臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
110年度板小字第91號
原 告 劉紹勝
被 告 徐金枝
上列當事人間給付違約金事件，於民國110年3月3日言詞辯論終
結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用確定為新臺幣壹仟元由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：
（一）緣原告與被告訂定承租契約，由被告承租原告所有之房屋 ，租約期間自民國109年4月10日起至111年4月9日止（下 稱系爭租約），嗣被告租約履行二個月後，突然通知原告 床墊不同有異聲，要求購買新床墊，經告知原告需進去檢 視看看是否可以修繕再做決定，但被告不讓原告進去，執 意要買新床墊更換，最後竟然以律師函通知原告要用押金 抵充租金，被告所有的要求，原告都沒有同意，可是被告 仍屢勸不聽，他要怎麼做就怎麼做，甚至被告告知原告要 提早終止租約，但又不付違約金，依租約要留下兩人座沙 發也不留。被告曾請求調解，最後調解委員勸他不可如此 ，最後被告同意床墊要自行處理，可是又不請廠商移除舊 床墊，因此未能達成和解。原告申請調解，惟被告未參加 出席調解會，電話也變空號，原告因被告上開違約行為受 有沙發新臺幣（下同）30,000元之損失、因本件訴訟所花 費之費用10,000元及被告提前終止租約之違約金10,000元 。為此，爰依契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：被 告應給付原告50,000元。
（二）對於被告抗辯之陳述：我有收到被告關於舊沙發1,000元 之匯款，但舊沙發不只值1,000元。舊沙發被告承租的時 候說不要，又嫌空間太小，要我把舊沙發拿去搬回去，我 就搬走，而且把他丟了，但在租約20條有說，被告租約終 止後，被告要留下一組沙發，至於是怎麼樣的沙發沒有明 講。
二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回：（一）按被告於109年4月10日與原告簽立租賃契約時，並未檢視 出租房屋之床具設備，住進房屋睡覺時，方發現木造床具 十分破舊，不僅床板過薄，且床具結構已有問題，底部四 周高低有不平衡狀況，底部合成木板已有毀損，倘不小心 尚有戳傷雙腳之虞，睡覺翻身時，床具有異聲，足見該床
具已不適於安睡之狀態，此有照片多張可稽。故簽約後， 被告要求更換床具，但原告不同意更換，並謂租約已生效 不可更換。
（二）惟依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收益 之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於 約定使用收益之狀態。按人體每日休眠之時間約佔三分之 一，適合於安眠並有效恢復體力精神至關重要，故出租人 應依契約之衡平、對等精神，提供良好之床具，供承租人 使用，係租賃契約起碼之居住條件之一，此應屬出租人之 義務。
（三）從而被告不惜花時間向三峽區調解委員會聲請調解原告更 換床具，係為保障被告具有適合於承租使用該床具應具備 日常生活使用收益之狀態。惟原告竟拒絕更換，硬要被告 承受已有瑕疵之床具繼續使用，此有調解不成立證明書可 稽。據上可知，原告顯有違民法第423條出租人應負之出 租物之瑕疵擔保義務。故被告曾於109年10月8日委任魏錦 芳律師預先通知原告，雙方租約至109年12月31日終止， 同時可在該日期遷離，此有一鼎法律事務所於109年10月8 日之律師函可佐證。
（四）有關租金給付部分：因已預告終止租約之日期為109年12 月31日，故被告預為匯款予原告之租金經結算如下： 1、109年10月10日當月份之租金按日計算為新台幣（下同） 7,000元。
2、109年11月及12月之租金每月1萬元，合計2萬元，以被告已 付原告之押租金2萬元抵充。
3、另終止租賃關係前，尚待繳交之水電費預估2千元，另原 告原有舊沙發一組，因被告不使用該舊沙發，已由原告同 意自行取回並自稱已丟棄，被告亦同意補償原告1,000元 。
4、故109年10月10日後，被告已匯給原告租約終止前尚須支 付之租金為新台幣壹萬元。
（五）被告依民法第423條規定，出租人應以合於所約定使用收 益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合 於約定使用收益之狀態。故被告終止兩造系爭租約顯有正 當理由，並非違約行為。理由如下：
1、民法第423條規定，出租人應交付合於所約定使用收益租 賃物之義務，係屬出租人應依債之本旨履行契約。按租賃 關係為雙務並為有償契約，倘交付承租人使用收益之租賃 床具有瑕疵，使承租人無法達致安眠之效果，而要求出租 人更換床具時，顯然係因租賃物已妨礙承租人之使用、收
益狀態。原告係出租人自應負租賃物之瑕疵擔保責任，此 參閱民法第347條規定，本節（買賣）規定，於買賣契約 以外之有償契約準用之。
2、被告要求原告更換適合使用收益之床具，但原告拒絕更換 ，被告不得已始申請新北市三峽區調解委員會請求原告更 換床具。惟仍遭原告拒絕，足證原告已違反民法第423條 出租人應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人之義 務，並違背民法第347條出租人對租賃物應負瑕疵擔保之 責任。
3、基於上述理由，被告終止兩造租賃契約，消滅租賃關係， 顯屬適法，原告主張被告終止契約為違約行為，應損害賠 償及給付違約金新台幣5萬元，顯無理由。此參酌最高法 院69年度台上字第3956號判決意旨：「上訴人既自始未將 合於約定使用收益之租賃物交付被上訴人，則被上訴人除 已給付之租金外，自無再付租金及相當於租金之損害金之 義務」，即知被告無給付原告損害金或違約金之義務甚明 。
三、原告主張之事實，業據其提出系爭租約契約書、一鼎法律事 務所律師函等件影本為證，被告對於原告之請求則以前詞置 辯，並提出調解不成立證明書及租賃物床具照片為憑，是本 件所應審酌者為原告之請求是否有理由？
（一）系爭違約金部分：
按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之 狀態；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵， 危及承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約 時已知其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契 約，民法第423條及第424條定有明文。次按物之出賣人對 於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉 於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少 其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人主張物有瑕疵 者，出賣人得定相當期限，催告買受人於其期限內是否解 除契約，民法第354條及第361條亦有明文，而依民法第34 7條規定，租賃關係得準用買賣物之瑕疵擔保之規定。本 件原告主張被告因提前終止租約而須給付原告違約金10,0 00元，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，被告 抗辯原告所提供之床具有瑕疵，使被告無法達致安眠之效 果，而要求原告更換床具，業據提出系爭床具照片在卷可 參，依卷內照片以觀，系爭床具老舊、表面掉漆斑駁且佐 以被告為此曾向三峽區調解委員會聲請調解請求原告更換
床具等情，可證系爭床具顯然已妨礙被告之使用狀態，又 人體每日休眠之時間約佔三分之一，適合於安眠並有效恢 復體力精神至關重要，是若床具無法使被告因通常使用而 達致安眠效果，應認該瑕疵達於足以危害承租人之健康， 而承租人有民法第424條終止權及第347條準用第354條及 第361條催告後解約之權利，是被告抗辯因系爭床具不堪 使用，其業已於109年10月8日以律師函向原告催告並表示 提前終止租約之意思表示，應認該提前終止應屬合法，既 被告提前終止租約合法，則無違約之情可言，原告猶執前 詞主張被告應給付違約金10,000元云云，難謂有據。（二）系爭舊沙發部分：
原告主張被告應給付相當沙發價值30,000元，無非係以系 爭租賃契約第20條約定「租約終止時，承租人需留下兩人 座沙發一組」惟該約定並未約定沙發價值究竟為何？此有 原告於110年3月3日言詞辯論時表示「至於是怎麼樣的沙 發沒有明講。」在卷可稽，又被告於終止租約後確實未依 前開約定留下沙發一組，此為兩造所不爭，然雙方並未就 沙發之品質、價值、新舊程度為具體約定，衡諸一般社會 交易常情，被告既已支付原告1,000元已為補償，本院依 經驗法則及自由心證認被告上開給付尚合乎市場交易水準 ，而原告空言主張被告未留下一組兩人座沙發而應給付相 當沙發價值30,000元，既未能舉證以實其說，則原告上開 主張，實屬無據。
（三）原告為本件訴訟所支出之訴訟費用：
原告主張被告應賠償原告因本件糾紛所生之費用10,000元 云云，既未能提出任何具體單據以實其說，且原告因本件 訴訟所衍生之相關費用核屬依法接受法院為調解及審理程 序安排所致，難謂與本件訴訟有何相當因果關係，是原告 此部分，顯屬無據。
四、從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付50,000元 為無理由，不應准許，應予駁回。
五、本件係小額訴訟事件，應依民事訴訟法第436條之19第1項規 定，確定本件訴訟費用為1,000元，由敗訴之原告負擔。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 110 年 3 月 24 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 110 年 3 月 24 日
書 記 官 陳佩瑩