臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第1079號
原 告 潘鳳專
訴訟代理人 何志恆律師
被 告 蔡希杰
訴訟代理人 陳宏模律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國110年1月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國102年間在臺灣臺東地方法院（下稱臺東地院）10 1年度司執助字第68號強制執行事件（下稱系爭執行事件） 之拍賣程序中，以新臺幣（下同）2,600,000元拍得原為被 告所有之門牌號碼臺東縣○○鄉○○路000號2層樓房屋1棟（下 稱系爭房屋），該屋坐落於臺東縣○○鄉○○○段000地號土地（ 下稱系爭土地）上，當時尚未辦理所有權第一次登記，於拍 賣程序中暫編為同段98建號，嗣原告拍得後申請所有權第一 次登記，正式編列為同段99建號。
㈡因系爭土地原為被告之父甘共榮所有，被告於96年間起造系 爭房屋時，甘共榮因罹患老年癡呆症已無意思能力，被告仍 偽造甘共榮名義之土地使用權同意書，以申請系爭房屋之建 築執照、使用執照。嗣甘共榮於97年3月29日死亡後，系爭 土地為被告及其兄弟姊妹即訴外人甘希平、甘惠貞、甘希郁 、蔡麗雲所繼承，其等應有部分各為5分之1。蔡麗雲於原告 標得系爭房屋後，即以系爭房屋興建時未得甘共榮同意，無 權占有系爭土地為由，起訴請求原告拆屋還地，案經臺東地 院臺東簡易庭以104年度東簡字第86號判決命原告拆除系爭 房屋，返還所占有之系爭土地，並經同院105年度簡上字第9 號判決駁回上訴而告確定（下稱系爭拆屋還地訴訟），系爭 房屋因而於107年5月9日遭到拆除。臺東地院並以107年度訴 字第79號刑事判決認定被告涉犯行使偽造文書罪，處有期徒 刑3月、得易科罰金，並諭知緩刑2年確定在案（下稱系爭偽 造文書案件）。
㈢被告於強制執行之拍賣中，為系爭房屋之出賣人，應負債務 不履行、權利瑕疵擔保責任，賠償原告支出之投標價金2,60
0,000元、契稅47,250元、移轉登記費用13,500元、所有權 第一次登記費用21,272元、代標手續費60,000元、整修費用 700,000元、拆除費用150,000元，合計3,592,022元。爰依 民法第227條第1項、第226條第1項、第349條、第353條規定 ，請求擇一為原告勝訴之判決，判命被告賠償上開損害等語 。並聲明：⒈被告應給付原告3,592,022元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告之所以起造系爭房屋，乃因系爭土地上原有 被告之家屋，該屋於95年12月27日失火燒毀，被告之母亦不 幸身亡。被告不忍家園付之一炬，乃徵得甘共榮、甘希平、 甘惠貞、甘希郁、蔡麗雲等人之同意，起造系爭房屋。當時 蔡麗雲與甘共榮同住，親手將甘共榮之印章、身分證交予被 告辦理相關手續，足徵被告確曾獲得甘共榮之同意。惟嗣因 甘共榮死亡、蔡麗雲罹患精神疾病，無人可證明被告之清白 ，被告為早日擺脫訟累之苦，始於系爭偽造文書案件認罪並 與檢察官為犯罪協商。又系爭執行事件之拍賣公告中，本已 載明拍賣之標的為被告所有之系爭房屋及系爭土地之應有部 分5分之1。原告明知系爭土地有其他共有人存在，仍願意投 標，自應承受無法取得系爭土地合法使用權之不利結果。況 蔡麗雲及其他共有人並未就系爭房屋主張任何權利，僅蔡麗 雲曾請求拆屋還地而已，並無權利瑕疵擔保責任之適用。此 外，被告於系爭偽造文書案件一審程序中，與檢察官成立犯 罪協商，並得原告之同意，同意分期給付原告400,000元之 賠償金，原告未就本件請求之損害另為保留之意思表示，兩 造已成立和解契約，被告並已按期履行完畢，原告自不得再 行請求被告賠償損害等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴 及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保， 請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；出 賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任 何權利；出賣人不履行前述權利瑕疵擔保之義務者，買受人 得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第227條第1 項、第226條第1項、第349條、第353條定有明文。依強制執 行法所為之拍賣，應為買賣之一種，自有上開規定之適用。 惟在僅買受房屋，卻未同時買受其基地之所有權、使用權之 情形，買受人本應認知基地為第三人所有，房屋使用基地之
權源不明，有遭第三人請求拆屋還地之可能，其仍執意買受 ，自應承擔不利之後果，不得以房屋嗣遭判命拆除為由，對 房屋之出賣人主張債務不履行、權利瑕疵擔保責任，最高法 院80年度台上字第1359號民事判決即同此旨。 ㈡查被告於96年間未得當時系爭土地之所有權人甘共榮同意， 即無權占有系爭土地，起造系爭房屋，原告標得系爭房屋後 ，遭臺東地院判決命拆除系爭房屋、返還系爭土地，而於10 7年5月9日將系爭房屋拆除等情，固有系爭拆屋還地訴訟一 審及二審判決、系爭偽造文書案件之一審判決、系爭房屋之 異動索引在卷可稽（見本院卷第19-49、93-94頁）。惟觀諸 系爭執行事件101年11月29日第一次拍賣公告可知，該件將 系爭房屋以及被告就系爭土地之應有部分5分之1定為乙標合 併拍賣，建物備考欄並註明「未辦建物所有權第一次登記」 。惟該拍賣公告並未載明系爭房屋占有系爭土地之權源為何 ，且同公告第十項其他公告事項㈣已載明：「本件土地係拍 賣其應有部分，依土地法第34條之1規定，共有人對該不動 產有優先承買權。拍定後，如依法准由有優先承買權人優先 承買時，所繳保證金及價金無息退還……」之旨（見本院卷第 263-266頁）。嗣原告於同年12月27日第一次拍賣期日以總 價3,251,099元標得乙標，其中就系爭房屋出價2,600,000元 ，就系爭土地應有部分5分之1則出價651,099元（見本院卷 第271-272頁）。惟因系爭土地之共有人甘希平於102年1月2 1日具狀聲明優先承買系爭土地之應有部分5分之1（見本院 卷第279-280頁），原告最終僅取得系爭房屋之所有權，系 爭土地之應有部分5分之1則由甘希平取得（見本院卷第290- 291頁）。據此，原告投標時已可自拍賣公告查知系爭土地 並非被告單獨所有，尚有其他共有人存在，拍賣公告未記載 被告與其他共有人間有何租賃、使用借貸、分管契約或其他 可作為合法占有權源之法律關係存在，更載明系爭土地之應 有部分有遭共有人優先承買之可能，是參與投標之人自應評 估將來有無繼續使用系爭土地之可能，倘未能取得合法使用 系爭土地之權源，系爭房屋即可能遭土地所有權人訴請拆除 而受有損害。原告既為投標，自應承擔後果，其嗣後再以系 爭房屋遭系爭土地共有人訴請拆除為由，主張被告應負債務 不履行、權利瑕疵擔保之損害賠償責任，自屬無據。 ㈢原告雖主張：最高法院80年度台上字第1359號民事判決是房 屋買受人自始明知房屋基地為第三人所有，嗣後向基地所有 人承租基地，且基地所有人依約得隨時終止租約之情形，本 件原告投標時，無從查知系爭房屋無權占有系爭土地，與該 件事實不同等語。惟原告於系爭執行事件投標時，應已詳閱
拍賣公告，無從諉為不知。是本件與該最高法院判決中，房 屋買受人均知悉基地並非房屋出賣人單獨所有，兩者事實相 同，自應為相同解釋。
四、綜上所述，原告依民法第227條第1項、第226條第1項、第34 9條、第353條規定，請求被告賠償損害3,592,022元，均無 理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認於本件判決結果不生影響，爰不逐一論駁， 併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 22 日 民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 薛嘉珩 法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 22 日 書記官 顏莉妹