權人（最高法院99年度台上字第2448號裁判要旨參 照）。次按85年1 月間信託法公布施行前所成立之信託行為 ，係指委託人授與受託人超過經濟目的之權利，而僅許可其 於經濟目的範圍內行使權利之法律行為，就外部關係，受託 人固有行使超過委託人所授與之權利，就委託人與受託人之 內部關係，受託人仍應受委託人所授與權利範圍之限制。因 此，受託人在內部關係上，對於信託財產並非真正之所有權 人，自不能對該財產之真正所有人（包括共有人）主張無權 占有及不當得利（最高法院100 年度台上字第798 號裁判要 旨參照）。依上開說明，借名登記乃是一種類似委任之無名 債權契約，於當事人內部間仍應承認借名人為真正所有權人
，故登記名義人對於借名人不能行使權利。但在外部關係亦 即對於借名人以外其他人而言，登記名義人既然是登記上之 所有人，即得行使所有權之相關權利。系爭土地原告雖自認 是蔡清玉借名登記於其名下，但原告為系爭土地登記名義人 ，即得對蔡清玉以外之人主張其所有權，即便蔡清玉本人欲 對他人主張系爭土地所有權，亦需透過原告為之。則原告對 被告請求拆屋還地及不當得利，即無當事人不適格之問題。 被告雖抗辯原告未得蔡清玉之授權，當事人不適格云云，然 蔡清玉本人先前即曾請求被告江秀政處理系爭建物占用系爭 土地之問題，業經證人即蔡清雪證述明確（見本院卷一第10 7 頁）。且蔡清玉曾至法律扶助基金會基隆分會請求協助處 理原告名下土地之問題，因原告沒有到會說明而被駁回，有 審查決定通知書在卷可稽（見本院卷一第347-348 頁），而 原告名下僅有系爭土地一筆土地，亦有財產查詢資料附卷可 按（見本院卷一第459 頁），可見蔡清玉當時欲請求法律扶 助提起訴訟的就是系爭土地。故蔡清玉確實打算與被告間處 理系爭土地占用問題，且有提起訴訟之意思。故原告起訴難 認有違反蔡清玉之意思，被告此部分抗辯，不足採取。 ㈡原告並未取得系爭建物之所有權或事實上處分權，其先位聲 明請求被告遷讓系爭建物及請求無權占用系爭建物之不當得 利，為無理由：
⒈按因自己出資而建築之房屋，不待登記即原始取得其所有權 ，與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關，亦與因法律行為 而取得者，須依民法第758 條規定經登記始取得其所有權者 不同（最高法院41年台上字第1039號裁判要旨參照）。查原 告提出之建造執照、使用執照起造人雖均為蔡清玉與被告江 秀政2 人（見本院卷一第65-67 頁），但當時是同時蓋中間 有共同壁之透天厝2 間，蔡清玉1 間、被告江秀政一家1 間 等情，業據證人即蔡清玉之妹蔡清雪、被告張彩棉之姐黃月 娥、系爭房屋附近鄰居劉茂成於本院言詞辯論中證述明確（ 見本院卷一第106 頁、卷二第14、16-17 頁），並有原告提 出竣工圖附卷可按（見本院卷一第21頁）。且本院至現場履 勘時，亦發現系爭建物與原告一家使用之臺中市○○區○○ 路000 巷0000號房屋中間有共同壁相隔，各有大門等情（見 本院卷一第195-196 頁），足見起造時是蔡清玉與被告江秀 政各要蓋自己房子，只是中間有共同壁及行政上方便所以只 申請一張建造執照，但實際上應該是蔡清玉原始起造臺中市 ○○區○○路000 巷0000號房屋，被告江秀政則原始起造系 爭建物，故系爭建物之所有權即由被告江秀政原始取得，與 蔡清玉無涉。
⒉原告雖主張依據系爭承諾書，業已取得系爭建物之事實上處 分權云云。惟查：
⑴按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓與之 標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因受領 交付而取得事實上處分權（最高法院102 年台上字第1472號 民事判決意旨參照）。查系爭建物現仍由被告江秀政一家使 用中，從未點交與原告，為兩造所不爭執，既然並未交付， 原告即無可能取得事實上處分權，原告此部分主張，已嫌無 據。
⑵又系爭承諾書（見本院卷一第51頁）由被告蔡明和簽名，表 示願意放棄系爭建物所有權，但要有搬遷時間，且希望不要 追討過去使用費等語。然系爭建物為江秀政所有，已如前述 ，然被告江秀政否認有授權被告蔡明和為上開承諾。而被告 蔡明和於本院言詞辯論中陳稱：系爭承諾書是我寫的，簽名 是我自己簽的。當初寫這張的原因部分，因糾紛蠻久的，大 家是同一家族，吵成這樣，所以我個人就放棄，糾紛延續幾 十年，我很困擾與難過，所以我有向大伯說不然我試看看去 說服大哥與媽媽，是否願意放棄，所以我有寫。在寫該文件 前沒有跟家人談過，這是我個人的想法，在寫的當時沒有得 到媽媽江秀政與大哥蔡品仁授權。後來有跟媽媽或大哥談房 子的問題，但他們有自己的想法，沒有想要放棄房子所有權 等語（見本院卷第103-104 頁），明確表示書寫系爭承諾書 並未得到被告江秀政事先授權或事後同意。另證人蔡清雪（ 蔡清玉之妹，被告蔡明和、蔡品仁之姑姑）於本院言詞辯論 中證稱：簽系爭承諾書時有開會，參加的人有我、大哥蔡清 玉、我姪兒蔡明和、其他人不是很重要。開會不只一次，簽 這份這次被告江秀政、被告蔡品仁到底有沒有參加我不確定 。簽系爭協議書時我大哥覺得二嫂（即被告江秀政）這些小 孩已經大了，也可以搬了，應該要把系爭土地還給大哥，就 開會請大家討論。簽立系爭承諾書時蔡明和的本意是他尊重 長輩，想說就算了搬走，但蔡品仁說他的小孩還小，等小孩 畢業再搬，後來這個協議書就沒有履行。被告張彩棉在開會 時有無參與不記得等語（見本院卷一第107-108 頁）。亦可 佐證被告蔡明和簽立系爭協議書時被告江秀政並不在場，此 為被告蔡明和個人之意思，甚至與被告蔡品仁的意見都不相 同，更可見被告蔡明和簽立系爭協議書並沒有得到被告江秀 政之授權。
⑶原告雖提出其女蔡依婷與被告蔡品仁、張彩棉之對話錄音譯 文（見本院卷第249-274 頁），主張被告蔡品仁、張彩棉有 同意系爭承諾書之內容等語。被告則抗辯此錄音譯文係未經
被告蔡品仁、被告張彩棉同意、且在其等不知悉之情況下， 以私自錄音方式擷取，違反刑法第315 條之1 規定而侵害被 告蔡品仁、被告張彩棉之隱私權，故此以違法方式取得之錄 音檔、錄音譯文均不得作為證據而為裁判依據，遑論系爭門 牌號17-2號建物係被告江秀政出資興建原始取得所有權，他 人未經被告江秀政之同意不得就系爭建物代為或代受任何意 思表示，前開錄音內容根本不得拘束被告江秀政等語。而刑 事訴訟法上「證據排除原則」，係指將具有證據價值，或真 實之證據因取得程序之違法，而予以排除之謂。而私人之錄 音、錄影之行為所取得之證據，應受刑法第315 條之1 與通 訊保障及監察法第29條第3 款之規範，私人違反上開規範所 取得之證據，固應予排除。惟刑法第315 條之1 第1 款、第 2 款，分別規定：「『無故』利用工具或設備窺視、竊聽『 他人』非公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。」、 「『無故』以錄音、照相、錄影或電磁紀錄竊錄『他人』非 公開之活動、言論、談話或身體隱私部位者。」通訊保障及 監察法第29條第三款，則規定「監察者為通訊之一方或已得 通訊之一方事先同意，而非出於不法目的者，不罰」。依此 ，對話之一方為保護自身權益及蒐集對話他方犯罪之證據， 並非出於不法之目的而無故錄音；且因所竊錄者係對話之一 方，對他方而言其秘密通訊自由並無受侵害可言，所取得之 證據，即無「證據排除原則」之適用（最高法院103 年度台 上字第1352號刑事判決參照）。查上開譯文之錄音者蔡依婷 為原告之女，係為保全家中之權益而為此錄音，且蔡依婷本 身為對話之一方，並非針對被告蔡品仁、張彩棉之私人對話 予以竊錄，依前揭最高法院判決，並無違反刑法第315 條之 1 規定可言，且於強調保障被告權利之刑事訴訟程序尚且承 認其證據能力，於著重平衡兩造民事權利義務關係之民事訴 訟程序，更無排除證據之必要，被告抗辯此部分證據不能使 用，尚有誤會。然系爭建物之所有者為被告江秀政，被告蔡 品仁、張彩棉在錄音譯文中從未提及被告江秀政同意將系爭 建物移轉給蔡清玉或原告，無論被告蔡品仁、張彩棉本身是 否確實同意系爭承諾書之內容，均不拘束被告江秀政，亦不 能推論被告江秀政同意將系爭建物交與原告。
⑶此外，原告亦未能提出其他證據證明被告蔡明和確實得到被 告江秀政授權，故系爭承諾書自不能拘束系爭建物之所有人 即被告江秀政，原告據此主張取得系爭建物事實上處分權， 亦無理由。
⒊由上所述，原告並未取得系爭建物之所有權或事實上處分權 ，其依民法第767 條規定先位聲明請求被告遷讓系爭建物，
為無理由。又系爭建物既然仍為被告江秀政所有，並非無權 占用，原告先位聲明請求無權占用之不當得利，亦無理由。 故原告先位聲明均應予以駁回。
㈢系爭土地應為蔡清玉所有，借名登記於原告名下，被告抗辯 系爭土地為祖產，應由蔡楊金鳳之繼承人共有，且有分管契 約云云，不足採信：
⒈證人蔡清雪於本院言詞辯論中證稱：本來是爸爸媽媽買山上 的地，後來我爸爸往生後，媽媽跟系爭土地的地主交換，換 來現在的地，登記蔡國芳名下，但實際沒有要給蔡國芳，爸 爸往生前爸爸認為應該是三兄弟分，但後來蔡國芳拿去借錢 ，無法還錢，拍賣時，媽媽請大哥（按即蔡清玉）出來處理 ，大哥就拿錢去處理債務，土地就登記給蔡錦坤，土地就變 成大哥家的，沒有要平分了，當初大哥買回來時跟二嫂（按 即被告江秀政）說不然她也出一半的錢買回來，土地一人分 一半，但二嫂沒有錢，大哥拿全部的錢買回來，但因二哥不 在，二嫂有母親且有四個小孩，大家都很同情他，後來就大 哥借她地蓋房子。大哥本來不想借她蓋，但我私下找大哥談 ，說二嫂狀況不好，希望還是借她蓋，等小孩成年後，看是 二嫂把基地買過去或大哥把房子買過來，後來大哥與二嫂間 怎麼講我不清楚。就我所知後來有請二嫂要處理這個地的事