最高法院民事判決 110年度台上字第364號
上 訴 人 吳珠玲
訴訟代理人 林重仁律師
被 上訴 人 何佳瑋
洪在明
上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民
國109年3月5日臺灣高等法院臺南分院第二審判決（108年度上字
第271號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺南分院。
理 由
本件上訴人主張：被上訴人何佳瑋於民國101 年間將其所有坐落雲林縣麥寮鄉○○○段○○○小段第00000、00000地號土地（下稱系爭土地）供訴外人科毅工程有限公司（下稱科毅公司）出資興建鐵皮組合屋及鋼構鐵皮棚架供辦公室、廠房及宿舍使用（原門牌號碼雲林縣麥寮鄉○○村○○00000 號，現整編為同村○○○路0段000巷00號，下稱系爭建物），並約定科毅公司於停止營業時將系爭建物所有權讓與何佳瑋。科毅公司於102年10月25 日停止營業，何佳瑋取得系爭建物事實上處分權，同日伊與何佳瑋、科毅公司協議，由何佳瑋將系爭建物及屋內設備讓與伊，以抵銷其及科毅公司積欠伊之債務其中新臺幣（下同）800 萬元。嗣科毅公司之債權人合迪股份有限公司等於107 年間聲請臺灣雲林地方法院（下稱雲林地院）以107年度司執字第13626號清償票款強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣系爭土地及同小段第000-00地號土地所有權全部（下稱系爭不動產），於107年10月3日由被上訴人洪在明以806萬2,000元拍定。伊為系爭建物之事實上處分權人，於107年10月16 日向雲林地院主張優先承買系爭不動產，惟雲林地院否准，被上訴人亦有爭執等情，依民法第425 條之1，土地法第104條第1 項規定，求為確認伊對系爭土地之優先購買權存在之判決。
被上訴人洪在明則以：何佳瑋、科毅公司先後書立3 份讓渡合約書，系爭建物於第1 次讓渡即由科毅公司讓與訴外人富有起重工程有限公司（下稱富有公司），何佳瑋已無權將系爭建物再讓與上訴人，上訴人非系爭建物之事實上處分權人，對系爭土地無優先承買權存在；被上訴人何佳瑋亦以：科毅公司於102年10 月間因經營不善而自系爭建物遷出，將系爭建物及屋內設備讓渡予伊，102年10月25 日伊與科毅公司均有書面同意將系爭建物及機械設備讓渡予上訴人及上訴人擔任負責人之富有公司以抵償債務，
惟上訴人就系爭土地有無優先購買權存在仍有爭議各等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：雲林地院於107 年間以系爭執行事件拍賣何佳瑋所有之系爭不動產，於107年10月3日由洪在明以806萬2,000 元拍定，上訴人於107年10月16日以其為系爭建物之事實上處分權人，主張優先承買系爭不動產，為兩造所不爭執。次查上訴人就其主張其為系爭建物之事實上處分權人之事實，應負舉證之責任。惟其提出之水費通知單、電費繳費通知單（繳費憑證）、敬告用戶書、其與何佳瑋102年10月29日借據、何佳瑋為發票人之本票2紙、廠房及辦公室租賃契約3 份，僅能證明何佳瑋積欠上訴人債務、系爭建物所用水電係由何佳瑋申請、106年12月15日電號00000000000電錶之用電戶名由何佳瑋變更為上訴人名義，及上訴人將系爭建物分別出租訴外人吳東昇、林麗華即佑尚昇機械工程行、杰森實業有限公司，無從證明上訴人已取得系爭建物之事實上處分權。上訴人於訴訟中提出捺蓋何佳瑋印文之讓渡合約書（下稱上訴人與何佳瑋之讓渡合約書），雖記載何佳瑋積欠上訴人800萬元，於102年10月25日將系爭建物、機械設備（下稱系爭設備）讓與上訴人；惟上訴人於雲林地院102年度司執全助字第157號假扣押執行程序中，另提出讓渡合約書2 份，其一記載讓與方為科毅公司、受讓方為富有公司，另一記載讓與方為何佳瑋、受讓方為富有公司。足見上開3份合約內容相互矛盾。何佳瑋與科毅公司於102年1月3日簽訂協議書，由何佳瑋提供系爭土地供科毅公司興建系爭建物，作為科毅公司之辦公室、員工宿舍及廠房使用，若科毅公司停止營業不再使用系爭建物時，科毅公司同意將系爭建物之所有權讓與何佳瑋，以補償何佳瑋提供系爭土地供科毅公司使用及拆除系爭土地上原有農舍所受損失。證人即科毅公司法定代理人陳君傑並證稱：科毅公司在102年10月30日經營不善宣布倒閉，之前1個禮拜，很多債權人要求證明，內容是一樣的；科毅公司因積欠富有公司債務，先將系爭建物讓與富有公司，嗣因抵償金額不足，再將系爭設備讓與富有公司等語。足見上開讓渡合約書之書立日期均係在科毅公司尚未停止營業之前，斯時系爭建物仍屬科毅公司所有，科毅公司為抵償積欠富有公司債務，已將系爭建物及設備讓與富有公司，何佳瑋未取得系爭建物之事實上處分權，無從讓與系爭建物之事實上處分權予上訴人。上訴人既未取得系爭建物之事實上處分權，就系爭土地自無民法第425條之1 第1項所定之租賃關係存在，其依土地法第104條第1項規定，主張就系爭土地有依同樣條件優先購買之權，亦屬無據。故上訴人請求確認其對系爭土地之優先購買權存在，為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。
查解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。何佳瑋與科毅公司於102年1月3 日簽訂協議書，由何佳瑋提供系爭土地供科毅公司興建系爭建物，科毅公司停止營業不再使用系爭建物時，系爭建物之所有權讓與何佳瑋；上訴人於訴訟中提出其與何佳瑋之讓渡合約書，於假扣押執行程序中另提出讓渡合約書2 份，為原審認定之事實。而上訴人自富有公司設立登記時起，即為該公司代表人（見第一審卷435頁以下）；上訴人與何佳瑋之讓渡合約書記載「茲因積欠款項讓與方何佳瑋（以下簡稱甲方）係麥寮區該辦公室宿舍廠房﹨土地所有地上物機械設備擁有人，茲同意將上述（如附表：轉讓設備明細表）轉讓與頂受方吳珠玲（以下簡稱乙方）…一、轉讓積欠款金額：新台幣捌佰萬元整。二、辦公室宿舍廠房﹨土地地址：雲林縣麥寮鄉○○村○○00000 號。三、轉讓日期：民國102年10月25 日…除以上設備外，其餘屬辦公室宿舍廠房﹨土地所有地上物附著物係所有，係頂受方（乙方）可隨意支配運用及遷移之財產物品」（見同上卷127 頁）；上訴人於假扣押程序提出之2 份讓渡合約書，其一記載「茲因積欠款項讓與方科毅工程股份有限公司（以下簡稱甲方）係麥寮區該辦公室宿舍廠房﹨土地所有地上物機械設備擁有人，茲同意將上述（如附表：轉讓設備明細表）轉讓與頂受方富有起重工程有限公司（以下簡稱乙方）…一、轉讓積欠款金額：新台幣捌佰萬元整。二、辦公室宿舍廠房﹨土地地址：雲林縣麥寮鄉○○村○○00000 號。三、轉讓日期：民國102年10月25 日…除以上設備外，其餘屬辦公室宿舍廠房﹨土地所有地上物附著物係所有，係頂受方（乙方）可隨意支配運用及遷移之財產物品」（見同上卷185 頁）；另一記載「茲因積欠款項讓與方何佳瑋（以下簡稱甲方）係麥寮區該廠房﹨土地所有地上物擁有人，茲同意將上述廠房﹨土地所有地上物及營運設備（如附表：轉讓設備明細表）轉讓與頂受方富有起重工程有限公司（以下簡稱乙方）…一、轉讓積欠款金額：新台幣捌佰萬元整。二、廠房﹨土地地址：雲林縣麥寮鄉○○村○○00000號。三、轉讓日期：民國102年10月25日…除以上設備外，其餘屬廠房﹨土地所有地上物附著物係所有，係頂受方（乙方）可隨意支配運用及遷移之財產物品」（見同上卷189 頁）。似見科毅公司及何佳瑋係將系爭建物及設備同日讓與上訴人及富有公司，並由上訴人持有上開3 份合約書。證人陳君傑於事實審復證稱：何佳瑋與上訴人或科毅公司與富有公司，本來就有讓渡的行為，我們同意這些讓渡的行為，科毅公司及何佳瑋與上訴人有債務的問題，因為公司經營不善，所以有做同意讓渡的行為；何佳瑋是科毅公司總經理，讓渡系爭建物行為係其處理等語（見同上卷545 頁以下）。果爾，能否謂上訴人未受讓取得系爭建物
之絲毫事實上處分權，自滋疑問。原審未詳查審認，遽以上開契約內容相互矛盾為由，謂科毅公司已將系爭建物事實上處分權讓與富有公司，何佳瑋無從讓與系爭建物之事實上處分權予上訴人，爰為上訴人不利之判斷，已有可議。次查何佳瑋於107年11 月27日向雲林地院提出之民事陳報狀記載：「…100 年（按：應係102年）10月29 日科毅公司認為已無使用該建物之必要，故由陳報人取得該等建物並將之讓渡予吳珠玲完成上開讓渡合約書之約定內容。彼時陳報人遂將前手所交付之雲林縣麥寮鄉○○村○○0○000號（於○○○段000-0）農舍之使用執照（陳證1）、前地主薛麟貴名義之用電證明、陳報人名義之水費、用電證明均交付予受讓人吳珠玲，並書立收據及證明書（陳證2 ）用以證明有將該等文件及地上物房屋讓渡且交付移轉予吳珠玲，完成法律上讓渡移轉包括占有使用之手續」，並檢附使用執照、收據及證明書影本為證據（見同上卷513 頁以下）。上訴人復提出其使用系爭建物水電之水費通知單、電費繳費通知單（繳費憑證）、敬告用戶書，其自104 年起將系爭建物出租他人供廠房及辦公室使用之租賃契約3份為證據（見同上卷33頁以下、479頁以下）。似此情形，能否謂上訴人未自何佳瑋受讓取得系爭建物之使用、收益及處分權，其非系爭建物之事實上處分權人，亦非無疑。原審未查，遽謂上訴人未取得系爭建物之事實上處分權，爰為其敗訴之判決，亦有未合。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 3 月 18 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 李 瑜 娟
法官 林 玉 珮
法官 謝 說 容
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 3 月 25 日
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