臺灣彰化地方法院民事判決
109年度訴字第1033號
原 告 陳萬春
訴訟代理人 鄭秀珠律師
被 告 陳銘得
訴訟代理人 陳青來律師
被 告 黃哲偉
訴訟代理人 林咏芬律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年3月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告陳銘得應給付原告新台幣82萬7,123元及自民國109年9月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用（除減縮部外分）由被告陳銘得負擔1/2，餘由原告負擔。
本判決第1項於原告以新台幣27萬5,700元供擔保後，得假執行。但被告陳銘得如以新台幣82萬7,123元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：坐落彰化縣○○鎮○○○段00○00地號土地（102年7月 28日重劃前依序為外三塊厝段669-2、668地號），為農地重 劃區內相毗連之耕地。其中32地號為原告所有，並長年自任 耕作（種植芭樂）迄今，33地號（下稱系爭耕地）為被告陳 銘得單獨所有，且無出租情事。系爭耕地出售時，依農地重 劃條例第5條第3款之規定，原告即毗連耕地之現耕所有權人 即有優先購買權。至位於系爭耕地西側之同段34地號土地由 訴外人彰化縣政府管理（重劃抵費地），並無優先購買權。 惟陳銘得於109年2月19日將系爭耕地以低於市價之新台幣（ 下同）150萬元售與被告黃偉哲，竟未依法通知原告行使優 先購買權，即於同年3月5日辦理所有權移轉登記，已嚴重侵 害原告之優先承買權，致原告受有損害。而系爭耕地經本院 囑託不動產估價師事務所鑑定結果，於109年2月間之市價至 少為175萬8,220元，可證明原告因此受有25萬8,220元之損 害。且原告本可行使優先購買權購得系爭耕地，並得與32地 號合併興建農業資材室，使32地號增加56萬8,903元之價值 ，被告未通知原告優先購買，亦造成原告受有此項預期利益 之損害。以上損害合計82萬7,123元（起訴時請求被告賠償1
00萬元，嗣於110年3月10日減縮），原告爰依侵權行為（民 法第184條第1項、第185條第1項前段）及給付不能之債務不 履行損害賠償請求權（民法第226條第1項），擇一請求被告 連帶賠償等情，並聲明：⑴被告應連帶給付原告82萬7,123元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之抗辯
㈠、陳銘得以：
⑴伊曾於108年間將所有坐落彰化縣○○鎮○○○段00地號土地、 應有部分12/288、同段16地號土地、應有部分18/48及同 段16-5地號、權利範圍全部，出賣予訴外人陳新伍、陳嘉 男、陳鴻銘、陳連興、張麗娟及陳德成等6人；及同時將 門牌號碼彰化縣○○鎮○○路○○巷00號未保存登記建物售予陳 新伍，由陳鴻銘代理其他5人與伊簽立買賣契約書，其中 陳嘉男即為原告之子，簽約之時，被告當場即向陳鴻銘及 在場之人表示系爭耕地亦將出售。⑵系爭耕地被告並未耕 作，閒置至今已有5年，任由原告在其上放置雜物。108年 2月間，伊委由代書盧垂界向陳鴻銘表示要出賣系爭耕地 ，請他轉告左鄰右舍誰人要買。事後，盧垂界告知陳鴻銘 及左鄰右舍皆知伊要出售系爭耕地。⑶原告從未向被告表 示要購買系爭耕地，被告才於109年2月19日將該土地售與 被告黃哲偉，原告若受有損害，應舉證以實其說。況原告 係伊之親叔，有糖尿病，現已高齡87歲，多年前曾發生車 禍，腳部不良於行，並無自任耕作，均由其子陳嘉男在耕 作。而陳嘉男亦知伊要出賣農地，但遲未表示要購買，伊 等好幾年才出賣他人。⑷農業資材室旨在放置農具等耕作 器具，原告之農地與其住家近在咫尺，耕作器具放置家裡 即可，設置農業資材室並無實益，伊多年來亦未曾聽聞原 告有欲設置農業資材室之事。原告所謂擴大農地經營，欲 設置農業資材室云云，乃臨訟杜撰。若原告有此構想或計 畫，依常理在其子向伊購買建地時即會提出購買系爭耕地 之要約，伊要出賣系爭農地為鄰里皆知之事。⑸退言之， 伊並不知原告在法律上對系爭耕地有優先購買權，致不知 以書面通知行使優先購買，並非故意不將該土地售與原告 。而原告則係明知有優先購買權，卻遲不表示購買，造成 今日對簿公堂局面，原告實與有過失，請求審酌前開情狀 ，對被告酌減賠償金額。另系爭耕地之南側至田中鎮埔頭 路間是公墓區，一般認為是嫌惡設施，影響土地價格甚鉅 ，不動產估價師之鑑定價格過高。⑹原告從未向伊表示要 購買系爭耕地，伊因此才將土地賣給黃哲偉，原告利用其
法律知識欺負被告，並非要擴大農地經營，亦非欲設置農 業資材室，顯然有違誠信原則，且有權利濫用之虞等語， 資為抗辯。並聲明原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如 受不利之判決，請准擔保免為假執行。
㈡、黃哲偉則以：
伊是受陳銘得之要約，進而就系爭耕地與之締結買賣契約並 完成移轉登記行為，並無故意或過失不法侵害他人權利之行 為，締約當時亦不知原告有優先購買權。況依照土地登記規 則第97條第1項規定，負有通知優先購買權人之義務者，應 為土地出賣人即被告陳銘得，並非買方黃哲偉。伊與原告間 亦未締結任何契約而形成債之關係，原告依侵權行為及債務 不履行之規定，請求伊賠償，於法無據。另環宇不動產估價 師事務所之估價報告書，採用比較法作為本案之估價方法， 但對於比較標的之各項調整，標準不一，其調整方式明顯是 要墊高估價結果，有失客觀公正，導致32、33地號合併且依 法設置7.26坪大小的農業資材室後，土地單價即從每坪1萬 元提升為1.3萬元，增幅高達3成，有不當虛增32地號潛在價 值之嫌。再者，原告僅空言其本有意擴展農地經營耕作，卻 未提出任何客觀事證，以證明確有擴展農地經營耕作之已定 計畫，其說詞並不可採。且原告也無法保證未來定能以估價 報告所載升值後之價格出售，而獲得56萬8,903元的價差利 益。此由估價報告第7頁記載估價報告書中的預測、預估或 經營結果估計，將隨著將來條件的不同而改變等詞即明。原 告既未能證明其原有56萬8,903元之預期利益，自不得請求 被告填補損失等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回，如受 不利判決，願供擔保宣告免為假執行。
三、原告主張前開32、33地號（102年7月28日重劃前依序為外三 塊厝段669-2、668地號）土地，為農地重劃區內相毗連之耕 地（均為特定農業區農牧用地）；32地號為原告所有，系爭 耕地則原為陳銘得單獨所有，且無出租；陳銘得於109年2月 19日將系爭耕地以150萬元價格售與黃偉哲，於同年3月5日 辦畢所有權移轉登記；陳銘得在將土地所有權移轉登記與黃 哲偉前，未曾以書面通知原告行使優先購買權；系爭耕地西 側之同段34地號為彰化縣政府管理之土地（重劃抵費地）， 於系爭耕地出售時並無農地重劃條例第5條第3款規定之優先 購買權等事實，有原告所提土地登記謄本、地籍圖謄本及地 籍異動索引（卷第21至25頁、第39至41頁、第173頁）為證 ，並有彰化縣田中地政事務所109年8月31日函送之買賣登記 申請書及所附文件影本（卷第67至89頁）為證，且為被告所 不爭執，此部分事實，堪認定屬實。
四、原告是否現耕所有權人？就系爭耕地有無優先購買權？ 1.被告陳銘得雖抗辯原告高齡87歲，且曾因車禍受傷，腳部不 良於行，並無自任耕作，前開32地號土地係由訴外人即原告 之子陳嘉男耕作等語。惟農地重劃條例第5條第1項第3款規 定之現耕所有權人，所稱「現耕」，係指現在從事耕作而言 ，解釋上並非由所有權人「本人」親自從事耕作為限，交由 其他家人耕作，或委託代耕或其他方式經營耕作者，亦包括 在內。原告所有前開土地現在種植芭樂樹，有被告陳銘得所 提照片（卷第135頁）及環宇不動產估價師事務所估價報告 書所附之勘估標的現況照片可參證。原告雖然已高齡或身體 曾受傷，而實際上不能或難以親自從事耕作，其將該土地交 給兒子陳嘉男耕作或管理，並無礙於其為現耕所有權人。陳 銘得抗辯原告並未自任耕作，而係由其子陳嘉男耕作，否認 原告有現耕之事實，自不足採。
2.陳銘得另抗辯訴外人陳嘉男與陳新伍等人於108年1月18日向 其購買14地號等土地建物時，伊當場向陳鴻銘及在場之人表 示系爭耕地亦將出售，且委託代書盧垂界向陳鴻銘表示將出 賣該土地，請轉告左鄰右舍誰人要買，原告早已知悉伊要賣 地，但從未向伊表示要購買系爭耕地等語，僅係釋出其欲出 售系爭耕地之訊息，或試探、摸索是否有欲購買該土地之人 而已。即使原告早已聽聞風聲，亦無出價要約購買系爭耕地 之法律上義務，更不因此喪失基於毗連耕地現耕所有權人之 優先購買權。陳銘得此部分抗辯，並不可採，所請傳訊盧垂 界證以前開事實，自無調查之必要。原告為系爭耕地之毗連 耕地現耕所有權人，於系爭耕地出售時有優先購買權，亦堪 認定。
五、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償條第 1項前段定有明文。又農地重劃條例第5條第3款規定之優先 購買權，其立法意旨在於擴大農場經營面積，以適合機械耕 作之需要，俾發揮耕地之效用（見該法條立法理由）。原告 於系爭耕地出售時，基於毗連耕地之現耕所有權人而有優先 購買權，但陳銘得在將系爭耕地以150萬元價格售與黃哲偉 後，未依法通知原告行使優先購買權，已如前述。而原告雖 然未提出陳銘得有故意不法侵害原告此項優先購買權之具體 證據。但此項法律於69年12月19日制定公布，70年5月25日 行政院令指定台灣省為施行區域，迄出售系爭耕地已超過38 年，陳銘得年逾60歲，應注意並能注意依法通知原告行使優 先購買權，竟疏未依法通知，即難辭過失不法侵害原告權利 之責。原告依侵權行為之規定，請求陳銘得賠償，即屬有據 。又經本院囑託環宇不動產估價師事務所鑑定，認為：①32
地號於109年2月間之市價為175萬8,220元；②32地號土地面 積626.89平方公尺，系爭耕地面積581.23平方公尺，皆未達 0.1公頃，依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法之 農作產銷設施分類別規定，均無法興建農業資材室，如兩筆 土地合併後，面積1,208.12平方公尺，基地面積達0.12公頃 ，應可興建農業資材室。而系爭耕地與32地號每坪單價均為 1萬元/坪，如兩筆土地合併後每坪單價為1萬3,000元，合併 後32地號價值為246萬5,243元，增加價值56萬8,903元等情 ，有不動產估價報告書（外放）可參。陳銘得如依法通知原 告行使優先購買權，原告得以同一價格即150萬元購得市價1 75萬8,220元之系爭耕地，其請求陳銘得賠償系爭耕地售價 與市價之差額25萬8,220元，自屬正當。又原告如購得系爭 耕地，將可與32地號合併興建農業資材室，致32地號因合併 而增值為246萬5,243元，因此增加其價值56萬8,903元。此 為如陳銘得如依法通知原告行使優先購買權，在原告購得系 爭耕地後，依現有法令及通常情形，可以取得之增值利益， 原告請求陳銘得賠償此項金額，於法亦無不合。陳銘得雖抗 辯從未向伊表示要購買系爭耕地，也沒有聽過原告要興建農 業資材室，且原告住家在農地附近，亦無建造農業資材室之 實益，原告並未受有實際損害，所稱擴大農地經營，欲設置 農業資材室，為其臨訟杜撰等語。惟原告就系爭耕地之優先 購買權在該耕地售與黃哲偉時才具體發生，在此之前有無購 買該土地之需求或意願，並非所問。且原告行使優先購買權 ，購得系爭耕地後，將作何利用，更不可能事先對外表明或 預為準備。陳銘得前開抗辯，顯不可採。另原告即使明知對 於系爭耕地有優先購買權，並無主動表示願意買受之義務， 其在土地售出之後才以未獲通知行使優先購買權為由興訟求 償，乃權利之正當行使，並無違誠信或有權利濫用情事，亦 無與有過失可言。陳銘得抗辯伊非故意不將系爭耕地出賣予 原告，原告明知對於系爭耕地有優先購買權，卻遲不表示購 買，造成對簿公堂局面，實與有過失，且利用其法律知識欺 負被告，並非要擴大農地經營，也非欲設置農業資材室，有 違誠信原則，且有權利濫用之虞云云，亦無足取。故原告得 請求陳銘得賠償之金額合計為82萬7,123元。六、另農地重劃條例第5條第3款規定之優先購買權，其通知義務 人為耕地出賣人陳銘得。黃哲偉為買受人，與陳銘得訂立買 賣契約後，即無通知原告行使優先購買權之作為義務，其未 為通知，自不成立侵權行為，或與陳銘得成立共同侵權行為 。至於民法第226條第1項規定為給付不能之債務不履行損害 賠償責任，其適用以雙方有債權債務關係存在為前提。黃哲
偉與原告間並無任何債之關係存在，原告依此條項規定請求 黃哲偉賠償損害，於法無據。
七、綜上所述，原告本於侵權行為之規定，請求被告陳銘得賠償 82萬7,123元及自起訴狀繕本送達之翌日即109年9月24日（ 原告起訴時記載之彰化縣田中鎮住所地址，本院送達繕本結 果陳銘得已遷移遭退回，其後陳銘得獲悉被訴，委任律師為 訴訟代理人應訴，故未再送達起訴狀繕本，因此以第1次言 詞辯論期日之翌日為遲延利息起算日）起至清償日止，按年 息5％ 計算之利息，為有理由，應予准許。至原告依侵權行 為、給付不能之債務不履行損害賠償之規定，請求被告黃哲 偉賠償部分，則為無理由，應駁回之。
八、原告與被告陳銘得分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為 假執行，就原告勝訴部分，均無不合。爰分別酌定相當擔保 金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依附， 應併駁回。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後於判決之結果不生影響，不予贅詞論列，附此敘明。據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 110 年 3 月 24 日 民事第四庭
法 官 陳瑞水
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 24 日 書記官 陳秀娟