臺灣彰化地方法院民事判決 八十八年度訴字第一０九二號
原 告 辛○○
訴訟代理人 庚○○
被 告 丁○○
戊○○
乙○○
己 ○
甲○○
兼右一人
訴訟代理人 丙○○ 住彰化
右當事人間因調整租金事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
(一)被告戊○○、乙○○、丙○○、丁○○、己○應分別就承租之彰化縣田中鎮 ○○段八三九地號土地之租金調整為戊○○部分每年新台幣 (下同)一萬七 千一百十四元，乙○○部分每年一萬八千二百五十五元，丙○○部分每年一 萬八千二百五十五元，丁○○部分每年一萬四千八百三十三元，己○部分每 年一萬三千六百九十二元；被告甲○○應就承租之彰化縣田中鎮○○段八三 六地號土地之租金調整為每年一萬九千六百四十八元。 (二)被告等應分別與原告訂立書面租賃契約。 (三)被告等應分別就上開承租土地按公告現值年息百分之十調整計算每年租金。 二、陳述：
(一)原告與其他共有人所共有坐落彰化縣田中鎮○○段八三九、八三六地號土地 ，原係由原告及其他共有人之祖先出租予被告等人之先人建屋居住使用，惟 被告等人所繳租金顯已對土地共有人造成極度不合理現象，原告乃於八十八 年六月二十三日以田中郵局第一七三號存證信函通知被告等人調整租金，竟 遭被告以田中郵局第一七九號存證信函拒絕。按系爭共有土地之所以借予現 土地使用人，係因現使用土地人之先人無地建屋，而基於雙方先人之深厚感 情，乃將系爭土地借予其建屋居住，現今部分土地使用人事業有成，並居住 於自行購置之不動產，而無使用系爭土地之必要，反將系爭土地上之建物出 租謀利，卻無還地或購地之意，嚴重影響土地所有人之權益，原告基於賦稅 及合理土地收益之考量，爰依土地法第一百零五條之規定，請求按系爭土地 公告地價八成計算，請求調整租金。
(二)按系爭坐落彰化縣田中鎮○○段八三九地號土地雖係由原告與訴外人鄭金梅 、鄭金城、鄭知、陳阿貴、陳葉、孫鄭金花、羅鄭春金、屈阿貞、梁玉龍、 梁文美等人所共有，另坐落同段八三六地號土地則係由原告與訴外人鄭金梅
、鄭金城、孫鄭金花、鄭知、陳葉、羅鄭春金、王嘉華、梁玉龍、梁文美、 陳素珠、陳清水、陳茂發、陳茂霖、陳素珍、陳素琴等人所共有，惟原告已 取得其中黃陳愛蓮、陳甫龍 (均為鄭知之繼承人)、 鄭金城、羅鄭春金、王 嘉華等共有人之授權同意，原告自得依土地法第三十四條之一之規定處分該 共有土地。
(三)另基於善盡管理之需要及避免事件一再重演勞民傷財，有必要與土地使用人 訂定書面契約及爾後每年應依公告現值年息百分之十調整計算租金。 三、證據：提出田中郵局第一七三號存證信函影本一件、土地登記簿謄本一份、共 有土地授權委託書影本五張、共有土地土地稅與厝地租對照表一張、厝地租金 計算單五張、田中郵局第一七九號存證信函正本一件、黃正明親筆簽名正本一 紙、田中鎮○○段八三九地號、八三六地號土地利用現值分析一紙、現地使用 分析總表暨土地使用略要一份為證。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)被告甲○○所承租之彰化縣田中鎮○○段八三六地號土地係鄭金梅、鄭金城 、孫鄭金花、鄭知、陳葉、羅鄭春金、王嘉華、辛○○、梁玉龍、梁文美、 陳素珠、陳清水、陳茂發、陳茂霖、陳素珍、陳素琴等十六人所共有，查提 高租金之訴，攸關出租人之權益，故應列前開土地共有人為共同原告，對被 告等起訴始為合法，原告辛○○僅為土地共有人中之一人，竟未與其他共有 人列為共同原告，即對被告等提起本件提高租金之訴，為當事人不適格。 (二)土地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商 繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項‧‧‧以為決定， 並非必達申報總地價年息百分之十最高額。系爭土地租金，約定為每期以稻 穀八斗二升半為準，每年分二期繳交，第一期為立秋 (約八月份)， 第二期 為冬至 (約十二月份)， 按當時稻穀價格折算現金給付，每期約二千五百元 ，每年應給付租金五千元。今原告主張按土地申報總價額年息百分之十計算 ，將租金提高為每年一萬九千六百四十八元，依行政院主計處發佈資料，躉 售物價指數逐年下降，顯見近三年來，台灣地區在亞州融風暴衝擊下，經濟 蕭條、公司企業倒閉者甚夥，國內失業人口陡增，八十八年復遭逢九二一大 地震，國內經濟更加衰退，相對地，承租人給付租金之能力亦隨之下降。詎 料原告租金不降反昇，已與社會現況悖離，且被告所承租基地距離縣道公路 甚遠，甚為偏僻，無工商業活動，原告實無調高租金之理由。 三、證據：提出土地登記謄本影本一件、八十八年九月三日行政院主計處製作電 腦網站資料影本一紙。
貳、被告丙○○、丁○○、戊○○、乙○○、己○部分 一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
(一)原告係被告丙○○等五人所共同承租田中鎮○○段八三九地號土地共有人十
四人其中之一，其未將其餘十三人引為共同原告，即對被告等提起本件提高 租金之訴，為當事人不適格。
(二)原告訴請依土地法第一百零五條提高租金，欲提高至公告地價八成，亦即由 原約定之租金一年一萬九千九百五十八元提高至八萬二千一百四十九元，調 整幅度為四、一倍，殊不合理。查八十六年、八十七年、八十八年之物價指 數，比八十五年下降近百分之五左右，九二一大地震，經濟更不景氣，八十 八年公務員亦未調薪，一般民眾所得普遍縮水，房租亦普遍調降，實無理由 調漲土地租金。
(三)被告等五人共同承租土地上之四合院已近百年，地上建物有些已破舊不堪， 經濟價值不高，且被告人口眾多，不敷居住，致有部分居住在外，但並非無 人居住，原告復又不准被告整修，竟又提起調漲租金之訴，且欲大幅調漲為 四、一倍，實有違常情。
(四)不同意原告追加訴之聲明第二項。
三、證據：提出土地登記簿謄本影本一件、照片三張為證。 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或不甚礙被告之 防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。 本件原告起訴狀原請求判決被告戊○○、乙○○、丙○○、丁○○、己○應分別 就承租之彰化縣田中鎮○○段八三九地號土地之租金調整為戊○○部分每年一萬 七千一百十四元，乙○○部分每年一萬八千二百五十五元、丙○○部分每年一萬 八千二百五十五元，丁○○部分每年一萬四千八百三十三元，己○部分每年一萬 三千六百九十二元；被告甲○○應就承租之彰化縣田中鎮○○段八三六地號土地 之租金調整為每年一萬九千六百四十八元。嗣於本院審理中追加聲明被告等應分 別與原告訂立書面租賃契約及被告等應分別就上開承租土地按公告現值年息百分 之十調整計算每年租金。被告雖不同意，惟原告所追加之他訴，並不須另行搜集 新訴訟資料，得認為不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸首揭法條，原告訴之 追加自屬合法，合先敘明。
二、本件原告主張原告與其他共有人所共有坐落彰化縣田中鎮○○段八三九、八三六 地號土地，原係由原告及其他共有人之祖先出租予被告等人之先人建屋居住使用 ，被告等人所繳租金顯已對土地共有人造成極度不合理現象，嚴重影響土地所有 人之權益，原告基於賦稅及合理土地收益之考量，爰依土地法第一百零五條之規 定，請求按系爭土地公告地價八成計算，請求調整租金。又坐落彰化縣田中鎮○ ○段八三九地號土地係由原告與訴外人鄭金梅、鄭金城、鄭知、陳阿貴、陳葉、 孫鄭金花、羅鄭春金、屈阿貞、梁玉龍、梁文美等人所共有，另坐落同段八三六 地號土地則係由原告與訴外人鄭金梅、鄭金城、孫鄭金花、鄭知、陳葉、羅鄭春 金、王嘉華、梁玉龍、梁文美、陳素珠、陳清水、陳茂發、陳茂霖、陳素珍、陳 素琴等人所共有，茲原告已取得其中黃陳愛蓮、陳甫龍 (均為鄭知之繼承人)、 鄭金城、羅鄭春金、王嘉華等共有人之授權處分該共有土地，原告自得依土地法 第三十四條之一之規定處分系爭土地。被告則以系爭土地係原告與其他共有人所 共有，故應列系爭土地共有人為共同原告，原告辛○○僅為土地共有人中之一人
，竟未與其他共有人列為共同原告，即對被告等提起本件提高租金之訴，為當事 人不適格等語資為抗辯。
三、查本件原告主張與其他土地共有人所共有坐落彰化縣田中鎮○○段八三九、八三 六地號土地，係由原告及其他共有人之祖先出租予被告等人之先人建屋居住使用 ，以及原告已得黃陳愛連、陳甫龍 (均為鄭知繼承人)、鄭金城、羅鄭春金、王 嘉華等部分共有人之授權處分系爭共有土地之事實，業據原告提出存證信函、土 地登記簿謄本暨共有土地授權委託書為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。然 按共有土地之出租乃共有物之管理行為，與土地法第三十四條之一所規定之情形 不同，尚無該法條規定之適用，且出租人原不以土地所有權人為限，是以提起本 件調整租金訴訟，與是否得其他土地共有人之同意尚屬二事，從而原告主張其已 依土地法第三十四條之一之規定取得系爭土地共有人之授權處分，自得提起本件 調整租金之訴，尚無足採。又租金之給付為租賃契約之要素，提高租金額，乃屬 租賃契約給付租金權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴，因而全 體土地共有人共同將共有土地出租與他人而請求調整租金者，其訴訟標的之法律 關係，對於出租土地之全體共有人自屬必須合一確定，即應由出租人全體為原告 ，其當事人適格始無欠缺，本件原告未與全體出租人併為原告起訴，其當事人適 格顯有欠缺，自為法所不許。
四、綜上所述，原告就共同出租土地對被告起訴主張調整租金，既未與全體出租人併 同起訴，即屬當事人不適格，其訴顯無理由，應予駁回。五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果無影響，爰 不另一一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 二 月 八 日 台灣彰化地方法院民事第一庭
~B 法 官 許金釵
右正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 二 月 八 日~B 法院書記官 李福源