臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
110年度基簡字第32號
原 告 李銘宏
訴訟代理人 李嘉濠
被 告 謝原振
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國110年3月9日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）20萬1,900元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用5,290元，由被告負擔2,195元，餘由原告負擔。本判決第1項得假執行。但被告如於假執行程序實施前以20萬1,900元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於108年5月3日因拍賣取得基隆市○○區○○段0000○號即門 牌號碼基隆市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）應有部 分9/10，嗣於108年9月24日買受系爭房屋應有部分1/10，取 得系爭房屋之全部所有權。
㈡被告未經原告同意無權占有系爭房屋及附屬停車格，至109年 9月14日始遷離，造成原告共1年4個月又11天無法使用系爭 房至。系爭房屋為1至4樓共4房兩廳含平面車位之透天厝， 市價行情約1,000萬元，故以720萬元為基準按年息5%即每月 3萬元計算相當租金之不當得利，請求被告給付自108年5月3 日至108年9月24日按應有部分9/10計算即12萬7,710元、自1 08年9月25日至109年9月14日按應有部分1/1計算即34萬8,90 0元不當得利，合計共47萬6,610元。
㈢原告雖有於108年11月11日辦理系爭房屋斷水、斷電，但因被 告居住其內並提出切結書負擔水費及電費，故屆時並未斷水 、斷電；另原告於108年12月13日更換系爭房屋門鎖後，發 現屋內物品有減少，推論被告應有開鎖進去，然被告將系爭 房屋當倉庫使用，並沒有把東西搬走，至同年10月17日才來 搬走物品，惟仍遺留如神明桌、廢棄電器、桌椅…等大小物 品，經原告多次通知仍不處理剩餘物品之搬遷事宜，導致原 告須另僱請清掃公司清運廢棄物，故請求被告返還清理遺留 物之清理費1萬元。
㈣爰依不當得利返還請求權之規定，請求被告給付自108年5月3 日至109年9月14日占用期間相當租金之不當得利及清理費等 語，故請求法院判決：被告應給付原告48萬6,610元。
二、被告抗辯：
㈠系爭房屋暨坐落土地本為被告及訴外人謝恆玲所共有（被告 應有部分9／10，原即被告全家人之住處，由被告占有使用， 於105年8月15日信託登記予謝秀幸；謝恆玲應有部分1/10） ，嗣亦由共有人謝恆玲與受託人謝秀幸共同占有使用，被告 因於103年7月24日向原告配偶溫秀彩借貸300萬元，並以系 爭房屋（權利範圍9/10）暨坐落土地（權利範圍3924/10000 0）為其設定擔保債權總金額300萬元之抵押權，嗣因無力清 償，經原告配偶溫秀彩聲請拍賣抵押物，於本院106年度司 執字第24521號拍賣抵押物執行事件中由原告於107年11月28 日以622萬6,000元得標拍定，因執行債權人並未依民法第86 6條第3項準用第2項規定，聲請執行法院除去被告之使用借 貸權，拍賣公告乃載明「拍定後不點交」，故原告拍定後未 取得系爭房屋之占有，不得行使基於占有而生之權利。 ㈡原告嗣再於108年9月24日向訴外人即被告前妻謝恆玲買受取 得系爭房屋所有權權利範圍1/10。惟被告於108年9月24日前 占有使用系爭房屋乃係基於與謝恆玲間之無償使用借貸契約 ，有占有使用系爭房屋之正當權源，參最高法院83年度台上 字第1139號判決之旨，難認被告無法律上原因而受有利益， 亦不具不法性，故原告請求108年5月3日至9月24日之不當得 利，自無理由。
㈢原告於108年12月13日將系爭房屋之門鎖更換，導致被告無法 進入該屋，無從將留置系爭房屋內之物品搬離，迄109年9月 14日原告始同意被告入內搬離所有物，顯見被告自108年12 月13日起就系爭房屋已無事實上管領力，難認無權「占有」 系爭房屋，被告所有物品雖於該日後仍置放系爭房屋內，是 因對系爭房屋有事實上管領力之原告不讓被告進入系爭房屋 所致，自難認被告受有何利益。況原告早於108年11月11日 即將系爭房屋斷水、斷電，致被告無法繼續居住，被告於4 天後才辦理復電，未辦理復水，僅能將系爭房屋作為「倉庫 」使用，足徵被告使用所受之利益甚微，不可於一般租屋之 租金相提並論，原告請求不當得利之數額與土地法、土地法 施行法、平均地權條例等規定未合，且有過高之情。況原告 當初口頭同意被告3、4個月再搬離，應扣除3、4個月的不當 得利。
㈣原告配偶溫秀彩於本院109年度司執字第20580號（下稱系爭 執行案件）聲請執行被告置於系爭房屋內之動產，經雙方和 解，被告並承諾系爭房屋內所遺物品均視為廢棄物，任由溫 秀彩處理，則原告縱曾僱人清掃，亦應向溫秀彩請求給付， 而不應向被告請求賠償等語。故請求法院判決：原告之訴駁
回。
三、兩造不爭執事項：
㈠爭房屋暨坐落土地本為被告及訴外人謝恆玲所共有，被告應 有部分9／10，謝恆玲應有部分1/10。嗣於105年8月15日被告 將其所有權信託登記予謝秀幸。
㈡原告於108年5月3日經由法院拍賣拍定取得系爭房屋所有權權 利範圍9/10，於108年9月24日買受取得系爭房屋所有權權利 範圍1/10，已取得系爭房屋全部所有權。
㈢原告曾於108年11月11日向台灣電力公司與台灣自來水公司申 請系爭房屋斷水、斷電事宜，並於108年12月13日更換系爭 房屋之門鎖。
㈣被告於108年5月3日起至同年11月11日止有使用系爭房屋；於 108年11月12日後至109年9月14日止有置放物品於系爭房屋 內。
㈤被告曾於109年8月13日起訴請求原告返還所有物(即本院109 年度基簡調字第340號，下稱另案），經本院通知於109年10 月14日進行調解，雙方於調解期日成立調解，調解內容：原 告同意於109年10月17日上午9時至下午1時止開啟系爭房屋 之門鎖，讓被告進入取回該屋內為被告所有之…，其中冷氣 機四台，被告如未於上開時間取回，被告同意由原告自行處 理。
四、本院的判斷：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277條前段定有明文。而以無權占有為原因，請求返 還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之 事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、88年度台上 字第1164號判決意旨參照）。次按「無法律上之原因而受利 益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因， 而其後已不存在者，亦同」，民法第179條定有明文。而無 權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益，為社會上 通常之觀念。是依舉證責任分配之原則，所有人主張他人無 權占有之事實者，倘該他人否認有占有之行為，所有人即應 就此利己之事實負舉證責任；倘該他人僅以非無權占有為抗 辯，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被告 辯稱其於108年9月24日前有權占有系爭房屋，並否認自108
年12月13日起有因占有系爭房屋而受利益，自應分別由被告 就其占有具正當權源，由原告就系爭房屋為被告占有之事實 ，負舉證之責。經查：
㈠按無權占有他人之房屋，固有獲得相當於租金之利益，然而 該等利益之取得，係以「占有」之事實為前提。又對於物有 事實上管領之力者，為占有人，民法第940條定有明文，所 謂有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係 ，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，亦即人與物在場合 及時間上須有一定結合及繼續關係者，始可謂對於物已有事 實上之管領力而為占有。而房屋之占有者，必須對該「房屋 」具有現實管領實力，至於占有人實際上從事何用途，均非 所問。本件原告主張於108年11月11日申辦系爭房屋斷水、 斷電未成功，被告則稱業已斷水、斷電，其僅申請復電，致 無法繼續於系爭房屋居住等情，據原告提出之水費繳費狀態 查詢單，原告稱申請斷水並未成功，應堪採信，而被告亦不 否認有辦理復電，且仍繼續占有使用系爭房屋，僅辯稱原告 於108年12月13日更換系爭房屋之門鎖，導致被告無法進入 該屋，對系爭房屋已無事實上管領力等語。依常情，欲保有 支配並排除他人干涉房屋之使用狀態，多以持有該房屋門扇 之鑰匙或建立其他屏障管制進出來達成，原告自承於該日更 換系爭房屋鑰匙，已對系爭房屋重新建立現實支配狀態並得 排除被告之管領干涉，而「自己」占有系爭房屋。被告因無 法入內取回其物品，先後聲請調解、提起訴訟請求原告返還 所有物，亦有基隆市信義區調解委員會調解筆錄及本院另案 卷宗可查，原告復未舉證被告嗣後有開鎖破壞其占有狀態而 產生新的占有事實，堪認被告自108年12月13日起未占有系 爭房屋，自無受占有利益可言，不因其物留置其內而受影響 。從而，原告以被告自108年12月13日至109年9月14日無權 占有系爭房屋，依不當得利之法律關係請求被告返還相當於 租金之利益云云，即無理由。
㈡次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益 之權，固為民法第818條所明定，惟共有人對共有物之特定 部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人 得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共 有人不顧他共有人之利益，而就其共有物之全部或一部任意 使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字 第1803號判決要旨參照）。一般而言，一共有人對共有物進 行使用收益，必將影響其他共有人就該共有物之使用收益， 民法第818條之意旨乃在指明共有人對於共有物全部有用益 權，至於使用收益之方法，則應依民法第820條第1項（見附
錄1）規定定之。又使用他人之物，如為無償，即係借貸； 如為有償，則屬租賃，此乃二者區別之所在。而使用借貸契 約係債之關係，基於債之相對性原則（即在債之關係中，其 法律關係原則上僅建構於參與債之關係之法律主體間，故債 權人原則上僅能對債務人主張），僅於當事人間有其效力。 繼受取得不動產所有權者，並不繼受其前手與系爭不動產上 原占有人間之使用借貸關係，占有人自亦不得執該關係主張 其有使用系爭不動產之權利。被告援引最高法院83年度台上 字第1139號判決案例事實之法侓關係，核與本件『使用借貸』 情形不同。
㈢查，原告係於108年5月3日向法院拍定取得系爭房屋應有部分 9/10，迄至同年9月23日前與系爭房屋之共有人謝恆玲(應有 部分1/10）分別共有系爭房屋，為兩造不爭執，應堪確認， 準此，本件系爭房屋於108年9月23日既為原告與謝恆玲所分 別共有，則被告就非無權占有（即具有合法占有本權）之抗 辯事實即應負擔舉證責任。被告雖抗辯其與系爭房屋共有人 謝恆玲間存有使用借貸契約，而有權占有系爭房屋云云。縱 系爭房屋共有人謝恆玲同意將系爭房屋出借予被告使用，然 自108年5月3日原告取得系爭房屋之共有權(應有部分9/10) 時起，並未依民法第820條第1項規定取得原告之同意，基於 債之相對性，被告自亦不得執該關係主張其有占有使用系爭 房屋之權利。
㈣其次，被告雖又辯稱原告於本院106年度司執字第24521號拍 賣抵押物執行事件中，執行債權人並未依民法第866條第3項 準用第2項規定，聲請執行法院除去被告之使用借貸權，拍 賣公告載明「拍定後不點交」，故原告拍定取得系爭房屋之 應有部分9/10，並未取得系爭房屋之占有，不得行使基於占 有而生之權利云云。按民法第866條規定「不動產所有人設 定抵押權後，於同不動產上得設定地上權或其他權利，但其 抵押權不因此而受影響」。抵押人於設定抵押權後，若將不 動產出借予他人，致拍定人無法取得占有，當然影響拍定價 格，如因此造成拍定價格低於抵押權，難謂對抵押權無影響 ，依司法院院字第1446號解釋之旨趣，抵押權人當然亦可請 求法院除去該使用借貸關係，且依「舉重明輕之法理」，抵 押權人得聲請除去使用借貸，並以點交為拍賣條件 (見司法 院司法業務研究會第31會期法律問題第36則－司法院編輯之 民事法律專題研究第15輯第127至130頁），然「點交」僅係 執行法院為滿足買受人之交付占有請求權，對於占有拍賣不 動產之債務人或第三人強制執行解除占有，使歸買受人占有 之執行名義，拍定人可以不必對承租人或借用人起訴即取得
房屋占有，反之，不點交僅係欠缺該執行名義而已，拍定人 於拍定後仍須對占用人提起訴訟，於訴訟中主張使用借貸人 係無權占有，方能取得占有。本件被告為該執行案件之債務 人，被告斯時縱居住於系爭房屋，而抵押權人並未向執行法 院聲請除去被告之使用借貸關係，而於經原告拍得並辦理所 有權移轉登記後，仍繼續占有使用系爭房屋，亦無從認定被 告占有系爭房屋對原告而言係有合法權源。
㈤綜上，被告自承與原告間並未成立使用借貸關係，縱其與斯 時系爭房屋之共有人謝恆玲間有使用借貸契約，被告亦不得 執該關係對抗原告，對原告主張其有占有使用系爭房屋之權 利。從而，被告自108年5月3日至同年12月12日無權占有系 爭房屋，受有相當於租金之利益，並致原告受有損害，是原 告依不當得利之法律關係，按其應有部分比例，請求被告返 還上開占用期間相當於租金之不當得利，核屬有據。 ㈥又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息10%為限，土地法第97條第1項亦有明文。所謂土地及其 建築物之總價額，依同法施行法第25條規定，土地價額依法 定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定 之價額。所謂年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並 非必須照申報總價10%計算之，尚須斟酌房屋之位置、工商 繁榮程度、使用人利用之經濟價值、所受利益及彼等關係等 項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查系爭房屋為鋼筋混 凝土造4層樓，總面積166.56平方公尺，另附25.52平方公尺 陽台，於88年1月20日建築完成，有土地建物查詢資料在卷 可證，審酌系爭房屋位於基隆市中正區深溪路、新豐街、深 美街三岔路口，百公尺內即有公車站牌，步行至郵局不需5 分鐘，鄰近愛買量販店、新豐飲食商圈，附近便利商店、餐 廳、各式店家林立，生活機能尚佳，有GOOGLE地圖及系爭房 屋暨周邊照片可佐（詳本院卷第93-99頁），另參酌108年與 系爭房屋同路段之非新屋透天厝房地價額，每坪約16至21萬 餘元，109年每月租金行情每坪約623元，有內政部不動產交 易實價查詢服務網網頁資料可稽，以系爭房屋面積計算其價 額逾950萬元、每月租金行情亦逾3萬5,000元，是原告主張 以每月3萬元計算相當租金之不當得利，尚屬適當。被告雖 辯稱系爭房屋於108年11月11日遭原告斷水、斷電僅能作倉 庫使用，然被告已於4天後復電並持續占用狀態，仍獲取占 有之利益，其是否居住其內，要非所問。準此，原告得請求 被告給付占用期間相當於租金之不當得利為20萬1,900元【 計算式：3萬元/月×(4＋21/30)月〈108年5月3日至9月23日〉× 應有部分9/10＋3萬元/月×(2＋15/30)月〈108年9月24日至12月
12日－4天(原告同意扣除斷電日數)〉＝20萬1,900元】。逾此 部分之請求，則屬無理由。
㈦至原告主張被告怠於搬遷系爭房屋內遺留物，致其僱請清掃 公司清運廢棄物支出清理費1萬元，被告辯稱系爭房屋內物 品前經溫秀彩以系爭執行事件聲請強制執行，嗣雙方和解， 被告並承諾所遺物品均視為廢棄物，任由溫秀彩處理，故原 告應向溫秀彩請求云云。經本院調閱系爭執行事件卷內之10 9年9月11日查封筆錄之記載：「債務人謝原振在場表示屋 內所有之物品均為其所有」、「債務人謝原振現場提出現 金新臺幣23,581元交予債權人之代理人收受。債權人代理人 表示屋內之動產不予執行」（詳系爭執行事件卷第42頁）， 可認系爭房屋內被告所有之動產，斯時並未經本院民事執行 處進行查封，被告當場亦無表示將屋內物品視為廢棄物，更 未被告所稱將屋內物品交由溫秀彩處理之情，是被告上開所 辯，與事實不符，不足採信。惟原告並未提出被告搬走後遺 留物品之現場照片，亦未證明被告搬離時遺留或未清理之物 品，親亂及數量程度已達須由清潔公司進行清理始能回復一 般使用之狀態，故其請求被告應返還代為清理之費用1萬元 ，難認於法有據。
五、綜上所述，原告依不當得利之法律關係，請求被告給付19萬 4,400元，為有理由，應予准許。原告其餘之請求，則屬無 理由，應予駁回。
六、本件事證已經明確，雙方所提出之各項攻擊防禦方法及證據 資料，都已經法院詳細斟酌，經認定不會影響本判決的結果 ，所以不再一一論述。
七、本判決原告勝訴部分，屬適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之 判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣 告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預 供擔保，得免為假執行。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，因此判決 如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 23 日 基隆簡易庭法 官 林淑鳳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 23 日 書記官 陳櫻姿
附錄：
1.民法第820條第1項
共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應 有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾2/3者， 其人數不予計算。
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