臺灣臺北地方法院民事判決
109年度簡上字第377號
上 訴 人 林廖來好
林秋琴
林宗志
林欽煌
林坤
林君珊
共 同
訴訟代理人 張世興律師
陳瓊苓律師
張日昌律師
被 上訴人 邱螺蘭
陳昱成
陳昱廷
陳昱蓉
梁朝凱
黃錦椿
共 同
訴訟代理人 陳志偉律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於民國109年5月5日
本院臺北簡易庭108年度北簡字第4490號民事簡易判決提起上訴
，本院於民國110年1月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決主文第一項應更正為「被告林廖來好、林秋琴、林宗志、林欽煌、林坤、林君珊承租原告邱螺蘭、陳昱成、陳昱廷、陳昱蓉、梁朝凱、黃錦椿所共有坐落臺北市○○區○○路○○段○○○地號，如附圖所示J部分、面積四十四點九二平方公尺土地之租金，自民國一Ｏ八年三月八日起，調整為依該土地當年度每平方公尺之申報地價，乘以上開面積，再乘以百分之七計算年租金，並分為上、下半年二期給付」。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：
㈠上訴人之被繼承人林永固所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段 000巷00號房屋(下稱系爭建物）係未辦保存登記建物，原坐 落於臺北市○○區○○段○○段00000地號土地上（下稱系爭350-3 地號，同小段其他土地則稱為系爭某地號）。上訴人於林永 固死亡後共同繼承系爭建物，成為系爭建物之事實上處分權 人。系爭350-3地號與相鄰土地合併後，系爭建物坐落於臺 北市○○區○○段○○段000地號，如附圖所示J部分、面積44.92 平方公尺之土地（下稱系爭土地）上，而系爭土地現為被上 訴人共有。
㈡系爭土地之前手吳其昌曾主張上訴人無權占用系爭土地，起 訴請求拆屋還地，因上訴人提出租金收據（下稱系爭收據） ，本院於96年度重訴字第80號判決以：系爭建物占用系爭土 地係基於租地建屋之租約（下稱系爭租約），為有權占有等 語為由，判決駁回吳其昌之訴，並經臺灣高等法院以99年度 重上字第17號判決駁回吳其昌之上訴、追加之訴，最高法院 則以101年度台上字第1763號判決駁回吳其昌之上訴而告確 定。嗣被上訴人受讓系爭土地之所有權後，依法通知上訴人 繳付租金，上訴人均配合繳納，未為異議，系爭租約自仍繼 續存在於兩造間。
㈢依系爭收據記載，當初系爭租約之租金為每半年新臺幣(下同 ）5,400元，惟系爭土地於66年12月之公告現值為每平方公 尺7,327元，至108年1月公告現值則為每平方公尺182,000元 ，較40多年前翻漲近25倍，且系爭建物鄰近萬華商圈，附近 有火車站、國中小學、銀行、郵局、賣場、夜市、飯店及停 車場，生活機能優良、交通便利，上訴人使用系爭土地之經 濟價值及所受利益已有變更，租金如仍以每半年5,400元計 算將顯失公平，爰起訴請求將系爭土地之租金自起訴狀繕本 送達翌日起調整為依當年度申報地價年息10％計算。二、上訴人則以：上訴人之被繼承人林永固曾租用系爭350-3地 號興建系爭建物，惟系爭建物數十年來均供上訴人及親屬自 住使用，上訴人誠盼能繼續留存。系爭土地前經多次轉手， 始由被上訴人取得，被上訴人實為建商之人頭。被上訴人及 其前手歷次買賣係為規避上訴人行使優先承買權，其等於買 賣時從未通知上訴人，迭經上訴人請求仍拒不告知交易條件 ，致上訴人無法行使優先承買權，依土地法第104條第2項規 定，被上訴人及其前手之買賣契約均不得對抗上訴人，對上 訴人而言，被上訴人尚未取得系爭土地之所有權，自不得向 上訴人主張租約存在並請求調整租金。又系爭建物現由上訴 人林廖來好及其女即上訴人林秋琴同住，該2人均已年邁， 無力負擔高額租金，如須調整租金，請參酌相關判決先例，
以系爭土地申報地價之年息3％至4％定其年租金等語，資為抗 辯。
三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判決將系爭土 地之租金，自108年3月8日起調整為依該土地當年度每平方 公尺申報地價之週年利率7％計算每半年租金。上訴人不服而 提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢 棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上 訴駁回。至被上訴人就其敗訴部分，則未提起上訴。四、本院之判斷：
㈠系爭土地原屬於系爭350-3地號之範圍，①於99年1月26日，系 爭350-3地號與系爭334-1、355-1地號併入系爭356地號，其 權利人為吳其昌、富崗建設股份有限公司。②99年3月18日， 系爭356地號分割新增系爭356-5地號，同時該2筆土地均移 轉為被上訴人邱螺蘭、梁朝凱、訴外人張瑞珠、鄭鈞鴻、陳 玉品等人共有。③99年3月24日，系爭356、356-5 地號再行 共有物分割，系爭356地號分歸被上訴人邱螺蘭、梁朝凱、 訴外人鄭鈞鴻、陳玉品共有，而系爭356-5地號為訴外人張 瑞珠所有。④102年12月23日，鄭鈞鴻以買賣為登記原因，將 系爭356地號之應有部分移轉登記予被上訴人陳昱成（權利 範圍100,000分之3,079）、陳昱廷（權利範圍100,000分之2 ,308) 、陳昱蓉（權利範圍100,000分之2,308) 、梁朝凱（ 權利範圍成為100,000分之15,385）。⑤105年3月4日，陳玉 品以買賣為登記原因，將系爭土地之應有部分10,000分之2, 308移轉登記予被上訴人黃錦椿。上開土地分割、移轉經過 ，為兩造所不爭執（見本院卷第168-169頁），且有土地異 動索引、買賣契約書在卷可憑（見原審卷第255-277頁）， 首堪認定。
㈡系爭建物坐落於附圖所示J部分、面積44.92平方公尺之土地 （即系爭土地）上，其事實上處分權人原為上訴人之被繼承 人林永固；訴外人洪順吉、洪傳福曾於64年12月21日向林永 固收取系爭土地64年下期之地租5,400元，換言之，林永固 與洪順吉、洪傳福原約定每年租金分為2期給付，每期即每 半年租金為5,400元（即系爭租約）；吳其昌嗣後輾轉取得 系爭土地之所有權，受系爭租約之拘束；而林永固死亡後， 上訴人林廖來好等6人共同繼承系爭建物，並因而成為承租 人等情，前經臺灣高等法院99年度重上字第17號民事確定判 決認定綦詳（見原審卷第69-77頁），兩造於本件亦不爭執 （見原審卷第168-169頁），亦堪認定。 ㈢按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先
購買之權，其順序以登記之先後定之；前項優先購買權人， 於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄，出 賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契 約不得對抗優先購買權人，土地法第104條固有明文規定。 惟上開條文所謂「契約不得對抗優先購買權人」，係指出賣 人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先承 買權人不生效力，優先承買權人仍得行使優先承買權而言， 若該優先承買權人未依上開同樣條件依法行使優先承買權者 ，該物權移轉行為仍得對抗該優先承買權人，此有最高法院 87年台上字第11號民事判決、98年度台抗字第187號民事裁 定意旨可據。蓋上開規定之目的僅在於確保基地承租人得以 行使優先承買權，進而取得基地之所有權而已。土地買受人 如已辦畢所有權移轉登記，在基地承租人行使優先承買權以 前，仍為該基地之所有人，並依民法第425條第1項規定而承 受基地租約。上開土地法規定並未排除民法第425條第1項規 定之適用，亦未排除該土地買受人依基地租約所享有之相關 權利。是以，被上訴人輾轉受讓系爭土地之所有權後，已承 受出租人之地位，系爭租約仍繼續存在於兩造間。 ㈣上訴人雖主張：土地法第104條第2項所稱「契約不得對抗優 先購買權人」，指基地出賣人、買受人間之買賣契約以及物 權移轉行為對於優先承買人均不生效力，如同未為交易之法 律狀態等語，並執學者林誠二所著〈優先承買權之效力與行 使期間：最高法院九十九年度台上字第一六九九號民事判決 評釋〉之論文為佐（收於《月旦裁判時報》第10期，見本院卷 第65-72頁），惟查該篇論文提出前述論旨，乃為說明：優 先承買權人得依民法第242條規定代位基地出賣人，依民法 第767條第1項中段、第179條規定請求塗銷所有權移轉登記 ，再依行使優先承買權後成立之買賣關係，請求基地買受人 將該基地之所有權移轉登記予己等旨（見本院卷第71頁）， 換言之，此仍係論述「基地承租人已行使優先承買權」後之 法律狀態，與本件事實不同，無從作為上訴人之論據。 ㈤被上訴人前於103年2月26日以臺灣新北地方法院（下稱新北 地院）103新北認002字第398號催告函通知上訴人：系爭土 地已移轉登記予被上訴人，並請求上訴人給付租金及洽商調 整租金（見原審卷第319-345頁），再於107年12月間以新北 地院107新北院認001字第740號催告函通知給付租金及洽商 調整租金（見原審卷第123-128頁）後，上訴人林廖來好、 林君珊曾於103年3月10日、同年12月24日及107年12月14日 將系爭土地之租金匯入被上訴人指定之帳戶，有存摺內頁為 證（見原審卷第129頁），可見上訴人仍以系爭土地之承租
人自居，迄今亦無事證顯示上訴人已就系爭土地行使優先承 買權。至上開四、㈠所示歷次土地權利移轉之過程中，交易 相關人雖未將買賣或交易條件通知上訴人，為兩造所不爭執 （見本院卷第169頁），惟上訴人如因之受有妨礙而無法行 使優先承買權，仍應另行請求救濟，在此之前仍無從片面否 認被上訴人之出租人地位。
㈥按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。又所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值， 於租賃契約成立後有昇降者而言。又於城市地方租用基地建 築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限， 此觀土地法第97條第1項、第105條規定自明。查系爭租約原 約定租金係每年給付2次，每次即每半年租金為5,400元，且 未約定租期。系爭土地於66年12月公告現值為每平方公尺7, 327元，至108年2月本件起訴時之公告現值則為每平方公尺1 82,000元，此有公告現值查詢資料在卷可稽（見原審卷第13 1-133頁），可見系爭土地之價值已較40多年前翻漲近25倍 ，上訴人使用系爭土地之經濟價值及利益確實已有所變更， 如仍以每期即每半年5,400元計算租金，顯屬過低。因系爭 土地位於中華路、西藏路、莒光路之間，鄰近萬華火車站、 萬華國中、西園國小、圖書館、銀行、郵局、賣場、夜市、 飯店、平面停車場等設施，有GOOGLE地圖截圖畫面在卷可查 （見原審卷第135頁），生活機能堪稱便利，另參以系爭建 物係2層樓之建物，有其照片在卷可詳（見原審卷第19頁） ，足見系爭建物有一定之使用價值，故原審准予調整租金， 改以系爭土地當年度每平方公尺申報地價之年息7％，乘以系 爭土地之面積，計算當年度之租金，並於當年分為上、下半 年二期給付，並無不當。上訴人雖提出其他判決，主張應以 申報地價之年息3％至4％酌定年租金，惟各該判決酌定之租金 、不當得利金額，乃各法院於具體個案中審酌各項因素而為 之判斷，於本件尚無從比附援引。
五、綜上所述，被上訴人依民法第442條前段規定，請求將上訴 人所承租系爭土地之租金，自本件起訴狀繕本送達翌日即10 8年3月8日（見原審卷第149頁）起，調整為依該土地當年度 每平方公尺申報地價年息7％，乘以系爭土地之面積，計算當 年度之租金，並於當年分為上、下半年二期給付，為有理由 ，應予准許。原審就此部分為被上訴人勝訴之判決，核無違 誤。上訴人求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。惟為 求明確，爰依職權更正補充原判決主文第一項，詳載租金之 調整方式。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第463條、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 2 月 22 日 民事第三庭 審判長法 官 林春鈴
法 官 薛嘉珩 法 官 王沛元以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。 中 華 民 國 110 年 2 月 22 日 書記官 顏莉妹
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