臺灣雲林地方法院民事判決
109年度重訴字第53號
原 告 張頂慧
訴訟代理人 林重仁律師
被 告 張清海
張麗玲
張美齡
張姵晨
張元徽
共 同
訴訟代理人 張元駿
上列當事人間請求履行契約等事件，本院於民國110 年1 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但因情事 變更而以他項聲明代最初之聲明者，不在此限，民事訴訟法 第255 條第1 項第4 款定有明文。本件原告起訴原聲明為： 被告張清海應於原告給付新臺幣（下同）4,996,800 元之同 時，將坐落雲林縣○○市○○段00000 ○00000 ○00000 ○00000 地號土地（下分別稱739-1 、741-1 、741-2、743-1 地號 ，下合稱系爭4 筆土地，以下同地段均逕稱地號）之所有權 應有部分各2 分之1 移轉登記予原告；被告張麗玲應於原告 給付1,665,600 元之同時，將系爭4 筆土地之所有權應有部 分各6 分之1 移轉登記予原告；被告張美齡應於原告給付1, 665,600 元之同時，將系爭4 筆土地之所有權應有部分各6 分之1 移轉登記予原告；被告張姵晨應於原告給付1,665,60 0 元之同時，將系爭4 筆土地之所有權應有部分各6 分之1 移轉登記予原告；被告張元徽應於原告給付21,000元之同時 ，將740-1 地號土地之所有權全部移轉登記予原告，並將土 地交付原告；被告張清海、張麗玲、張美齡、張姵晨等人應 將系爭4 筆土地交付原告；因被告張清海、張麗玲、張美齡 、張姵晨已於民國109 年4 月22日將741-2 、743-1 地號土 地及被告張元徽於同日將740-1 地號土地出售予訴外人曾基 政，並於同年6 月15日、6 月11日移轉登記完竣，而被告張 清海、張麗玲、張美齡、張姵晨於109 年9 月5 日將739-1
、741-1 地號土地及曾基政於同日將741-2 、743-1 、740- 1 地號土地出售予訴外人林婉榛，並於同年9 月17日移轉登 記完竣，是原告於109 年12月14日具狀變更並追加訴之聲明 為被告張清海、張麗玲、張美齡、張姵晨、張元徽應分別給 付原告1,496,855 元、498,952 元、498,952 元、498,952 元、6,291 元及自109 年12月15日起至清償日止按年息百分 之5 計算之利息。經核原告變更之聲明，係因情事變更，被 告將登記其等名下之上開土地移轉登記予訴外人，故其請求 僅得變更為金錢，合於上開規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：兩造於108 年10月24日就739 、740 、741 、743 地號土地特定部分簽定「不動產買賣契約書」，買賣 位置及面積詳如契約書附圖，其中編號I、G 、E 部分每坪 以10萬元計算，編號A 、C 部分每坪以65,000元計算，並以 分割後確定之面積計算價金（下稱系爭買賣契約）。而上開 買賣標的於108 年12月31日完成分割登記，分割後該買賣位 置為740-1 地號土地及系爭4 筆土地（下合稱系爭買賣標的 ）。又被告已將系爭買賣標的出賣予他人，並已將系爭買賣 標的之所有權移轉登記至他人名下，被告已無處分權，自不 能再將系爭買賣標的之所有權移轉登記予原告，應屬給付不 能。原告依法自得解除系爭買賣契約，爰以準備書㈠狀繕本 之送達作為解除系爭買賣契約意思表示之送達，兩造間之系 爭買賣契約既經解除，原告自得依民法第226 條第1 項、第 216 條之規定請求損害賠償。又原告購買系爭買賣標的預定 作為建築基地用以興建房屋出售獲利，被告再次出售之第二 買受人林婉榛之購買目的與原告相同，若順利規劃建案出售 獲利至少300 萬元以上，否則林婉榛不至於強行介入購買系 爭買賣標的，爰請求300 萬元之損害賠償。原告亦得依系爭 買賣契約第8 條第2 項之規定，請求被告賠償與已收價款即 180 萬元同額做為懲罰性違約金，蓋本件因可歸責於被告之 原因致給付不能，其可非難性較諸系爭買賣契約第8 條第2 項之情形為重，依舉輕以明重之法理，180 萬元當是被告之 最低賠償金額等語。並聲明：被告張清海、張麗玲、張美齡 、張姵晨、張元徽應分別給付原告1,496,855 元、498,952 元、498,952 元、498,952 元、6,291 元及自109 年12月15 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
二、被告則以：
㈠、依兩造間系爭買賣契約第10條第5 項約定，係以714 、715、 737 、738 、742 地號土地（下稱「714 地號等鄰地」）有 全部完成購買，為系爭買賣契約成立生效之條件。而依原告
所提「714 地號等鄰地」之買賣契約書（下稱「714 等鄰地 買賣契約」），該賣方為訴外人詹宗賢、詹慶忠、詹慶和、 詹富夫、詹宗岳等5 人，然除詹慶忠、詹富夫有在「714等 鄰地買賣契約」上簽名或蓋章外，其餘賣方部分則均僅有所 謂之代理人之簽名而已。另據「714 等鄰地買賣契約」第10 條第4 至7 項之約定係由詹宗武、詹宗義、詹萬春、張麒麟 4 人自己陳述，稱其等係「受地主授權代理」出售而簽約， 尚無法看出「714 地號等鄰地」之全部地主，確已全部同意 出售，則原告主張所謂「714 地號等鄰地」有全部完成購買 之條件已成就云云，並不足採。況「714 地號等鄰地」之登 記簿謄本所載所有權人名義，仍登記於上開賣方之名下，亦 足證原告迄今尚未完成「714 地號等鄰地」全部土地之購買 。
㈡、依原告提出之「714 等鄰地買賣契約」，該簽約日期為108年 10月24日，於斯時739 、740 、741 、743 地號土地均尚未 另分割出系爭買賣標的，則原告向被告所購買之系爭買賣標 的僅係上開739 、740 、741 、743 地號部分土地，亦即原 告並未全部完成購買739 、740 、741 、743 地號土地（按 原告未購買之739 、740 、741 、743 地號部分土地，被告 亦已一併出售予林婉榛），則因「714 等鄰地買賣契約」第 10條第8 項約定之條件未成就，致該契約迄未成立生效，故 依系爭買賣契約第10條第5 項約定之條件亦顯未成就，系爭 買賣契約自尚未成立生效，原告據以請求給付不能之損害賠 償或懲罰性違約金，顯乏依據且無理由。
㈢、原740 地號土地及另分割出之740-1 地號土地，均為被告張 元徽一人所有，而被告張元徽並未同意，亦未授權代理出售 上開土地予原告，依此，原告顯未全部完成購買739 、740 、741 、743 地號土地，則「714 等鄰地買賣契約」第10條 第8 項約定之條件未成就，該契約迄未成立生效，亦即原告 並未完成「714 地號等鄰地」之購買，則系爭買賣契約第10 條第5 項約定之條件亦顯未成就，系爭買賣契約自尚未成立 生效。
㈣、姑不論系爭買賣契約並未成立生效，而原告亦未舉證其受有3 00 萬元之利益損失。再者，民法第216 條第2 項所謂可得 預期之利益，並非指僅有取得利益之希望或可能，必須具有 客觀之確定性始足當之（最高法院95年度臺上字第2234號判 決要旨參照）；原告就系爭買賣標的縱預定規劃建案，然建 案銷售亦可能受天災、人禍、流行病、物價、建案優劣等等 因素影響，並非必然獲益，亦可能失利，縱有收益，其利益 多寡亦未確定，故預定規劃建案之利益，客觀上不具確定性
，原告於非確定或客觀上可得確定之利益，依民法第216 條 請求賠償，於法自無理由。
㈤、原告於本件起訴前並未曾限期催告履行，且依民法第345 條 規定，買賣標的物財產權之移轉與價金之給付，二義務之間 互有對價關係，基本上有同時履行問題，則於原告未給付系 爭買賣契約全部價金前，被告本得拒絕為買賣標的物財產權 之移轉，並無不履行問題，是以，原告主張因其已於109 年 5 月7 日具狀聲請調解暨起訴，請求被告履行契約（按原告 起訴原聲明亦係請求，於原告給付全部價金「同時」，被告 始為所有權移轉) ，因逾期不履行，故得依系爭買賣契約第 8 條第2 項規定，請求被告賠償180 萬元之懲罰性違約金云 云，顯與該條約定不符，亦無理由。況本件被告張清海簽約 所收全部款項180 萬元，前於109 年2 月7 日即已全部返還 原告，此亦為原告所是認，亦即本件已無所謂之「已收價款 」，則縱依系爭買賣契約第8 條第2 項規定賠償與「已收價 款同額」之懲罰性違約金，其金額亦係為0 等語置辯。並聲 明：原告之訴駁回；若受不利判決，請准被告供擔保免為假 執行。
三、得心證之理由：
本件之爭點在於原告主張依系爭買賣契約第8 條第2 項之約 定及民法第226 條第1 項、第216 條等規定請求被告負損害 賠償責任及請求被告給付違約金，有無理由？如有，金額若 干？茲論述如下：
㈠、按附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力， 附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均 不待當事人另以意思表示為之（最高法院93年度臺上字第35 9號裁判意旨參照）。又所謂條件，係當事人以將來客觀上 不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消 滅之一種附款，故附停止條件之法律行為其法律效力尚未生 效，即法律行為於條件成就時發生效力，於條件不成就時不 發生效力，附解除條件之法律行為則一旦解除條件成就，法 律行為即歸於失效。又解釋契約，固須探求當事人立約時之 真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人 真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。㈡、依據兩造簽立之系爭買賣契約第10條第5 項約定「斗六市○○ 段000 ○000 ○000 ○000 ○000 地號有全部完成購買之契約則 本件買賣契約始成立，否則雙方同意解除契約，所收價金無 息返還與買方」，係以特約事項約定，可知兩造之真意應以 取得「714 地號等鄰地」之所有權為系爭買賣契約之生效要 件，足見系爭買賣契約附有買方即本件原告需取得「714 地
號等鄰地」所有權之停止條件，且依附條件之法律行為之性 質，於條件成就即生一定之法律效果，無待當事人另行約定 。
㈢、原告主張其早於108 年10月24日即與「714 地號等鄰地」之 所有權人簽訂「714 等鄰地買賣契約」，系爭買賣契約第10 條第5 項之條件已成就云云，惟觀諸原告提出之「714 等鄰 地買賣契約」內容，原告與「714 地號等鄰地」之所有權人 雖於108 年10月24日已簽訂「714 等鄰地買賣契約」，然於 109年9 月8 日止「714 地號等鄰地」之登記名義人仍非原 告，有土地登記謄本在卷可考，則原告是否已完成「714 地 號等鄰地」之購買即非無疑。再佐以「714 等鄰地買賣契約 」第10條第8 項另以特約事項約定「斗六市○○段000 ○000 ○ 000 ○000 地號有全部完成購買之契約則本件買賣契約始成 立，否則雙方同意解除契約，所收價金無息返還與買方」， 顯見「714 等鄰地買賣契約」附有買方即本件原告需取得上 開739 地號等土地所有權之停止條件，則「714 等鄰地買賣 契約」是否有效成立，尚待該停止條件成就與否。再參以原 告陳稱「714 地號等鄰地」位於系爭買賣標的之內側，必須 俟系爭買賣標的移轉登記完成後，才能續行給付價金及移轉 登記事宜等語，益徵原告確係尚未完成「714 地號等鄰地」 之購買甚明。
㈣、承上，系爭買賣契約既附有以原告有全部完成購買「714 地 號等鄰地」而生效力之停止條件，並因該停止條件未成就而 不生效力，被告自無移轉系爭買賣標的所有權予原告之義務 ，則原告依系爭買賣契約第8 條第2 項之約定請求被告賠償 ，尚乏所據，委無可採。
㈤、原告固主張被告已將系爭買賣標的出賣予他人已給付不能， 依法解除兩造間之系爭買賣契約，並依民法第226 條第1項 、第216 條之規定請求被告負損害賠償云云，惟查，系爭買 賣契約乃附有以原告有全部完成購買「714 地號等鄰地」而 生效力之停止條件，並因該停止條件未成就而不生效力，已 如前認定，被告既無移轉系爭買賣標的所有權予原告之義務 ，自無從發生給付不能之情事，亦無原告得主張解除契約之 情事，則原告上開主張，要乏所據，洵無可採。四、綜上所述，原告依系爭買賣契約第8 條第2 項及民法第216 條、第226 條第1 項等規定，請求被告張清海、張麗玲、張 美齡、張姵晨、張元徽應分別給付原告1,496,855 元、498, 952元、498,952 元、498,952 元、6,291 元及自109 年12 月15 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息，為無理 由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決結果不 生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 8 日 民事第一庭 法 官 吳福森
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 8 日 書記官 程尹鈴