臺灣苗栗地方法院民事簡易判決 109年度苗簡更一字第3號
原 告 程寶源
程鎮
被 告①施朝棟
②蔡文欽
③蔡宗錦
上 一 人
訴訟代理人 劉正穆、李秋峰律師
被 告④唐士雄（原名：唐志雄）
⑤施明宏
⑥唐木榮
⑦施岳成
⑧林宗弘
⑨李林秀
⑩施英弘
⑪施岳佑
上 一 人
訴訟代理人 劉正穆、李秋峰律師
被 告⑫唐雪芳
⑬唐寶珠
⑭施岳良
⑮唐富美
⑯唐朝陽
⑰唐雅慧
⑱唐雅琇（原名：唐雅秀）
⑲唐道犇（原名：唐志傳）
⑳布施雅之（原名：施彥吉）
㉑施宏璋
兼 上二人
送達代收人㉒施宜秀
被 告㉓施陳美智
㉔蔡雅潔
㉕布施暁一
㉖布施宏
㉗成高 江
兼 上一人
送達代收人㉘施泉興 （兼施林玉之繼承人）
被 告㉙蔡明秀
㉚蔡采秀
㉛蔡秋汶
㉜蔡豐明
㉝蔡秀枝
㉞施宜君
㉟蔡孟君
㊱施曾金
㊲林忠正
㊳邱誠
兼 上二人
送達代收人㊴林秀陽
被 告㊵唐錦鐘
㊶施泉源 （以下至施淑鈴兼施林玉之繼承人）
㊷施淑薰
㊸施淑鈴
㊹秦哲夫 （以下為林美里之承受訴訟人）
㊺秦碧遙
㊻秦培力
上列當事人間租佃爭議事件，經本院合議庭廢棄發回（原案號：
107 年度苗簡字第520 號，發回案號：108 年度簡上字第44號）
，本院於民國110年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落苗栗縣○○鎮○○○段000000○000000地號 土地之耕地三七五租賃關係存在。
被告應協同原告就前項土地之臺灣省新竹縣後灣字第58號私有 耕地租約辦理續約登記。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件兩造經苗栗縣後龍鎮公所（下稱後龍鎮公所）耕地租賃 委員會調解不成立後（苗簡卷第31至49頁），復經苗栗縣政 府耕地租佃委員會調處後，因被告施朝棟不同意調處結果（ 苗簡卷第21至29頁），而經苗栗縣政府依耕地三七五減租條 例（下稱減租條例）第26條第1 項之規定移送本院審理（苗 簡卷第19至20頁），先予敘明。
二、原被告林美里於原告起訴後之民國109 年7 月28日死亡（苗 簡更一卷第319 頁），經本院裁定命其繼承人秦哲夫、秦碧 遙、秦培力承受訴訟（苗簡更一卷第317 至323 頁、第423 、451頁），先予敘明。
三、除被告蔡宗錦、施岳佑外，其餘被告經合法通知，均未於言 詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形， 爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：訴外人程錦、程樹前有於38年6 月25日起向訴外 人施水潔承租分割前苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段○○
0000○0000地號土地，並簽訂臺灣省新竹縣後灣字第58號私 有耕地租約（下稱系爭租約），其後渠等死亡，由渠等繼承 人協議原告繼受系爭租約。惟系爭租約於92年底租約期滿未 申請續訂租約，經後龍鎮公所依減租條例清理要點第7 點逕 為辦理註銷租約登記，嗣經原告以有繼續耕作事實申請續訂 租約，惟被告不同意，經調解不成，又經調處後，雖就系爭 租約作成「（分割後）3112、3115地號土地因徵收後面積狹 小不能耕作，承租人同意放棄耕作權；另3112-2（分割自31 12地號土地）、3115-2（分割自3115地號土地）地號土地繼 續租約」之決議，惟被告施朝棟不同意調處結果，原告就31 12-2、3115-2地號土地（下稱系爭土地）有耕作之事實，且 當初租金係原告父親及叔叔與地主所定，西濱公路開通後， 地主也沒有來收地租，原告也不知如何給付，後來原告有寄 匯票也被退，原告繼承後尚未繳納租金，又分割後3112、31 15地號土地係因西濱公路通過後，切斷灌溉水源，且因面積 狹小而農業機具使用不易故而未能耕作，爰請求確認兩造間 就系爭土地具有耕地三七五租賃關係存在，並請求被告協同 就系爭租約中系爭土地部分辦理續租登記等語。並聲明：如 主文所示。
二、被告則以：
㈠被告施朝棟、蔡宗錦、唐寶珠、施泉興：分割前3112、3115 地號土地雖經開通西濱公路而為部分土地徵收，然分割後31 12、3115地號土地面積分別為250 、99平方公尺，並非狹小 至不適或無法耕作，原告於開通西濱公路後就分割後3112、 3115地號土地主動放棄未予繼續耕作，係屬原承租部分土地 不為耕作、不自任耕作之行為，系爭租約應全部無效，被告 亦不同意原告僅就有耕作事實之部分土地簽訂耕地租約；又 原告僅以系爭土地請求與被告續訂租約，並未包括分割後31 12、3115地號土地，已改變系爭租約原承租範圍，非屬原租 約之續訂而屬廢止原租約，且係另行簽訂新租約，被告自有 權拒絕等語（苗簡卷第97至107 頁、第121 頁）。 ㈡被告蔡宗錦、施岳佑、施朝棟、施宜君：原告就分割後3112 、3115地號土地未自任耕作，系爭租約無效；又原告業已放 棄分割後3112、3115地號土地耕作權，被告當庭對原告終止 系爭租約；再原告積欠地租多年仍未清償，業經被告前以存 證信函或於108 年度簡上字第44號事件中以書狀或當庭對原 告為終止租約之意思表示；另原告程寶源另於臺北或新北市 上班，未自任耕作，且有其他工作收入無保護其權益之必要 ，系爭租約當然無效等語（苗簡更一卷第616 頁、第619 至 623 頁、簡上卷二第307 至311 頁）。
㈢被告：系爭租約之地租為赴償債務，原告既自認自西濱公路 開通後未再繳付地租，被告自得終止系爭租約等語（簡上卷 二第521 至523 頁）。
三、原告與被告蔡宗錦、施岳佑協議簡化爭點如下（苗簡更一卷 第613至615頁）：
㈠不爭執事項
⒈分割前3112、3115地號土地為訴外人施水潔單獨所有（苗簡 卷第175 頁），其後該等土地因經徵收開通西濱公路，故分 割出3112-2、3115-2地號土地（苗簡更一卷第235 至243 頁 ），而分割後3112（面積250 平方公尺）、3115（面積99平 方公尺）、3112-2（面積542 平方公尺、3115-2（面積532 平方公尺）地號土地現均為被告因繼承而共有（苗簡更一卷 第63至109 頁）。
⒉訴外人程樹、程錦前於38年6 月25日共同向出租人施水潔承 租系爭土地，並有為私有耕地租約登記，租約編號為臺灣省 新竹縣後灣字第58號（即系爭租約），渠等承租分割前3112 地號土地面積0.15公頃、3115地號土地面積0.15公頃，承租 權利各2 分之1 （苗簡卷第71頁），系爭租約於92年間因未 於換約期間申請續訂租約，依規定註銷登記（苗簡卷第69頁 ）。
⒊訴外人程樹於90年2 月2 日逝世，其繼承人、再轉繼承人為 原告程鎮、訴外人程木盛、程欽泉、程水永、程春國、邱建 誠、邱孝賢、邱孝榮、邱孝傑、邱純淑、程彩雲、程玉美（ 苗簡更一卷第290 至303 頁），渠等均未拋棄繼承並協議程 樹之承租權由程鎮單獨繼承（苗簡更一卷第353 至387 頁、 第393 至401 頁、第413 至417 頁）。 ⒋訴外人程錦於96年2 月7 日逝世，其繼承人為原告程寶源、 程梁金、程火、程江河、程菊、程水柿（苗簡更一卷第273 至281 頁），渠等均未拋棄繼承並協議程錦之承租權由程寶 源單獨繼承（苗簡更一卷第339 至351 頁、第393 至401 頁 、第453 頁）。
⒌3112-2地號土地有於106 年9 月28日、11月28日分別翻耕或 種植蔬菜（苗簡卷第51頁）；另3115-2地號土地有於106 年 11月28日翻耕（苗簡卷第53頁）；另分割後3112、3115地號 土地照片註記「面積狹小難以耕作，且週邊耕作條件不佳」 （苗簡卷第55頁）。
⒍後龍鎮公所於105 年12月22日後鎮農字第1050017246號函文 表示「核發本鎮苦苓腳段3112-2、3115-2地號土地農業用地 作農業使用證明書」，及「經本所勘察…苦苓腳段3112、31 15地號上雜草叢生，未依上開規定（即農業使用）使用」（
苗簡卷第65至67頁）。
⒎被告施英宏前於100 年9 月7 日以存證信函向原告程鎮、程 寶源表示：吾等19人催告應於96年7 月15日前清償5 年佃租 ，惟原告清償之佃租12,180元，不符合債之本旨，故拒絕受 領，並退回匯票予原告，再依三七五減租條例之規定，為終 止租約之意思表示（苗簡卷第83至86頁），原告有收受該存 證信函。
⒏原告前曾向後龍鎮公所申請續租分割後3112、3115地號土地 及系爭土地（苗簡卷第181 至269 頁）；而被告施朝棟、施 英宏、施泉興於106 年9 月18日經後龍鎮公所通知後，表示 分割後3112、3115地號土地均非因不可抗力繼續一年以上不 為耕作，故原告申請續訂租約，自應不受理，渠等以該函為 終止租約之意思表示，且系爭租約業於92年間經註銷登記， 原告於14年後始申請續訂租約，不能准許等語（苗簡卷第63 至64頁）。
⒐其後原告向後龍鎮公所就辦理分割後3112、3115地號土地及 系爭土地續約申請乙事申請調解，經後龍鎮公所私有耕地三 七五租佃委員會於106 年12月13日召開調解，並作成「繼續 租約」之調解決議（106 年第3 號），理由為「承租人對於 苦苓腳段3112、3115地號因徵收後面積狹小不能耕作係因不 可抗力之因素。另苦苓腳段3112-2、3115-2地號多年至今均 有繼續耕作之事實，即非有終止租約之事由。」（苗簡卷第 33至47頁）。
⒑因被告蔡宗錦不同意上開調解決議，即轉呈苗栗縣政府另為 調處，並於107 年6 月29日召開調處會而作成調處決議（10 7 年第1 號）：「後龍鎮苦苓腳段3112及3115地號，因徵收 後面積狹小不能耕作，由承租人同意放棄耕作權。另同段31 12-2、3115-2地號繼續租約」，理由為：系爭租約雖於92年 因後龍鎮公所以租約期滿承租人未申請續訂租約，註銷租約 登記在案，惟承租人既以同段（分割後）3112、3115地號土 地因徵收後面積狹小不能耕作而表示同意放棄耕作權，另同 段3112-2、3115-2地號土地，經後龍鎮公所於106 年9 月28 日、11月28日實地勘查，另詢問當地里長得知幾十年來確有 持續耕作之事實，是地主否准承租人續訂租約，尚與規定未 合，惟該決議經被告施朝棟表示不同意（苗簡卷第21至29頁 ）。
⒒原被告林美里於109 年7 月28日逝世，其繼承人為秦哲夫、 秦培力、秦碧遙，渠等未拋棄繼承（簡上卷二第193 頁、苗 簡更一卷第317 至323 頁）。
⒓被告有於109 年3 月24日本院108 年度簡上字第44號事件準
備程序，當庭表示因原告欠繳租金逾兩年以上，依法為終止 租約之意思表示（簡上卷二第493 頁）。
㈡爭執事項
⒈系爭租約是否有因原告放棄分割後3112、3115地號土地之耕 作權而得由被告終止？又是否有因原告程寶源不自任耕作， 或原告一部分不自任耕作而無效？又系爭租約是否有因原告 積欠地租已逾2 年之總額而得由被告終止？
⒉原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五減租租約存在 ，而被告應依耕地三七五減租條例之規定，協同辦理續租登 記，有無理由？
四、本院之判斷
㈠爭點一：
⒈按出租人於租賃關係存續中死亡，其出租人之地位及租賃物 所有權，於遺產分割前，固由其繼承人全體承受。惟民法關 於遺產之分割係採移轉主義，由繼承人全體相互移轉其應繼 分，使各繼承人就分得之遺產取得單獨所有權，故遺產分割 後，除別有約定外，即應類推適用民法第425 條第1 項規定 ，租賃契約僅對於分得租賃物所有權之繼承人繼續存在（最 高法院91年度台上字第1064號判決意旨參照）。則依不爭執 事項⒈、⒉、⒊、⒋所示，施水潔於簽署系爭租約出租分割 前3112、3115地號土地後逝世，而經被告繼承該等土地，依 上所述，應類推適用民法第425 條第1 項規定，系爭租約對 於被告繼續存在，又程樹、程錦與施水潔簽署系爭租約後逝 世，而經渠等繼承人協議分由原告單獨繼承系爭租約，足認 兩造均為適格之當事人，先予敘明。
⒉次按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外 ，如承租人願繼續承租者，應續訂租約，減租條例第20條定 有明文；又耕地三七五減租條例第6 條第1 項載：「本條例 施行後耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終 止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保 護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終 止或換訂，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第26 29號判例意旨參照）。則經行政機關為租約登記之目的，既 係為求保護佃農及舉證之便利，而非屬租約生效之要件，從 而縱使承租人未於租約屆滿後按期申請續訂租約，而經行政 機關註銷登記，不因此影響耕地租賃關係是否繼續存在之事 實，倘承租人就承租之土地有持續耕作之事實，且承租人得 知耕地租約遭註銷後，亦申請續訂租約，已足認承租人願意 繼續承租土地而有續約意願，出租人依減租條例第20條之規 定即應具有續訂租約之義務，當事人間之耕地租賃關係應繼
續存在。
⒊依不爭執事項⒉所示，原告雖於系爭租約租期屆滿時未申請 續訂租約，而經後龍鎮公所依規定註銷登記，然依前所述， 不因此影響系爭租約是否繼續存在之事實；再依不爭執事項 ⒌、⒍所示，系爭土地確實均有耕作種植之事實，且經後龍 鎮公所發給農業用地作農業使用證明書，又依不爭執事項⒏ 原告確曾向後龍鎮公所申請就分割後3112、3115地號土地及 系爭土地續訂租約，依前所述，足認原告就系爭土地有繼續 自任耕作之事實，且亦有繼續系爭租約之意願，是原告請求 確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，應屬有 據。
⒋被告雖以前詞為辯，惟查：
⑴復按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得 終止：二、承租人放棄耕作權時，減租條例第17條第1 項第 2 款定有明文。則依上開減租條例第20條規定，租期屆滿時 ，如承租人願繼續承租，出租人即應續訂租約，而出租人得 於承租人放棄耕作權時，終止租約，惟倘承租人僅放棄耕地 租約中一部分耕地之耕作權時，因耕地契約內容得以區分不 同筆耕地之範圍，且承租人放棄一部耕作權之情形，並無減 租條例第16條第2 項一部轉租原定租約全部無效之相應規定 ，再參酌減租條例乃植基於憲法第143 條第4 項「扶植自耕 農」之保護目的，從而於出租人放棄一部耕作權之情形，自 應採取「僅放棄耕作權部分之耕地租約得經出租人終止，惟 未放棄耕作權部分，倘承租人願繼續承租，該部分耕地租賃 契約應繼續存在」之有利自耕農解釋方式。則依不爭執事項 ⒏，原告係向後龍鎮公所申請就分割後3112、3115地號土地 及系爭土地均續訂耕地三七五減租租約，且僅提出就分割後 3112、3115地號土地之耕作權放棄書（苗簡卷第59至61頁） ，足認原告僅有放棄分割後3112、3115地號土地耕作權之意 思，依上所述，被告僅就系爭租約中分割後3112、3115地號 土地部分取得終止權而已，非謂被告得以終止系爭租約之全 部，是被告蔡宗錦、施岳佑、施朝棟、施宜君此部分所辯， 即屬無據；又依前所述，原告既得就系爭租約中系爭土地部 分主張續訂租約，自係屬原租約之續訂，而非請求被告另定 新耕地租約，是被告施朝棟、蔡宗錦、唐寶珠、施泉興辯稱 其得以拒絕另定新耕地租約，亦難採納。
⑵再按減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有 積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、 或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固
均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任 其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害， 則僅生出租人得否依減租條例第17條第1 項第4 款規定終止 租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合 於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原 租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判 決意旨參照）。則依不爭執事項⒌、⒍所示，原告就系爭租 約中系爭土地既均有繼續耕作種植之事實，僅係系爭租約所 包括之分割後3112、3115地號土地，經後龍鎮公所現勘後， 認定雜草叢生，未作農業使用（苗簡卷第67頁），且於拍攝 之現況照片註明「面積狹小難以耕作，且周圍耕作條件不佳 」（苗簡卷第55頁），則依上所述，原告就分割後3112、31 15地號土地，既無建築房屋、供非耕作之用、交換耕作、轉 租、借予他人耕作之「不自任耕作」之舉，僅係消極「不為 耕作」，且不為耕作之原因，係因該土地面積狹小且耕作條 件不佳所致，兩造亦不爭執西濱公路開通後，分割後3112、 3115地號土地與系爭土地沒有相連，需繞道前往乙情（苗簡 更一卷第617 頁），是被告施朝棟、蔡宗錦、唐寶珠、施泉 興、施岳佑、施宜君抗辯該土地有不自任耕作，致系爭租約 歸於無效等語，亦難採納。至被告蔡宗錦、施岳佑雖另聲請 至現場履勘及函詢農田水利會，查明分割後3112、3115地號 土地旁是否有灌溉水渠可供灌溉之用，待證事實為原告有一 部未自任耕作、全部租約無效之情（苗簡更一卷第616 頁） ，然依上所述，原告至多僅屬消極之不為耕作，而非不自任 耕作，該等證據調查聲請無法證明待證事實，自無調查之必 要。
⑶又按耕地三七五減租條例第16條第1 項所定之「承租人應自 任耕作」，解釋上當非指必由承租人「本人」親自耕作，其 因以家中之一人名義簽訂耕地租約，而交與其他家人共同參 與耕作者，亦不得認係轉租或不自任耕作，始符農村之現實 狀況並得保護承租人權益（最高法院83年度台上字第2297號 判決意旨參照）。則原告雖曾表示：分割後3115地號土地係 由程寶源二哥程江河耕作等語（苗簡卷第283 頁），然亦陳 稱：因西濱道路開通後，耕作範圍僅剩下系爭土地，面積不 大，無法單獨以耕作維持生活，故程寶源平日委託程江河管 理，假日回來系爭土地耕作等語（苗簡更一卷第612 頁）， 則本院審酌原告程寶源與程江河確屬親兄弟（苗簡更一卷第 279 頁戶籍資料），依上所述，原告程寶源將系爭土地交由 其家人耕作，亦非屬不自任耕作之情狀，且其縱另有工作， 亦難遽認其無受自耕農保障之權利，從而被告蔡宗錦、施岳
佑、施朝棟、施宜君抗辯原告程寶源未自任耕作，系爭租約 無效等語，亦難採納。
⑷另按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得 終止：三、地租積欠達兩年之總額時，減租條例第17條第1 項第3 款亦有明文；又按民法第440 條第1 項載，承租人租 金支付有遲延者，出租人得定相當期限催告承租人支付，如 承租人於期限內不為支付者，出租人得終止契約。此項規定 ，於出租人依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 款終止 契約時，亦適用之（最高法院89年度台上字第1752號判決意 旨參照）。則依不爭執事項⒎，被告施英宏雖曾寄發存證信 函予原告，並載明「台端主張承租3112、3115、3112-2、31 15-2地號4 筆耕地，5 年佃租僅新臺幣12180 元並郵寄匯票 1 紙，惟查該4 筆耕地5 年佃租絕不止如此金額，依民法第 318 條第1 項前段規定，台端並無一部清償權利，吾等所有 人施泉源、施泉興、施淑薰、施淑鈴、施林玉、施安山、施 安霖、施安全、唐施旅竹、蔡施安勉、林宗弘、李林秀、林 美里、林忠正、邱林燕、林秀陽、施英弘、施朝棟、施明宏 等19人認台端給付12180 元不合債之本旨，故拒絕受領，爰 退回台端收訖」等語（苗簡卷第83至84頁），從而原告經部 分被告催告後，確有以匯票方式寄送地租予部分被告用以清 償，然經部分被告表示金額不符而拒絕受領。惟依上開存證 信函內容，部分被告並未具體計算渠等請求之5 年地租總金 額及計算式為何，即率認原告所提出之清償不符債之本旨而 拒絕受領，且被告未具體計算後舉證證明原告確有積欠系爭 租約地租達2 年之總額之情狀，從而被告施朝棟、施宜君主 張依不爭執事項⒎，被告業已對原告為終止系爭租約之意思 表示，再以108 年10月23日民事準備㈠狀繕本送達為終止之 意思表示等語（簡上卷二第310 頁），另被告依不爭執事項 ⒓當庭為終止租約之意思表示，復以109 年5 月14日民事準 備㈡狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示等語（簡上卷二 第523 頁），難認係合法之終止，均難採納。 ㈡爭點二：
綜上所述，原告就系爭土地既有繼續耕作種植之事實，且亦 有申請續訂系爭租約，僅係就分割後3112、3115地號土地因 面積狹小且耕作條件不佳，而放棄該部分土地之耕作權，從 而原告請求確認兩造間就系爭土地具有耕地三七五租賃關係 存在，應屬有據，自應准許；又依不爭執事項⒈、⒉，系爭 租約內容既得以區分不同筆耕地之範圍，且分割前3112、31 15地號土地確係因開通西濱道路經部分徵收，而分割出獨立 之系爭土地，另原告僅就系爭租約中分割後3112、3115地號
土地放棄耕作權，依前所述，原告自仍得就系爭租約中系爭 土地部分，依減租條例第20條之規定，主張仍有自任耕作之 事實，且願繼續租約，而請求被告續訂租約，是原告此部分 主張，亦應准許；再參酌不爭執事項⒐、⒑，後龍鎮公所及 苗栗縣政府耕地租賃委員會均與本院採取相同之見解，足認 原告之請求均有理由，爰分別諭知如主文第1 、2 項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、依減租條例第26條第1 項之規定，經縣市政府耕地租佃委員 會移送之案件，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用， 是本件既毋庸徵收裁判費，且於訴訟過程中亦未增生其他費 用，自無諭知訴訟費用負擔之必要。
中 華 民 國 110 年 2 月 26 日
苗栗簡易庭 法 官 劉奕榔
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 書記官 江秋靜
中 華 民 國 110 年 2 月 26 日