臺灣嘉義地方法院民事判決
110年度訴字第66號
原 告 陳麗合
訴訟代理人 劉育辰律師
被 告 張淑女
訴訟代理人 黃曜春律師
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國110年3月3日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）15萬元，及自民國110年2月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之17，由原告負擔10分之83。本判決第1項原告勝訴部分得假執行。但被告以15萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）兩造於民國109年9月30日就嘉義縣○○鄉○○段000000地號土 地（下稱系爭土地）訂立買賣契約書（下稱系爭買賣契約 ），約定買賣總價190萬元，其中簽約款10萬元、備證用 印款80萬元（原告誤繕為90萬元）、尾款100萬元，被告 則全權委由訴外人張凱旋代理出售事宜。
（二）原告於簽約當日交付本票並於109年10月12日將簽約款10 萬元匯入被告帳戶。109年11月3日兩造會同地政機關鑑界 ，其後因被告無故不依約將過戶證件資料交予地政士辦理 移轉登記，原告分別於109年11月9、17日寄發存證信函催 告，被告仍拒不履行，原告遂於110年1月13日以被告違約 為由解除買賣契約。爰依雙方買賣契約第10條第3款後段 約定請求被告給付已收受之90萬元作為違約賠償。（三）原告並未同意「若系爭土地鑑界後會影響到被告大姊徐張 麗居住之進出，被告即無意出售、解除契約，並退還簽約 款10萬元」。且依常理如被告有前開顧慮，應先申請鑑界 後簽立買賣契約。又前開主張並列入系爭買賣契約條款内 。其次，被告歷次所寄送之存證信函，從未提及此情，僅 一再主張原告未給付簽約款、契約未成立，足認被告上開 所辯係臨訟之詞。
(四）張凱旋於109年11月3日鑑界後方告知希望原告所購買系爭
土地112坪中，其本身可以分售20坪，雖係簽約後所增加之 條件且與原契約履行無涉，原告亦願意與之協商，故雙方 至109年12月中旬仍持續就此有所商議，甚至12月18日LINE 訊息中張凱旋還稱「經店長英明睿智協調内甕段558-23農 地買賣契約圓滿順利成立，謝謝何董明燦」。故絕無被告 所稱於109年11月3日已解除契約之情形。（三）訴之聲明：
1、被告應給付原告90萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2、訴訟費用由被告負擔。
3、原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）對系爭買賣契約不爭執，然於簽約前，張凱旋即言明因系 爭土地位於大姐徐張麗居住之土地旁邊，界址不甚明確， 若鑑界後發覺出售系爭土地會影響到徐張麗居住之進出， 被告即無意出售、解除契約，並退還簽約款10萬元，原告 也表明同意。又因原告於台慶不動產仲介服務，為爭取業 績，故而雙方形式上以台慶不動產之買賣契約書簽訂。且 系爭買賣契約，被告於109年11月3日解除。（二）原告並無在簽約時交付本票10萬元，又簽約款依契約規定 ，應於簽訂契約之時即109年9月30日交付，然雙方協議應 於109年10月5日給付，惟原告遲延至同年10月12日才給付 ，違反合約規定。故張凱旋於109年11月4日上午7時23分 先以通訊軟體Line書寫「買賣契約不成立，...並退回10 月12日匯款新台幣壹拾萬元簽約金」告知原告外，同日再 以存證信函表明解除系爭買賣契約。
（三）109年11月3日會同地政人員勘測系爭土地，經測量後發覺 出售系爭土地會影響徐張麗之進出；加以原告遲延給付簽 約金10萬元，故而當場由張淑女、張凱旋二人告知原告， 無意出售系爭土地，並解除契約。
（四）縱認被告之後同意給付10萬元作為違約金，原告於被告解 約後再請求80萬元違約賠償，也無理由，且亦過高，應予 以酌減。
（五）聲明：
1、原告之訴駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。 三、爭點事項：
（一）不爭執事項：
1、兩造於109年9月30日簽訂系爭買賣契約。
2、原告於109年10月12日匯款10萬元予被告。（二）爭執事項：
1、被告主張解除契約是否合法？
2、原告主張解除契約是否合法？
3、原告之請求是否有理由？
四、本院判斷：
（一）被告解除契約是否合法？
1、被告係委由張凱旋為系爭土地出售事宜，並於109年9月30 日與原告簽訂系爭買賣契約，總價190萬元，此為兩造所 不爭執，並有系爭買賣契約書、農地出售委任授權書可證 （本院卷第17-41、117頁）。核為真實。 2、依系爭買賣契約第10條第1款約定（本院卷第25頁）：「 甲（指原告）乙（指被告）雙方其中之一方如未按本契約 條款規定履行，即為違約，經他方定七日以上期間催告通 知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後， 除雙方另有約定外，應由違約之一方負擔所有稅費」。是 依此約定，契約之當事人若有違約，應由他方催告定七日 以上期間催告履行時，逾期未履行始得解除契約。經查： ⑴依系爭買賣契約書第2條約定：「簽約款：本契約簽訂 時，新臺幣10萬元」，且張凱旋亦有簽收10萬元之本 票，此有契約書可證（本院卷第19頁）。
⑵雖張凱旋證稱：「109年9月30日在嘉義縣○○鄉○○村00○00號 ，在我大姐徐張麗的家，原告說要開本票給我，因為被告 在楊梅有買房子，急需要錢，所以本票不接受，要拿現金 ，當時有說109年10月5日原告要匯款給被告10萬元到楊梅 郵局帳戶。我那時候沒有仔細看契約上面有寫1張10萬元 本票，當時有說要收現金，不要收本票。那時候我也沒有 收到本票，但是原告有說109年10月5日匯款，如果沒有匯 款，買賣就不成立」等語（本院卷第121頁）。然上情為 原告所否認，且張凱旋係參與本件訂約之人，又係被告之 弟弟，其證述難免維護被告。再者，如此重要事項何以未 在契約上載明，是證人之證述已屬存疑。
⑶張凱旋於109年11月4日上午7時23分以Line書寫「買主（即 原告）未依契約於109年10月5日電匯款賣主張淑女訂金10 萬元，貴、我買賣契約不成立，特於LINE通知買，並退回 10月12日愈時匯款新台幣壹拾萬元..」告知原告，同日再 以番路郵局第7號存證信函寄送該LINE截圖予原告。張凱 旋另於109年11月10、19日2次以存證信函，再度向原告表 明買賣契約不成立，以上有存證信函可證（本院卷第49、 51、59、65頁），原告亦自有收受此存證信函（本院卷第
118頁）。
⑷按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約（民 法第254條）。查，縱使原告未於109年10月5日匯款10萬 元予被告，依系爭買賣契約第10條第1款約定，應由被告 應定7日以上期間催告履行，逾期未履行始得解除契約。 是被告未定期7日以上期間催告原告履行，即主張契約不 成立，應屬不合法。
⑸原告於109年10月12日匯款10萬元予被告，有匯款單可證， 並為被告所不爭執（本院卷第43、118頁）。是張凱旋於1 09年11月4日以「原告未依契約於109年10月5日給付訂金1 0萬元，而向原告主張買賣契約不成立」之前即109年10月 12日，原告已付訂金10萬元。是原告已給付訂金10萬元之 後，被告事後即不得以原告未付訂金而主張買賣契約不成 立。
⑹證人張凱旋證稱：「109年11月3日去現場測量土地。那天測 量之後，土地剛好坐落在大姐的出入口。後來有請大家坐 下來講，當時有說擋到別人出路，要退10萬元的訂金給原 告，測量費用我會負擔，代書費用負擔1半。原告說公司的 損失還有仲介費用什麼的。我說這是私下跟原告的買賣， 跟台慶公司沒有關係。有關仲介費用、台慶公司的費用沒 有關係，所以我當場有跟他說要解除契約；原告說有仲介 費用跟公司的損失，我說不是這樣，這個契約是台慶公司 沒有錯，但裡面根本沒有提到仲介費用，所以我跟他仲介 費用7萬元沒有負擔。原告就說要照契約走，後來就不歡而 散。」等語（本院卷第121、122頁）。然查： ①遍觀系爭買賣契約並無約定「買賣之土地如有擋在別人出 入口時可解除契約」之約定，僅於第15條特別約定「賣 方負責整地，鑑界費用，面積如有增減以平均單價補貼 。賣方同意另外在土地東側開出入口，水泥道路」等語 ，亦無「買賣之土地如有擋在別人出入口時可解除契約 」之記載。又被告歷次所寄送之存證信函，從未提及此 情，僅一再主張原告未給付簽約款、契約未成立。故難 認被告上開之抗辯為真。此外，原告亦無符民法第254、 255、256條所定被告得以解除契約之情事。 ②依證人張凱旋證稱：「..我當場有跟他說要解除契約..原 告說要照契約走，後來就不歡而散」。顯然原告對被告 主張解除買賣契約並未同意，故兩造並未成立合意解除 契約。
③綜上，兩造並無以系爭土地有擋在被告大姐家的出入口而
得解除契約，亦無解除契約之合意。
⑺原告主張：「張凱旋於109年11月3日鑑界後方告知希望原告 所購買系爭土地112坪中，其本身可以分售20坪，雙方迄至 109年12月中旬仍持續就此有所商議，甚至12月18日LINE訊 息中張凱旋還稱『經店長英明睿智協調内甕段558-23農地買 賣契約圓滿順利成立，謝謝何董明燦』。絕無被告所稱11月 3日已解除契約之情」等語。此有原告與張凱旋之LINE對話 可證，其中：
109年12月14日（本院卷第109頁）： 原告：大哥要麻煩你準備印鑑證明2份，一份分割，一份過 戶。跟印鑑章。
張凱旋：好的，明天我姐姐會回家我請她帶來。 原告：好、備證完成、我拿給吳代書請她辦理分割。 張凱旋：等我姐準備好證件在聯絡妳。
109年12月16日（本院卷第109頁）： 張凱旋：麗雅近日內送印鑑及印章給吳代書請放心。 原告：我們跟張淑女的買賣合約、這個星期要有進度。不 然我們就在請第三方公證。
109年12月17日（本院卷第109頁）： 張凱旋：麗雅早安：我姐已回家有空邀請來商談謝謝。 原告：要商談什麼？
張凱旋：農地112坪麗合分購92坪，我張凱旋分購20坪產 權位置登記事宜。
原告：好。
109年12月18日（本院卷第111頁）： 張凱旋：麗雅早安：今日煩請撥空來仁義潭農地賣主張淑 女家，確認內甕段農地558-23地號面積112坪，本 人張凱旋分購20坪農地，與陳麗合分購92坪農地 位置地籍圖，確認後在提交張淑女女士印鑑證明 及印鑑送請吳麗娟代書，辦理農地產權過戶手續 謝謝。
原告：今天一起拿印鑑證明印鑑章嗎。
張凱旋：請來確認張凱旋分購20坪農地與陳麗合分購92坪 農地地籍圖農地範圍即送交張淑女印鑑證明書及 印鑑請吳代書辦理過戶手續。
原告：好。
張凱旋：麗合午安：經店長英明睿智協調内甕段558-23農 地買賣契約圓滿順利成立，謝謝何董明燦。
109年12月20日（本院卷第113頁） 張凱旋：麗雅早安：現留存我這印鑑證明有一份，請我二
姐明天在去申請兩份，俟郵寄來立送吳代書處謝 謝。
是若被告有於109年11月4日以存證信函，向原告主張表明 買賣契約不成立，或於109年11月3日現場測量時，因土地 坐落在大姐的出入口，而有解除契約之情事，何以109年1 2月14、16-18日，張凱旋還表示「同意要準備印鑑證明」 ；「確認張凱旋分購20坪農地與陳麗合分購92坪農地地籍 圖農地範圍即送交張淑女印鑑證明書及印鑑請吳代書辦理 過戶手續」、「經店長英明睿智協調内甕段558-23農地買 賣契約圓滿順利成立，謝謝何董明燦」。可見被告主張有 向原告主張買賣契約不立或有解除契約，並不可採。 ⑻綜上所述，被告主張有向原告主張買賣契約不立或有解除 契約並不可採。
（二）原告主張解除契約是否合法？
1、原告於109年11月9、17日2次以存證信函，催告被告交付 過戶所需證件以辦理產權移轉，但被告並未交付證件，而 於110年1月13日以存證信函，依系爭買賣契約第10條第3 款約定解除契約，併請被告於3日內返還所交付款項90萬 元（被告已返還)，及交付90萬元之違約金。此有存證信 函可證，被告亦承認已收該存證信（本院卷第55、57、61 、63、77-81、118頁）。上開事實，核屬為真。 2、依系爭買賣契約第10條第1款約定：「甲（指原告）乙（ 指被告）雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即 為違約，經他方定七日以上期間催告通知後仍不履行時， 他方得逕行解除本契約。解除契約後，除雙方另有約定外 ，應由違約之一方負擔所有稅費」。是被告經原告2次催 告交付過戶所需證件以辦理產權移轉，但被告並未履行， 則原告依此約定解除契約，即無不可，是系爭買賣契約業 經原告合法解除。
（三）原告之請求是否有理由？
1、按債權人基於債之關係，得向債務人請求給付（民法第19 9條第1項）；當事人得約定債務人於債務不履行時，應支 付違約金（民法第250條）。又依雙方買賣契約第10條第3 款後段約定「如乙方毁約不賣或給不能或不為給付或有其 他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通 知解約日起三日内，立即將所收款項如數返還甲方，並於 解約日起十日内交付元所收款項計算之金額予甲方，以為 違約損害賠償」（本院卷第25頁）。如前所述，被告違反 系爭買賣契約之約定，並經原告合法解除契約，則原告依 此約定，請求給付違約金，即無不可。
2、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額（民法 第252條）。又違約金之約定不因契約之解除而隨同消滅 ，而酌減之數額是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟 狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切 利益為酌定之標準。而此項違約金之約定，不因契約之解 除而隨同消滅。查，系爭買賣契約之總價為190萬元，然 原告請求之違約金高達90萬元，為總價之47.3％。是原告 請求之違約金，顯然過高。而被告同意支付10萬元之違約 金（本院卷第93頁），本院據上認原告請求15萬元違約金 ，較屬合理。
3、次按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲 延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付 時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。 其經債權人起訴，或依督促程序送達支付命令，與催告有 同一之效力（民法第229條第1、2項）；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率（民法第23 3條第1項）；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為百分之5（民法第203條）。查，原 告請求被告應給付之金額，並未定有給付之期限，原告請 求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按年息百分之5計算 之利息，並未逾上開規定之範圍，自無不合。又原告之起 訴狀繕本係於110年2月5日送達被告收受，有送達回證可 稽（本院卷第89頁）。從而，原告依系爭買賣契約請求被 告給付違約金15萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年2 月6日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息部分，為 有理由，應予准許。原告逾上開範圍之請求，為無理由， 應予駁回。
（四）兩造陳明願供擔保請准宣告假執行或免假執行，就原告勝 訴部分經核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。 至於原告敗訴部分假執行之聲請，已無所據，應予駁回。五、訴訟費用裁判之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 3 月 17 日 民事第一庭法 官 馮保郎
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按對造人數提出繕本）及表明上訴理由，並依上訴利益繳交第二審裁判費。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 17 日 書記官 蔡沛圻