履行契約
臺灣高等法院(民事),重上更一字,107年度,162號
TPHV,107,重上更一,162,20210223,1

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臺灣高等法院民事判決
107年度重上更一字第162號
上 訴 人 趙藤雄

訴訟代理人 李佳翰律師
劉介民律師
陳彥希律師
劉明芳律師
被 上訴人 黃蓁蓁
訴訟代理人 陳永昌律師
游孟輝律師
上列當事人間請求履行契約事件,上訴人對於中華民國105年11
月4日臺灣臺北地方法院104年度重訴字第222號第一審判決提起
上訴,經最高法院第一次發回更審,被上訴人並為訴之擴張,本
院於110年2月2日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣壹億陸仟肆佰貳拾參萬伍仟零捌拾元本息,及該部分假執行之宣告,暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。
上開廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
擴張之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用(除確定部分外)由被上訴人負擔四分之一,餘由上訴人負擔。擴張之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面:
按第二審訴之變更或追加,非經他造同意不得為之,但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者,不在此限,民事訴訟法第44 6條第1項、第255條第1項第3款定有明文。查被上訴人原請 求上訴人給付被上訴人新臺幣(下同)210,982,318元本息 ;後擴張請求上訴人應再給付被上訴人3,094,037元本息( 見本院卷三第131、314頁),經核應屬擴張應受判決事項之 聲明,揆諸前開規定,在程序上自堪准許,合先敘明。貳、實體方面:
一、被上訴人主張:被上訴人為訴外人奕行股份有限公司(下稱 奕行公司)之負責人及訴外人奕銘實業股份有限公司(下稱 奕銘公司)之實際負責人,又上開公司原為臺北市○○區○○段 ○○段0地號土地(下稱系爭土地)之所有權人,並於民國94 年間與訴外人昌軒建設股份有限公司(下稱昌軒公司)就系



爭土地協議進行合建開發,嗣因上訴人欲在系爭土地上興建 遠雄集團企業總部,遂積極爭取由訴外人遠雄人壽保險事業 股份有限公司(下稱遠雄人壽公司)購買上開合建案,並於 97年6月9日,由上訴人與被上訴人簽訂協議書(下稱系爭協 議書),約定上訴人於系爭土地興建建物(下稱系爭大樓) 並取得所有權6個月內,被上訴人得向上訴人以建物成本價 格購買系爭大樓之部分建物,建物面積以200坪內為限(含 土地應有部分)及車位3個;後為履行系爭協議書之約定內 容,兩造復於101年7月17日在臺北市喜來登飯店會面餐敘( 下稱系爭餐敘),並達成由被上訴人以市價向遠雄人壽公司 購買系爭大樓門牌號碼臺北市○○區○○路0號00樓建物(含坐落 土地之應有部分,下稱系爭00樓建物),且由上訴人個人以 金錢補償被上訴人建物買受價格與建物成本價格間差額之口 頭協議(下稱系爭口頭協議),至被上訴人要求上訴人應依系 爭協議書之約定,同意由被上訴人另購買臺北市○○區○○路0 號00樓之0建物(含坐落土地之應有部分,下稱系爭00樓之0 建物,與系爭00樓建物合稱系爭建物),以符合系爭協議書 所載之200坪上限部分,上訴人當日雖未明確同意,然之後 已由遠雄人壽公司協理張子彥帶同被上訴人及其實質控制之 海達投資有限公司(下稱海達公司)副總經理孫道遠至系爭00 樓及00樓之0建物參觀,並由遠雄人壽公司副理劉文仁與孫 道遠溝通相關交易事宜後,於102年2月4日由劉文仁以電子 郵件通知孫道遠,確認上訴人同意將系爭00樓及00樓之0建 物均出售予被上訴人。嗣遠雄人壽公司與海達公司即就系爭 00樓建物及系爭大樓地下0層編號000及000號之停車位,於1 02年4月12日簽訂買賣契約(下稱系爭00樓建物買賣契約), 約定買賣價金為292,178,000元;另於103年5月16日,由遠 雄人壽公司與海達公司就系爭00樓之0建物及系爭大樓地下0 層編號00及00號之停車位,簽訂不動產買賣契約(下稱系爭0 0樓之0建物買賣契約),約定買賣價金為281,226,000元,海 達公司並均已依約給付全部買賣價金。詎上訴人遲不願將系 爭建物合計於200坪範圍內(包含系爭00樓建物面積153.88坪 ,及系爭00樓之0建物中之46.12坪)買受價格與建物成本價 格間之差額(下稱系爭價差)共計214,076,355元,給付予被 上訴人,爰依系爭協議書及系爭口頭協議,請求上訴人給付 被上訴人214,076,355元,及自103年11月21日起至清償日止 ,按年息5%計算之利息(未繫屬本院部分,不予贅述)。二、上訴人則以:被上訴人非系爭建物之交易主體,以其個人名 義提起本件訴訟,欠缺實體上權利保護要件;系爭協議書係 買賣之預約,且被上訴人依該協議書僅有購買請求權,而無



價差請求權,是被上訴人自無依系爭協議書請求上訴人給付 價差之權利;兩造就被上訴人購買系爭大樓部分建物相關事 宜前後共協商7次,系爭餐敘為雙方第一次協商,於該次餐 敘中,上訴人提議出售系爭大樓西南角一戶153坪之建物, 然為被上訴人所拒,堅持欲購買2戶,是兩造並未達成合意 ,且上訴人亦未同意以金錢補償價差,是被上訴人主張得依 系爭口頭協議,請求上訴人給付系爭價差,亦不足採;實則 被上訴人為爭取購買2戶建物,業已同意以市價購買系爭建 物,並放棄依系爭協議書以建物成本價格購買系爭大樓200 坪以內建物之權利,否則上訴人實無可能同意另出售系爭00 樓之0建物予被上訴人;又關於系爭建物成本價格之計算, 依宏邦不動產估價師聯合事務所及瑞普國際不動產估價師事 務所之鑑價報告應為平均每坪1,586,910元,如依興建完工 之一切支出費用計算,則為每坪104萬元,且需再加計應由 被上訴人自行負擔之契稅,是被上訴人主張之系爭價差金額 ,並非可採等語,資為抗辯。
三、被上訴人於原審請求上訴人給付210,982,318元,及自103年 11月21日起至清償日止,按年息5%計算之利息部分,經原審 為其勝訴之判決,並分別為准、免假執行之諭知。上訴人不 服,提起上訴,聲明:㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上 廢棄部分,被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 被上訴人答辯聲明:上訴駁回(原判決駁回被上訴人逾上開 請求部分,未據被上訴人不服提起上訴,已告確定)。另被 上訴人於本院擴張請求:㈠上訴人應再給付被上訴人3,094,0 37元,及自103年11月21日起至清償日止,按年息5%計算之 利息。㈡被上訴人願供擔保請准宣告假執行。上訴人則答辯 聲明:㈠被上訴人擴張之訴駁回。㈡如受不利判決,願供擔保 ,請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項(見本院卷三第99-100頁): ㈠被上訴人為奕行公司之負責人及奕銘公司之實際負責人。奕 行公司與奕銘公司原為系爭土地之所有權人,於94年間,該 二公司與昌軒公司就上開土地協議進行合建開發。97年遠雄 人壽公司之董事長為遠東建設事業股份有限公司(下稱遠東 建設公司),上訴人為遠東建設公司指派之法人代表人。上 訴人與被上訴人於97年6月9日簽訂系爭協議書。遠雄人壽公 司並於97年7月18日、同年月25日就系爭土地及其上擬興建 之商業辦公大樓即系爭大樓分別與昌軒公司、奕行公司及奕 銘公司簽訂不動產買賣契約書,購買之總價金為129億元。 ㈡兩造於101年7月17日在臺北喜來登飯店會面餐敘,其等於該 次會面餐敘之部分談話內容,如原審卷二第35-38頁「實際



語意譯文」所示(但其中「你就照市價賣我」應更正為「你 就照你的市價賣我」,及「現在也不知道」應更正為「我現 在也不知道」、「你去看現場」下應增加「真的很漂亮」、 「臺灣金級」應更正為「林口,臺灣金級」)。 ㈢系爭大樓於101年11月26日興建完成,由遠雄人壽公司辦理第 一次建物保存登記。遠雄人壽公司與海達公司就系爭00樓建 物,及系爭大樓地下0層編號000及000號之停車位,於102年 4月12日簽訂買賣契約(見原審卷一第23-25頁),同日另由 被上訴人、海達公司及遠雄人壽公司簽訂協議書(見原審卷 一第26頁)。兩造、海達公司並於102年6月5日就系爭00樓 之0建物及停車位1個簽訂協議書(見原審卷一第27頁),嗣 由海達公司與遠雄人壽公司於103年5月16日向遠雄人壽公司 就系爭00樓之0建物,及系爭大樓地下0層編號00及00號之停 車位,簽訂不動產買賣契約(見原審卷一第28-30頁)。海 達公司業已依約給付全部買賣價金,遠雄人壽公司亦已依約 移轉上開不動產所有權予海達公司。
㈣被上訴人於103年11月12日委由律師寄發臺北信維郵局第1396 7號存證信函予上訴人,經上訴人於翌日收受。上訴人亦於1 03年12月2日委由律師寄發臺北市府郵局第930號存證信函予 被上訴人。
五、本院之判斷
  兩造均同意簡化本件爭點之項目(見本院卷三第100頁), 茲分述如下:
㈠被上訴人得否依系爭協議書及系爭口頭協議,請求上訴人給 付系爭建物之系爭價差?
 1.本件被上訴人係依其與上訴人間之系爭協議書及系爭口頭協 議,請求上訴人給付價差,經核並無當事人不適格之情事, 是上訴人以被上訴人並非系爭建物之交易當事人,未受有價 差損害,辯稱被上訴人提起本件訴訟,欠缺實體上權利保護 要件云云,尚屬誤會,合先敘明。
 2.查,兩造於97年6月9日簽訂系爭協議書,協議書之內容為: 「立協議書人黃蓁蓁(下稱甲方即被上訴人)、趙藤雄(下 稱乙方即上訴人),茲就甲方出售坐落臺北市○○段○○段0地 號土地(下稱土地)予乙方事宜,雙方合意訂立本協議書各 事項以資共同遵守:⒈乙方於上述土地上興建建築物並取得 所有權後陸個月內,甲方得向乙方主張購買該建築物之部分 建物(及持分土地),甲方購買之部分建物面積以貳佰坪及 車位參個(含公共設施)以內為限,建物之樓層由乙方指定 ,購買價格以建物成本價格加計稅費、移轉費用後計算之。 ⒉甲方於購買(取得)該部分建物之所有權後,如欲再行出



售、移轉予任何第三人時,乙方有以當初出售甲方之價格買 回之權利;乙方如欲將建築物之全部出售予第三人時,甲方 亦同意配合出售。」,此有系爭協議書附卷可憑(見原審卷 一第13頁)。是依前揭約定內容可知,雙方均同意被上訴人 將系爭土地出售予上訴人後,被上訴人日後得以「建物成本 價格」,向上訴人購買坐落系爭土地上系爭大樓之部分建物 ,且購買範圍以建物面積200坪及車位3個以內為限,建物樓 層則由上訴人指定;另被上訴人買受取得建物所有權後,如 欲移轉他人,上訴人有以原出售價格買回之權利;上訴人如 欲將系爭大樓全部出售他人,被上訴人亦有配合出售之義務 。且查,兩造於簽訂系爭協議書後,即由遠雄人壽公司於97 年7月18日、同年月25日就系爭土地及其上擬興建之商業辦 公大樓分別與昌軒公司及奕行公司、奕銘公司簽訂不動產買 賣契約書,又遠雄人壽公司97年間之董事長為遠東建設公司 ,上訴人為遠東建設公司指派之法人代表人,被上訴人則為 奕行公司之負責人及奕銘公司之實際負責人等情,亦為兩造 所不爭執(見不爭執事項㈠),足徵被上訴人確已使上訴人 以遠雄人壽公司之名義,買受取得系爭土地之所有權及得在 該地上興建建物之相關權利甚明。據此,被上訴人主張其依 系爭協議書之約定,得享有以前述條件向上訴人購買系爭大 樓部分建物之權利,自堪認有據。
 3.再查,兩造嗣於101年7月17日系爭餐敘時,復就被上訴人購 買系爭大樓部分建物乙事進行討論,而依被上訴人提出之當 日錄音光碟及譯文內容所示,兩造於系爭餐敘時曾為以下相 關對話:「…趙(即上訴人):所以我們那個房子,我是不 是跟你留10樓?黃(即被上訴人):都可以呀,都可以呀。 …趙:10樓一個西南角。黃:嗯嗯。趙:最好的地點。黃: 喔,真的喔,謝謝,謝謝。…趙:這樣一戶。黃:ㄜ呵。趙: 153坪。黃:不不不不不,我是200坪,不行啦!趙:現在你 要切200坪。黃:呵呵呵呵。趙:它規定就是這樣,申請不 到。黃:不行啦,我153坪不夠用,那你賣我兩戶,啊那你 另外其他的部分,你就照你的市價賣我,我用市價跟你買。 趙:好啊,市價現在多少?黃:我不知道啊!趙:現在是這 樣啦!我要一個跟你商量啦,那我的同仁,到時候去跟你說 明,他們會提出,他們的成本或者其他種種種種種種,那最 後,他們當然希望賣你一個價錢,那你希望多少?啊這個價 差是不是用其他方式可以彌補,因為這棟大樓第一個。黃: 你可以,你銷貨折讓可不可以?我們可以做。趙:第一個金 管會會查得很嚴,你為什麼賣他這個價錢?…趙:所以我說 ,你這個地方都全部用市價。價差是不是你另外跟遠雄買,



遠雄算便宜,把這個價差全部折讓給你,所以,遠雄建設去 吃虧,人壽沒有辦法,人壽金管會查得非常嚴格。黃:好, 我知道你的意思就是說,那原則上150坪,那就是說你折讓 的部分,用我再去給你買嘛。趙:買,我算便宜一點。那你 如果要用就自己用,不用我再跟你賣掉,你肯定會賺那一些 錢。你覺得怎麼樣?黃:我講的是這個標的物哦,不是其他 的標的物哦。趙:這邊不能這樣子。黃:不行啦!…趙:這 一戶絕對沒問題,我是叫他留10樓最好的樓層,…黃:你可 以賣一戶,為什麼不能賣二戶?…黃:你再想想看啦!你再 想想看,其他的部分我就用市價買,啊你,就像你說不足的 部分,不足的部分我去買你遠雄其他的厝,沒關係啦!看我 們之間怎麼補。趙:沒有關係,他們會跟你說明到底成本多 少,我現在也不知道。他們。黃:我在講坪數啦。…趙:所 以我給你留最好的10樓,又是最好的位置,啊價錢,以後他 們跟你說,說明以後,你們怎麼決定,那你有不滿意的價差 ,只有我個人墊著。人壽絕對沒有辦法,人壽抓到就是坐牢 。…黃:你再考慮看看,你答應我200坪,現在減,剩150多 坪,不夠用,這樣子太小,你給我300坪還好。趙:你做這 麼大間多辛苦,敢有那麼好嗎?黃:沒有啊。我剛好多一間 來補……我私人企業。趙:那麼多錢還要這麼忙。黃:大老闆 講話不算話,不能這樣。趙:因為咱是隔成4間,一層都隔 成4間。…黃:這間才130坪而已,那你如果加起來了,加起 來了也很小啊,對不對。趙:加起來就280坪。黃:才280, 才才多80坪,80坪我照市價買啊。趙:買這麼多幹什麼,我 不知道,你到時候再跟張子彥講。…黃:差80坪,又不差80 坪,你少給我40幾坪,啊你這樣才差30坪,對不對,280, 啊你答應我200坪,對嗎?趙:啊你跟張子彥講。黃:不行 ,我跟他講沒有用啦。趙:因為不動產都是他管理,我只有 叫他這間給我留起來,10樓把它留下來,因為我要選一個最 好的樓層給你。黃:嗯,你再考慮看看。…黃:你再想想看 啦,你你這130坪的再賣給我,啊多出的部分,我市價買啦 !…趙:只要你答應,不但是要照實現,而且要選好的給你 。那我就選了一個十全十美,地理風水位置絕對是最好最棒 的,也是信義區最好,它這個地理位置是信義區最好的。黃 :你不要講啦,你再講我會很難過。…黃:你再想想看,好 不好?趙:不用買那麼多,你才不會那麼忙。」,此亦有錄 音光碟及譯文、原審勘驗筆錄等在卷可稽(見原審卷一第95 頁、卷二第35-38頁、第90頁背面),且為兩造所不爭執。 4.而綜觀前述錄音譯文內容可知:
 ⑴上訴人自始即表示欲將系爭大樓西南角建物即系爭00樓建物



出售予被上訴人,且礙於遠雄人壽公司不宜以低於市價之價 格出售,故要求被上訴人先以市價購買,至市價與建物成本 價格間之價差,上訴人雖曾表示可由被上訴人向遠雄建設以 便宜之價格購買其他建物,以作為彌補(下稱其他彌補方案 ),然被上訴人就此先稱:「我講的是這個標的物哦,不是 其他的標的物哦。」(見原審卷二第35頁背面),顯無同意 上訴人前開提議之意,其後雖又稱:「你再想想看啦!你再 想想看,其他的部分我就用市價買,啊你,就像你說不足的 部分,不足的部分我去買你遠雄其他的厝,沒關係啦!看我 們之間怎麼補。」等語(見原審卷二第36頁背面),然細核 被上訴人為上開陳述前後雙方討論之重點,應堪認其真意係 指希望上訴人再考慮是否僅願出售1戶之事,「如上訴人願 出售2戶」,超出200坪部分,被上訴人願以市價購買(即所 稱「『其他的部分』我就用市價買」),至價差問題,可考慮 依上訴人提出之其他彌補方案,再看雙方要如何計算彌補, 尚非單純就上訴人提議之其他彌補方案,全然接受同意,此 由上訴人隨後答稱:「沒有關係,他們會跟你說明到底成本 多少,我現在也不知道。」,被上訴人卻表示:「我在講坪 數啦」等情,亦可見被上訴人前揭陳述之重點,乃在要求上 訴人出售2間建物,以符合200坪之約定,而非一概允諾在上 訴人僅願出售系爭00樓建物之情況下,仍同意上訴人所提之 其他彌補方案;且上訴人於前述對話內容中,亦始終未曾同 意出售第2間建物即系爭00樓之0建物予被上訴人(詳後述) ,自難認上訴人所提其他彌補方案,業經被上訴人明確同意 而達成意思合致。況查,上訴人其後又稱:「所以我給你留 最好的10樓,又是最好的位置,啊價錢,以後他們跟你說, 說明以後,你們怎麼決定,那你有不滿意的價差,只有我『 個人墊著』。」等語(見原審卷二第36頁背面),更足認上 訴人已再次明確表示其就業已同意出售予被上訴人之系爭00 樓建物部分,願由其個人將「價差」補償予被上訴人甚明, 且綜觀前述錄音譯文內容,被上訴人就其需先以市價購買, 再由上訴人另行彌補價差乙事,均表示理解及願配合之意, 自堪認兩造間就前述需由被上訴人先以市價購買系爭10樓建 物,再由上訴人另將價差給付予被上訴人乙節,確已達成意 思合致無誤。至彌補價差之方式,經核所謂「價差」,既指 被上訴人以「市價」購買系爭大樓部分建物,與其依系爭協 議書約定得以「建物成本價格」購買系爭大樓部分建物之「 差額」,而前述價格之差額,復為經計算後可得特定之「金 額」,則除非兩造就價差之給付方式另有協議,否則關於價 差之彌補,原則上自應以金錢給付之方式為之,始符一般交



易常情及誠信原則。從而,上訴人既無法證明其與被上訴人 間業已就其他彌補方案達成合意,自應按一般交易通例,逕 以金錢補償之,其僅以兩造未就其他彌補方案達成共識,否 認其等間就系爭00樓建物部分已有補償價差之協議存在,與 理不合,殊非可採。被上訴人主張依系爭口頭協議,上訴人 應就系爭00樓建物之價差,以金錢補償予被上訴人,則屬有 據。
 ⑵至被上訴人於上開錄音譯文中,雖一再向上訴人表示因系爭0 0樓建物未達系爭協議書所定之200坪上限,故希望上訴人另 出售第2間建物,合計超過200坪部分,其願逕以市價購買云 云,然通觀前揭錄音譯文內容,均未見上訴人就此表示同意 之意,甚而於對話譯文最末仍表示:「不用買那麼多,你才 不會那麼忙。」等語(見原審卷二第38頁),自難認兩造於 101年7月17日系爭餐敘時,業已就系爭00樓之0建物部分亦 比照系爭00樓建物之方式出售及補償價差乙事,達成一致之 合意。且觀諸系爭協議書之內容,乃約定:「…甲方(即被 上訴人)得向乙方(即上訴人)主張購買該建築物之部分建 物(及持分土地),甲方購買之部分建物面積以『貳佰坪及 車位參個(含公共設施)以內』為限,建物之樓層由乙方指 定,購買價格以建物成本價格加計稅費、移轉費用後計算之 。」等語(見原審卷一第13頁),亦即被上訴人僅就系爭大 樓「200坪以內」之建物,得享有以建物成本價購買之權利 ,尚非指被上訴人得購買之建物面積必達200坪,且系爭大 樓之規劃為每層4戶,亦據上訴人於前述對話中說明綦詳( 見原審卷二第37頁),是上訴人指定之00樓樓層既無洽為20 0坪之建物,則縱認其中系爭00樓建物之坪數僅有153.88坪 ,尚未達約定之200坪上限,亦難認被上訴人有再請求上訴 人另出售其他建物,以使其購買之坪數達於200坪之權利。 從而,被上訴人既無法證明其依系爭協議書之約定,除系爭 00樓建物外,尚得請求上訴人出售系爭00樓之0建物,亦未 能證明兩造於系爭餐敘時,已就系爭00樓之0建物部分亦比 照系爭00樓建物之方式出售及補償價差乙事,達成意思合致 ,則其主張依系爭協議書及系爭口頭協議,亦得就系爭00樓 之0建物部分於43.12坪之範圍內,請求上訴人給付價差云云 ,自難認有據。
 5.上訴人雖辯稱兩造於系爭餐敘後,復再陸續進行6次餐敘, 雙方並於後續餐敘協商時,同意由上訴人另出售系爭00樓之 0建物予被上訴人,被上訴人則放棄依系爭協議書得以建物 成本價格購買系爭大樓部分建物之權利,是被上訴人自不得 再請求上訴人給付價差云云。然查:




 ⑴兩造固不否認除系爭餐敘外,雙方復陸續於102年1月25日、1 02年3月13日、102年4月9日、102年10月29日、103年2月25 日、103年4月30日進行6次餐敘,然就該6次餐敘之商談內容 及結論,均未能提出任何證據以資佐證,本院自無從憑空臆 測推斷上開6次餐敘之具體內容,並逕認兩造在該等餐敘中 ,業已另行成立何不同於系爭口頭協議之其他協議。 ⑵且查,系爭大樓於101年11月26日興建完成,並由遠雄人壽公 司辦理第一次建物保存登記後,遠雄人壽公司業與被上訴人 指定之海達公司就系爭00樓建物,及系爭大樓地下0層編號0 00及000號之停車位,於102年4月12日簽訂買賣契約,並於 同日另由被上訴人、海達公司及遠雄人壽公司簽訂協議書, 約定日後被上訴人及海達公司如欲將系爭00樓建物出售或移 轉他人時,遠雄人壽公司有以原出售價格買回之權利,且遠 雄人壽公司倘欲將系爭大樓整棟出售他人,被上訴人亦有配 合出售系爭00樓建物之義務,此有系爭00樓建物買賣契約書 及協議書(下稱買回協議書)在卷可稽(見原審卷一第23-2 6頁),經核上開協議書之約定事項,顯與系爭協議書第2條 之內容相符,自堪認兩造仍有依系爭協議書履行之意,僅因 遠雄人壽公司不宜以低於市價之金額出售系爭00樓建物,始 由被上訴人先以市價購買甚明;否則,倘認兩造於系爭餐敘 後,兩造復另行達成被上訴人應放棄系爭協議書相關權利之 協議,亦即被上訴人逕依市價購買系爭00樓建物後,上訴人 無庸補償價差,則被上訴人何需再依系爭協議書之約定,另 簽訂前述買回協議書,賦予遠雄人壽公司得以原價買回系爭 00樓建物之權利?至該買回協議書所載之買回價格,雖因配 合遠雄人壽公司之出售價格,而載為海達公司向遠雄人壽公 司購買之市價,然上訴人如將價差補償予被上訴人,則遠雄 人壽公司日後倘以出售價格買回系爭00樓建物,被上訴人亦 需將已受領之價差返還予上訴人,此業據被上訴人陳明在卷 (見本院卷三第315頁),自仍與系爭協議書之內容精神相 符,併此敘明。是依前述被上訴人指定由海達公司以市價向 遠雄人壽公司購買系爭00樓建物,並另簽訂買回協議書之情 形觀之,既與系爭協議書及系爭口頭協議之內容吻合,自難 認被上訴人有何放棄對上訴人之價差請求權之情事。 ⑶另上訴人固指被上訴人逕以市價購買系爭00樓建物,且未以 任何書面載明上訴人需給付被上訴人價差,復又向遠雄人壽 公司另購買系爭00樓之0建物,仍未提及價差問題或主張以 價差抵銷系爭00樓之0建物之買賣價金,足見被上訴人應已 放棄請求價差之權利云云,惟被上訴人既業與上訴人訂立書 面之系爭協議書,並就系爭口頭協議內容錄音存證,則其縱



未於簽訂系爭00樓建物買賣契約時,一併要求就補償價差乙 事另行簽立書面,亦難認有何顯違常情之處;又兩造於系爭 餐敘時,上訴人雖未同意另行出售系爭00樓之0建物予被上 訴人,後卻於102年6月5日,由上訴人、被上訴人及海達公 司簽訂協議書,約定上訴人同意出售系爭00樓之0建物予被 上訴人,並需以海達公司為買受人,後經海達公司與遠雄人 壽公司於103年5月16日簽訂系爭00樓之0建物買賣契約書, 此有上述協議書及系爭00樓之0建物買賣契約書存卷可佐( 見原審卷一第27-30頁),然上訴人嗣後同意出售系爭00樓 之0建物之可能原因眾多,尚無從逕認即係因被上訴人同意 放棄價差請求權之故;另被上訴人未於海達公司買受系爭00 樓之0建物時,主張以其對上訴人之價差債權與價金債權抵 銷,亦未要求上訴人逕將價差支付予遠雄人壽公司,或係因 價差債權之債務人為上訴人而非遠雄人壽公司故無從抵銷, 或係基於其他考量而未就價差之事於購買系爭00樓之0建物 時一併計算處理,可能原因不一而足,仍無從據此逕予推斷 必係因被上訴人業已放棄該權利所致。是上訴人未能提出具 體明確之證據,僅以前述推測之詞,遽稱被上訴人業因上訴 人同意另出售系爭00樓之0建物,而同意放棄依系爭協議書 及口頭協議得享有之相關權利云云,自難認可採。 6.被上訴人另主張上訴人於系爭餐敘時,雖未明確同意出售系 爭00樓之0建物予被上訴人,以補足系爭協議書所定之200坪 上限,然嗣經遠雄人壽公司協理張子彥帶同被上訴人及海達 公司副總經理孫道遠至系爭00樓及00樓之0建物參觀,並由 遠雄人壽公司副理劉文仁孫道遠溝通相關交易事宜後,已 於102年2月4日由劉文仁以電子郵件通知孫道遠,確認上訴 人同意將系爭00樓之0建物一併出售予被上訴人,故上訴人 亦應就系爭00樓之0建物於46.12坪之範圍內,給付價差予被 上訴人云云,並提出102年2月4日電子郵件及所附不動產買 賣契約書為證(見本院卷一第597-603頁),然觀諸上開電 子郵件內容,僅稱:「孫副總 買賣合約稿先提供給您參考 請盡速回覆 以便安排簽約時間 謝謝」,並未記載其已向上 訴人確認同意出售系爭00樓之0建物,且就46.12坪範圍內願 補償價差予被上訴人之旨,上訴人亦稱上開電子郵件乃劉文 仁依孫道遠之要求,先行提供系爭00樓及00樓之0建物之買 賣契約文稿予被上訴人參考,事先並未向上訴人確認相關細 節等語(見本院卷二第519、521頁),是單憑上開電子郵件 內容,自無從遽認上訴人業已同意出售系爭00樓之0建物, 且於46.12坪之範圍,同意比照系爭00樓建物之方式補償價 差予被上訴人。況被上訴人與遠雄人壽公司嗣後並未依上開



電子郵件所附之不動產買賣契約書簽訂正式買賣契約,而係 先就系爭00樓建物,於102年4月12日簽訂不動產買賣契約書 及買回協議書,後於102年6月5日再就系爭00樓之0建物簽訂 協議書,復於103年5月16日簽訂系爭00樓之0建物買賣契約 書,且並未就系爭00樓之0建物簽立任何買回協議書等情, 均為兩造所不爭執,則以前述兩者簽約時間、訂約模式、有 無簽訂買回協議書均有明顯差異之情況觀之,亦難推認上訴 人除同意出售系爭00樓之0建物予被上訴人外,亦一併同意 就該建物於46.12坪之範圍內比照系爭00樓建物之方式補償 價差予被上訴人。此外,被上訴人就其所稱上情,復未能提 出其他證據,以實其說,則其此部分主張,亦難認有據,無 可憑採。
 7.綜上所述,被上訴人僅得依系爭口頭協議內容,就系爭00樓 建物部分,請求上訴人給付價差;至其主張上訴人就系爭00 樓之0建物於46.12坪之範圍內,亦應給付被上訴人價差,則 屬無據,不應准許。
 ㈡被上訴人得請求之金額為若干?  
被上訴人主張關於系爭00樓建物部分(含地下0層編號000、0 00號停車位),其應得請求上訴人給付價差164,235,080元, 為上訴人所否認,經查:
 1.按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之 辭句,民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意,乃在 兩造就其意思表示真意有爭執時,應從該意思表示所植基之 原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事 及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求,並將 誠信原則涵攝在內,藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則 (最高法院109年度台上字第3123號判決意旨參照)。 2.查,系爭協議書第1條約定:「⒈乙方(即上訴人)於上述土 地上興建建築物並取得所有權後陸個月內,甲方(即被上訴 人)得向乙方主張購買該建築物之部分建物(及持分土地) ,甲方購買之部分建物面積以貳佰坪及車位參個(含公共設 施)以內為限,建物之樓層由乙方指定,購買價格以建物成 本價格加計稅費、移轉費用後計算之。」,此有系爭協議書 在卷可憑(見原審卷一第13頁)。是關於被上訴人主張之「 價差」,應為其指定之海達公司實際購買系爭00樓建物之價 格與系爭協議書所載「建物成本價格」之差額,固堪予認定 ,惟所謂「建物成本價格」究為何指,被上訴人主張應以遠 雄人壽公司財務報告所載之內容為準;上訴人則辯稱應依不 動產鑑價報告,或除遠雄人壽公司財務報告所列成本外再加 計地價稅、房屋稅、管銷費用、資金成本等為興建系爭大樓



之一切必要支出,作為計算基礎,兩者顯有差異,自有依前 述原則,探求當事人締約時真意之必要。
 3.經查,證人即為兩造擬定系爭協議書之李克毅曾於本院前審 到庭證稱:「(協議書第1條上記載『購買價格以建物成本價 格加計稅費、移轉費用後計算之』,其所指之意為何?)當 時被上訴人提出希望買200坪後,我詢問上訴人,上訴人答 應賣出200坪。另外被上訴人希望上訴人不要當成做生意賺 他的錢,我轉告上訴人,上訴人也表示不會賺被上訴人的錢 ,說到時候是多少錢就算多少錢。我要擬協議書時,雙方並 沒有實際上談到買賣價格為多少,所以我問雙方是否同意用 『建物成本』四個字,雙方都同意。」、「(兩造是否有進一 步討論『建物成本』為若干?)雙方完全沒有具體談過,沒有 花時間討論價格,主要都是在討論遠雄人壽是否願意出售一 部份建物予被上訴人。雙方當時聚焦的重點在於遠雄人壽公 司不希望將來取得之建物,部分出售予第三人,但被上訴人 以這點為交易條件,希望日後能買回建物之一部分,上訴人 為了促成此次交易,故以個人名義答應這件事情。」、「( 兩造就協議書第2條約定之用意為何?)當時兩造考量若遠 雄人壽公司有處分系爭大樓之必要,需要被上訴人配合;或 被上訴人日後想要出售系爭建物,應該要賣回給遠雄人壽公 司,」、「(為何雙方約定以當初出售之價格買回?)當時 因遠雄人壽公司認為是按照被上訴人希望的價格賣給他,所 以遠雄人壽也希望被上訴人要賣回的時候,不要賺取利潤, 故雙方約定以原價賣回。」、「(被上訴人所稱希望上訴人 不要賺取利潤,所指之意思為何?)我沒有得到很充足的資 訊,無法判斷。」、「(被上訴人是否有具體提到建物成本 為何?)沒有,建物成本是我把雙方的口語內容轉成文字。 我的認知中,雙方沒有見面談過建物成本。」、「(當時提 到建物成本時,是否有提過用建物用何種成本價格計算?) 沒有,完全沒有提過。」等語(見前審卷第207頁背面至208 頁背面),由此可知,系爭協議書中關於被上訴人得以「建 物成本價格」購買系爭大樓部分建物之緣由,乃因被上訴人 以之作為出售系爭土地予上訴人之交易條件之一,上訴人為 促成土地買賣交易,故同意被上訴人所提前開條件,並曾表 示「不會賺被上訴人的錢」、「到時候是多少錢就算多少錢 」等語,至「建物成本價格」之詳細計算方式,雙方並未深 論。而衡諸一般交易習慣及社會通念,在私人間通常之交易 行為中,倘稱「以成本價出售、不會賺你的錢」,應係指以 取得該標的所支出之金錢總額,作為出售價格,至其他非直 接用於取得該出售標的所支出之各項間接費用,如管銷成本



、租金成本、資金成本等,則不另計入,蓋因各類間接費用 之計算,往往牽涉賣方之整體經營管理狀況,不易明確區分 及計算,核已逸脫一般人通常認知中之「成本」概念;況參 以上訴人係為促成系爭土地之交易,而配合被上訴人之要求 ,同意其得以「建物成本價格」購買系爭大樓部分建物,且 一併約定倘被上訴人日後欲出售該建物,上訴人亦得以當初 出售之價格買回,亦即被上訴人雖得以成本價購得建物,然 無從藉此賺取差價牟利等情,更足見關於「建物成本價格」 之認定,應優先斟酌被上訴人之主觀認知,即意指遠雄人壽 公司自取得系爭土地至將系爭大樓興建完成達於可使用狀態 所為之一切直接支出,而不應將複雜抽象且難以計算之各類 間接成本列計其中,始符雙方締約時上訴人允諾被上訴人得 以「建物成本價格」購買系爭大樓部分建物之真意。 4.再查,依遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報告第13 7頁記載,系爭00樓建物之帳面價值(含土地價額)為127,4 36,000元,此有遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報 告附卷可佐(見原審卷一第36頁)。又上述帳面價值係依會 計原則規範而計算,乃公司自取得土地到興建完工達到可使 用狀態前之一切必要支出,再扣除折舊金額後所得數額;而 依會計原則,於計算成本時需將可直接歸屬於取得投資性不

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參考資料
遠東建設事業股份有限公司 , 台灣公司情報網
昌軒建設股份有限公司 , 台灣公司情報網
奕銘實業股份有限公司 , 台灣公司情報網
海達投資有限公司 , 台灣公司情報網
奕行股份有限公司 , 台灣公司情報網