臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
109年度基簡字第879號
原 告 昱信不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 陳志宏
訴訟代理人 林士桔
被 告 錢美秀
兼 訴 訟
代 理 人 林慧珠
上列當事人間給付服務報酬等事件，本院於民國110年3月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元由原告負擔。
事實及理由
一、程序部分：
㈠原告之法定代理人原為莊惠傑，嗣於本件訴訟繫屬後，變更 為陳志宏，有經濟部商工登記公示資料查詢服務公司基本資 料、有限公司變更登記表在卷可佐；茲陳志宏以書狀聲明承 受訴訟，核與法律規定相符，應予准許。
㈡被告錢美秀、林慧珠經合法通知，未於最後言詞辯論期日到 場，又核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依同法第4 36條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：被告錢美秀為新北市○○區○○路00號10樓房屋 暨坐落土地（並含停車位，下稱系爭不動產）之所有權人， 被告林慧珠（起訴狀內文誤繕為林「惠」珠）則經被告錢美 秀之授權，處理系爭不動產之買賣事宜。被告林慧珠乃於民 國109年1月10日與伊訂立專任委託銷售契約書（契約書中之 甲方為林慧珠，乙方為伊），約定系爭不動產欲以總價新臺 幣（下同）4,600,000元銷售，專任委託銷售契約書同時亦 於第1部分第4條第1項約定：「若買方同意本契約書甲方之 銷售條件而簽署『購屋承諾書』者，毋庸經甲方簽認，買賣契 約已有效成立」，同條第3項約定：「甲方同意依買方購屋 條件出售並簽署『附停止條件定金委託書』，或簽署『內政部
版要約書』並送達買方時，或買方依第1項簽署『購屋承諾書』 時，買賣契約已有效成立。如因可歸責於甲方之事由，致無 法完成不動產買賣契約書之簽訂者，甲方應加倍返還買方已 支付之定金。但因可歸責於買方事由者，買方已支付之定金 不得請求返還」；第2部分第6條第1項約定：「買賣成交者 ，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交價之4%」 ，同條第5項第4款約定：「有下列各款情形之一者，視為 已方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第1項約定之服務報 酬予乙方：㈣甲方同意出售或乙方所媒介之買方之承購條件 已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契約書；或 簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於甲方之事 由致買方解除買賣契約者」；第7條第2項約定：「前條第5 項第㈢款至第㈥款情形，甲方應支付乙方按本契約書約定之銷 售總價6%計算之違約金」。詎被告錢美秀於109年5月4日簽 署「委託銷售／出租契約內容變更同意書」將委託價格調整 為3,400,000元後，經伊於同年月22日覓得買方即訴外人林 月如願依變更後之銷售條件承購，並給付定金68,000元（起 訴狀內文誤載為64,000元）作為承購本屋前金，且簽署購屋 承諾書，然被告錢美秀、林慧珠卻置之不理，致未能就系爭 不動產完成與訴外人林月如之買賣契約，是依前揭契約書之 約定請求被告2人共同給付銷售總價6%計算之違約金即204,0 00元（計算式：委託成交總價3,400,000元6%＝204,000元） 及加倍返還訴外人林月如已支付之定金68,000元。並聲明： ㈠被告錢美秀、林慧珠應給付原告272,000元（計算式：204, 000元＋68,000元＝272,000元）；㈡訴訟費用由被告錢美秀、 林慧珠負擔。
三、被告2人則以：被告錢美秀為被告林慧珠之女，先前長居於 英國，於108年5月間返國待產，而與被告林慧珠同住，其後 亦由被告林慧珠為其產後護理；被告錢美秀因需照顧新生嬰 兒，無暇分身，乃於109年1月10日委託被告林慧珠代為出售 系爭不動產；被告林慧珠乃於同日與原告締結專任委託銷售 契約書，而該契約書上已約定系爭不動產委託銷售之總價為 4,680,000元，被告林慧珠從未同意變更銷售總價，則原告 以其覓得訴外人林月如願意以3,400,000元承買並簽署購屋 承諾書為由，因此認為被告林慧珠應負給付違約金之責，實 與事實不合。至原告之員工主動找被告錢美秀簽署降價同意 書，實係在被告錢美秀不知原委之情形下受原告之員工所誤 ，嗣後被告錢美秀亦已通知原告撤銷意思表示，故原告訴請 被告錢美秀給付違約金，亦難認有理由；況本件原告雖仲介 訴外人與被告方面為系爭不動產之買賣，但就買賣具體內容
之重要事項均尚未達成合意，更難認買賣契約之必要之點已 有互相成立，從而原告訴請依約給付違約金，顯無理由；被 告方面既未違約，更無原告所指應加倍給付定金之理由，況 訴外人林月如並未提起本件訴訟，原告代為主張亦難認於法 有據等語，資為答辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用 由原告負擔。
四、本院之判斷：
㈠被告錢美秀為系爭不動產之所有權人，被告林慧珠為被告錢 美秀之母，其經被告錢美秀之授權，處理系爭不動產之買賣 事宜。被告林慧珠乃於109年1月10日與原告訂立專任委託銷 售契約書（契約書中之甲方為林慧珠，乙方為伊），約定系 爭不動產欲以總價4,600,000元銷售，專任委託銷售契約書 同時亦於第1部分第4條第1項約定：「若買方同意本契約書 甲方之銷售條件而簽署『購屋承諾書』者，毋庸經甲方簽認， 買賣契約已有效成立」，同條第3項約定：「甲方同意依買 方購屋條件出售並簽署『附停止條件定金委託書』，或簽署『 內政部版要約書』並送達買方時，或買方依第1項簽署『購屋 承諾書』時，買賣契約已有效成立。如因可歸責於甲方之事 由，致無法完成不動產買賣契約書之簽訂者，甲方應加倍返 還買方已支付之定金。但因可歸責於買方事由者，買方已支 付之定金不得請求返還」；第2部分第6條第1項約定：「買 賣成交者，乙方得向甲方收取服務報酬，其數額為實際成交 價之4%」，同條第5項第4款約定：「有下列各款情形之一 者，視為已方已完成仲介之義務，甲方仍應支付第1項約定 之服務報酬予乙方：㈣甲方同意出售或乙方所媒介之買方之 承購條件已達甲方之銷售條件，甲方拒絕與買方簽定買賣契 約書；或簽定不動產買賣契約書後違約不賣；或因可歸責於 甲方之事由致買方解除買賣契約者」；第7條第2項約定：「 前條第5項第㈢款至第㈥款情形，甲方應支付乙方按本契約書 約定之銷售總價6%計算之違約金」；被告錢美秀則另於109 年5月4日簽署「委託銷售／出租契約內容變更同意書」將委 託價格調整為3,400,000元，訴外人林月如則於109年5月22 日簽署購屋承諾書，承諾以3,400,000元購買系爭不動產， 並給付定金68,000元，上開各節，業經原告主張，並提出專 任委託銷售契約書（編號：A0000000號，並含不動產說明書 現況調查表）、委託銷售／出租契約內容變更同意書、授權 書、購屋承諾書、郵局存證信函（基隆大武崙存證號碼0000 92號、000098號）等件存卷可按，被告對此部分之事實亦未 見爭執，故就此部分臚列之事實自均無可疑，同可認定為真 。
㈡按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己名 義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之權 利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債之相對性僅得對 於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之人 請求（最高法院100年度台上字第715號判決、18年上字第16 09號、17年上字第906號判例均同此見解）。經查： ⒈原告提出之「專任委託銷售契約書」之委託人（甲方）為被 告林慧珠，並非被告錢美秀，此觀諸契約書上從未出現錢美 秀之姓名乙情即可明瞭；且被告林慧珠之署押俱未同時表明 係代理被告錢美秀之意旨，益徵被告林慧珠係以自己之名義 與原告締約。故該契約之兩造當事人為原告與被告林慧珠， 與被告錢美秀概無關係，乃屬當然。從而原告依該專任委託 銷售契約書主張違約金、加倍給付定金，亦僅能向與其有契 約關係之被告林慧珠主張，而不能據以向未參與該契約締結 之第三人即被告錢美秀而為主張。
⒉被告錢美秀既非前揭銷售契約書之當事人，則以被告錢美秀 名義製作之「委託銷售／出租契約內容變更同意書」，亦無 變更前揭銷售契約書之效力；況該「委託銷售／出租契約內 容變更同意書」自頭至尾亦無隻字片語提及被告林慧珠，被 告錢美秀除署名外亦未表明有何代理被告林慧珠之意思，益 見該「委託銷售／出租契約內容變更同意書」對被告林慧珠 毫無效力可言。換言之，自始至終系爭不動產之委託銷售價 格均為4,600,000元。徵諸原告為不動產仲介之專業，其日 常業務即在於處理類此契約，自不能諉稱對此毫無所知，若 原告對此節竟有所誤會，亦當非被告林慧珠或被告錢美秀之 責任。
⒊原告依上開銷售契約書之約定，本應依當事人甲方即被告林 慧珠之委託價格出售，詎其以未得被告林慧珠同意之條件即 與訴外人林月如磋商系爭不動產之買賣，並使訴外人林月如 就系爭不動產之買賣，簽署總價為3,400,000元之購屋承諾 書（而非被告林慧珠所委託銷售之價格：4,600,000元）， 被告林慧珠、錢美秀對此亦難認有何責任之可言。 ⒋被告錢美秀固授權被告林慧珠代為出售系爭不動產，並授權 其可與仲介公司簽訂委託契約書、代理簽訂不動產買賣契約 、受領價金即辦理產權移轉登記、點交房地等事宜，但此係 被告錢美秀與被告林慧珠2人間之委任契約關係，與被告林 慧珠與原告間之專任委託銷售契約書各屬不同債權契約，尤 其契約當事人各自不同，自不容任意混淆。
⒌又按契約之一方當事人為與不特定多數相對人訂立契約，而 預先就契約內容擬定交易條款，經相對人同意而成立之契約
，學說上稱為附合契約或定型化契約，在現代社會中，具有 靈活交易行為，促進工商發達、提高經營效率及節省締約成 本之特色，本於私法自治及契約自由原則，應承認其效力， 前揭專任委託銷售契約書即係由原告所提出，事先印製妥當 ，供原告及與其締結不動產委託銷售契約之人得以迅速締約 之用，是原告即不能對該契約其中所使用之文字諉稱不知， 乃屬當然。徵諸上揭專任委託銷售契約書第2部分第8條第4 項約定「傳達予本人」、「經本人簽署後」等語明確，可見 原告對於文件應經本人（即與其締約之對造當事人）簽署乙 節極為重視；原告雖經由其員工取得被告錢美秀簽署之「委 託銷售／出租契約內容變更同意書」，但既非由與原告締約 之當事人（該委託銷售契約書之甲方，亦即被告林慧珠）簽 署，原告又何以能誤認該變更同意書即足以變更原委託銷售 契約書所約定之內容？
⒍遑論原告遣人請求被告錢美秀簽署「委託銷售／出租契約內容 變更同意書」之日期為109年5月4日，原告與訴外人林月如 議定「購屋承諾書」之日期為同年月22日，業經認定如前； 而2者日期既相差達18日之久，益見原告並無急於一時之必 要，縱於109年5月4日當天未能與被告林慧珠完成聯繫，亦 可於接續數日間繼續與被告林慧珠聯繫、溝通，則原告又究 竟有何必要需急於在109年5月4日即向與其並無契約關係之 被告錢美秀取得該同意書？此尤難認原告之處理方式合乎商 業常規，更難因而認為被告錢美秀或林慧珠對於原告此等不 合常規之處理方式有何責任之可言。責任既在於本應為不動 產仲介專業之原告未依循常規處理，則亦無從認被告錢美秀 有何違反誠信原則之情形。
⒎原告主張被告林慧珠應給付違約金及加倍返還訴外人林月如 已支付之定金，其前提在於本件確有依契約書甲方之銷售條 件媒合之情形，但銷售條件總價既未曾變更，原告所主張之 前提事實即不存在，其欲請求之違約金及加倍返還之定金亦 難認合於契約之約定。
五、從而，原告主張依其與被告林慧珠間之專任委託銷售契約書 第2部分第6條第5項第4款、第7條第2項、第1部分第4條第1 項、第3項之約定，請求被告林慧珠、錢美秀2人應共同給付 違約金204,000元及加倍返還訴外人林月如已支付之訂金68, 000元，均無理由，同應駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦 與本件爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 110 年 3 月 16 日 基隆簡易庭法 官 李謀榮
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 16 日 書記官 鄭又綾
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