臺灣雲林地方法院民事判決 109年度訴字第470號
原 告 簡媺容
訴訟代理人 錢燈輝
林重仁律師
被 告 陳素卿
訴訟代理人 林見軍律師
上列當事人間給付買賣價金事件，於中華民國110年2月3日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：原告與訴外人張裕漢即張東漢（下稱張東漢 ）於民國94年6月15日，就坐落雲林縣○○鄉○○○段0000○0000 地號土地（下合稱系爭土地），及其上門牌號碼為雲林縣○○ 村○○0000號房屋1棟（下稱系爭房屋），簽訂「不動產農地 農舍買賣契約」（下稱系爭買賣契約），買賣總價金為新臺 幣（下同）560萬元，張東漢並已先行支付80萬元。嗣張東 漢將其基於系爭買賣契約所生之權利義務轉讓予被告，兩造 並於95年5月2日簽立「買賣設定同意約定書」（下稱系爭約 定書），被告已依系爭約定書為原告代償系爭土地在第一商 業銀行之抵押貸款245萬元，兩造並約定簽約半年內若未處 理產權移轉過戶事宜，則由被告出資660萬元，透過法院拍 賣程序投標購買系爭土地，原告則於95年5月3日將系爭土地 設定最高限額660萬元之抵押權予被告，嗣於96年3月12日以 買賣為原因，將系爭土地移轉登記予被告所有，惟被告迄今 尚未支付餘款335萬元，經原告請求，被告拒絕給付，爰依 買賣契約之法律關係請求被告如數給付等語。並聲明：被告 應給付原告335萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5%計算之利息。
二、被告答辯略以：系爭買賣契約之買受人為訴外人張東漢，被 告並未承擔張東漢與原告間有關系爭買賣契約之法律關係， 且系爭土地並未進入法院拍賣程序，條件尚未成就，系爭約 定書未生效，兩造自無提高買賣價金為660萬元之合意。況 且，當時係張東漢、訴外人張秀鳳與被告各出資三分之一投 資房地產，並責由張東漢出面與原告簽約，被告於94年7月 間先行借張秀鳳300萬元，用以處理投資事宜。嗣又匯款245 萬元入原告指定之帳戶，被告又於95年底，交付張東漢110 萬元，故張東漢指定將系爭土地登記予被告名下，至於張東
漢有無將上開款項交付予原告，被告既非系爭買賣契約之當 事人，自與被告無關；又縱使兩造間有買賣契約之關係存在 ，系爭買賣契約之標的包括系爭房屋，而系爭房屋現仍由他 人占有使用，原告未依約點交系爭房屋，被告亦得主張同時 履行抗辯而拒絕給付等語。並聲明：如主文第1項所示。三、兩造不爭執之事實：
㈠原告與訴外人張東漢於94年6月15日簽訂如原證1之「不動產 農地、農舍買賣契約書（現況買賣）」（即系爭買賣契約） ，由張東漢向原告購買系爭土地及系爭房屋，總價金為560 萬元，契約簽訂後，張東漢已先行支付80萬元。依系爭買買 賣契約第2條約定：「買賣價款給付及權利交付日期：右地 上物房屋壹棟於交屋後壹年內，買主同意由錢澄傳拆除使用 」。
㈡原告與被告、張東漢於95年5 月2 日簽訂如原證2 所示之「 買賣設定同意約定書」（即系爭約定書），兩造於95年5月3 日依系爭約定書之約定，由原告將系爭土地設定最高限額6 60 萬元之抵押權登記予被告，被告於95 年5 月8 日匯款24 5 萬元至原告指定之大美電子股份有限公司在第一銀行西螺 分行申設之帳戶內。
㈢系爭土地未經法院執行拍賣，而由兩造於96年3月9日向雲林 縣斗六地政事務所申請辦理系爭土地之所有權移轉登記（原 因發生日期為96年3月5日），並於同年月12日登記予被告所 有。惟被告未再給付任何款項予原告。
㈣訴外人張秀鳳曾於94年7月8日簽發票面金額300萬元、付款日 為94年8月30日之本票1紙交予被告收執（如本院105年度訴 字第142號卷〖下稱前案〗第45頁之被證1）。 ㈤張東漢曾於95年11月30日簽發面額100萬元、付款日為96年1 月30日之本票1紙，另又於不詳之日簽立面額10萬元、付款 日為96年2月25日之本票1紙，均交由被告收執。 ㈥系爭房屋之原納稅義務人為原告，原始設籍之起課年月為88 年4 月，嗣於92年7 月由訴外人錢澄傳因買賣取得，並變更 為納稅義務人，現仍未拆除而由錢澄傳占有使用。 ㈦張東漢前依買賣契約之法律關係，訴請被告給付買賣價金415 萬元，經本院以105年度訴字第142號民事判決略認張東漢與 被告間就系爭土地並無買賣（轉賣）契約存在為由，而判決 張東漢之訴駁回確定。
四、兩造之爭執事項：
㈠張東漢是否將其基於系爭買賣契約書所生之權利義務轉讓予 被告？被告有無再與原告合意變更部分買賣契約之內容（即 買賣價金由560萬元變更為660萬元）？
㈡系爭買賣契之標的是否包含系爭房屋？被告主張同時履行抗 辯，有無理由？
㈢系爭約定書之約定事項，是否因條件尚未成就（即未進入法 院拍賣程序）而未生效？
㈣原告請求被告給付尾款335 萬元及法定遲延利息，有無理由 ？
五、本院得心證之理由：
㈠張東漢是否將其基於系爭買賣契約書所生之權利義務轉讓予 被告？被告有無再與原告合意變更部分買賣契約之內容（即 買賣價金由560萬元變更為660萬元）？
⒈原告與訴外人張東漢於94年6月15日簽訂系爭買賣契約，由張 東漢向原告購買系爭土地及系爭房屋，兩造又於95年5 月2 日簽訂系爭約定書，原告於同年月3日將系爭土地設定最高 限額660 萬元之抵押權登記予被告，被告於95 年5 月8 日 匯款245 萬元至原告指定之大美電子股份有限公司在第一銀 行西螺分行申設之帳戶內各情，有系爭買賣契約、系爭約定 書、郵政跨行匯款申請書、系爭土地之土地登記第一類謄本 、地籍異動索引、雲林縣斗六地政事務所109年9月4日斗地 一字第1090006706號函暨檢附之土地登記申請書及相關資料 附卷可參（見調字卷第4、5頁；本院卷第37至103頁；前案 卷第47頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第245頁），堪 信為真。而原告主張訴外人張東漢業將其基於系爭買賣契約 所生之權利義務轉讓予被告，被告復又與原告合意變更系爭 土地之買賣價金為660萬元，惟遭被告執前詞否認，本院首 先針對此點判斷如下。
⒉按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被 告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦 應駁回原告之請求。又請求履行債務之訴，除被告自認原告 所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事 實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事 實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（最高法 院17年上字第917號、43年台上字第377號判決意旨參照）。 本件原告主張被告應繼承張東漢基於系爭買賣契約書之買受 人地位及兩造曾合意變更系爭土地之買賣價金為660萬元， 此部分事實既經被告所否認，原告自應就此等主張負舉證責 任。
⒊經查，原告就其上開主張僅提出系爭買賣契約及系爭約定書 為憑。首先，依系爭買賣契約之當事人欄之記載，買主為「 張東漢」、賣主為「簡媺容」等語（見調字卷第4頁），可
見系爭買賣契約之當事人為原告與張東漢，被告並非系爭買 賣契約之當事人自明。其次，原告主張依系爭約定書可證被 告繼受張東漢之買受人地位，並同意提高買賣價金，然檢視 系爭約定書之記載，其中第1段為「茲為確保雙方買賣之權 益，甲乙雙方同意給予『出資人』陳素卿設定標的物莿桐鄉大 埔尾段3955、3956號兩筆土地，設定最高限額新臺幣660萬 元整」等語（見調字卷第5頁），由上開「出資人」之文義 ，可知被告僅為出資人，內容則為原告需提供系爭土地供被 告設定最高限額抵押權，難認張東漢有將其基於系爭買賣契 約之權利義務讓與予被告之意。再檢視系爭約定書第2段記 載「設定完成後三日內，陳素卿必須先支付新臺幣245萬整 ，清償前兩筆土地在第一商業銀行的貸款。甲方（即原告） 如未於半年內處理產權移轉過戶，經三方同意用法院執行拍 賣方式取得權利移轉，屆時陳素卿會以新臺幣660萬元出標 金拍賣，執行費用由甲方支付，拍賣得標產權過戶完成後一 星期內，陳素卿必須支付甲乙雙方未結清之餘款」等語（見 調字卷第5頁）。由前開文字之約定內容，明顯可見係在規 範被告資金應如何支付及產權如何移轉之事宜，絲毫未見「 張東漢」之出現，遑論張東漢有於系爭約定書中將權利義務 讓與被告之意思表示。綜此，由系爭約定書之文義，無從認 原告此部分之主張為真。
⒋按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文，惟契約文字業已表示當事人真 意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最 高法院17年上字第1118號判決意旨參照）。又意思表示不明 確，使之明確，屬意思表示之解釋；意思表示不完備，使之 完備，屬意思表示之補充。前者可減少爭議，後者可使意思 表示之無效減至最低程度。意思表示解釋之客體，為依表示 行為所表示於外部之意思，而非其內心之意思。當事人為意 思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其 內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有 對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍， 表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事， 應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意 思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能 逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思 表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易 上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之 解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及 誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習
慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或 補足之（最高法院88年台上1671號判決意旨參照）。 ⒌本件原告依系爭約定書之當事人欄記載：「立同意書人：甲 方（出賣人）簡媺容；乙方（承買人）陳素卿、張東漢；（ 出資人）陳素卿」等語（見調字卷第5頁），據此主張被告 確為「承買人」。惟參酌證人即當時處理系爭土地過戶事宜 之代書助理葉世賢到庭證稱：系爭約定書是張東漢找我草擬 的，張東漢說有塊土地要拍賣，他要找被告去投標，系爭約 定書的意思是表示『出賣人與承買人協議，由承買人去法院 以拍賣方式取得權利』，拍賣的時候價金是660萬元，張東漢 會在系爭約定書上簽名，應該他是仲介的關係，我以前就認 識張東漢，他擔任仲介，從事土地買賣，他很常買賣土地， 有時候自己買，有時候介紹別人買等語（見本院卷第235至2 39頁），核與證人即原告之夫錢燈輝於本院證稱：系爭土地 之買賣事宜均係由我處理，我還沒有跟被告簽訂買賣契約， 只有寫系爭約定書而已，要用660萬元讓被告用拍賣的方式 去買系爭土地，這樣我就可以拿到660萬元，後來我跟張東 漢提議是不是要與被告簽立買賣契約，張東漢說不用，按照 系爭約定書就好了，就是按照我剛才的說法，系爭約定書的 內容就是當土地進入法院拍賣時，被告有義務要以660萬元 競標等語（見本院卷第224、231頁），另其於前案中亦到庭 證稱：在95年8月25日有簽立商業本票使用約定書，張東漢 跟我說被告要用法拍的方式辦理過戶，因為是他們說要用拍 賣方式取得土地，他們說還要簽立商業本票，我太太才簽的 等語（見前案卷第158、160頁），大致相符。而葉世賢為代 書助理，與兩造無任何特殊情誼，自屬客觀中立，另錢燈輝 為原告之配偶，其所為之證詞，更無迴護被告之虞，是其等 上開證詞均應認可採。由上開二人一致性之證詞可知，張東 漢當時請葉世賢書擬系爭約定書之本意，即是約定要由被告 以向法院拍賣競標之方式取得系爭土地，張東漢並無將其與 原告間有關系爭買賣契約之權利義務轉讓予被告之意思，而 依錢燈輝當時之認知，也僅是三方協議由被告以拍賣方式取 得系爭土地，此後未再與被告簽立其他買賣契約書，故原告 執系爭約定書主張張東漢與被告間有權利義務轉讓之合意， 尚難憑採。再者，被告雖於系爭約定書之「承買人」欄項下 簽名，然解釋意思表示不應拘泥於所用之辭句，由上開論述 可知，當時兩造與張東漢間之協議係由被告以拍賣方式取得 系爭土地之所有權，故探求當事人之真意，該「承買人」之 內涵應是由被告以拍賣方式承買系爭土地，即係以「拍賣」 方式「承買」，自不得以系爭約定書上有關「承買人」之字
面逕認被告同意以660萬元向原告購買系爭土地。 ⒍綜上，由系爭約定書之文義，均未見有張東漢將其基於系爭 買賣契約之權利義務讓與予被告之記載，且依兩造於簽立系 爭約定書時之認知及真意，亦僅約定倘系爭土地進入法院拍 賣，被告需出價660萬元競標而已，足認兩造間確無買賣關 係存在，原告認被告應繼受張東漢之買受人地位，並依買賣 契約之法律關係請求被告給付尾款，即屬無據。又兩造間既 無買賣契約之法律關係存在，則系爭買賣契約之標的是否包 含系爭房屋？被告是否得主張同時履行抗辯部分？本院自無 再予論述之必要，附此敘明。
㈡按附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力， 附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均 不待當事人另以意思表示為之（最高法院93年度台上字第35 9號裁判意旨參照）。又所謂條件，係當事人以將來客觀上 不確定事實之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消 滅之一種附款，故附停止條件之法律行為其法律效力尚未生 效，即法律行為於條件成就時發生效力，於條件不成就時不 發生效力。經查，依系爭約定書第2段記載：「甲方（即原 告）如未於半年內處理產權移轉過戶，經三方同意用法院執 行拍賣方式取得權利移轉，屆時陳素卿會以新臺幣660萬元 出標金拍賣，執行費用由甲方支付，拍賣得標產權過戶完成 後一星期內，陳素卿必須支付甲乙雙方未結清之餘款」等語 （見調字卷第5頁）。由此可知，兩造係以系爭土地進入法 院拍賣時，被告始有義務以660萬元參與投標，故系爭約定 書乃附有停止條件之附款。而本件兩造雖已依系爭約定書內 容，先由原告提供系爭土地供被告設定最高限額660萬元之 抵押權，被告亦先行支付原告245萬元，系爭土地亦未能於 半年內完成產權過戶事宜，惟系爭土地最終未經法院執行拍 賣，此為兩造所不爭執（見本院卷第245頁），則系爭約定 書所附之停止條件尚未成就，兩造所約定之內容即未生效， 被告並無以660萬元及以法院投標以外之方式向原告買受系 爭土地之義務。
㈢至系爭土地雖於96年3月12日移轉登記為被告所有，業如前述 ，然依原告之舉證並無法證明兩造間有買賣關係存在，而被 告抗辯係張東漢向原告購買系爭土地後，指定登記為被告所 有，雖被告就此部分之抗辯迄目前為止亦未能舉證，惟原告 就其主張既未能證明為真，亦應駁回原告之請求，併此敘明 。
六、綜上所述，兩造間僅有當系爭土地進入法院拍賣時，被告應 依系爭約定書參與投標之約定，原告主張訴外人張東漢與原
告簽立系爭買賣契約後，將其與原告間基於系爭買賣契約之 權利義務轉讓予被告，尚屬無據。從而，原告認被告應繼受 張東漢之買受人地位，並依買賣契約之法律關係，請求被告 給付尾款335萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起即109 年7月 14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由 ，自應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及 證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無 逐一詳予論駁之必要。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 26 日 民事第一庭 法 官 曾鴻文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 26 日 書記官 王淑美