臺灣高等法院民事判決
109年度上易字第1136號
上 訴 人 羅一順
訴訟代理人 張益昌律師
被 上訴人 徐永萱
追 加被告 陳秋香
共 同
訴訟代理人 徐念慈
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國109年8月
18日臺灣新北地方法院109年度訴字第727號第一審判決提起上訴
，並為訴之追加，本院於110年2月3日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之， 民事訴訟法第446條第1項定有明文。上訴人於原審主張伊向 被上訴人購買坐落新北市○○區○○段000○000地號、應有部分 各為5分之1之土地，及其上同段0000建號即門牌號碼新北市 ○○區○○街000號5樓房屋（下稱系爭5樓房地），嗣出售予訴 外人楊若慈，遭其以房屋為海砂屋為由，減少價金新臺幣（ 下同）70萬元，伊得依民法第354條第1項前段、第359條及 第179條規定向被上訴人請求減少價金70萬元並返還溢付之 價金及法定遲延利息。原審以兩造簽訂之不動產買賣契約（ 下稱系爭契約），賣方為被上訴人與陳秋香，且買賣標的尚 有新北市○○區○○街000號4樓房屋及坐落之土地（下稱系爭4 樓房地），總價1030萬元未區別4、5樓，上訴人未向全體出 賣人為減少價金之意思表示為由，駁回上訴人之訴。上訴人 不服，提起上訴，並追加陳秋香為被告，及追加備位聲明請 求被上訴人與追加被告連帶給付70萬元本息，嗣更正備位聲 明，請求被上訴人及追加被告任一人給付70萬元本息之不真 正連帶（見本院卷第66-67頁、第118-119頁），被上訴人及 追加被告均同意其追加當事人及備位聲明（見本院卷第119 頁），自應予准許。
貳、實體部分：
一、本件上訴人主張：伊於107年5月20日與追加被告及被上訴人
簽訂系爭契約，購買系爭4樓、5樓房地，約定總價為1030元 萬元，即4樓、5樓房地各為515萬元，並由追加被告、被上 訴人分別將系爭4樓、5樓房地移轉予伊，故系爭4樓、5樓房 地之買賣應各自獨立。被上訴人為系爭4樓、5樓房屋（下合 稱系爭房屋）之原始起造人，就系爭房屋之建材知之甚詳， 並保證系爭房屋未使用未經處理之海砂；嗣伊將系爭5樓房 地出售予訴外人楊若慈，經楊若慈委託正中工程顧問有限公 司（下稱正中公司）辦理取樣檢測後，發現系爭5樓房屋為 高氯離子混凝土建築物即所謂海砂屋，並按民法物之瑕疵擔 保規定向伊請求減少買賣價金，伊與楊若慈於109年1月21日 協議減價70萬元，業已給付完畢；伊於109年2月10日以存證 信函通知被上訴人，並請求被上訴人賠償70萬元，然未獲置 理，爰依民法第354條第1項前段、第359條及第179條規定， 先位請求被上訴人賠償70萬元；若認系爭5樓房地與4樓房地 為有依存關係之聯立買賣契約，伊已於109年8月24日再發函 予追加被告表示請求賠償70萬元，二人並應負不真正連帶債 務；於本院先位聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴 人70萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年 息百分之5計算之利息。追加備位聲明：㈠被上訴人應給付上 訴人70萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年 息5％計算之利息。㈡追加被告應給付上訴人70萬元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢ 上開任一人為給付後，另一人免除給付義務。
二、被上訴人及追加被告則以：系爭房屋為77年自地自建，因已 閒置10餘年，故委託仲介以房屋現況出售交屋，伊並未重新 整理修繕掩蓋屋況，亦未曾檢測過是否為海砂屋；上訴人於 簽約前即曾因屋況不佳，詢問伊系爭房屋使用之建材是否含 有海砂，伊告知不清楚，若上訴人存有疑慮，伊願意配合檢 測，或由上訴人自行委託鑑定機關檢測，伊願意負擔檢測費 用，兩造並於系爭契約特別約定事項第13點約定，上訴人應 於完稅前檢測其含量，然上訴人並未要求檢測即以低於市場 行情之價格簽約；107年6月22日下午3時，上訴人之房屋設 計師工班至系爭房屋勘查後，跟伊提及房屋疑似海砂屋，上 訴人再次跟伊議價，希望減少買賣價金，伊在代書協助下簽 署折讓單（經代書收回），二間房屋各折讓70萬元予上訴人 ，扣除伊代為分拆電表及進行小部分修繕之費用後，於107 年7月24日匯款68萬9316元、於翌日匯款68萬9317元予上訴 人，足見上訴人已知系爭房屋疑為海砂屋之瑕疵，且兩造業 已協議減少價金，免除伊就系爭房地之瑕疵擔保責任，上訴 人自不得再為本件請求等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴
及追加之訴均駁回。
三、查上訴人於107年5月20日向被上訴人及追加被告購買系爭4 樓、5樓房地，約定總價為1030萬元，並簽訂系爭契約，嗣 上訴人於108年11月10日以580萬元將系爭5樓房地出售予楊 若慈，經楊若慈委託正中公司辦理取樣檢測後，發現系爭5 樓房屋為高氯離子混凝土建築物，上訴人與楊若慈協議減價 70萬元，上訴人給付完畢後，於109年2月10日、8月24日分 別發函予被上訴人及追加被告請求賠償70萬元等情，有系爭 契約、上訴人與楊若慈之不動產買賣契約書、氯離子含量試 驗報告、氯離子取樣請款明細表、協議書、存證信函等件在 卷可稽（見原審卷第15-135頁、本院卷第35-39頁），並為 被上訴人及追加被告所不爭，自堪信為真實。又被上訴人及 追加被告辯稱：上訴人於簽訂系爭契約後又跟伊議價，伊同 意就二間房屋各折讓70萬元予上訴人，扣除伊代為分拆電表 及進行小部分修繕之費用後，於107年7月24日匯款68萬9316 元、於翌日匯款68萬9317元予上訴人等語，亦據其提出匯款 單為證（見原審卷第171頁、本院卷第82-88頁），並為上訴 人所不爭，亦可信屬實在。
四、按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣因物有瑕疵，而出 賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契 約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買 受人僅得請求減少價金。」民法第354條、第359條分別定有 明文。上訴人主張伊於出售系爭5樓房地後始知系爭5樓房屋 有氯離子含量過高之瑕疵，被上訴人先前給付之70萬元僅係 補貼伊屋況及裝潢費用，伊當時根本不知道為海砂屋，自與 海砂屋無關，伊仍得請求系爭5樓房地交易價值減損70萬元 等語，被上訴人及追加被告則辯稱：上訴人於簽約後已以系 爭房屋疑似為海砂屋為由跟伊議價，兩造業已協議減少買賣 價金，免除伊就系爭房地之瑕疵擔保責任，上訴人自不得再 向伊請求等語，是本件之爭點為：被上訴人於系爭契約簽訂 後再就系爭二間房屋各退還70萬元予上訴人之原因為何？上 訴人得否再請求被上訴人減少價金或賠償70萬元？五、經查：
㈠被上訴人及追加被告辯稱：伊當初委託仲介以房屋現況出售 交屋，並未重新整理修繕掩蓋屋況，上訴人於簽約前即曾因 屋況不佳，詢問伊系爭房屋建材中是否含有海砂，伊告知不
清楚，願意配合檢測、負擔檢測費用，上訴人並未要求檢測 等語，業據其提出系爭房屋點交予上訴人時之照片為證（見 原審卷第279、281頁）。觀諸上開照片，確可見系爭房屋牆 壁有多處壁癌、油漆剝落之情形，證人即賣方仲介侯宗利於 原審亦證稱：系爭5樓房屋在成交前，買方就有發現有鋼筋 外露情形，伊等有告知上訴人代理人謝元昌這可能是海砂屋 造成的，要不要檢測，上訴人代理人說不用等語（見原審卷 第197、198頁），足見上訴人購買系爭房屋時即知悉系爭房 屋屋況不佳，有壁癌、油漆剝落、鋼筋外露之情形，衡諸常 情自已考量屋況後再為出價購買。又系爭二間房屋主建物面 積均為82.67平方公尺，附屬建物面積為3.75平方公尺（見 原審卷第19頁），總計面積為172.84平方公尺〈（82.67＋3.7 5）×2＝172.84〉，換算為52.2841坪，上訴人以總價1030萬元 購買，平均每坪單價約19萬7000元；而依被上訴人提出之內 政部不動產交易實價查詢資料（見本院卷第90頁），系爭房 屋附近屋齡24年至40年之房屋於107年1月至109年1月之交易 行情每坪均在21.3萬元以上，被上訴人辯稱系爭房屋售予上 訴人之價格已低於市場行情等語，應可信為真實，由此益見 兩造於簽訂系爭契約時，應已考量系爭房屋屋況不佳，方以 低於市價之價格簽約。
㈡被上訴人辯稱：107年6月22日下午3時，上訴人之房屋設計師 工班至系爭4樓、5樓房屋勘查後，跟伊提及系爭房屋疑似海 砂屋，上訴人再次跟伊議價，伊方會同意就二間房屋各折讓 70萬元予上訴人等語，並提出被上訴人女兒徐筱菱與房仲、 上訴人、代書之Line對話紀錄為證（見原審卷第293-303頁 ），上開對話紀錄雖僅見仲介向徐筱菱提及107年6月22日下 午3點設計師工班要至現場，及上訴人、代書與徐筱菱聯絡 退款事宜等情，而未見兩造討論折價之過程及原因，然衡諸 前開對話係使用「退款」，而非「補貼」，且系爭二間房屋 總價1030萬元，被上訴人於簽約後再折讓共140萬元，高達 總價之13.6%，而上訴人於簽訂系爭契約前本已知悉系爭房 屋之屋況不佳，故以低於市價之價格購入，衡情被上訴人當 無可能於簽約後再因屋況不佳而另補貼上訴人裝潢或維修費 ，是被上訴人辯稱上訴人係於設計師工班勘查後，再以系爭 房屋疑似海砂屋為由要求折價等語，應可信為真實。且被上 訴人就系爭5樓房地減價70萬元，復與系爭5樓房屋經檢測確 定氯離子含量過高後，上訴人與楊若慈協議減價70萬元之金 額相同，益堪認上訴人與被上訴人於簽約後再達成減價70萬 元之協議係因發現系爭5樓房屋疑似為海砂屋所致，則兩造 既已因系爭房屋疑似為海砂屋而達成減少價金之協議，被上
訴人退還之價金自已包含系爭房屋因此瑕疵所致之價值減損 賠償，上訴人事後再以系爭5樓房屋經檢測確定為海砂屋為 由請求被上訴人減少價金或賠償交易損失70萬元，自屬無據 。
六、綜上所述，上訴人依民法第354條第1項前段、第359條及第1 79條規定，先位聲明請求被上訴人給付70萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息；備位聲明請求 被上訴人與追加被告任一人給付上訴人70萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，均無理由，不 應准許。原審就上開先位之訴為上訴人敗訴之判決，所持理 由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，並提起追加之訴，均無理 由，應駁回其上訴及追加之訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴為無理由，依民事訴訟法第 449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 24 日 民事第十三庭
審判長法 官 邱景芬
法 官 邱蓮華
法 官 林純如
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 24 日 書記官 王靜怡