臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1157號
原 告 吳敏嚴
訴訟代理人 呂福元律師
被 告 江富種
恆翊水電材料有限公司
法定代理人 江藍月娥
共 同
訴訟代理人 李代婷律師
李國煒律師
上列當事人間請求返還房屋事件，於民國110年3月3日辯論終結
，本院判決如下：
主 文
被告江富種應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○地號土地及其上門牌號碼為桃園市○鎮區○○路○○○巷○○弄○○○○○號房屋遷讓返還予原告，並應自民國一○九年六月九日起至將前開房地遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣肆仟貳佰陸拾壹元。
被告恆翊水電材料有限公司應自前開房屋遷出。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項關於命被告江富種遷讓返還前開房地及第二項部分，於原告以新臺幣壹佰壹拾壹萬玖仟貳佰元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰參拾伍萬柒仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第一項所命各期給付到期部分，於原告每期以新臺幣壹仟肆佰貳拾元為被告江富種供擔保後，得假執行。但被告江富種如每期以新臺幣肆仟貳佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國108 年12月2 日以新臺幣（下同） 880 萬元之對價，向訴外人江美郁購買坐落桃園市○鎮區○ ○段000 地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為桃園 市○鎮區○○路00巷00弄00○00號房屋（下稱系爭房屋，與 系爭土地合稱系爭房地），並於109 年1 月3 日完成所有權 移轉登記。因系爭房地遭被告江富種無權占用，並提供與被 告恆翊水電材料有限公司（下稱恆翊公司）使用至今，爰依 民法第767 條第1 項規定，請求被告江富種返還系爭房地，
並請求被告恆翊公司自系爭房屋遷出；又被告江富種無權占 用系爭房地，係無法律上之原因而受有相當於租金之利益， 致原告受有損害，爰依民法第179 條規定，請求被告江富種 給付相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告江富種應 將系爭房地返還與原告。㈡被告恆翊公司應自系爭房屋遷出 。㈢被告江富種應自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭房地 之日止，按月給付原告新臺幣5,346 元。㈣願供擔保，請准 宣告假執行。
二、被告則以：被告江富種與江美郁為姐弟關係，而系爭房地係 由被告江富種、江美郁及訴外人即被告江富種之父母江潮源 、江徐芙共同出資52萬元買受，由江潮源、江徐芙共同出資 16萬元、江美郁出資16萬元，並貸款20萬元，其中10萬元由 被告江富種負擔，餘由江美郁負擔，斯時因江美郁要求將系 爭房地登記於其名下，4 人遂共同約定：「系爭房地之所有 權為被告江富種與江美郁各2 分之1 ，並借名登記於江美郁 名下，由被告江富種居住使用」，而被告江富種亦長期居住 於系爭房地。詎江美郁為規避將系爭房地應有部分2 分之1 移轉登記與原告之義務，竟與原告以通謀虛偽買賣系爭房地 之方式，將系爭房地移轉登記與原告，其等買賣系爭房地之 債權行為及物權行為均屬無效，原告自非系爭房地所有人； 退步言之，縱認江美郁與原告並非通謀虛偽買賣系爭房地， 然被告江富種係基於與江美郁之借名登記法律關係有權占有 系爭房地迄今，為原告所明知，原告竟仍買受系爭房地並訴 請被告江富種返還系爭房地並給付不當得利，復請求被告恆 翊公司遷出系爭房屋，不僅屬權利濫用亦不符誠信原則，自 屬無據等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受 不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、查，原告前於108 年12月2 日與江美郁簽訂不動產買賣契約 書，約定以880 萬元之對價，向江美郁購買系爭房地，並於 109 年1 月3 日完成所有權移轉登記。而系爭房地遭被告江 富種占用，並提供與被告恆翊公司使用至今等情，有土地及 建物登記謄本、不動產買賣契約書在卷可考（見本院卷第13 頁、第17-29 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、本院之判斷：
（一）原告與江美郁買賣系爭房地並非通謀虛偽買賣，原告為系 爭房地所有人：
按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者， 該第三人應負舉證之責，最高法院48年台上第29號判決意 旨可資參照。經查，原告與江美郁對於其等就系爭房地之 買賣及移轉所有權事宜簽立買賣契約、交付買賣價金及繳
納土地增值稅、108 年房屋稅等事實，業據原告於另案即 本院109 年度訴字第655 號民事事件（下稱另案）審理中 提出不動產買賣契約、支票及郵政儲金託收票據收據、土 地增值稅繳款書及房屋稅繳款書在卷為據（見另案卷第39 -65 頁），堪認原告就其與江美郁間為系爭房地買賣及移 轉所有權之真意，已提出相關證據證明，被告既抗辯原告 與江美郁間就系爭房地之買賣係屬通謀虛偽意思表示，揆 諸上開說明，自應由其負舉證責任。惟被告僅空言抗辯原 告於買賣前並未到現場勘查，有違常情云云，惟買賣不動 產，買方因其購買目的之不同，本即非均有前往現場勘查 之必要，自難僅以原告並未前往系爭房屋內查看，即謂其 無購買系爭房地之真意。另被告雖又抗辯原告與江美郁間 就系爭房地之買賣並無交屋程序，亦與常情不符云云，然 買賣房屋並無一定之交屋方式，亦不能因而認為原告無買 受系爭房地之真意。綜上，被告雖抗辯原告與江美郁以通 謀虛偽買賣系爭房地之方式，將系爭房地移轉登記與原告 ，惟未能舉證以實其說，是被告抗辯原告非系爭房地所有 人，無從以系爭房地所有人自居主張權利云云，自非可取 ，本件原告為系爭房地所有人堪以認定。
（二）原告得請求被告江富種返還系爭房地，及請求被告恆翊公 司遷出系爭房屋：
次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按，以無權占 有為原因，請求返還不動產者，如不動產所有權存在之事 實已可認定，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事 實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之，最高法院85年度台上字第1120號判決意旨可 資參照。另稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財 產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方 允就該財產為出名登記之契約，最高法院99年度台上字第 2448號判決亦可參照。本件原告為系爭房地所有人，業經 本院認定如前，被告抗辯其等係有權占有乙節，既為原告 所否認，揆諸上開說明，應由被告就其等占有系爭房地屬 有權占有之事實負舉證責任。經查：
1.被告江富種雖有占用系爭房地，並提供與被告恆翊公司使 用至今，惟占有僅是事實，並無從作為法律上之權利來源 ；至被告江富種雖於另案提出系爭房屋91、92、94、95、 97、102 、105 、107 年之房屋稅繳款書（見另案調字卷 第17-33 頁），抗辯其有使用系爭房屋，繳納系爭房屋之 房屋稅，持有稅單，可佐證其所抗辯之借名登記約定屬實
云云。惟觀諸上開房屋稅繳款書僅有記載納稅義務人及收 受稅款之戳章，並無任何有關實際繳款者之記載，是僅以 被告江富種持有上開房屋稅繳款書之事實，並無法逕認被 告江富種即有繳納房屋稅；再者，系爭房地於67年3 月14 日登記於江美郁名下後，被告江富種僅持有上開8 個年度 之房屋稅繳款書，江美郁則持有系爭房屋74、75、77至82 、88、90、91、96、108 、109 年之房屋稅繳款書，此經 江美郁提出上開年度之房屋稅繳款書附卷可憑（見另案調 字卷第179-197 頁），可徵被告所稱系爭房屋之房屋稅均 由被告江富種繳納，並由其持有房屋稅單之說法，仍非可 採。
2.況且，縱認被告江富種曾繳納上開8 個年度之房屋稅，惟 被告江富種繳納房屋稅之年份數，並未達到系爭房屋自67 年間購入至108 年移轉登記予原告前之半數，遑論系爭土 地自81年至103 年及106 年至108 年之地價稅繳款書，尚 均由江美郁所持有，業據江美郁於另案提出影本存卷可考 （見另案調字卷第199-232 頁），難認被告江富種就系爭 房地實際所負擔之房屋稅及地價稅，有達到歷年應繳納金 額2 分之1 之程度，亦核與被告抗辯被告江富種與江美郁 就系爭房地應有部分2 分之1 存在借名登記法律關係之說 詞不符。
3.綜上，經本院綜合兩造所舉證據及依兩造聲請調查證據之 結果，並未能獲得被告江富種與江美郁間就系爭房地應有 部分2 分之1 成立借名登記契約之優勢心證，故本院自不 能認定被告江富種與江美郁間就系爭房地應有部分2 分之 1 成立借名登記法律關係，故被告占用系爭房地，確屬無 權占有無訛，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求 被告江富種返還系爭房地，及請求被告恆翊公司遷出系爭 房屋，為適法之權利行使，難認有何權利濫用或違反誠信 原則情事，於法有據，應予准許。
（三）原告得請求被告江富種自109 年6 月9 日起至返還系爭房 地之日止，按月給付4,261元：
又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房 屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋 所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該 利益，最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。 復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息10％為限；第97條、第99條及第101 條之規定 ，於租用基地建築房屋均準用之。土地法第97條第1 項、
第105 條定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地 法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額 則依該管市縣地政機關估定之價額而言。又所謂法定地價 ，依土地法第148 條規定，係土地所有權人依該法規定所 申報之地價。次按基地租金之數額，除以基地申報地價為 基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有 人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，最高法院68年台上字第3071號判例意旨 可資參照。經查：
1.被告江富種無權占用系爭房地迄今，已如前述，依上揭規 定，原告請求被告江富種按月給付自起訴狀繕本送達翌日 起至返還系爭房地之日止之不當得利，自屬有據。 2.而被告江富種所占用之系爭房地，位處平鎮市區，周邊數 百公尺內公園、國小、高中、餐館、小吃店、便利商店一 應俱全，有google地圖查詢網頁在卷可參（見本院卷第 168 頁），惟系爭房屋屬40多年之老屋，屋齡極其老舊， 使用經濟效用顯然無法與新成屋或中古屋等量齊觀，是經 本院參酌系爭房地坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮 程度、使用經濟效用等一切情狀後，認原告所請求相當於 租金之不當得利數額，以按土地申報地價及建築物估定價 額之年息8 ％計算，尚屬合理適當。
3.系爭土地109 年申報地價為每平方公尺6,720 元，系爭房 屋估定價額為10萬6,300 元，有土地登記謄本、桃園市政 府地方稅務局109 年房屋稅繳款書在卷可參（見本院卷第 13-15 頁）；從而，原告就系爭房地得請求被告江富種自 起訴狀繕本送達翌日即109 年6 月9 日起至返還系爭房地 之日止，按月給付4,261 元【計算式：（109 年度申報地 價×土地面積＋房屋總價）×8 ％÷12＝（6,720 ×79.3 ＋106,300 ）×8 ％÷12＝4,261 ，元以下四捨五入】， 逾此範圍，則非有據，不能准許。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段、第179 條前段 規定，請求被告江富種將系爭房地返還與原告、請求被告恆 翊公司自系爭房屋遷出及請求被告江富種自109 年6 月9 日 起至返還系爭房地之日止，按月給付原告4,261 元，為有理 由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。另 兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分於法均核無不合，爰依聲請酌定相當之擔保，予以 准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予 駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提之證據
，經本院斟酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一詳 予論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 110 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 蕭淳尹
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 4 月 7 日
書記官 鄧文琦
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