臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第883號
原 告 賴廣田
訴訟代理人 邱清銜律師
複代理人 游淑琄律師
被 告 鍾鳳英
上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國110年3月8日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
一、被告應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○地號土地如附圖編 號A 、B 所示地上物拆除，並將如附圖編號A 、B 所示地上 物所占用之土地返還原告。
二、被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟壹佰壹拾玖元，並自民國一 ○九年四月二十三日起至返還第一項所示土地之日止，按月 給付原告新臺幣參佰參拾捌元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用二分之一由被告負擔，餘由原告負擔。五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣參拾壹萬肆仟肆 佰捌拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項，得假執行；但被告如以壹萬貳仟壹佰壹拾玖 元為原告預供擔保，得免為假執行。各期給付於到期後，各 得假執行；但被告如分別以各期新臺幣參佰參拾捌元為原告 預供擔保，各得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者。 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款、第256 條定有明文。查原告起訴之訴之聲明原為「（一 ）被告應將所占用之坐落於桃園市○鎮區○○段000 ○000 地號土地上如附圖所示紅色部分20平方公尺（面積以實際測 量為準）之地上物拆除，並將土地返還予原告。（二）被告 應給付原告新臺幣（下同）29,832元及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。（三）願供擔 保請准宣告假執行。」，嗣於民國109 年11月4 日具狀更正 其訴之聲明為「（一）」被告應將所占用之坐落於桃園市○ 鎮區○○段000 ○000 地號土地上如附圖所示紅色部分20.5 7 平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告。（二）被 告應給付原告29,832元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5 ％計算之利息。並應自本件起訴之日起至 返還土地之日止按月給付原告829 元。（三）願供擔保請准 宣告假執行。」，再於110 年3 月8 日當庭更正其訴之聲明 第一項為「被告應將所占用之坐落於桃園市○鎮區○○段 000 地號土地如附圖編號A 、B 所示部分及同地段631 地號 土地如附圖編號C 所示部分之地上物拆除，並將土地返還予 原告。」（見本院卷第191 頁）。經查：
㈠原告就其訴之聲明第一項之變更係隨地政事務所測量之複丈 成果圖所為之變更，應屬補充事實上之陳述，非為訴之變更 或追加。
㈡原告就訴之聲明第二項追加請求自起訴之日起至返還土地之 日止按月給付部分，則屬請求基礎事實同一，與前開規定並 無不合，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：桃園市○鎮區○○段000 ○000 地號土地（以下 稱630 、631 地號土地）為伊所有，然被告卻於630 、631 地號土地違法搭建鐵皮屋等地上物，而占用630 地號土地如 附圖編號A 、B 所示土地、占用631 地號如附圖編號C 所示 土地，被告並無任何合法占用系爭土地為使用收益之權源， 應屬無權占有，被告自應將占用630 地號土地如附圖編號A 、B 所示土地、占用631 地號如附圖編號C 所示土地之地上 物拆除並返還土地予伊，另返還占用630 地號土地如附圖編 號A 、B 所示土地、占用631 地號如附圖編號C 所示土地所 獲得相當於租金之利益，故依每年申報地價10％計算租金， 請求被告返還起訴前3 年至返還土地之日止相當於租金之不 當得利。爰依民法第767 條第1 項前段、中段、第179 條規 定提起本訴，並聲明：（一）被告應將所占用之坐落於630 地號土地如附圖編號A 、B 所示部分及631 地號土地如附圖 編號C 所示部分之地上物拆除，並將土地返還予原告。（二 ）被告應給付原告29,832元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之利息。並應自本件起訴之日 起至返還土地之日止按月給付原告829 元。（三）願供擔保 請准宣告假執行。
二、被告則以：如附圖A 、B 、C 所示地上物確實為伊所有且可 由伊獨自處分，但伊前於77年4 月間與原地主鄧深賢承購重 測前桃園市○鎮鄉○○○段000 ○000 地號、272 之2 地號 土地（即631 地號土地），並簽訂有不動產買賣契約書（下 稱系爭買賣契約書），因伊購買部分為631 地號土地之一部 ，但631 地號土地非鄧深賢全部持有，故無法過戶至伊名下 ，然伊得知鄧深賢之繼承人欲出售該筆為過戶之土地點交時
，有告知並提供系爭買賣契約書予原告所委任之林姓代書， 還口頭回覆一定會協助處理本項爭議土地，原告主張伊為無 權占用並無理由。至630 地號土地部分，係伊於78年欲增建 鐵皮儲物空間時，有經當時地主陳清鋼口頭答應無償借用， 伊是用伊姐姐名下之同地段781 地號土地一部分跟陳清鋼交 換630 地號土地的一部分，是口頭協議沒有寫契約，並用磚 塊標示範圍，但伊同意拆除占用630 地號土地之地上物等語 以資抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回 。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、630 、631 地號土地為原告所有，而坐落630 地號土地如附 圖編號A 、B 所示、坐落631 地號土地如附圖編號C 所示之 地上物則為被告所有乙情，為兩造所不爭執，並有630 、63 1 地號土地謄本在卷可參（見本院卷第19至25頁），上情應 堪認定。
四、原告訴請被告拆除630 、631 地號土地上之如附圖編號A 、 B 、C 所示之地上物，並返還占用之630 、631 地號土地， 以及給付起訴前3 年至返還土地之日止相當於租金之不當得 利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究 者為：（一）原告請求被告拆除如附圖編號A 、B 、C 所示 之地上物，有無理由？（二）原告請求被告給付如附圖編號 A 、B 、C 所示地上物無權占用630 、631 地號土地相當於 租金之不當得利有無理由？如是，金額為何？經查： ㈠原告請求被告拆除如附圖編號A 、B 所示之地上物，為有理 由。
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。經查，被告就 如附圖編號A 、B 所示地上物占用630 地號土地部分，雖一 度主張係與前地主陳清鋼交換而得無償使用，但嗣已同意拆 除（見本院卷第150 頁），則原告請求被告拆除如附圖編號 A 、B所示之地上物，並返還占用之土地，應有理由。 ㈡原告請求被告拆除如附圖編號C所示之地上物，為無理由。 ⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯 者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其 取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應 認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號裁 判要旨參照）。是被告主張並非無權占有系爭土地，即應由 被告負舉證之責。
⒉按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同
共有人之同意，出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有 人不生效力，而在締約當事人間非不受其拘束（最高法院71 年台上字第5051號判例意旨參照）。次按出賣人將土地交付 與買受人占有、使用後，不得以土地所有權尚未移轉登記， 主張買受人為無權占有；又共有土地若經共有人協議分管， 各共有人就其分管部分即有使用、收益之權限，共有人將分 管之特定部分土地出賣與他人，即係將其就此特定部分土地 之使用、收益權讓與買受人，雖買受人在土地分割前，不得 請求移轉登記該特定之分管部分土地，僅得請求移轉登記土 地之應有部分，惟依上說明，出賣人自不得主張買受人為無 權占有（最高法院94年度台上字第1465號民事判決意旨參照 ）。經查：
①被告主張前向地主鄧深賢購買部分631 地號土地即附圖編號 C 所示部分，故就631 地號土地並非無權占用等語，並提出 系爭買賣契約書為證（見本院卷第47至51、139 頁）。依被 告所述，631 地號土地於斯時即為鄧深賢與他人共有，故無 法移轉特定部分予被告，而本件並無證據證明鄧深賢有經他 共有人同意而出售631 地號土地之一部予被告，惟依前開說 明，鄧深賢仍應受系爭買賣契約書之拘束。
②系爭買賣契約書約定被告購買部分為「一、平鎮鄉山子頂段 276 之399 地號內詳如後附圖紅線標示約50坪。二、平鎮鄉 山子頂段272 之2 地號內位置如後附圖綠色標示處約10坪。 」，有系爭買賣契約書暨附圖在卷可參（見本院卷第47至51 、139 頁），而631 地號土地重測前為山子頂段272-2 地號 ，依附圖編號C 所示地上物占用部分為9.68平方公尺，並未 超過系爭買賣契約書所示購買631 地號土地約10坪（換算為 33.0579 平方公尺）之面積，則占用之面積應屬購買之一部 分，被告為買受人，對於原出賣人仍得主張並非無權占有。 ③又按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利、義務。但權利、義務專屬於被繼承人 本身者，不在此限。民法第1148條定有明文。則鄧深賢之繼 承人亦應同受系爭買賣契約書拘束。是鄧深賢之繼承人即不 得對被告主張其占用631地號土地為無權占有。 ⒊按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，固僅於特定人 間發生其法律上之效力，惟物之受讓人若知悉讓與人已就該 物與第三人間另訂有債權契約，而猶惡意受讓該物之所有權 者，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，該受讓人 亦仍應受讓與人原訂債權契約之拘束。權利濫用禁止原則不 僅源自誠實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡 量權利人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神
（最高法院100 年度台上字第463 號民事判決意旨參照）。 是共有人如私自出賣共有物，其買賣契約仍得拘束締約當事 人，而該共有物如再轉讓第三人，第三人若明知共有物已有 債權契約存在仍惡意受讓，依誠信原則，第三人即應受原債 權契約之約束。經查：
⑴631 地號土地業經鄧深賢之繼承人及其他共有人出售予原告 ，有631 地號土地謄本、原告購買631 地號等土地之不動產 買賣契約書附卷可參（見本院卷第23至25、205 至221 頁） ，則依前開說明，原告雖非系爭買賣契約書之當事人，但原 告如明知631 地號土地有與被告之系爭買賣契約書存在，則 原告亦應受系爭買賣契約書之拘束。
⑵被告辯稱當初有將系爭買賣契約書告知原告所委任之代書， 也獲得會協助處理之回覆等語。經查：
①證人即代書林思吟於本院審理時證稱：伊有受原告委任處理 630 、631 等地號土地之簽約及產權移轉部分，因為簽約的 土地很多，有很多地主，被告是其中一位地主吳正裕之媽媽 ，在簽約時認識，被告代替吳正裕來簽629 地號土地之契約 書時，有將系爭買賣契約書拿給伊看，表示其有購買該部分 ，伊有幫忙向鄧深賢之子女鄧桂珠轉達確認此事，但鄧桂珠 表示其父鄧深賢並未交代過此事，也找不到收款的資料，伊 受原告委任處理之時間很長，應該有告知原告此事，包括系 爭買賣契約書之存在及鄧桂珠之回覆，伊沒有印象當時原告 怎麼回應，應該是有提到先放著讓被告占用，之後再處理， 伊是在簽約之後才聯繫原告此事，因為是被告來簽約時才知 道此事，之前並不知情，而原告此次購買之土地很多，所以 賣方是分一個家族、一個家族分次來簽名，買賣契約有一份 附表，原告先在合約上簽名，出賣人再陸續於契約附表簽名 ，而鄧桂珠比被告更早來簽約，鄧桂珠簽約時也沒有提到跟 被告有買賣契約之事等語（見本院卷第193 至196 頁）；故 依證人林思吟所述，被告於簽約時確實曾跟其提起系爭買賣 契約書之事，而原告仍繼續辦理相關土地簽約、過戶之事宜 ，並曾指示就先讓被告繼續占有，之後再處理，則原告已知 悉系爭買賣契約書之存在，仍受讓631 地號土地，則依前開 實務見解，原告仍據而行使631 地號土地之物上返還請求權 ，即違反誠信原則。
②原告雖以在買賣簽約時，確實不知有系爭買賣契約書之存在 ，且系爭買賣契約書為被告與鄧深賢所簽訂，而鄧深賢之繼 承人與原告也未約定要受此拘束，故主張基於債之相對性應 不受系爭買賣契約書之拘束等語。然查，鄧桂珠即鄧深賢之 女為原告買受631 地號土地之地主之一，依證人林思吟所述
，鄧桂珠早於被告來簽訂契約，堪認631 地號土地出售予原 告而簽訂買賣契約時，被告固未告知證人林思吟關於系爭買 賣契約書之事，證人林思吟也尚未轉知鄧桂珠、原告此事， 則原告於買受631 地號土地時確實不知有系爭買賣契約書之 存在，但嗣後證人林思吟已轉告鄧桂珠及原告，原告仍未予 處理；參諸原告係於106 年4 月6 日取得631 地號土地所有 權，而原告係於102 年間購買631 等地號多筆土地並簽訂買 賣契約，於103 年3 月21日又曾與鄧桂珠等人（即鄧桂英、 鄧桂春、鄧桂珠、鄧桓敦、鄧容敦、鄧仁順）就631 地號等 6 筆土地約定「乙方（即鄧桂珠等人）同意就原買賣契約標 的物上全部地上物（含建築物、作物…等）權利，全部於出 售土地時一併無償讓渡予甲方（即原告），並由乙方負責拆 除並理清」，有102 年10月16日不動產買賣契約書、103 年 3 月21日補充協議書第3 條在卷可參（見本院卷第205 至21 7 、219 至220 頁），簽約至完成登記歷時多年，益證原告 確實在取得631 地號土地所有權前應早已知悉631 地號土地 有系爭買賣契約書之存在。
③從而，原告就631 地號土地部分，既然明知有系爭買賣契約 書之存在，仍執意完成簽約及過戶之程序，則依前開說明， 原告亦需受系爭買賣契約書之拘束，而不得對被告主張其占 用631地號土地為無權占有。
⑶職是之故，原告主張被告以如附圖編號C 所示地上物無權占 用631地號土地，並請求拆除及返還土地，應無理由。 ㈡原告得請求被告給付如附圖編號A 、B 所示地上物無權占用 630 地號土地相當於租金之不當得利12,119元，並自109 年 4 月23日起至返還土地之日止按月給付338 元。 ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情形 不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書分 別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之 利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非 以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號 判例意旨參照）。查如附圖編號A 、B 所示地上物無權占有 原告所有之630 地號土地，業如前述，被告無法律上原因， 而受有占有使用630 地號土地之利益，致原告未能利用其應 有部分而受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求 被告返還其因無權占有所受利益；然被告所受利益係使用系 爭土地，此一利益依其性質顯難以回復原狀（即於上訴人占
用期間之使用利益）返還，揆諸前揭規定，自應償還其價額 。又按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1 年或不 及1 年之定期給付債權，其各期給付之請求權，因5 年間不 行使而消滅，民法第126 條定有明文。準此，無法律上之原 因，而獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，該他人之 返還利益請求權，仍應適用民法第126 條租金短期消滅時效 期間5 年之規定（最高法院66年度第7 次民庭庭推總會議決 議參照）。是原告依不當得利法律關係，請求被告給付自其 起訴前5 年占有系爭土地相當於租金之不當得利，惟原告於 106 年3 月13日始登記為630 地號土地之所有權人，有630 地號土地謄本在卷可參（見本院卷第19至21頁），而原告係 於109 年4 月23日提起本訴，有民事起訴狀上本院收狀章所 示日期可參（見本院卷第3 頁），則原告請求起訴前3 年即 106 年4 月23日至109 年4 月22日相當於租金之不當得利， 及自起訴日即109 年4 月23日起按月給付相當於租金之利益 ，為有理由。
⒉按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息10％為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準用 之。土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。所謂土地及 建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依 法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而 言。又所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有 權人依該法規定所申報之地價；舉辦規定地價或重新規定地 價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價 百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文 。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚 須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之 經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定 （最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。經查： ⑴參諸如附圖編號A 、B 所示地上物坐落於630 地號土地，而 原告表示630 、631 地號土地正在興建大樓工程，且有面臨 馬路，惟占用如附圖編號A 、B 所示部分較臨巷道，是本院 審酌系爭房屋坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度、 使用經濟效用等一切情狀後，認原告所請求相當於租金之不 當得利數額，以按系爭土地申報地價年息8 ％計算，應屬合 理適當。
⑵而原告可請求起訴前3 年即106 年4 月23日至109 年4 月22 日之相當於租金之不當得利；故基此計算，被告自106 年4 月23日至109 年4 月22日無權占有630 地號土地可獲得相當 租金之利益，並致原告所受損害之金額如附表一所示，另被
告自109 年4 月23日起至被告遷讓占有部份之日止，應按月 給付之金額如附表二所示。故原告可請求被告給付12,119元 ，並自109 年4 月23日起至返還土地之日止按月給付338 元 ，原告逾此部分之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將 坐落630 地號土地之如附圖編號A 、B 所示地上物拆除，並 將所占用如附圖A 、B 所示部分之630 地號土地騰空返還原 告，以及請求被告給付如附表一所示相當於租金之不當得利 ，及自109 年4 月23日起至返還系爭土地之日止，按月給付 如附表二所示金額，為有理由，應予准許；逾此部分之請求 ，則非正當，應予駁回。本判決第一、二項係屬所命給付之 價額未逾50萬元之判決，應依職權宣告假執行，惟被告陳明 願供擔保，請准宣告免為假執行，亦無不合，爰酌定相當之 擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因該部分之訴 業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 3 月 19 日
民事第一庭 法 官 丁俞尹
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 23 日
書記官 劉寶霞
附表一【給付自106 年4 月23日起至109 年4 月22日相當於租金之不當得利金額：當期申報地價×占用面積×8 ％×占用期間×原告應有部分比例（本件為1 ）＝應付金額（元以下四捨五入）】
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│編│占用人 │占用位置 │占用期間 │當期申報地價 │ 占用面積 │應付金額│總計 │
│號│ │ │ │ │ （㎡） │ │ │
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│1 │鍾鳳英 │如附圖編號A │106 年4 月23日至│4,755.2 元/ ㎡│7.21＋3.68│2,872元 │12,119元│
│ │ │、B 所示） │106 年12月31日 │ │＝10.89 │ │ │
│ │ │ │（計253/365年） │ │ │ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │
│ │ │ ├────────┼───────┼─────┼────┤ │
│ │ │ │107年1 月1 日至 │4,586.4 元/㎡ │同上 │7,991元 │ │
│ │ │ │108 年12月31日 │ │ │ │ │
│ │ │ │（計2年） │ │ │ │ │
│ │ │ ├────────┼───────┼─────┼────┤ │
│ │ │ │109 年1 月1日至 │4,658 元/㎡ │同上 │1,256元 │ │
│ │ │ │109 年4 月22日 │ │ │ │ │
│ │ │ │（計113/365 年）│ │ │ │ │
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附表二【按月給付相當於租金之不當得利金額：109 年度申報地價×占用面積×8 ％×原告應有部分比例（本件為1 ）÷12＝每月應付金額（元以下四捨五入）】
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│編│占用人 │每月應付金額 │
│號│ │ │
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│1 │鍾鳳英 │4,658 元/ ㎡×10.89 ㎡×8 ％÷12＝338 元│
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