臺北高等行政法院判決
107年度訴字第812號
110年1月28日辯論終結
原 告 元利建設企業股份有限公司
代 表 人 蔡建生（董事長）
原 告 林敏雄
共 同
訴訟代理人 趙文銘 律師
被 告 臺北市稅捐稽徵處
代 表 人 倪永祖（處長）
訴訟代理人 陳玟澐
魏雅慧（兼送達代收人）
輔助參加人 臺北市政府地政局
代 表 人 張治祥（局長）
訴訟代理人 蔡進良 律師
複 代理 人 黃冠中 律師
上列當事人間地價稅事件，原告不服臺北市政府中華民國107年
5月17日府訴一字第10720903652號訴願決定，提起行政訴訟，本
院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項：
㈠被告代表人原為蘇鈞堅，訴訟進行中變更為倪永祖，茲據新 任代表人倪永祖具狀聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。 ㈡兆豐國際商業銀行股份有限公司（下稱兆豐銀行）原基於信 託關係，就委託人即原告2人所有坐落臺北市大安區瑞安段1 小段219-1、219-5、220-2、220-3地號4筆土地（原告2人權 利範圍均各為2分之1，下稱系爭土地）之信託財產，辦竣信 託移轉登記，而為地價稅納稅義務人，因不服被告就系爭土 地106年地價稅所為之課稅處分，循序提起本件行政訴訟。
嗣於訴訟進行中，上開信託關係消滅，並已塗銷信託登記（ 本院卷三第75至83頁），原告2人乃依行政訴訟法第186條準 用民事訴訟法第171條規定，具狀聲明承受訴訟，經核於法 亦無不合，應予准許。
二、爭訟概要：
原告2人於民國100年8月18日將系爭土地信託移轉登記予受 託人兆豐銀行，嗣經被告依土地稅法第3條之1規定，分別以 「兆豐國際商業銀行股份有限公司委託人林敏雄代表人張兆 順」及「兆豐國際商業銀行股份有限公司委託人元利建設企 業（股）公司代表人張兆順」為納稅義務人，各核課106年 地價稅新臺幣(下同）47,405,590元、47,335,078元，合計 94,740,668元。原告2人及兆豐銀行不服，申請復查，為被 告107年2月1日北市稽法乙字第10630970600號復查決定駁回 ，續提訴願，經訴願決定以原告2人雖為系爭土地所有權人 ，但已將系爭土地信託登記予兆豐銀行，依土地稅法第3條 之1規定，於信託關係存續中，系爭土地之地價稅納稅義務 人為兆豐銀行，原告2人非核課處分之相對人為由，將原告 2人訴願部分，作成不受理決定，兆豐銀行訴願部分，予以 駁回。原告2人及兆豐銀行不服，遂提起本件行政訴訟。訴 訟進行中，上開信託關係消滅並經塗銷信託登記，原告2人 乃依行政訴訟法第186條準用民事訴訟法第171條規定，聲明 承受兆豐銀行所提本件訴訟。
三、原告起訴主張及聲明：
㈠主張要旨：
⒈本件爭議與土地法規定「標準地價」無關，而與平均地權 條例規定之「公告地價」有關，此參臺北市政府地政局10 7年5月7日府地價字第10700386800號函，可知目前並無辦 理標準地價公布作業，因此本案與標準地價所設異議程序 顯無關聯，而應視參加人有無遵守平均地權條例規定辦理 公告地價事宜。
⒉行政法院就原處分及105年公告地價有「全面審查權」， 且依德國聯邦憲法法院最新判決標準，相鄰房產繳納極為 不同稅捐，應構成違反平等原則：
⑴德國就以「收益法」評價「土地單位價值」稅基，發展 到不僅可以爭訟，甚至宣告違憲，參酌德國聯邦憲法法 院有關「相鄰房產繳納極為不同稅捐、違反平等原則」 相同法理，應實質審查本件公告地價、公告土地現值處 分。
⑵依最高行政法院109年度判字第97號判決見解，如果特 定稅目沒有「基礎裁決」預先救濟機制之法制設計，納
稅義務人不得在核課處分作成前，對稅捐要件要素事實 （稅基量化事項）預為爭執，則在土地增值稅核課處分 作成後，即應容許當事人對稅基量化公告合法性為全面 爭執。準此，本院就原處分及系爭土地105年公告地價 有全面審查權。
⑶輔助參加人公布105年公告地價時，即對原告及被告發 生規制效力，若原告不依期間申報地價，將自動以公告 地價80％作為申報地價，被告即應據此核定地價稅而同 受拘束，倘申報地價未滿公告地價80％時，並得照價收 買系爭土地。此據以課稅、剝奪人民財產權、達成實質 徵收效果之公告地價，應賦予人民救濟之權，益證「公 告地價」行政行為，為行政處分，而非法規命令或行政 規則，以免救濟無門。
⒊原處分及105年公告地價處分應一併撤銷，並應諭知輔助 參加人依系爭土地使用分區「第三種住宅區，下稱『住3 』」、「第三之二種住宅區，下稱『住3-2』」，分別與 各使用分區相同之毗鄰地價區段即第44、176-3地價區段 作為基準地價區段，重為適法公告地價：
⑴本件地價稅暴漲主因，在於輔助參加人105年劃分地價 區段作業，違法將不同使用分區之系爭土地4筆劃為單 獨地價區段，創造無買賣之假象，再以遠在1.2公里外 、使用分區及環境條件均不相同之安和路12地價區段 （第三種之一住宅區，下稱『住3-1』），作為基準地 價區段，違法調高公告地價。若無此違法劃分單獨地價 區段行為，評價結果必與毗鄰地區地價相近，絕不會變 成毗鄰地價區段公告地價2.8倍之荒謬結果。 ⑵輔助參加人主張系爭土地劃分為單獨地價區段第176-7 號乃屬合法，所執理由無非是斟酌地價差異（系爭土地 於95年3月間由國有財產署以每坪單價約2,740,000元標 售予新光人壽保險股份有限公司，該公司復於97年間以 每坪單價約4,060,000元出售原告，成交價格與毗鄰地 區有明顯差異），及系爭土地平均法定容積率（278%） 、臨路條件（70M）、房屋建築現況（
31、35樓）與其他影響地價因素等，多優於毗鄰地價區 段及原告例舉之鄰地為據。然此顯然違反地價區段劃分 以「使用分區」為主要因素，及「買賣實例調查估價表 」所示，且將不同使用分區之系爭4筆土地劃為「單獨 地價區段」，違反行使慣例及不動產估價技術規則第84 條第1項規定。
⑶輔助參加人所執前述地價差異理由，已在96年辦理公告
現值作業時斟酌，作為系爭土地分別劃屬第44號（一般 路線價）、第176-3號（裡地價）不同地價區段之理由 ，不應在105年或之後年度再次被重複考量，更不應將 96年認為應劃不同地價區段之理由，矛盾作為105年應 劃為單獨、同一地價區段之理由。事實上，輔助參加人 96年辦理公告現值，猶將系爭土地依不同使用分區分別 劃屬不同地價區段，由此反證系爭土地105年並「無」 地價與毗鄰地區有明顯差異，而需自原來所屬第44號、 第176-3號劃為第176-7號單獨地價區段之理由。 ⑷輔助參加人稱「平均法定容積率（278%）」高於毗鄰地 價區段，因此不應與第44號或第176-3號地價區段劃為 同一地價區段云云，更屬曲解法律、憑空創設。通觀地 價調查估計規則並無「平均容積率」此項標準或用語， 且依該規則第19條規定，益證所辯「平均容積率」高於 毗鄰地價區段，應劃為同一地價區段，並無法律依據。 此觀輔助參加人提出之「買賣實例調查估價表」無一採 用「平均容積率」，反而分別不同使用分區容積率劃分 不同地價區段，並依所占不同使用分區面積比例，分別 估價亦明。
⑸「臨路條件（70M）」乃系爭土地（住3-2）應劃分與一 般路線價「44號地價區段」同一區段之理由，蓋系爭土 地與一般路線價之44號地價土地，同樣鄰接70米建國南 路，無自44號地價區段單獨畫出之理。至於「房屋建築 現況」，姑不論105年時尚未完工、領取使用執照，根 本無從比較，且內政部已於103年7月7日修正「影響地 價區域因素評價基準」，將「房屋建築現況」自第2點 所應評估影響地價區域因素主要項目刪除，以免違反同 規則第14條土地估價應將建物價值減除之原則。輔助參 加人將法所不許納入評估之「房屋建築現況」作為考量 項目之一，顯屬違法。
⒋本件地價稅之稅基量化與公告地價評定，本應依系爭土地 使用分區性質，分別將「住3」（容積率225%）土地，以毗 鄰44地價區段（一般路線價、住3-2）為基準地價區段，將 「住3-2」（容積率400%）土地，以毗鄰176-3地價區段（ 裡地價、住3）為基準地價區段，卻違法選取使用分區不同 之12地價區段「住3-1」（容積率300%）作為基準地價區段 ，違反地價調查估計規則第21條第1項第2款規定，且影響 地價區域因素分析明細表及區段地價估價報告表「各項數 字」明顯錯誤，在地價調查、劃分地價區段及估計區段地 價等各階段作業程序均有明顯違法及判斷瑕疵（包括：不
適用法規、缺乏評比依據、基於錯誤或不完全事實、重複 評價、以偏蓋全、違反一般公認判斷標準），違反不動產 估價技術規則第84條第1項、地價調查估計規則第9、14、 15、18、19條、影響地價區域因素評價基準第2條、毗鄰優 先之一般估價原則、授權明確性及財產稅針對應有收益課 稅基本法理，原處分及公告地價處分，應予撤銷重為適法 處分：
⑴輔助參加人選取之基準地價區段12地價區段，使用分區 為「住3-1」，與系爭土地所屬「住3-2」及「住3」不同 ，顯然違反地價調查估計規則第21條第1項第2款規定之 「基準地價區段使用分區相同原則」。
⑵輔助參加人未製作「公告地價」之相關法定文件，逕以 公告土地現值之一定比例決定系爭土地之公告地價，違 反平均地權條例第15條法定作業程序。
⑶輔助參加人主張107年與105年基準地價，「影響地價區 域因素分析明細表」數值不同，係因此2年度之「臺北市 中級住宅用地影響地價區域因素評價基準明細表」變更 所致，然除未提出此表係供辦理公告地價、公告現值所 用之函令，顯然有疑外，且此表乃供徵收之用，非辦理 公告地價之用，顯見其作成「影響地價區域因素分析明 細表」，並非依據公告地價法定標準，而是基於錯誤事 實。
⑷依「成交價格」將系爭土地劃為單一地價區段，乃增加 法律所無之限制、違反行政慣行，且對前手出賣人已納 土地增值稅之「交易價值」重複評價。
⑸內政部公布之「影響住宅用地區域因素評價基準表」， 各項「主要項目」均有最高上限百分比，「其他項目」 不應重複評價，反客為主，此觀輔助參加人107年公告地 價案提出事後制作之「選取基準地價區段及毗鄰地價區 段影響地價區域因素比較表」「其他影響因素」欄，毗 鄰地價區段44號、176-3號之數值分別為47.5%、47.5% ，遠高於前述各項主要項目即明，導致本依「主要項目 」評價，應作為基準地價區段之毗鄰44、176-3地價區段 遭到排除，顯不相近之12地價區段反而做為基準地價區 段之荒謬結果。
⑹輔助參加人自承「地價區段勘查表」「其他影響因素」 欄本即空白，違反地價調查估計規則第9條第2項「勘查 並填寫」要求，「105年影響地價區域因素分析明細表」 「其他影響因素」各項評比即乏依據，顯係出於恣意， 所為之認定，顯有判斷瑕疵。
⑺輔助參加人105年影響地價區域因素分析明細表關於「容 積率」、「接近站牌之程度」、「區段內道路規劃及闢 建程度」、「景觀」、「接近市場之程度、廣場、徒步 區之程度」及「其他影響因素」「金融機構有無、數量 」等項之評價、數字均有誤，復罔顧內政部103年7月7日 修正之「影響地價區段因素評價基準」中已經刪除「房 屋建築現況」，且內政部「影響地價區域因素分析明細 表」並無「使用強度、房屋現況、建物規劃設計」等項 目，住宅用地無需評估商業用地始需評估之工商活動項 目，輔助參加人制作「影響地價區域因素分析明細表」 仍將內政部明文不得考量「房屋建築現況」、「建築規 劃設計」等屬於「私人投資」且應減除之「房屋價值」 、不應歸屬於「土地」之改良價值、住宅用地無需考量 之金融機構因素、作為地價估計之考量因素，違反地價 調查估計規則第14條第6款、第21條第4項及內政部「影 響地價區段因素評價基準」刪除「房屋建築現況」意旨 ，有不當聯結及重複評價之不當。
⑻「105年影響地價區域因素分析明細表」「其他影響因素 」之「使用強度」、「金融機構之有無、數量」與「容 積率」、「接近服務性設施的程度（郵局、銀行…）重 複評價應予剔除，基於錯誤事實所為之判斷。此參「金 融機構之有無、數量」顯與「郵局、銀行」均為金融機 構，及關於「105年影響地價區域因素分析明細表」使用 強度之定義為「以基準區段與目標區段土地實際使用強 度高低及其與法定容積率之差異來衡量」，與「容積率 」
係採相同事項作為標準即明。其中「使用強度」屬於最 嚴重之重複評價，此在實際使用超過法定容積率時，重 建仍以「法定容積率」為限，顯然無法增加土地價值， 並與「主要項目」「土地使用管制」「容積率」完全重 複評價。若實際使用低於法定容積率時，重建仍可蓋與 法定容積率相同之房屋，顯不影響土地客觀價值，然若 因個人放棄權利，致土地客觀評價較低、稅額較低，亦 不公平。乃土地使用管制，以「法定容積率」作為基準 ，不管實際使用情形，較客觀、符合公平原則，亦無重 複評價、重複課稅之虞。
⑼105年影響地價區域因素分析明細表「特殊設施」，認「 建國變電所」為區內「電業設施」顯屬錯誤，此參44地 價區段之「地價區段勘查表」區段範圍載明：「建國南 路1段及2段（東側：忠孝東路3段-和平東路2段（住3-2
））」、「不含西側」等語即明。
⑽將前述錯誤數字更正並重新試算，則「住3-2」與12、44 地價區段之影響地價區域因素總修正數，應分別為1.277 4與1，顯見目標區段「住3-2」與44地價區段毫無差距， 以44地價區段為基準區段方為正確，亦與「住3-2」本即 劃屬44地價區段情形相符。
⒌地價調查估計規則雖由土地法施行法授權，但非基於規範 公告地價之平均地權條例授權，將之適用於公告地價、公 告現值作業，違反法律保留原則、授權明確性原則。公告 地價，乃平均地權條例第17條、土地稅法第14條所規範之 規定地價，為地價稅之稅基，涉及憲法保障人民財產權， 應以法律規定授權，不得逕以行政規則規範，顯然違反法 律保留原則、授權明確性原則甚明。
㈡聲明：原處分、復查決定及訴願決定均撤銷。四、被告答辯及聲明：
㈠答辯要旨：
⒈被告就系爭4筆信託土地，按原告2人持分，併同其等所有 臺北市土地，按一般用地稅率課徵地價稅，並依系爭土地 105年重新規定地價每平方公尺均為323,000元之80%為其 申報地價，即每平方公尺均為258,400元核算，課徵106年 地價稅分別為47,405,590元（原告林敏雄）及47,335,078 元（原告元利建設企業股份有限公司，下稱元利建設公司 ），合計94,740,668元，於法有據。 ⒉原告主張系爭土地尚處興建階段，無任何收益，應無地價 稅暴漲理由，且公告地價是鄰地的2.81倍，違反租稅法定 原則、量能課稅及平等、比例原則云云，並無理由： ⑴輔助參加人已表明系爭土地與鄰地分屬不同地價區段， 二者在土地使用管制條件、交通運輸、房屋建築現況、 土地利用現況、發展趨勢及其他影響區段地價因素均有 差異，且所適用地價調查估計規則第21條之規定亦有不 同，難以類同比較。系爭土地雖無預售式收益實例可產 生交易價格或收益，惟經輔助參加人依平均地權條例等 相關規定程序辦理調查，並依調查結果，將劃分之地價 區段及估計之區段地價，提交臺北市地價及標準地價評 議委員會（下稱地評會），經該會於104年12月16日召 開第60次會議作成決議，其作成程序並無認定事實錯誤 或違反相關法定程序之瑕疵，且決議結果屬該委員會依 法令所為之專業判斷，應予以尊重，尚難認有違反租稅 法定、量能課稅及平等、比例等原則之情事。
⑵臺北市政府依相關規定及上開地評會104年12月16日第
60次會議決議，以105年1月1日府地價字第1043354250 1號公告臺北市105年公告地價表，並以第10433542502 號公告臺北市舉辦105年重新規定地價之申報地價期間 ，各土地所有權人得於公告地價之次日起30日內申報地 價，惟原告並未於公告期間申報地價。又系爭土地使用 分區為「住3」或「住3-2」，非屬區段徵收或重劃地區 內土地，無土地稅減免規則第17條規定之適用。 ㈡聲明：原告之訴駁回。
五、輔助參加人陳述略以：
㈠輔助參加人對於105年公告地價之形成，享有判斷餘地，司 法機關僅能為低密度或有限之審查，而輔助參加人105年地 價調查作業時，將系爭土地劃為同一地價區段，是依地價調 查估計規則第18條第1項規定辦理，屬合理且適當之行政裁 量及判斷：
⒈地價評定是由直轄市或縣市政府遴聘地政專家學者、不動 產估價師等各類人士組織之地評會為評議，評議後再由直 轄市、縣市政府公告地價。是地價評定，核屬由專家等組 成之委員會的專業性判斷，應屬判斷餘地領域（公告現值 相關行為亦然，平均地權條例第46條、同條例施行細則第 64條參照），行政法院僅能低密度或有限審查。輔助參加 人辦理105年地價調查作業時，就系爭土地考量屬同一所 有權人，且為同一建築基地，無論是在平均法定容積率（ 278%）、臨路條件（70M）、房屋建築現況（31、35樓） 及其他影響地價因素等條件，多優於毗鄰地價區段，故依 地價調查估計規則第18條規定，並參酌不動產技術規則第 84條，將地價相近、地段相連、情況相近之系爭土地單獨 劃為同一地價區段，即第176-7號地價區段，提經地評會 104年12月16日第60次會議通過，於法並無違誤。 ⒉原告稱輔助參加人是以「交易價格」將系爭土地劃為單一 地價區段云云，顯有誤解。另所稱「單一地價區段」，是 指將系爭土地均劃入同一地價區段即第176-7號一般地價 區段中，原告指稱將系爭土地單獨劃設法規所無之「單一 地價區段」，與地價調查估計規則第18條規定不符乙節， 亦有誤會。又地評會106年11月17日第69次會議決議事項 ，是根據原告於107年公告土地現值及公告地價作業公開 說明會中主張「開發興建期間建案基地，不應以建築執照 範圍劃為同一地價區段」，經輔助參加人擬具「本市整體 開發基地跨不同使用分區之地價區段劃分方式」提案提送 地評會所作成，惟上開決議事項自107年公告土地現值及 公告地價年度後始有其適用，系爭219-5、220-3地號建築
基地因尚未取得使用執照，其107年公告地價依上開決議 ，將不同使用分區分別劃屬第176-7號（住3-2）及第176 -19號（住3）地價區段，自非無據。至105年以前公告地 價作業，乃依相關法令規定採全市一致性之作法，並無不 當及違反法令之情形，不得以其後作成之前開地評會決議 當然推翻輔助參加人於此之前所為地價調查作業程序或指 摘其於法有誤。
⒊原告又稱地價區段劃分應以土地「使用分區」為主，買賣 實例調查估價表乃就不同使用分區土地，劃分為不同地價 區段，輔助參加人將不同使用分區土地劃分為同一地價區 段，於法有違云云。惟系爭4筆土地是經綜合評估，始劃 分為同一地價區段，已如前述，且不動產技術規則第84條 意旨，係在數筆土地合併為一宗而進行土地利用時，仍以 建築或開發基地範圍合併估價，要無考量其使用分區是否 相同之餘地。又臺北市實施地價調查估計作業有關地價區 段劃分之規範，亦以地價調查估計規則第18條各項因素為 其標準，此由該作業規定第四、㈡、3點規定可稽。另買 賣實例調查估價表乃估計區段地價判斷因素之一，與地價 區段劃分無涉，原告容有混淆區段劃分及區段地價程序之 情形。
⒋原告稱系爭219-5、220-3地號土地與第44號地價區段土地 同屬鄰接建國南路70公尺，應劃分為同一地價區段云云。 惟輔助參加人係以地價調查估計規則第18條所列之各項判 斷因素，作為劃分地價區段的標準，非僅以臨路條件作為 單一指標。至原告稱將房屋建築現況列為劃分地價區段考 量項目之一，違反同規則第14條將「建物價值減除」之原 則及「影響地價區域因素評價基準」第2、3點規定乙節。 經查，地價調查估計規則第14條及「影響地價區域因素評 價基準」，皆係針對估計區段地價之辦理程序，與地價區 段劃定程序無涉，原告此部分主張，有混淆估計區段地價 與地價區段劃定之程序核為不同程序之情形，顯不足採。 ㈡原告主張輔助參加人作成系爭土地105年公告地價，相較毗 鄰土地顯然過高云云，是以系爭土地公告地價與毗鄰土地公 告地價比較結果作為指摘依據，實已混淆地價調查估計規則 第18條及第21條規定，要不足採:
⒈有關系爭土地105年公告地價調漲幅度部分，原告係基於 不同意義數據逕為計算得出偏頗之結論。蓋系爭土地102 年公告地價為143,000元，105年公告地價為323,000元， 調漲幅度為125.87%，前開調漲幅度是以「前後2年度之公 告地價差額除以前年度之公告地價」所得數據，輔助參加
人所稱105年公告地價平均漲幅為30.38%，亦係基於同樣 計算方式所得出之數據。原告係逕以2年度之公告地價相 除之數，得出其所稱105年公告地價調幅為226%，再據以 得出其所稱系爭土地105年公告地價為臺北市105年公告地 價平均調幅30.38%的7.5倍，根本為不同計算方式所得數 據，顯有混淆事實之虞。
⒉原告雖又稱系爭土地105年公告地價為毗鄰土地之1.87倍 至2.81倍，惟系爭土地於107年原告起訴時，仍在改良興 建中，並無任何重大價值提升之客觀事實，驟然大幅調整 公告地價及地價稅應不具正當性云云。然此顯係混淆「應 有收益」與「實際收益」概念所致。蓋地價稅係屬應有收 益稅，其判斷標準係指「稅捐客體客觀上可供使用」，而 「可供使用」之判斷，要考量建管法令上之管制規劃及稅 捐主體是否有按照該規範為使用之期待可能。故系爭土地 所有權人於土地得按相關法令客觀上為使用之期待可能時 ，即已具備「應有收益」能力，而有繳納地價稅之義務。 換言之，系爭土地已表徵原告之經濟上給付（負擔）能力 ，不因尚在興建中即減損原告經濟上之給付能力，且地價 稅亦屬「對物稅」，並不考慮土地所有人之生活關係、家 庭關係或持有土地所連結之負債關係。
⒊地價調查實務是先依照地價調查估計規則第3條各款作業 至「估計區段地價（又稱一般正常交易價格）」，並依平 均地權條例第40條第4項及土地稅法第33條第4項規定，以 公告現值占一般正常交易價格之一定比例，得出擬評公告 現值（區段地價），經地評會評議通過後，訂為公告現值 。而公告地價則是依平均地權條例施行細則第64條規定及 內政部88年8月24日台(88)內地字第8885163號函，送請地 評會評議，地評會依照內政部函示之公告地價評定原則， 就當年土地現值表、前次公告地價、地方財政需要、社會 經濟狀況及民眾地價稅負擔能力等因素辦理評定，此係因 地評會之任務乃在把關地價人員估價作業之合法性，且因 此已為地價稅或土地增值稅「稅基」量化之最後確認，及 考量區段價法所偏重追求稽徵效率之傾向，此5項評定原 則乃帶有化約考量被告轄區內所有土地所有權人之經濟負 擔能力功能，合於憲法上量能課稅原則之意旨。輔助參加 人就105年公告地價之評定作業，依據前開法令、內政部 88年8月24日函及104年8月28日「改進105年公告土地現值 及重新規定地價作業方式」會議結論：「建議各直轄市、 縣（市）政府105年公告地價調整幅度以不低於103至105 年公告土地現值累計調整率為原則」辦理，核無原告所稱
有不符合地價稅事物本質、有違量能平等原則、實質課稅 原則與不當連結禁止原則之違法情形。
㈢系爭土地屬「無買賣及收益實例」之地價區段，輔助參加人 依地價調查估計規則第21條第1項第2款，考量價格形成因素 之相近程度，於105年地價調查作業時，選取大安區第12號 及第49號地價區段，為系爭土地所屬目標地價區段之「基準 地價區段」，於法核無違誤：
⒈系爭土地於105年地價調查期間因無買賣或收益實例，依 規定應於鄰近或適當地區選取2個以上使用分區相同且估 計出區段地價之區段，作為基準地價區段，乃於105年地 價調查期間，選取適當地區之第12號〔區段地價為939,0 00元∕平方公尺，區段範圍：安和路2段（信義4段─和平 東路3段）〕及第49號〔區段地價為917,000元∕平方公尺 ，區段範圍：新生南路1段東側段（忠孝東路3段─信義路 3段）〕地價區段作為基準地價區段，並按影響地價區域 因素評價基準表及「臺北市住宅、商業、工業、農業用地 影響地價區域因素評價基準明細表」，考量價格形成因素 （包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、特殊設施、 發展因素及其他影響因素）之相近程度，分別給予各形成 因素之差異百分比，依百分比換算加總，得出105年之基 準地價區段A（即12號基準地價區段）影響地價區域因素 總修正數為1.3193、基準地價區段B（即49號基準地價區 段）為1.3386，基準地價區段A及B依總修正數調整後之區 段地價分別為1,238,823元∕平方公尺、1,227,496元∕平 方公尺，乃選取與目標地價區段（即第176-7號地價區段 ）最相近之大安區第12號地價區段，據以修正估計目標地 價區段之105年區段地價為1,239,000元∕平方公尺，以上 是依照相關法規為作業程序及為合法之判斷與裁量。 ⒉選取基準地價區段之重點在於有買賣或收益實例之「鄰近 」或「適當」地區之地價區段，「其影響地價區域因素是 否與目標地價區段相近」，倘若愈相近，據以修正估計目 標地價區段之區段地價會更客觀準確，且「鄰近」或「適 當」二者之間並無優先問題，所謂「鄰近」亦非限於毗鄰 土地。原告以第12號、第49號地價區段相較於第44號地價 區段，距離系爭土地較遠為由，主張不應以第12號、第49 號地價區段作為基準地價區段，係出於自己主觀之歧見， 於法無據。又因第49號地價區段，於105年為「有買賣或 收益實例」之地價區段，107年為「無買賣或收益實例」 之地價區段，故系爭土地於107年選取基準地價區段時， 僅能退而求其次，選取第三接近之地價區段，並以107年
度有買賣實例之第44號地價區段作為系爭土地其中之基準 地價區段，原告稱輔助參加人105年不選取第44號地價區 段作為基準地價區段，107年卻又將第44號地價區段作為 基準地價區段云云，實有誤會。
⒊原告援引之土地估價技術規範，為不動產估價師法施行前 作為民間估價師執行土地估價業務之參考規範，與區段地 價之估計、土地公告地價及公告現值之評定無涉，於本件 無適用之餘地。另最高行政法院84年度判字第1163號判決 ，是當事人不服81年之土地公告現值而為爭訟，當時區段 地價之估計係依修正前地價調查估計規則第17條第2款規 定，上開規定已與現行規則第21條第1項第2款規定不同， 亦即現行法並無限定僅能選取「毗鄰」或「鄰近」地價區 段作為比較基準，輔助參加人選取「適當」地區且價格形 成因素較為接近之區段作為基準地價區段，合於法規規定 。且經以105年及107年系爭219-5、220-3等地號土地劃屬 之地價區段（第176-7號地價區段）與該年度選取基準地 價區段及原告所指毗鄰地價區段（即第44、176-3號地價 區段）之總修正數相比較，均顯示第12號地價區段影響程 度與系爭219-5、220-3等地號土地劃屬之第176-7號地價 區段最相近，105年、107年以第12號基準地價區段作為修 正系爭目標地價區段之區段地價依據，自屬有據。 ⒋原告以輔助參加人提出之105年度第12、44、49、176-3號 地價區段之地價區段勘查表，在「發展趨勢」、「其他影 響因素」等欄位均為空白，指摘未依據地價調查估計規則 第9條第2項確實進行勘查及填寫云云。實則，地價區段勘 查表源自上開規則第18條規定，而有關「發展趨勢」欄位 ，即係該條第1項所定考量因素，被告就此已有斟酌記載 ，惟此因其涉輔助參加人作成意思決定前，內部單位之擬 稿或其他準備作業，且可與基礎事實分離，故依法將其遮 掩；「其他影響因素」部分，同上開規則第18條第1項所 指影響地價區段劃分之影響地價因素，尚須個案決定是否 記載。至於影響區段地價因素中所稱之「其他影響因素」 ，則係輔助參加人依「臺北市中級住宅用地影響地價區域 因素評價基準明細表」，製作「影響地價區域因素分析明 細表（中級住宅用地）」中之其他影響因素欄位，將基準 地價區段與目標地價區段之各細項相比，藉以修正估計目 標地價區段之區段地價，原告似將劃分地價區段有關「地 價區段勘查表」中之「其他影響地價因素」，與區段地價 估計所用之「影響地價區域因素分析明細表」中之「其他 影響因素欄位」誤認為相同。
⒌系爭土地所屬目標地價區段因無買賣實例，需以「臺北市 中級住宅用地影響地價區域因素評價基準明細表」之各主 要項目及細項修正估計目標地價區段之區段地價，前開明 細表已於105年3月4日修正，107年地價調查作業時係適用 修正後之臺北市住宅、商業、工業、農業用地影響地價區 域因素評價基準明細表，原告稱輔助參加人以徵收用「臺 北市土地徵收補償市價查估影響地價區域因素評價基準明 細表」作為修正地價之依據，顯有誤會。又觀諸該基準明 細表「其他影響因素」欄位，其細項「使用強度」、備考 說明已載明係以基準區段與目標區段土地實際使用強度高 低及其與法定容積率之差異來衡量，與同表「土地使用管 制」欄位之細項「容積率」係單純以基準區段與目標區段 之法定容積率來衡量並不相同。
㈣原告質疑輔助參加人有因各項因素如使用分區、容積率較高 、土地利用現況等作為系爭土地與毗鄰土地不同之差別待遇 理由乙節，係將輔助參加人說明劃分地價區段以及估計區段 地價之所需依法裁量或判斷及所適用之法規混為一談，且以 其主觀歧見解釋估計規則，不足為採：
⒈系爭土地地價區段之劃分，除考量地價調查估計規則第18 條第1項各種影響地價因素外，尚因系爭土地係屬數筆土
, 台灣公司情報網