臺灣彰化地方法院民事判決 八十八年度訴字第二六二號
原 告 癸○○
訴訟代理人 游瑞華律師
複代理人 林世祿律師
甲○○
被 告 戊○○
乙○○
右二人共同
訴訟代理人 曾耀聰律師
被 告 午○○ 住
丑○○ 住
丙○○ 住
壬○○ 住
庚○○ 住
丁○ 住
卯○○ 住
巳○○ 住
辛○○ 住台北市○○區○○里○○街臨六十七號
寅○○ 住台北縣汐止鎮○○里○○街六七巷二弄十號三樓
己○○ 住台北市○○區○○里○○街一０七巷五號四樓
辰○○ 住
子○○ 住
右當事人間拆屋交地事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
㈠被告等應將坐落二林鎮○○段五五三之一地號旱、面積○．○二一○五五公頃 土地上如附圖編號⑴面積○．○○四四五六公頃磚造地上物及編號⑵面積○． ○○二○二一公頃磚竹木造地上物拆除，並將土地返還原告。 ㈡願供擔保請准宣告假執行。添
二、陳述：
㈠按原告於八十四年八月二十二日因分割共有物判決取得彰化縣二林鎮○○段五 五三之一地號土地所有權，卻發覺被告等無權占用之，或設籍該地，於其地上 建有如附圖所示編號⑴面積○．○○四四五六公頃磚造地上物及編號⑵面積○ ．○○二○二一公頃磚竹木造地上物。原告屢向被告等催討，均未獲置理，被
告並誣稱有租賃關係存在，為免誤會，爰依民法第七百六十七條提起本訴。 ㈡被告乙○○、戊○○稱：原告之父洪順序與洪順序之兄洪順福、洪順能等人， 於民國二十六年以前（正確時間因年代久遠已不可考）將其中約略為其後儒雅 段五五三地號土地出租與被告戊○○之祖父洪全慶建屋居住等情，原告否認， 原告之父洪順序根本從未表示欲出租系爭土地。按共有物之出租係共有物之管 理行為，依民法第八百二十條第一項規定，應由共有人全體共同為之始生效力 。系爭土地判決分割為原告單獨所有前，其他共有人洪鐵、洪路漢等雖曾於本 院八十三年度訴字第八二六號分割共有物事件審理中表示：「系爭土地上之平 房是別人的，他們是租地，有不定期租約。」則是否即是洪鐵、洪路漢等人未 經全體共有人同意即擅自出租予他人？系爭土地，原告及其父洪順序既未同意 出租，縱有租賃關係，亦對原告不生效力。
㈢被告乙○○、戊○○又引用台灣高等法院台中分院七十一年度上字第一○二三 號分割共有物判決所載，原告曾於該案中主張：「土地出租部分仍保持共有。 」且該判決理由亦記載：「如附所示○．○六四○公頃係出租地，各共有人 請求繼續保持共有．．．」等語，而認被告等人有承租權實非實情，蓋原告雖 為七十一年度上字第一○二三號分割共有物事件之共有人之一，惟原告當時所 以陳稱出租部分保持共有等語，並非原告或其父洪順序係出租人之一，而係當 時被告等無人肯出面陳明究竟係何人擅自出租予被告，則系爭土地上既有他人 之房屋，分給共有人中何人均會爭執，且亦無人願意分到已有他人建物之土地 ，故為求解決，只好將該部分保持共有，以免爭議，實非被告等之先祖向原告 或其父等人承租。
㈣被告等並無承租系爭土地，否則為何數十年來，均未曾繳納租金，甚至未能提 出任何收租之單據。被告戊○○陳稱所提存之租金為三千元至五千元之間，被 告乙○○則稱租金曾為二千元、六千元、八十八年則為一萬五千元，且伊係因 其「公公」交待而交付地主「補貼繳稅金」，伊當庭並陳稱：「並且慢慢增加 數額．．．我都問他們多少才夠繳稅金，他們都很客氣說隨便拿就可以」，依 其陳述，其占用之權源乃「附負擔之使用借貸」，否則租金必是確定數額，而 稅金才會逐年機動改變。乙○○既係承其公公之交待，故被告等並非借用人， 乃借用人之繼承人，依民法第四百七十二條之規定，借用人死亡者，貸與人得 終止契約，因此退一步而言若認兩造間有使用借貸關係，則原告亦併以八十八 年十一月五日之準備書狀為終止使用借貸之意思表示。 ㈤關於租賃及使用借貸之區別，昔日實務上之見解與現今不同，最高法院五十二 年台上字第二七二九號民事判決認為「在使用借貸絕對應為無償，如係有償， 不論其名稱（補償、補貼或其他）如何，以及契約所用之文字（借貸、貸與或 其他）如何，均不得謂非租賃」，故昔日律師均認為補貼稅金亦是租賃，故當 時律師表示係租賃，並不代表即為今日之法律見解，而今日最高法院於八十四 年台上字第二六二七號民事判決已承認「附負擔之使用借貸」，故不能執著於 昔日見解。
㈥縱使法院認為被告等占用系爭土地係本於租賃關係，惟按租用基地建築房屋係 以承租人有特定房屋而使用其基地為目的，縱屬不定期限之基地租賃，依租賃
契約之目的，探求當事人之真意亦應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消 滅。由卷內勘驗筆錄及二林地政事務所之複丈成果圖可知編號⑴面積○．○○ 四四五六公頃係磚造平房，勘驗筆錄上載「屋齡四十年」；而編號⑵面積○． ○○二○二一公頃，係屬磚竹木造平房，勘驗筆錄上載「屋齡四十年以上」， 且法院現場履勘時亦知該編號⑵部分已甚老舊亦無人居住在內，實已達不堪使 用之地步，縱有租賃關係亦應認為業已消滅。另編號⑴部分屋齡絕無六十二年 之久，定是被告嗣後自行建築，自非當時承租之範圍，故該部分自係被告等無 權占有。
三、證據：提出土地登記簿謄本一件、存證信函、提存通知書等之影本各一件、被 告等之建物照片影本各一件為證，並聲請鑑定附圖編號⑵之建物是否已達不堪 使用之地步。
乙、被告方面：
被告戊○○、乙○○方面：
一、聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益判決願供擔保，請免為宣告假執行。 二、陳述：如附件所示。
其餘被告方面：
本件被告午○○、丑○○、丙○○、壬○○、庚○○、丁○、卯○○、巳○○、 辛○○、寅○○、己○○、辰○○、子○○均經合法通知，未於言詞辯論期日到 場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
一、本件被告午○○、丑○○、丙○○、壬○○、庚○○、丁○、卯○○、巳○○、 辛○○、寅○○、己○○、辰○○、子○○均經合法通知，未於言詞辯論期日到 場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
二、原告主張坐落彰化縣二林鎮○○段五五三之一號土地係其因分割共有物判決而取 得，被告等無權占用並在其土地上建有如附圖所示編號⑴面積○．○○四四五六 公頃磚造地上物及編號⑵面積○．○○二○二一公頃磚竹木造地上物。原告屢向 被告等催討，均未獲置理，爰依民法第七百六十七條提起本訴等語。三、被告戊○○、乙○○抗辯：其等占用系爭土地並非無權占有，亦非附負擔之使用 借貸，乃係本於租賃關係，系爭土地分割前原為二林鎮○○段一八七地號土地， 為原告之父洪順序與洪順序之兄洪順福、洪順能等人所共有，而於民國廿六年以 前將其中其後為儒雅段五五三地號之土地出租與被告戊○○之祖父洪全慶建屋居 住。被告等均係洪全慶之繼承人，繼承此一租賃關係，原告及共有人洪鐵等歷年 均依約收取租金。上開二林鎮○○段一八七號土地嗣分割出一八七之五號土地， 一八七之五號土地其後重測編為二林鎮○○段五五三號土地，嗣再分割出系爭之 同段五五三之一號土地。原告及其他共有人洪雖、洪飲、洪蚶目等於台灣高等法 院台中分院七十一年度上字第一○二三號，就系爭土地分割前之二林段一八七號 土地之分割共有物事件審理時，均稱系爭土地係「出租地」，請求繼續保持共有
。嗣本院八十三年度訴字第八二六號就儒雅段五五三號土地分割共有物事件審理 時，共有人洪鐵、洪路漢亦主張系爭土地有不定期租約，當時原告亦不反對，顯 然兩造間存有不定期租賃契約存在，原告請求拆屋交地為無理由等情。四、原告主張坐落彰化縣二林鎮○○段五五三之一號土地為其所有，被告等占用該地 並在其上建有如附圖所示編號⑴面積○．○○四四五六公頃磚造地上物及編號⑵ 面積○．○○二○二一公頃磚竹木造地上物等情為被告戊○○、乙○○所不爭執 ，並有原告所提出土地登記簿謄本一件在卷可稽，並經本院現場勘驗屬實，製有 勘驗筆錄在卷可稽，並囑託彰化縣二林地政事務所現場測量明確，製有有如附圖 所示之複丈成果圖在卷可按，自堪信為真實。
五、本件首應審究者厥為兩造間有無不定租賃契約存在？ ㈠查系爭土地係自二林鎮○○段五五三地號土地分割出來，該儒雅段五五三地號土 地重測前地號為二林段一八七之五號，而二林段一八七之五地號土地又係自二林 鎮○○段一八七地號土地分割而來等情，有被告戊○○、乙○○提出土地登記簿 謄本三件附卷可參，堪信為真。
㈡被告戊○○、乙○○抗辯系爭土地分割前，在民國二十六年以前係原告之父洪順 序及洪順序之兄洪順福、洪順能將之出租給被告使用，其面積約略為前述之二林 鎮○○段五五三號（即分割後之同所五五三、五五三之一、五五三之二地號）土 地等情，經本院調閱本院七十年度訴字第一九二九號、台灣高等法院台中分院七 十一年度上字第一○二三號及本院八十三年度訴字第八二六號分割共有物事件， 查該二事件之原告癸○○均為當事人，本院七十年度訴字第一九二九號癸○○亦 為原告，該卷第二三三頁反面第八行癸○○具狀稱：「其中一八七（地號）有『 共同』出租地約四三○平方公尺應保持共有．．．。」另觀之同案中第三一二頁 、四三○頁共有人提出之分割方案，依該分割方案所示，在一八七地號內約為系 爭土地附近，亦經共有人劃出一筆土地標明「出租」二字。該事件上訴於台灣高 等法院台中分院七十一年度上字第一○二三號後，該案之共有人含原告癸○○在 內均稱：系爭土地為出租地應保持共有（見該卷第一一一頁、第一二八頁反面、 第二三一頁、第四四三頁所載）。又分割前土地共有人洪鐵、洪路漢於本院八十 三年度訴字第八二六號分割共有物事件審理中表示：「系爭土地上之平房是別人 的，他們是租地，有不定期租約。」（見該卷第五十一頁勘驗筆錄反面）是原告 及其他共有人於該事件中均承認系爭土地有租賃關係存在。 ㈢原告雖陳稱：當時係被告方面無人出面說明究竟係何人擅自出租予被告，被告又 於系爭土地建有房屋，無論分給共有人中何人均會爭執，為求解決只好將該部分 保持共有；又洪鐵、洪路漢於他案表明系爭土地有不定期租約，是否即係他們未 經全體共有人同意擅自出租，原告之父洪順序未同意出租，租賃契約對其不生效 力等語。惟查原告世居系爭土地附近，現今之住址亦在系爭土地近鄰，此觀兩造 之住址即明，系爭土地究竟是否未經其同意被其他共有人擅自出租，原告或其先 人應知之甚稔，若如原告所辯其本人及其父祖非系爭土地之出租人，則原告豈會 於前述二分割共有物事件中無異議承認系爭土地係出租地？又豈會願意就此部分 出租地與其他共有人保持共有，取得此一有負擔之土地？又原告於本院七十年度 訴字第一九二九號及上訴之台灣高等法院台中分院七十一年度上字第一○二三號
審理時均曾委任律師，依律師之法律專業，對於該租賃關係是否對於全體共有人 生效應已熟知，若係他人擅自出租，原告或其委任之律師豈有不於訴訟中陳明， 並保己身權益之理？又本院八十三年度訴字第八二六號分割共有物事件（應係原 告所指之「他案」），承辦法官於八十四年一月十四日現場勘驗時，原告癸○○ 亦在場，共有人洪鐵、洪路漢當場表明：「系爭土地上之平房是別人的，他們是 租地，有不定期租約。」原告對此亦未為反對之意思表示，有該日報到單及勘驗 筆錄在卷可考。衡情若非原告之父洪順序共同出租，則民國二十六年以前迄今至 少有六十年，何以原告及其父均未曾異議、表白、催討或訴追，即使在前述分割 共有物訴訟中亦然？
㈣被告戊○○、乙○○抗辯係原告之父洪順序及洪順序之兄洪順福、洪順能出租予 其被繼承人洪全慶；又洪順序、洪順福、洪順能之子孫系統表分別如附表所示； 被告等承租之對象即為洪順序、洪順福、洪順能之繼承人。經查被告等所有之建 物坐落於分割前二林鎮○○段五五三號土地上，該筆土地分割前之共有人為原告 及訴外人洪雖、洪飲、洪蚶目、洪憲輝、洪綉娥、洪明周、洪鐵、洪文、洪李玉 、洪路漢。嗣該五五三地號經本院八十三年度訴字第八二六號判決分割為同所五 五三、五五三之一、五五三之二號，除了系爭五五三之一號土地外，其餘兩筆土 地之判決分歸訴外人洪雖、洪飲、洪蚶目、洪憲輝、洪綉娥、洪明周、洪鐵、洪 文、洪李玉、洪路漢保持共有。本院依被告聲請訊問證人洪路漢等，洪路漢於八 十八年九月一日到庭作證，初則表示其父母不知何故讓被告等居住系爭土地，是 否出租地不清楚，惟本院提示台灣高等法院台中分院七十一年度上字第一○二三 號卷之勘驗筆錄予該證人時，該證人始改稱：「只有這五五三之一號土地有出租 而已。」「乙○○之先生叫洪自在，他們住的地方就是出租地部分，．．．」證 人洪鐵亦於同日到庭承認本院七十年訴字第四二九號第四二九頁同意合併分割書 附圖記載「出租」二字之地方即是被告乙○○之夫洪自在住的地方，並證稱：「 我太太有收了乙○○送來的租金，我太太有告訴我收租金之事。」證人洪蚶目亦 於同日證稱：「（本院當庭播放被告乙○○等所提出八十六年初交付租金予洪雖 等人之錄音帶後）那是我太太「阿女」及兒媳「娟」的聲音，租金是我太太收的 。」同一錄音帶亦據證人洪鐵辨認係被告乙○○之聲音，自堪信該錄音帶為真實 ，據該錄音帶所述，被告乙○○該次所交付之租金係洪順能、洪順福兩房，每房 新台幣三千元，即訴外人洪鐵五兄弟為一房、洪雖、洪憲輝、洪蚶目等為一房。 經查該錄音帶中之對話內容，收受租金者對於何以乙○○要給付租金，均未加質 問，顯然被告之繳租行為已行之有年，益證被告與土地共有人間就系爭土地有租 賃關係存在。
㈤關於租金，被告乙○○陳稱：「租地之範圍．．．分向地主三房兄弟即癸○○、 洪鐵、洪雖等人之父親所承租，以前每年租金六千元，每房給二千元，八十八年 漲到一萬五千元，．．．我公公過世前告訴我以後每年要拿去給癸○○、洪鐵、 洪雖的母親補貼繳稅金，就約略拿出一筆錢並且慢慢增加數額，這就表示向他們 承租，我都問他們多少才夠繳稅金，他們都很客氣說隨便拿就可以，然分割之後 原告就不收租金了，分割前有收租金，對我承租使用之範圍原告不曾表示意見。 」「當時我公公交代說：『房子基地向別人租的，每年要拿租金去給地主。』租
金都拿給癸○○的母親，也曾拿給他太太，癸○○的母親叫『乖』，十八年前就 有拿給黃乖，起初二千元，逐年增加，每房都逐年增加。」原告則主張其未曾收 受租金，證人原告之母黃乖及原告之妻謝好雖亦附和其詞，惟渠等均為原告之至 親，對於租賃關係存否具有重大利害關係，其證詞難免偏頗，不宜輕信。查系爭 土地係原告於八十五年四月十一日以分割共有物之判決登記取得，而被告戊○○ 以原告拒收租金，而向本院提存所以八十八年度存字第三一二號聲請提存事件， 所提存之者係八十六、八十七、八十八年之租金，分別有原告提出之土地登記簿 謄本及提存通知書各一件存卷可參，核與乙○○所述相符。被告等雖未能提出原 告收受租金之證明，惟兩造間存有租賃關係既經認定如前，退一步言之，未繳納 租金至多僅生得否終止租約之問題，在租約未經終止以前，被告仍屬有權占有。 ㈥原告又質疑被告乙○○等所謂之租金數額不固定，且係「補貼交稅金」之用，其 法律上之性質應係附負擔之使用借貸，並非租賃等情。按被告等使用原告之土地 究竟是租賃或使用借貸，應探求當事人之真意，視使用人支付金錢予交付人是否 能認定係使用土地之代價而定，金額是否固定及其數目之多寡並非認定之標準， 因租金原可逐年合意，而法律亦未限定租金之最低數額，出租人縱認為租金顯不 相當，至多僅是能否調整租金之問題而已。又使用借貸原則上為無償，此觀民法 第四百六十四條規定即明，故主張附負擔之使用借貸者，就此變態之事實應負舉 證責任。本件被告乙○○陳稱其翁交待每年要拿去給癸○○等人之母「補貼繳稅 金」，觀其用語並非由使用人負擔代為繳納稅捐之義務，乃是交付一筆金錢予土 地交付人，雖乙○○及其公公謙稱是補貼交稅金，然被告等內心之真意認係繳納 租金此由其前引之陳述用語可知，否則其前往交付金錢予共有人並加以錄音時， 大可自稱是來「繳納租金」，免生爭議，乃其錄音帶中「拿來給你們繳稅金」與 「拿租金來」混用。又如前所述本院當庭播放錄音帶後，證人洪鐵、洪蚶目亦坦 承其等之太太確曾收受乙○○交付之「租金」（見本院八十八年九月一日言詞辯 論筆錄），顯然各該共有人內心之真意仍認為乙○○所交付者為租金。本件探求 當事人之真意，應認為乙○○所交付者為使用土地之代價亦即租金。至於租金之 數額，依被告所述係依地價而調整並未固定，則每年應由兩造合意決定，被告等 承租系爭土地既有數十年，往年被告所提出者原告或其他共有人既加收受，應認 為對於租金之數額有默示之同意。綜上，原告並未能就兩造間所成立者為附負擔 之使用借貸舉證以實其說，其此部分主張無可採信。兩造間存有租賃關係並無疑 問。
六、原告又主張縱認為兩造間有不定期之租賃關係存在，探求當事人之真意亦應解為 租賃關係至特定房屋不堪使用時消滅，如附圖編號⑵所示之房屋已達不堪使用之 地步，此部分縱有租賃關係亦應業已消滅，另附圖編號⑴部分係被告嗣後自行建 築，非當時承租之範圍，乃無權占有等語。經查附圖編號⑴部分為磚造平房，屋 齡約四十年；附圖編號⑵之房屋係磚竹木造平房，已建築四十年以上等情為兩造 所不爭執，並據本院於八十八年四月廿七日現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄可憑。 被告所有系爭房屋雖顯老舊，但仍堪使用，即使其中屋齡較久之附圖編號⑵部分 雖經歷九二一大地震亦仍屹立迄今，其建物主體、牆壁、屋簷均仍存在，此觀原 告所提出該部分房屋之照片四幀即明（按上開照片記載拍攝日期為八十八年十月
五日）。據被告乙○○庭陳：該部分廂房因家庭人口不多而未居住，目前供放置 農具之用，該廂房雖有部分房間因缺乏整修又堆置雜物而略顯殘破，惟整體觀之 ，仍堪使用，原告申請就之鑑定，本院認為尚無必要。次查附圖編號⑴與編號⑵ 部分互不相連，互呈Ｌ形，中間有一曬穀場，為早期農家建築之形式。此二建物 與中間之曬穀場全部既為前引分割共有物事件中，各共有人所指之出租地，應認 為此筆地全部包括在一個租賃契約中，且編號⑴部分既已建築四十年以上，歷年 來共有人收受租金且無異議，尤應認為此部分包括於同一租賃契約中。原告此部 分主張亦屬無據。
七、綜上所述，兩造間既有不定期之租賃關係存在，被告占用系爭土地即有正當權源 ，原告訴請被告等拆屋還地為無理由，應予駁回。兩造其餘主張及所提證據與本 院上開論斷無涉或無違，不予贅述。
八、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十五 日 臺灣彰化地方法院民事第一庭
~B法 官 許金釵
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十五 日~B法院書記官 李福源