臺灣基隆地方法院民事判決
109年度訴字第134號
原 告 汪育帆
訴訟代理人 陳貴德律師
被 告 廖玉葉
訴訟代理人 王聖舜律師
上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國110年2月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告就基隆市○○區○○段○○○○○○號即門牌號碼基隆市○○區○○○街○○○巷○○○號房屋占用原告所有基隆市○○區○○段○○○地號土地權利範圍萬分之八八四，自民國一百零九年四月七日起至終止占用上開土地之日止，每月應給付之租金如附表四「核定每月租金額」欄及附表五所示。
被告應給付原告如附表四「應給付租金」欄所示之租金金額及利息，暨自民國一百一十年二月十九日起至被告終止占用前項土地之日止，按月於每月終日給付原告如附表五所示之租金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之十四，餘由原告負擔。本判決第二項於原告以已到期金額三分之一之金額為被告供擔保後，得假執行。但被告如以已到期金額之全額為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)訴外人周啟忠前於民國88年間提供其所有坐落基隆市安樂區 麥金段727、729、730、734、735、736、737、740、741地 號土地（於93年10月18日合併為基隆市○○區○○段000地號土 地，下稱系爭土地），與訴外人萬泰福建設股份有限公司（ 下稱萬泰福公司）合建「富園山莊」建案之如附表一所示之 10棟地上4層樓建物(下合稱系爭10棟建物)，並以萬泰福公 司為起造人申請建造執照，約定由周啟忠分受如附表一編號 1、7、9、10等4棟建物（下稱系爭合建案），其中附表一編 號10之基隆市○○區○○段0000○號，即門牌號碼基隆市○○區○○○ 街00巷000號建物（下稱系爭123號建物）經周啟忠於90年3 月30日出售予被告，並將起造人名義變更為被告。嗣系爭合 建案進行期間，萬泰福公司因財務困難倒閉，周啟忠亦積欠 訴外人楊振東票款未還，經楊振東向本院聲請查封拍賣周啟
忠所有系爭土地及周啟忠依系爭合建案應分受之附表一編號 1、7、9等3棟建物，該3棟建物當時雖尚未竣工，惟建物結 構體已完成，足避風雨，可達經濟上使用目的，為獨立之產 權，而由原告於93年4月20日經本院92年度執字第7128號強 制執行事件（下稱系爭執行事件）拍得上開土地、建物，並 於同年5月25日持本院核發之權利移轉證書辦畢系爭土地所 有權移轉登記。
(二)原告取得系爭土地所有權後，於93年6月2日將系爭土地移轉 登記予訴外人謝尚揮所有，而附表一編號1至9等9棟建物， 於94年5月23日經以起造人名義辦妥所有權第一次登記，復 由謝尚揮以系爭10棟建物各建物面積與總面積間之比例，計 算各棟建物相對應占有系爭土地基地之應有部分如附表一「 建物登記謄本記載之建物基地權利範圍」欄所示，再以買賣 為原因，分別於附表一編號3欄所示日期，將系爭10棟建物 基地應有部分移轉登記予附表二編號3欄所示之所有權人， 另系爭123號建物所對應坐落系爭土地之基地應有部分10000 分之884，經謝尚揮於95年11月29日以買賣為原因移轉登記 予原告，被告則於96年7月17日辦理系爭123號建物暨共有部 分之基隆市○○區○○段0000○號建物（權利範圍為10000分之88 4）之所有權第一次登記。故系爭土地應有部分10000分之88 4及其上之系爭123號建物原同屬周啟忠一人所有，其後因分 別讓與之結果，致異其所有人，依民法第425條之1第1項之 規定，兩造間推定有租賃關係存在，然兩造間就該法定租賃 關係之租金數額未能達成協議，是依同條第2項規定，有由 法院核定租金之必要。
(三)系爭123號建物位於大型社區群聚之住宅區，鄰近社區設有 台糖、全家等便利商店，且距離基隆長庚醫院及基隆安樂區 公所、行政大樓、安樂路郵局、建德幼兒園、安樂派出所、 建德國小等行政區域約1.5公里左右，距離中山高速公路則 約3公里，周遭環境及生活、交通機能均屬便利，爰以兩造 不爭執就建蔽率計算系爭123號建物正常使用範圍之租賃面 積135.6㎡為據，依民法第425條之1第2項規定，請求本院按 系爭土地占用期間各期申報地價之年息10%核定本件起訴前5 年即自104年3月1日起迄109年12月31日止之月租金，如附表 三編號1至4所示；另核定自110年1月1日起迄系爭123號建物 終止占用系爭土地之日止之月租金如附表三編號5所示。併 基於前開核定之月租金數額，請求被告給付原告自104年3月 1日起迄109年12月32日止之租金合計388,164元，及自110年 1月1日起迄系爭建物終止占用系爭土地之日止，如附表三編 號5所示之月租金。
(四)對被告答辯所為之陳述：
1.依本院向地政機關調取之系爭土地所有權移轉登記相關資料 ，可知扣除如附表一編號1至9等9棟建物已登記之對應基地 應有部分後，系爭123號建物對應之坐落基地應有部分，即 為原告所有系爭土地應有部分即10000分之884。而系爭10棟 建物所對應坐落基地之應有部分，另有本院向基隆市地政事 務所調取登記案卷所附建物起造人即原告及訴外人謝尚揮、 高玉坪、陳武強、郭秀珠等人共同簽署之「94年4月1日起造 人分配協議書」（下稱系爭分配協議書）可證。原告係主張 被告所有之系爭123號建物，與原告所有之系爭123號建物對 應坐落基地權利範圍即系爭土地應有部分10000分之884，二 者間有法定租賃關係存在而提起本件訴訟，與系爭土地其他 共有人無關，被告辯稱應以系爭土地之共有人全體為原告， 當事人方屬適格，並非正確。
2.附表一編號1至9等9棟建物與其對應坐落基地之應有部分， 均已於94年5月間登記同一人所有，應認為附表一編號1至9 等9棟建物之土地共有人與原告之間，就土地上專有建物之 基地面積連同附屬建物及使用周邊之土地，相互之間已有默 示分管之協議，即上開9棟建物之土地共有人各自分管所有 建物使用之範圍，而系爭123號建物坐落之範圍分歸原告管 理，已歷經十餘年，於基地共有人之間相安無事，故認定基 地共有人間有上開默示分管協議，應符合社會通念。 3.本院98年度訴字第96號刑事判決及臺灣高等法院98年度上訴 字第1506號刑事判決，固認定附表一編號6、5、9、8建物之 原起造人依序為訴外人陳木成、陳慶章、游王淑霞、張瑞獻 ，因訴外人汪建戎以偽造文書之方式，將附表一編號6、5建 物之起造人變更為陳武強，將附表編號9、8建物之起造人變 更為謝尚揮，惟該侵權行為本屬債之發生原因之一，僅於當 事人間發生債之關係，且基於債之相對性，僅特定之債權人 得向特定債務人請求給付，被告既非上開債之當事人，則其 辯稱上開系爭分配協議書不生效力，其不受拘束，應無理由 。再各區分所有權人於刪除車位編號之後，並切結依區分所 有建物面積，各占區分所有建物總面積之比例，辦理共有部 分第一次所有權登記，亦符合民法第799條第4項之規定，倘 有違法，地政機關豈會同意辦理，故被告否認該切結書之效 力，亦無理由。
(五)並聲明：
1.被告所有門牌為基隆市○○區○○○街00巷000號建物，占用原告 所有坐落基隆市○○區○○段000地號、應有部分10000分之884 之土地，自104年3月1日起至109年12月31日止，核定租金如
附表三編號1至4所示；暨自110年1月1日起至終止占用上開 土地之日止，核定每月租金如附表三編號5所示之月租金。 2.被告應給付原告388,164元，其中310,068元自起訴狀繕本送 達翌日起；其中39,048元自109年7月3日起；其中39,048元 自110年1月8日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息； 暨自110年1月1日起，至終止占用上開土地之日止，按月依 附表三編號5所示核定之月租金，於每月10日前給付原告。 3.聲明第二項原告願供擔保，請准宣告假執行二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並陳明如受不利益判決，願 供擔保請准免為假執行之宣告，其答辯略以：
(一)系爭土地及其上如附表一編號1、7、9、10等4棟建物，原均 屬周啟忠所有。系爭土地及附表編號1、7、9等3棟建物，於 93年4月20日經系爭執行事件拍賣，由原告拍得上開土地、 建物，並於同年5月25日持本院核發之權利移轉證書辦畢系 爭土地所有權移轉登記，而系爭123號建物仍為周啟忠所有 ，惟系爭土地已移轉原告所有，依民法第425條之1之規定， 推定系爭123號建物所有權人周啟忠與系爭土地所有權人即 原告之間，有基地租賃關係存在。又原告於93年5月26日將 系爭土地出售予謝尚揮，並於同年6月2日完成所有權移轉登 記，依民法笫425條第1項規定及最高法院73年度第5次民事 庭會議決議意旨，基地租賃關係繼續存在於「系爭123號建 物所有權人周啟忠」與「系爭土地所有權人謝尚揮」之間。(二)嗣謝尚揮陸續於94年5月31日、94年8月2日、95年4月4日將 系爭土地應有部分分別移轉予原告及訴外人高稚宜、陳武強 、郭秀珠、方玉美等人，再於95年11月29日將系爭土地應有 部分10000分之884移轉予原告，依民法第425條第1項規定及 最高法院73年度第5次民事庭會議決議意旨，基地租賃關係 繼續存在於「系爭123號建物所有權人周啟忠」與「系爭土 地全體共有人」之間，而按分別共有乃數人按其應有部分， 對於一物共同享有所有權，應有部分係所有權之量的比率、 抽象分散在共有物之每一個部分上，故各共有人對共有物所 享有之同一所有權，各共有人也就成為基地之出租人，此乃 論理所當然。
(三)迨被告完成系爭123號建物所有權第一次登記，取得系爭123 號建物所有權後，依民法第426條之1規定，基地租賃關係係 存在於「被告」與「包含原告在內之系爭土地全體共有人」 之間。且系爭土地應有部分比例究竟如何分配，應由全體所 有權人協議，於尚未協議前，不能決定各棟之應有部分比例 為何；而本院向基隆市地政事務所調取之系爭土地所有權移 轉登記相關資料所記載系爭10棟建物各棟分配之系爭土地應
有部分比例，係土地移轉雙方移轉時個別恣意決定，並非全 體共同決定，不足證明系爭土地全體所有權人曾就系爭土地 應有部分應如何分配達成協議。又本件請求確定租金數額， 乃共有物之管理行為，為形成之訴，依民法第820條第1項規 定，依民法第820條規定，須系爭土地共有人過半數（且應 有部分合計過半數）或應有部分合計逾3分之2之共有人共同 起訴（或授予訴訟實施權），訴訟實施權始無欠缺，本件未 經共有人過半數（且應有部分合計過半數）或應有部分合計 逾3分之2之共有人共同起訴（或授予訴訟實施權），原告提 起本件訴訟自屬當事人不適格。
(四)民法第799條第4項固規定區分所有人就區分所有建築物共有 部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面 積之比例定之。但另有約定者，從其約定。然該規定係在98 年間增訂，且未明文規定有溯及既往之效力，故該規定於本 件並不適用。況由附表一編號4之基隆市○○區○○段0000○號建 物、編號8之基隆市○○區○○段0000○號建物之專有部分面積占 專有部分總面積比例分別為9.94%、10.19%，然土地應有部 分卻分別登記10000分之937、10000分之1076等情，可知原 告主張謝尚揮係以「各棟建物專有部分面積」與「專有部分 總面積」之比例計算土地應有部分，並非事實。又系爭土地 上各建物所有權人未曾就土地應有部分之分配有所協議，故 原告主張系爭123號建物對應坐落基地之應有部分為884/100 00乙節，亦乏其據。
(五)本院向基隆市地政事務所調取之登記案卷影本，其附件第4 頁之系爭分配協議書、第12頁「94年5月20日申請書」雖有 各棟土地分配持分之記載，惟其中「起造人謝尚揮、陳武強 」之部分係原告之父即訴外人汪建戎偽造文書盜蓋原起造人 游王淑霞、張瑞獻、陳木成、陳慶章之印章而予以變更起造 人，有本院98年度訴字第96號、臺灣高等法院98年度上訴字 第1506號刑事確定判決可考，故「起造人謝尚揮、陳武強」 並非真正之起造人，該起造人分配協議書、申請書並無效力 ，況上開分配協議書、申請書並非全體起造人均參與協議， 真正之起造人游王淑霞、張瑞獻、陳木成、陳慶章及被告， 均未參與協議，益證上開分配協議書、申請書並不生效力， 被告不受其拘束，原告將其名義借予汪建戎使用，則汪建戎 即為原告之代理人或使用人，原告亦應為借用其名義之汪建 戎之行為負責，不得執該分配協議書及申請書對被告更有所 主張。
(六)原告申請所有權第一次登記之過程中，就共有部分（即共同 使用部分之獨立建號6205建號，門牌號碼基隆市○○區○○○街0
0巷000號等共同使用之地下室等共同使用部分）究竟應該如 何分配登記乙節，前經被告於94年5月13日提出異議，經基 隆市安樂地政事務所於94年6月10日召開協調會，會中原告 及謝尚揮等人表明欲以價金分配方式與被告協議，但經被告 拒絕，該次會議無法達成協議，復經基隆市政府先後於94年 6月27日、94年8月1日兩度通知申請人補正「全體共有人對 該公共設施分配協議書」未獲補正，基隆市安樂地政事務所 隨即簽辦駁回共有部分即獨立之6205建號之登記。詎原告及 謝尚揮等人未經被告同意，未提出全體起造人、全體所有權 人出具之分配協議書，擅自於94年9月7日提出切結書，保留 共同使用部分持分10000分之884予被告，並切結「將來如其 他相關區分所有建物所有權人證明本該登記之持分與權利範 圍不符時，立切結書人同意依照正確之權利範圍更正之，如 有虛偽或損害他人權益，立切結書人願負法律責任」後，主 管機關違法在94年9月27日准予登記。惟如前述，謝尚揮、 陳武強並非真正起造人，實係由借用原告名義之汪建戎偽造 文書盜蓋印章後變更為起造人，該等切結自不生效力，事屬 當然。
(七)再原告依民法第425條之1第2項規定聲請法院核定租金數額 ，應以請求法院定起訴當時之租金數額為限，不及於將來之 租金。將來之租金如有調整租金之必要，應由當事人依民法 第442條規定，另行訴請增減其租金，尚不得預先訴請法院 核定未來之租金。至原告訴之聲明第二項後段「及自109年7 月1日起，自終止占用上開土地之日止，按月於每月10日前 給付原告6,508元」部分，為將來給付之訴，以有預為請求 之必要者為限，始得提起之，惟本件兩造間係因就被告有無 給付原告租金之義務及租金數額若干等節有所爭執，致被告 目前尚未給付租金，自難逕認原告有預為請求之必要。(八)縱認系爭123號建物與其坐落之系爭土地應有部分10000分之 884間存在基地租賃關係，被告應給付原告土地租金，惟系 爭土地所在位置接近坡地之高點，且由原告提出之「台糖專 賣店」照片，可知該照片中之商店及相鄰之一樓店面共三家 均已無營業而在招租中，顯見該處生活機能普通，位置並非 絕佳、工商業亦非極其繁榮、承租人利用基地之經濟價值及 所受利益亦非最大化，應以申報地價年息5%計算，始為適當 。另系爭123號建物坐落土地之投影面積，乃系爭土地全體 共有人所共有，原告僅係系爭土地應有部分10000分之884之 共有人，故依投影面積135.6㎡計算後之租金數額，原告得請 求者，僅係該租金數額之10000分之884，而非全部，自屬當 然。
三、經查，原告主張訴外人周啟忠前於88年間提供其所有坐落基 隆市安樂區麥金段727、729、730、734、735、736、737、7 40、741地號土地（於93年10月18日合併為系爭土地），與 訴外人萬泰福公司合建「富園山莊」建案之如附表一所示之 10棟地上4層樓建物，並以萬泰福公司為起造人申請建造執 照，約定由周啟忠分受如附表一編號1、7、9、10等4棟建物 。嗣系爭合建案進行期間，萬泰福公司因財務困難倒閉，周 啟忠亦積欠訴外人楊振東票款未還，經楊振東向本院聲請查 封拍賣周啟忠所有系爭土地及周啟忠依系爭合建案應分受之 附表一編號1、7、9等3棟建物，該3棟建物當時雖尚未竣工 ，惟建物結構體已完成，足避風雨，可達經濟上使用目的， 具獨立之產權，而由原告於93年4月20日經系爭執行事件拍 得上開土地、建物，並於同年5月25日持本院核發之權利移 轉證書辦畢系爭土地所有權移轉登記。原告取得系爭土地所 有權後，於93年6月2日將系爭土地移轉登記予訴外人謝尚揮 所有，而附表一編號1至9等9棟建物則於94年5月23日經以當 時起造人名義辦妥所有權第一次登記(登記所有權人如附表 二編號2欄所示)，再由謝尚揮以買賣為原因，分別於94、95 年間移轉系爭土地應有部分予原告及訴外人方玉美等人(登 記日期、 權利範圍及受移轉人均如附表二編號3欄所示)， 又系爭土地應有部分10000分之884經謝尚揮於95年11月29日 以買賣為原因移轉登記予原告，系爭123號建物則係由被告 於96年7月17日登記為所有權人迄今等事實，業據其提出基 隆市政府工務局(88)基府工建字第0083號建造執照、本院93 年5月14日基院雅92執恭字第7128號不動產權利移轉證書、 基隆市政府(94)基府都建使字第00014號使用執照暨附表、 系爭10棟建物登記第二類謄本、系爭土地土地登記第二類謄 本暨異動索引、系爭土地所有權移轉及異動經過附表等件影 本為證，並有基隆市地政事務所以109年8月5日基地所登字 第1090008981號函、110年1月20日基安地所一字第11000004 16號函檢附之不動產所有權移轉登記資料附卷足稽，復經本 院依職權調取系爭執行事件案卷查閱屬實，且為被告所不爭 執，應堪信為真實。
四、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 民法第425條之1第1項前段定有明文。而所謂「土地及房屋 同屬一人」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地 共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情
形在內，則此項規定於房屋所有權人原有合法使用坐落土地 之所有權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權之全部或一 部讓與他人，或將土地所有權及房屋所有權同時或先後讓與 相異之人時，亦可類推適用，則若法定租賃權僅存在部分土 地所有權人及房屋所有權人之間，自不必由全體土地所有權 人一同起訴。又按共有物分管契約係共有人就共有物管理方 法所成立之協議，依民法第820條第1項規定，應由共有人全 體共同協議訂定之（最高法院89年度台上字第585號判決意 旨參照）。分管契約因係關於共有物管理之約定，故其成立 須由共有人全體共同協議定之，然不以書面為必要，以明示 或默示為之均無不可（最高法院87年台上字第1359號、98年 台上字第1087號判決參照）。所謂默示之意思表示，除依表 意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思 者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情 事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非 不得謂為默示之意思表示。共有物分管之約定，不以訂立書 面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管 領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有 之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契 約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之 特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而 知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第 2426號、99年台上字第270號、99年台上字第2278號判決參 照）。經查：
(一)觀諸附表二系爭土地及系爭10棟建物移轉及異動經過，系爭 123號建物以外之9棟建物，於94年5月23日辦理建物所有權 第一次登記時，即就各建物分配之基地即系爭土地應有部分 比例登記如附表一「建物登記謄本記載之建物基地權利範圍 欄」所示，且各建物登記之系爭土地應有部分比例，均大致 與各該建物面積與系爭10棟建物總面積間之比例相同或差距 甚微；再參以斯時原告登記為系爭121號、系爭135號、系爭 139號建物所有權人，訴外人謝尚揮並分別於94年5月31日、 95年11月29日將上開3棟建物登記之系爭土地應有部分比例 、未隨同上開9棟建物辦理所有移轉登記之系爭土地應有部 分884/10000，移轉登記予原告所有，及前揭9棟建物於辦妥 保存登記後，分別經數次所有權移轉，亦均依如附表一「建 物登記謄本記載之建物基地權利範圍欄」所示之應有部分比 例辦理系爭土地所有權移轉登記等事實，衡諸常情，若非系 爭土地之共有人已就系爭10棟建物應分配之系爭土地應有部
分比例成立合意，上開9棟建物辦理保存登記時系爭土地所 有權人即訴外人謝尚揮要無任由其他系爭土地共有人自行決 定各建物分配基地範圍，致影響其所有之系爭土地所餘應有 部分比例之理，而原告及歷次登記為系爭土地及前揭9棟建 物所有權之訴外人，亦不可能於取得不動產所有權時，未有 任何異議之理，足見系爭土地共有人間就各建物所占基地比 例，確已達成合意，而此等約定乃共有人自由決意之範圍， 自應從其約定。
(二)又查，系爭10棟建物辦理保存登記及分配基地之所有權移轉 登記迄今已10餘年，原告以外之系爭土地共有人各自按建物 位置及範圍，依登記之應有部分比例，占有管領系爭土地， 其等與原告對於其他共有人之建物使用系爭土地，均未加干 涉，堪認系爭土地全體共有人間已有默示分管契約之存在， 亦即原告以外之系爭土地共有人劃定使用範圍為如附表一編 號1至9號建物之位置及登記之應有部分比例，原告之劃定使 用範圍則為系爭123號建物之基地及應有部分比例884/10000 。揆諸前揭說明，系爭123號建物與系爭土地原雖同屬訴外 人周啟忠所有，惟於訴外人謝尚揮輾轉取得系爭土地全部所 有權，並於94、95年間將系爭土地應有部分，按如附表一編 號1至9號建物登記之基地權利範圍，分別移轉予上開9棟建 物所有權人，再於95年11月29日將所餘系爭土地應有部分， 即系爭123建物登記之基地權利884/10000時，系爭土地其餘 共有人已因前揭系爭土地應有部分分配約定及分管協議，而 與系爭123號建物與系爭土地間之法定租賃關係毫無關聯， 則本件請求核定租金之訴，自無須由全體土地所有權人一同 提起，是被告抗辯本件有訴訟標的對於系爭土地全體共有人 必須合一確定情形，應由系爭土地全體共有人起訴云云，要 非可採。原告主張本件依民法第425條之1第1項規定，兩造 就系爭123號建物推定有租賃關係存在，洵屬有據。五、復按依民法第425條之1第1項推定有租賃關係時，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，同條第2項定有明 文。本件兩造自被告取得系爭123號建物所有權之日起至前 開建物得使用期限內，依民法第425條之1規定，推定有租賃 關係，業如前述，且本件訴訟期間，兩造就原告得請求租金 之數額，仍無法達成合意，顯見兩造間就租金數額不能協議 決定，原告自得依民法第425條之1第2項規定，請求本院核 定租金。而關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成 之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質則為給付之訴， 為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴 及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據
以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號判 決意旨參照）。故原告訴之聲明第一項請求本院依民法第42 5條之1之規定，決定租金數額，併以訴之聲明第二項請求被 告給付租金，參諸前揭說明，及就兼顧訴訟經濟原則而言， 應無不可。又原告請求被告自本院言詞辯論終結之翌日即11 0年2月19日起至終止占用坐落土地之日止，按月給付依附表 三編號5所示之月租金部分，性質上雖為將來給付之訴，然 被告對於已到期之租金迄未給付，且本件答辯聲明亦要求法 院駁回原告之訴，顯然有到期不為履行之虞，原告自有預為 請求之必要。被告辯稱原告尚不得預先訴請法院核定將來之 租金，且無預為請求將來租金之必要云云，核無足取。再按 城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年 息10%為限，土地法第97條第1項定有明文，而依土地法施行 法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價 而言，依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申 報之地價為法定地價；另依土地法第105條規定，同法第97 條之規定，於租用基地建築房屋準用之。是城市地方建築基 地之租金亦應以土地申報地價年息10%為上限。惟基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年度 台上字第3071號判例要旨參照）。查系爭土地位於基隆市安 樂區樂利二街，位處住宅區，當地房屋林立、使用密度甚高 ，距離基隆長庚醫院約1.2公里，臨近基隆市安樂區市中心 ，附近有便利超商、餐廳、托兒所、運動場等情，有現場照 片及Google地圖資訊等在卷可考，審酌系爭土地之坐落位置 、繁榮程度、經濟用途、交通便利性及生活機能完善度等情 ，並考量被告占用系爭土地所得之經濟價值與所受利益，原 告請求按系爭土地申報地價10%計算租金，洵屬過高，應以 系爭土地申報地價8%計算，方屬適當。第按請求法院核定租 金之訴，屬形成之訴，僅得自請求核定之意思表示時起算， 不得請求承租人給付該意思表示前之租金。被上訴人提起本 件訴訟，請求法院核定租金，一併請求上訴人給付核定之租 金，則核定租金判決之效力，應自被上訴人請求核定之意思 表示時即起訴狀繕本送達上訴人之日起算，至建物得使用期 限為止（最高法院109年台上字第3068號判決意旨參照）。 是核定租金判決之效力，應自請求核定之意思表示時即起訴 狀繕本送達被告之日起算，不得溯及於請求核定意思表示前 之租金，準此，原告請求核定本件起訴狀繕本送達被告之日 即109年4月7日前之租金，並依核定之租金數額請求被告給
付原告於起訴前5年之租金總額，自非有理。又系爭土地於1 09年之申報地價為每平方公尺5,760元，有前開土地地價第 一類謄本影本在卷可稽，而兩造對於本件應以按系爭123號 建物建蔽率換算使用之土地面積即135.6㎡，作為計算各期租 金之基礎乙節，均不爭執，依此計算，本院核定暨原告得請 求被告給付系爭123號建物自109年4月7日起至本件言詞辯論 終結時止占用系爭土地應有部分10000分之884之租金為如附 表四所示。另請求法院核定地租，屬形成之訴，在法院核定 之前，無從為租金之給付，必於法院為核定租金之法律效果 形成後，請求權人之請求權方確定發生，而有因債務人給付 遲延另需給付遲延利息之問題，是本件應自本判決確定翌日 起算遲延利息，原告請求被告給付上開租金自起訴狀繕本送 達翌日起算之遲延利息，非屬有據。再按承租人應依約定日 期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應 於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支 付之，民法第439條定有明文。兩造既未約定支付租金日期 ，而依一般交易習慣租金多為按月分期給付，自應於該期屆 滿時支付；又被告所有系爭123號建物於使用期限內對系爭 土地應有部分10000分之884有租賃關係，惟被告非必保有系 爭123號建物所有權至該建物不堪使用時為止，且系爭土地 每年申報地價均有不同，並非固定不變，是原告請求被告給 付自本件言詞辯論終結翌日即110年2月19日起迄被告終止占 用原告所有之系爭土地應有部分10000分之884時止，按月於 每月終日給付如附表五所示方式計算之租金，亦為有理，其 逾此範圍之請求則屬無據。至被告雖辯稱系爭123號建物坐 落土地之投影面積，乃系爭土地全體共有人所共有，原告僅 係系爭土地應有部分10000分之884之共有人，故依投影面積 135.6㎡計算後之租金數額，原告得請求者，僅係該租金數額 之10000分之884，而非全部云云。然查，系爭123號建物所 對應之坐落基地可得特定為系爭土地之應有部分10000分之8 84，已如前述，故系爭123號建物之坐落基地並非抽象分散 在系爭土地之每一部分上，而係全部坐落系爭土地之應有部 分10000分之884，因之，原告所得請求之租金，即係系爭12 3號建物占用系爭土地之面積，被告上開所辯，自非可採。六、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定被 告所有系爭123號建物占有原告所有系爭土地應有部分10000 分之884部分自起訴狀繕本送達被告之日即109年4月7日起至 終止占用系爭土地之日止，如附表四「核定每月租金額」欄 及附表五所示；併依前開核定之租金數額請求被告給付原告 如附表四「應給付租金」欄所示之租金金額及利息，暨自本
件言詞辯論終結翌日即110年2月19日起至被告終止占用前開 土地之日止，按月於每月終日給付原告如附表五所示之租金 金額，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則為無理由 ，應予駁回。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核尚 無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分 ，其假執行之聲請已失所附麗，爰併予駁回之。八、本件事證已經明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘 明。
九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主 文。
中 華 民 國 110 年 3 月 12 日 民事庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 12 日 書記官 湯惠芳
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