臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第1154號
原 告 蔡茂鑫
訴訟代理人 鄧雲奎律師
被 告 李文森
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國110年1月29日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆佰柒拾柒萬陸仟貳佰玖拾陸元，及自民國一百零九年四月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告若以新臺幣肆佰柒拾柒萬陸仟貳佰玖拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國108年11月19日向被告購買其所有坐 落臺中市○○區○路○段○○○○段00000地號土地（面積1 36平方公尺、權利範圍全部，下稱系爭60-30地號土地）及 同段60-5地號土地（面積98平方公尺、權利範圍3分之1，下 稱系爭60-5地號土地）及內含未辦保存登記之建物乙棟（即 門牌號碼臺中市○○區○○路000號之建物，不另計價）， 其價金為新臺幣（下同）470萬元，外加稅費6,000元，共計 為4,706,000元，並簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約） 及不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書。 嗣原告依約繳付前開買賣價金及稅費共計4,706,000元，並 委託土地代書辦理系爭土地過戶登記完畢，因而支出仲介費 5萬元、履約保證金手續費1,410元、土地代書辦理產權過戶 之代書費及稅費18,886元，共計70,296元。詎原告於109年2 月中旬接獲本院民事執行處109年2月13日中院麟民執109司 執冬字第13619號查封登記函，始知系爭60-5地號土地原屬 被告持分3分之1部分，甫於108年12月25日移轉登記予原告 ，竟遭查封登記在案。嗣經原告上網追查始知系爭60-5地號 土地之共有人共11人，其中1名共有人李金進，於107年間以 另案對其餘10位共有人就該筆土地及與其相鄰之3筆土地（ 共計4筆土地）訴請分割，經本院107年度訴字第3390號分割 共有物事件判決應予變價分割（下稱另案分割共有物事件） ，且在該分割共有物訴訟中，被告竟同意變價分割，則被告 明知系爭60-5地號土地已在分割共有物事件之訴訟階段，且 同意將系爭60-5地號土地合併變價分割，卻仍於108年11月 19日與原告簽訂系爭契約，將僅作為道路使用之系爭60-5地
號土地（權利範圍3分之1）出賣予原告。被告於系爭契約之 不動產現況說明書中又偽填告知原告有道路使用權乙事，是 以原告至此始知遭被告詐欺，以致誤信其謊言而買受系爭土 地。為此，爰依法撤銷遭被告詐欺而為系爭土地買受之意思 表示，依民法第113條、第114條規定，及以被告應負權利瑕 疵擔保責任，暨依不完全給付之法律關係，主張解除系爭契 約及損害賠償，求為擇一有利原告之判決等語。並聲明： ㈠被告應給付原告4,776,296元，及自起訴狀繕本送達之翌 日起至清償日止，按年率百分之5計算之利息。㈡願供擔保 ，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭60-5地號土地為供公眾通行數十年之既成道 路。原告於提起本件訴訟後仍張貼出售廣告，出售系爭土地 ，是原告主張撤銷買受之意思表示，並解除系爭契約，顯無 理由。再依證人張育懋、林翠媚之證詞足知，原告於簽約當 時即已知悉系爭土地之對外通路狀況，而對外通路狀況係原 告決定買受系爭土地之關鍵決定要素，原告於買受並辦畢所 有權移轉登記後，以系爭土地對外通路事項主張撤銷買受之 意思表示，並主張有瑕疵而解除契約，顯無足採。又系爭買 賣契約係於108年9月19日簽訂，簽約當時，被告如何能知悉 近3個月後另案分割共有物事件之判決結果？再者，李金進 起訴時並未將系爭60-5地號土地中被告應有部分列入分割範 圍，被告同意者為李金進起訴時主張之變價分割方案，況本 院109年度司執字第13619號分割共有物強制執行事件，已經 聲請人李惠雪撤回執行，原告已無損害可言。且60-5地號土 地共有人與60-29、60-31、60-32地號土地共有人並不完全 相同，故不能合併變價分割，因此本院109年司執字第13619 號強制執行事件，才會分別以標別1「60-5地號土地」、標 別2「60-29、60-31、60-32地號土地」，分別標價、分別拍 賣，標別1「60-5地號土地」之應買人如不能確定可以買到 標別2「60-29、60-31、60-32地號土地」，自不可能應買60 -5地號只供道路使用的土地。同樣情形，標別2「60-29、60 -31、60-32地號土地」之應買人如不能確定可以買到標別1 「60-5地號土地」，將致無對外通行之危險，自亦不可能應 買60-29、60-31、60-32地號土地，而致日後無對外通行道 路。是本院107年度訴字第3390號民事判決既然不能依判決 主文所示「合併變價分割」予以執行，原告自無損害可言。 被告亦否認原告主張之損害額，原告就其所稱損害額，應先 負舉證責任證明，且系爭60-5地號土地於108年12月5日被另 案分割共有物事件判決列入分割標的，係被告移轉所有權並 交付土地之後，自應由原告負擔其危險等語，資為抗辯。並
聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免 為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
(一)兩造於108年9月19日簽訂系爭契約，其土地標示及買賣權利 範圍為：①系爭60-30地號、面積：136平方公尺、權利範圍 全部；②系爭60-5地號、面積：98平方公尺、權利範圍3分 之1（含未辦保存建物：門牌號碼：臺中市○○區○○路000 號之建物一棟，不另計價），買賣價金470萬元，外加稅費 6,000元，共計為4,706,000元。(二)系爭契約內所附之不動產現況說明書，其中對於「基地是否 有供公眾通行之道路？」，被告勾選「否」，並註明「有道 路使用權」；對於「基地是否有對外通行之道路？」，被告 勾選「否」，並註明「有道路使用權」。
(三)原告已依約繳付前開買賣價金及稅費共計4,706,000元，系 爭2筆土地則於108年10月25日辦理所有權移轉登記完畢。(四)本件買賣委由仲介公司之仲介費5萬元、履約保證金手續費 1,410元、土地代書辦理產權過戶之代書費及稅費18,886元 等，共計70,296元，為原告所支付。
(五)原告於109年2月中旬接獲本院民事執行處於109年2月13日以 中院麟民執109司執冬字第13619號之「查封登記」函。(六)訴外人李金進於另案分割共有物事件中，於107年10月17日 起訴狀訴請將包括系爭60-5地號土地在內之共4筆土地予以 「變價分割」，嗣經判決准予變價分割確定。
四、兩造爭執之事項：
(一)原告依法撤銷買受之意思表示，並請求被告給付4,776,296 元，有無理由？
(二)原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，依民法第353條規定 解除系爭契約，並請求被告給付4,776,296元，有無理由？(三)原告依民法第227條第1項、第2項及第226條第1項、第2項規 定，請求被告給付4,776,296元，有無理由？五、得心證之理由：
(一)按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；因可歸責 於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害； 前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人 無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損 害賠償；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民 法第227條第1、2項、第226條第1、2項、第256條分別定有 明文。次按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括
主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義 務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於 契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義 務，以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務 ，應負民法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任。又 附隨義務性質上屬於非構成契約原素或要素之義務，如有違 反，債權人原則上固僅得請求損害賠償，然倘為與給付目的 相關之附隨義務之違反，而足以影響契約目的之達成，使債 權人無法實現其訂立契約之利益，則與違反主給付義務對債 權人所造成之結果，在本質上並無差異（皆使當事人締結契 約之目的無法達成），自亦應賦予債權人契約解除權，以確 保債權人利益得以獲得完全之滿足，俾維護契約應有之規範 功能與秩序（最高法院100年度台上字第2號判決參照）。是 契約當事人若對於交易上重要事項未善盡告知義務，應負民 法第227條第1項不完全給付債務不履行之責任，且告知義務 之違反若足以影響契約目的之達成，使債權人無法實現其訂 立契約之利益，應賦予債權人契約解除權。
(二)依證人張育懋到庭結證：被告來委託伊銷售時，就有告訴過 伊系爭土地有人用訴訟方式請求變價分割，後來被告敗訴， 敗訴後亦無上訴，被告就來請伊銷售系爭土地，至於敗訴是 什麼意思，被告沒有告知伊，也沒有提供判決給伊看。訴訟 之事伊並無告知原告，被告跟伊講有訴訟事件之標的物並不 是系爭60-5地號土地。伊沒有告知原告系爭土地有任何瑕疵 ，因被告沒有提供什麼資料給伊，所以伊沒有提供什麼資料 給原告。當初被告是拿了地籍圖來找伊，伊有調系爭60-30 地號土地謄本，也有調系爭60-5地號土地謄本，伊看的部分 是沒有問題的；當初有申請鑑界，原告有過去，買方經紀人 在一剛開始接洽系爭土地買賣時，有詢問過伊系爭60-30地 號土地有無對外通路，當時伊回答系爭土地有一條從系爭60 -5地號土地沿60-9與60-4、60-2地號土地間，由地主退讓部 分作為道路使用的通路，伊當時說的通路是指這條；就伊所 知，原告對於是否有連外道路可供通行之事，於系爭買賣中 屬於重要的考量；原告會連同系爭60-5地號土地一起買，是 考量系爭60-5地號土地是作為對外通行道路使用；被告出售 系爭土地時，沒有告知伊是哪筆土地有訴訟，也沒有告知伊 是本件買賣有關之土地；就伊所知，原告係因買受系爭60-5 地號土地持分後，對於該土地有權利可供系爭60-30地號土 地通行，才決定購買系爭兩筆土地等語（見本院卷一第374 至376頁、第379頁），再依證人林翠媚到庭結證：兩造有大 約講一下系爭60-5地號土地被告有持分，有權利可以使用，
所以買賣標的包含系爭60-30與60-5地號土地；就伊所知， 原告係因買受系爭60-5地號土地持分後，對於該土地有權利 可供系爭60-30地號土地通行，才決定購買系爭兩筆土地等 語（見本院卷一第378、379頁）。依上開證人所述，原告係 因可同時買受系爭60-5地號土地之持分，供系爭60-30地號 土地作為聯外通路使用，系爭60-30地號土地對外通行無虞 ，始願意購買系爭土地，是原告能否取得系爭60-5地號土地 之持分，攸關原告是否願意購買系爭土地，且被告並未告知 系爭60-5地號土地有另案分割共有物事件繫屬於本院訴訟中 ，則系爭60-5地號土地經共有人提起分割共有物之訴，且主 張變價分割，原告自被告買受系爭60-5地號土地之持分，即 有可能因變價分割經他人買受而喪失，是系爭60-5地號土地 於簽立系爭契約當時有另案分割共有物事件訴訟繫屬之事， 應屬交易上重要事項，被告未善盡告知義務，致原告未能知 悉並將之納入是否買受系爭土地之考量要件，而原告購買系 爭土地若無系爭60-5地號土地供通行至連外道路，系爭60-3 0地號土地將成不能為通常使用之袋地，自足以影響契約目 的之達成，使原告無法實現其訂立契約之利益，依前揭說明 ，被告因違反告知義務，應負民法第227條第1項不完全給付 債務不履行之責任，原告得請求被告賠償所受損害，並解除 系爭契約。
(三)再按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項亦有 明文。查原告因買受系爭土地，支出買賣價金470萬元、稅 費6,000元、仲介費5萬元、履約保證金手續費1,410元、代 書費及稅費18,886元，共計4,776,296元（計算式：470萬元 ＋6,000元＋5萬元＋1,410元＋18,886元＝4,776,296元）， 為被告所不爭執，是原告因被告債務不履行請求被告賠償4, 776,296元，即屬有據。至於被告所辯系爭60-5地號土地是 否能與其他土地合併變價分割、日後是否有第三人買受該土 地等，均無礙被告於系爭契約訂立時，未將系爭60-5地號土 地於另案訴訟之情事告知原告，有違告知義務之認定。(四)末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、 第2項分別定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者 ，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較 高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定
，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項、第203條亦有明文。原告對被告之損害賠償債權，核屬 無確定期限之給付，既經原告提起本件民事訴訟，且起訴狀 繕本已於109年4月15日送達被告（見本院卷一第217頁）， 被告迄未給付，應負遲延責任。是原告請求被告於109年4月 16日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息， 自屬有據。
六、綜上所述，原告依債務不履行之法律關係，請求被告給付原 告4,776,296元，及自109年4月16日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。本件既准原告 之請求，其另依民法第92條第1項、第113、114條及瑕疵擔 保之法律關係為本件之請求，核屬請求權競合，毋庸贅述， 附此敘明。
七、本件兩造分別請求供擔保分別准予宣告假執行及免為假執行 之宣告，就原告勝訴部分核無不合，爰酌定相當金額，分別 准許之。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，經審酌後，均與判決結果不生影響，爰不逐一 論述，附此敘明。
九、訴訟費用之負擔及假執行之依據：民事訴訟法第78條、第39 0條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 110 年 3 月 5 日
民事第六庭 審判長法 官 陳學德
法 官 楊珮瑛
法 官 楊雅婷
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 5 日
書記官 陳淑華