臺灣臺北地方法院民事簡易判決
109年度店簡字第884號
原 告 廖商惟
訴訟代理人 李純瑀
被 告 大漢微風不動產經紀有限公司
法定代理人 陳政敏
訴訟代理人 鍾騰崙
被 告 董桂花
訴訟代理人 邱碩松律師
被 告 陳寶順(即被告葉明之承受訴訟人)
陳珮潔(即被告葉明之承受訴訟人)
陳禾嘉(即被告葉明之承受訴訟人)
上列當事人間損害賠償事件，於中華民國110年2月23日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣11,613元，及自民國109年11月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣1,660元，由被告陳寶順、陳珮潔、陳禾嘉負擔新臺幣125元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告陳寶順、陳珮潔、陳禾嘉如以新臺幣11,613元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分
一、本件原告起訴後，被告葉明於民國（下同）109年7月16日死 亡，其繼承人為陳寶順、陳珮潔、陳禾嘉等3人（下稱陳寶 順等3人），有葉明及陳寶順等3人之戶籍謄本附卷可稽（見 本院卷第153-155頁），業經本院於109年11月23日裁定陳寶 順等3人為葉明之承受訴訟人，續行訴訟。
二、被告陳珮潔、陳禾嘉經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依職權由原告一 造辯論而為判決。
乙、實體部分
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）154,770元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計算之利息。 二、陳述：
㈠被告陳寶順等3人之被繼承人葉明（下稱葉明）為被告大漢微 風不動產經紀有限公司（下稱大漢微風不動產經紀公司）業 務人員，受被告董桂花授權代理為租賃管理原告所承租之房 屋，原告承租房屋近1年時與被告協議（109年2月3日達成協 議）轉為不定期租約後（109年2月6日完成不定期租約首月 房租匯款），葉明告知原告因被告董桂花決定售屋，且說明 被告董桂花因需要資金周轉，所以決定出售此間最舊的房屋 ，因此在109年2月9日至3月30日間要求原告盡速搬離，附帶 承諾原告若能於109年3月31日前搬離，將額外提供4萬元補 償於退租時提供，且期間無須另追繳租金。在此協議前提下 原告同意開始找新租所，盡力配合搬遷，然原告於109年3月 30日退租至今，仍未能拿到被告承諾的4萬元補償金。 ㈡原告在時間侷促、適合物件選擇有限下（最後承租空屋）必 要支出：搬家貨運、添購基本傢俱/家電、水電修繕（原告 自付）及新租物件仲介花費逾17萬元，僅以有單據部分計達 11萬4,770元，此皆為原告不被迫搬遷下可避免產生的花費 ，在上述原告遭侵權事實下，原告主張被告須另外賠償此11 4,770元，上開2項合計154,770元。三、對被告抗辯所為陳述：
㈠被告大漢微風不動產經紀公司部分：
不論租約是否為被告大漢微風不動產經紀公司之制式合約， 葉明當時已代表其公司仲介房屋租賃，並親簽租賃合約，被 告大漢微風不動產經紀公司應承擔員工葉明從業時之業務責 任。
㈡被告董桂花部分：
⒈被告董桂花訴訟代理人於109年10月15日開庭時答辯稱董 桂花不知情，與董桂花本人於電話錄音說明矛盾，董桂花 於109年3月30日的自述已清楚揭露與被告葉明事發前已有 討論過（詳參起訴狀錄音檔）。
⒉葉明於109年3月30日也向原告闡述被告董桂花是知情，並 表示被告董桂花會償還被告依約定搬離之補償金（詳起訴 狀）。
㈢被告陳寶順部分：
⒈被告陳寶順於110年1月5日開庭已清楚表明對本案不是很 了解，卻又自行判讀LINE對話紀錄非葉明本人意思，前後 矛盾。
⒉被告陳寶順否認電話錄音檔的聲音與實際葉明有出入，若
本案無人能辨識葉明聲音，請調閱109年度偵字第13544號 109年6月24日葉明之出庭紀錄，以茲辨明。貳、被告方面：
一、被告大漢微風不動產經紀公司：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈原告與被告董桂花簽訂門牌號碼臺北市○○區○○街00號 6樓（下稱系爭房屋）之不動產租賃契約（下稱系爭租約 ），並非被告大漢微風不動產經紀公司居間仲介，且系爭 租約簽訂後，被告及葉明受被告董桂花委託居間仲介之義 務已終了，如系爭租約有任何糾紛應向系爭租約可歸責之 一方主張，即原告應向被告董桂花請求損害賠償，而非向 被告大漢微風不動產經紀公司請求。
⒉依原告所提之電話錄音檔譯文（原證一），被告董桂花確 有授權被告葉明與原告終止系爭租約之事實，惟被告董桂 花並未授與代理權與被告大漢微風不動產經紀公司，故葉 明所為之代理行為，依民法第103條規定，其法律效果應 直接對被告董桂花發生效力，與被告大漢微風不動產經紀 公司無涉。再查，因被告董桂花欲出售系爭房屋而授權葉 明代理其與原告商議終止系爭租約，故葉明代理行為之法 律效果自應由被告董桂花承受。
⒊另依原告起訴狀所稱，原告與葉明協議，若原告能於109 年3月31日前搬離系爭房屋者，則提供4萬元以為補償。原 告既有協議，則其於109年3月31日前搬離系爭房屋係屬原 告之自由意志，何來逼迫之情事。故依協議之內容，被告 董桂花或葉明亦僅生關於給付4萬元之債務不履行之賠償 責任等語。
二、被告董桂花：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：
⒈兩造於108年1月2日就系爭房屋及地下2樓95號車位，成立 系爭租約，約定期間自108年2月10日至109年2月9日止， 租金每月4萬元。
⒉事實上被告有意於系爭租約到期後出售，因此委請葉明告 知原告於系爭租到期後不再續約。原告表示須有準備搬遷 時間，因此雙方約定自109年2月9日至109年3月31日為原 告搬遷時間，原告僅須負擔相當於1個月租金之補償。原 告於109年3月底遷讓房屋後，被告董桂花隨即於109年3月 31日匯款78,348元押金（扣除1,652元水電費）予原告。 ⒊原告早已知悉被告董桂花於租期屆滿後不再續租之意思，
雙方亦無任何續約之意思表示，更無允諾要支付原告搬遷 費之事實。原告所謂109年2月3日完成不定期租約協議絕 非事實，事實上109年2月3日仍在原租約期間內，何有「 完成不定期租約協議」之事實？原告於109年2月6日給付4 萬元係被告容許原告遲延返還房屋之補償，且109年3月10 日至109年3月31日尚有20日未收取任何補償，實屬被告之 善意。再者，依兩造租賃契約之約定原告本應於租期屆滿 後遷離，被告究竟有何強暴脅迫之行為致原告受有損害？ 又原告自行購置傢俱、床墊及衛浴用品，為原告生活上所 使用者，與損害間有何因果關係？請原告依民事訴訟法第 277條規定舉證以明。
⒋葉明僅係仲介系爭房屋完成系爭租約之訂立，並非代被告 管理房屋，租約到期之通知及協調僅為仲介熱心之額外服 務，被告未有授權亦無理由在租約到期後須支付房客搬遷 費之理。綜前揭事實與理由，原告之訴顯無理由。三、被告陳寶順（被告葉明之承受訴訟人）：
㈠聲明：原告之訴駁回。
㈡陳述：葉明從來就沒有同意要支付原告任何費用，葉明只是 熱心協助，且原告退租後還住1個多月的時間沒有收租金， 原告109年3月9日至109年3月31日並沒有給付租金，還要求 被告董桂花退還1個月租金，並不合理，被告董桂花已經沒 有收取20日之租金，若要補償也應該給予差額10日之租金。 電話錄音中的聲音與實際葉明聲音有出入，LINE對話紀錄很 多都不是葉明的意思。葉明僅是在雙方間做服務的溝通，不 可能承諾給付原告4萬元，且葉明並未取得任何報酬。租屋 購置家電、傢俱、衛浴配件等費用當然是由承租方負擔。 四、被告陳珮潔、陳禾嘉經合法通知，未於言詞辯論期日到庭， 亦未提出書狀作何聲明或陳述。
參、兩造不爭執事項與爭執事項：
一、兩造不爭執事項：
㈠原告於108年1月2日與被告董桂花簽訂系爭租約，向被告董 桂花承租門牌號碼臺北市○○區○○街00號6樓及B2-95車位1個 ，約定租期自108年2月10日至109年2月9日，每月租金4萬元 、押租保證金8萬元。
㈡系爭租約於109年2月9日租期屆滿，兩造未再簽訂書面定期 租賃契約。
㈢原告於109年2月6日給付109年2月10日至109年3月9日之租金 予被告董桂花。
㈣原告於109年3月30日遷離系爭房屋，將系爭房屋交還被告董 桂花。
㈤被告董桂花於原告交還房屋後，將押金8萬元扣除原告應繳 納之水電費1,652元後，退還押租金78,348元予原告。二、兩造爭執事項：
㈠原告與被告董桂花間於系爭房屋之租期屆滿後，有無成立不 定期限之租約？
㈡被告董桂花有無授權葉明代理與原告約定「如原告於109年3 月31日前清空搬離系爭房屋，會給付原告1個月租金4萬元」 之意思表示？
㈢原告請求被告給付搬遷補償金40,000元，有無理由？ ㈣原告請求被告賠償購置傢俱、水電衛浴配件等費用114,770 元，有無理由？
肆、本院之判斷：
一、原告與被告董桂花間就系爭房屋之租期於109年2月9日屆滿 後，自109年2月10日起為不定期限租賃關係： ㈠原告與被告董桂花間就系爭房屋之租期於109年2月9日屆滿 ，被告董桂花授權葉明代理與原告成立不定期限租約，有下 述證據可佐：
⒈葉明於109年2月3日以LINE通訊與原告約定系爭房屋租期屆 滿後，同意成立不定期限租賃租約，有原告與葉明間如附 表一編號1所示LINE通訊內容可稽（見本院卷第13頁）。 ⒉依原告與葉明間如附表一編號1之LINE通訊內容，及原告 與被告董桂花間如附表二編號1、3、4、5所示電話通話內 容，可見被告董桂花因要出售系爭房屋，確有委由葉明代 理與原告約定系爭房屋自109年2月10日以後之不定期限租 賃事宜（見本院卷第7-9頁錄音光碟、電話錄音譯文）。 ⒊葉明代理被告董桂花於109年2月3日以LINE通訊與原告就系 爭房屋為如附表一編號1所示之不定期限租賃約定後，原 告於109年2月6日給付109年2月10日至109年3月9日期間之 租金予被告董桂花，經被告董桂花收取無誤。
⒋依上各情，可見被告董桂花確有賣屋之意思，且由葉明代 理與原告約定如附表一編號1所示之不定期限租賃契約。 原告主張系爭租約於109年2月9日屆滿後，原告與董桂花 間就系爭房屋自109年2月10日起成立不定期限租約等語， 堪可採信。被告董桂花否認有不定期限租約之約定云云， 委無可採。
㈡被告董桂花及被告陳寶順雖分別否認如附表二所示電話錄音 、如附表一所示原告與葉明間LINE通訊內容之真正，惟查， 電話錄音及LIN通訊均係透過電子科技通訊所顯現之證據， 並無證據證明係偽造或曾經過竄改，被告董桂花及陳寶順否 認真正，應均無可採。
二、葉明於109年2月9日與原告為「如原告於109年3月31日前清 空搬離系爭房屋，會給付原告1個月租金4萬元」之約定，核 未經被告董桂花之授權：
㈠葉明於109年2月9日與原告約定：「原告於2020/3/31前清空 房子搬離，房東（被告董桂花）會退還兩個月押金8萬元、 一個月租金4萬元，共12萬元。」，有原告與葉明間如附表 一編號2所示之LINE通訊內容可稽（見本院卷第13頁），原 告主張葉明允諾如原告於109年3月31日前遷離系爭房屋，同 意退還1個月租金4萬元予原告等語，可堪採信。 ㈡惟依附表一編號3所示LINE通訊內容，葉明稱「董小姐說會 會先匯押金扣除水電瓦斯的部分退給你，剩下的請等我好一 點再跟大家協商。」、「剛才董小姐打來，說先匯押金，租 金部分再跟我談。」等語（見本院卷第13頁），及如附表二 編號2所示原告與被告董桂花之電話內容，原告稱「董小姐 ，…，你說你有收到葉小姐的訊息，他這邊說那額外的那個4 萬塊，她自己承諾的部分，她會自己想辦法。」、附表二編 號4所示董桂花否認曾要求原告要109年3月底前搬家之電話 內容等語，顯示被告董桂花事先並未要求原告須於109年3月 31日前搬遷，且未同意退還109年3月份租金予原告之事，可 見此部分係葉明希望系爭房屋能儘快清空以利出售俾賺取佣 金，故而承諾原告於109年3月31日前遷離系爭房屋，同意退 還1個月租金4萬元之約定（如附表一編號2），核此部分已 逾越被告董桂花之授權範圍，應屬無權代理。
㈢被告董桂花雖授權葉明代理於109年2月3日與原告為如附表一 編號1所示不定期限租賃之約定，惟並未授權葉明代理與原 告為如附表一編號2所示「於2020/3/31前清空房子搬離，會 退還1個月租金」之約定，葉明於109年2月9日與原告為如附 表一編號2所示之約定，核屬無權代理，應可認定。三、原告請求被告陳寶順等3人（被告葉明之承受訴訟人）給付 11,613元部分，為有理由：
㈠查葉明與原告為如附表一編號2所示內容之約定，係葉明無權 代理被告董桂花所為，已如前述。而依附表二所示原告與被 告董桂花之電話內容，被告董桂花否認葉明與原告所為退還 1個月租金之約定，且不同意給付，葉明已表明就退還109年 3月份租金部分願自負責任等情，有如附表二所示原告與被 告董桂花間之電話錄音光碟及譯文在卷可佐（見本院卷第9 頁），葉明既表明願就該退還109年3月份租金部分之約定自 負責任，自有退還109年3月份租金部分之義務。 ㈡次查，依附表一編號3所示原告與葉明間LINE通訊內容「水 電瓦斯切算至3/30日，承租方仍應繳1,652元，押金及3月份
租金扣除1,652元，房東應匯118,348元給房客。」等語，可 見葉明與原告約定退還1個月租金4萬元，係指退還109年3月 份之租金4萬元，即不收取109年3月份之租金4萬元。本件原 告雖有繳納109年2月份租金（109年2月10日至109年3月9日 ），然並未繳納109年3月份之租金（109年3月10日至109年3 月30日），即就109年3月份，原告僅繳納3月1日至3月9日之 租金，原告未繳納之租金，自無退還可言，則原告得請求退 還之109年3月份租金應為109年3月1日至3月9日之租金 11,613元（40,000元÷31日×9日＝11,613元，元以下四捨五入 ）。原告主張「額外提供4萬元之補償金，且期間無須另追 繳租金」云云，與附表一編號1、2所示原告與葉明之LINE通 訊內容不符，委無可採。
㈢依上述，葉明既表示願自己履行上開退還109年3月租金之約 定，被告陳寶順等3人為葉明之繼承人，應繼受葉明就該約 定之義務。則原告請求被告陳寶順等3人給付原告11,613元 租金部分，為有理由，逾此範圍部分，則屬無據。 ㈣另原告請求被告陳寶順等3人賠償原告因搬家購置傢俱床墊、 水電衛浴配件等費用114,770元，為無理由： ⒈按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實， 並二者之間，有相當因果關係為成立要件。原告所主張損 害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠 償請求權存在（最高法院48年台上字第481號判例要旨參 照）。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為 當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般 情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之 結果者，則該條件即為發生結果之相當條件，行為與結果 即有相當之因果關係。反之，若在一般情形上，有此同一 條件存在，而依客觀之審查，認為不必皆發生此結果者， 則該條件與結果並不相當，不過為偶然之事實而已，其行 為與結果間即無相當因果關係（最高法院98年度台上字第 1953號判決要旨參照）。
⒉查原告與被告董桂花就系爭房屋之系爭租約屆期後，與被 告董桂花成立如附表一編號2所示之不定期限租約之約定 ，是原告明知被告董桂花要出售系爭房屋，原告隨時有可 能因系爭房屋出售而搬家。而原告與葉明為如附表一編號 2所示於109年3月31日前搬遷之約定後，原告另租他屋有 無附傢俱，及原告搬家有無須添購傢俱、設備，或添購何 種傢俱、設備配件，均屬原告自主之考量、選擇及決定， 則原告因搬家添購傢俱、設備等費用支出，與上開約定並 無相當因果關係，原告請求被告賠償原告因搬家購置傢俱
、水電衛浴配件等費用114,770元，委屬無據。 四、原告請求被告董桂花給付154,770元，核無理由： ㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接 對本人發生效力；無代理權人以代理人之名義所為之法律行 為，非經本人承認，對於本人，不生效力；民法第103條第1 項、第170條定有明文。又代理人於代理權範圍內所為之法 律行為，其效果始歸於本人；逾越代理權範圍，則為無權代 理；意定代理權之範圍，依本人之授權行為定之，意思表示 以外之行為並無成立代理之餘地（最高法院96年度台上字第 1630號民事裁判要旨參照）。
㈡查葉明無權代理被告董桂花與原告為如附表一編號2所示：於 2020/3/31前清空房子搬離，會退還109年3月份租金之約定 ，被告董桂花拒絕承認，有原告與被告董桂花間之電話錄音 光碟及譯文在卷可稽（見本院卷第9頁），依民法第170條規 定，葉明與原告所為上開約定，對被告董桂花不生效力，原 告請求被告董桂花退還租金4萬元，核屬無據。 ㈢另原告請求被告賠償原告因搬家購置傢俱床墊、水電衛浴配 件等費用114,770元部分，委屬無據，同前三、㈣所述。 五、原告請求被告大漢微風不動產經紀公司給付154,770元，為 無理由：
㈠查葉明雖為被告大漢微風不動產經紀公司所屬業務員，然從 事不動產仲介之業務員自行在外接受委託接案，實所常見。 原告與被告董桂花就系爭房屋簽訂之系爭租約末頁出租人欄 後方雖有葉明之簽名及電話，然並無證據證明被告董桂花就 系爭房屋之租賃係由被告大漢微風不動產經紀公司所居間媒 介。又系爭房屋之系爭租約已屆期消滅，葉明受託代理被告 董桂花處理後續不定期限租約事宜，無非係為爭取獲得被告 董桂花系爭房屋出售之仲介案件，並無證據證明受任人係被 告大漢微風不動產經紀公司，且無證據證明葉明與原告所為 約定，係為被告大漢微風不動產經紀公司執行職務，原告請 求被告大漢微風不動產經紀公司應給付房租4萬元補償金， 委屬無據。
㈡另原告請求被告賠償原告因搬家購置傢俱床墊、水電衛浴配 件等費用114,770元部分，為無理由，同前三、㈣所述，不予 贅述。
六、綜上述，原告請求被告陳寶順等3人（葉明之承受訴訟人） 給付11,613元及自109年11月28日起至清償日止，按年息5% 計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理 由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
陸、假執行之宣告：本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條 訴訟適用簡易程序所為被告陳寶順等3人敗訴之判決，依同 法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，並依同 法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為 假執行。至原告就敗訴部分所為假執行之聲請，因訴之駁回 而失所依據，應予駁回。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 蔡寶樺
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 1,660元 原告部分敗訴，故訴訟費用中125元由被告陳寶順、陳珮潔、陳禾嘉負擔，餘1,535元由原告負擔。 合 計 1,660元 以上為正本係照原本作成如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 3 月 10 日 書記官 張嘉崴
附表一
編號 原告與葉明間之LINE通訊對話內容 備註 1 109/02/03 葉明：我跟房東說好了，她同意簽經常約，我們若是 要賣屋，請你配合帶看，若是賣掉，一個半月給你們搬家。若你們先找到房子要搬家，請提前一個月通知我。這樣雙方都不用罰款。」。 本院卷第13頁 2 109/02/09 原告：我敘述一下喔，…。 我們於2020/3/31前清空房子搬離，房東會退還 兩個月押金8萬元、一個月租金4萬元，共12萬 元。 屆時是與您當面歸還鑰匙嗎，謝謝。 葉明：對。 本院卷第13頁 3 109/03/30 葉明：水電瓦斯竊算至3/30日，承租方仍應繳1,652元 ，押金及3月份租金扣除1,652元，房東應匯118 ,348元給房客。 原告：3/30 12：46已完成還屋手續，再麻煩房東今日 完成上述匯款後告知，感謝。…。 葉明：董小姐說會先匯押金扣除水電瓦斯的部分退給 你，剩下的請等我好一點再跟大家協商。 原告：什麼意思？ 葉明：剛才董小姐打來，說先匯押金，租金部分再跟 我談。剛好我真的很無力了，…。 本院卷第13頁 附表二：
編號 原告與董桂花間電話通話內容 備註 1 #01 原 告：所以妳到底有沒有委託她來做這個服務啊？ 董桂花：我有委託她來做這個服務，但是我沒有委託 她要答應給你們多少錢啊。 原 告：…。請問那一個部分是妳承諾她來服務的？ 董桂花：她幫我租賃，幫我管理啊 本院卷第9頁 2 #2 原 告：董小姐，我有一段話，妳說妳有收到葉小姐 的訊息，她這邊說那額外的那個4萬塊，她自 己承諾的部分，她會自己想辦法。 董桂花：對，對，就是，那個將來她替我賣了房子， 我必須要給她佣金，再從裡面扣。 本院卷第9頁 3 #3 董桂花：是打算要賣，然後賣了以後我想在新店買一 個新的房子，因為我覺得那邊舊了，確實是 我想買房子。 本院卷第9頁 4 #4 原 告：妳會急著一定要現在賣嗎？還是就是我們一 定三月底前搬走？…。 董桂花：我沒說，我是要賣，但我也沒有告訴葉小姐 叫你們一定要三月底前要趕快搬家，我沒有 這樣。 本院卷第9頁 5 #5 董桂花：她必須要提證…。那妳說我口頭有沒有委託 ？我有委託，是，這個我一定要承認，我口 頭說請你幫我處理，這是對的。但我有沒有 下指令？妳必須要幫我怎麼樣處理…-我沒有 ，至於細節我不知道。 原 告：妳有沒有禁止她那些東西要…？ 董桂花：沒有耶。 原 告：逾權情況下需要跟妳報備？ 董桂花：我不曉得她會去…，我總覺得…我可能太天 真，想得太單純。 本院卷第9頁
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