臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度重訴字第155號
原 告 余登發
訴訟代理人 周慶順律師
複代理人 廖懿涵律師
被 告 余信和
余登元
訴訟代理人 陳志銘律師
許駿彥律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國110年1月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市鳥松區大竹段二八三、二八四、二八五、二八六、二八七、二八八、二八九之一、二九○、二九一地號，面積共二一九二點四二平方公尺之土地，應予合併分割為如附圖及附表一所示。
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○地號，面積五○點一六平方公尺之土地，分歸原告單獨所有。
被告余信和、余登元並應按附表二所示之補償金額補償原告。訴訟費用由被告余信和、余登元各負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同 意者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案 之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條 第1項第1款、第2項分別定有明文。查本件原告起訴時原聲 明：兩造共有土地坐落高雄市○○區○○段000地號、同段 284地號、同段285地號、同段286地號、同段287地號、同段 288地號、同段289地號、同段289-1地號、同段290地號、同 段291地號、同段293地號、同段294地號、同段295地號土地 （以下合稱系爭土地）合併分割為如其民事陳報狀附圖及附 表四所示（參本院審重訴卷第143、147、149頁）。嗣於本 院審理中，原告變更其訴之聲明為：請求就兩造共有之系爭 土地予以分割如高雄市仁武地政事務所109年11月5日仁法土 字第27800號方案4之複丈成果圖所示之位置及面積（參本院 卷第273頁），經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改 變，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，與上述規定相符， 應予准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：兩造共有系爭土地，兩造之應有部分為原告1/2 ；被告余信和、余登元各1/4，系爭土地依法並無不能分割 之限制，亦無不得合併分割之情形，兩造也無不分割之協議 ，惟無法達成協議分割。而系爭土地東側有門牌號碼高雄市 ○○區○○路00號之未保存登記建物，為余登元占用，西側 則有未保存登記之鐵皮建物（門牌號碼亦為高雄市○○區○ ○路00號），為余信和占用，北側則有同門牌之未保存登記 建物古厝一幢，中間則為空地，為使具經濟價值之建物，嗣 後不致因占用他人土地而全部拆除，故宜依使用現況進行分 割。爰依民法第823條第1項、第824條第1、2、4、5項規定 ，提起本件訴訟，請求判准就系爭土地為裁判分割，分割方 法為如附圖及附表一「分割後取得位置、面積、所有狀態」 欄所示，余信和、余登元並應依附表二所示之補償金額補償 原告等語。並聲明：如主文第一、二項所示。
二、被告余信和則以：同意原告主張之分割方案所示之位置及面 積，對於本院囑託現代地政不動產估價師聯合事務所之估價 報告書（下稱系爭估價報告書）上所示之補償金額，亦無意 見等語。
三、被告余登元則以：同意原告主張之分割方案所示之位置及面 積，但系爭估價報告書所示補償原告之金額則認為太高等語 。
四、 兩造不爭執事項：
（一）系爭土地為兩造所共有，應有部分為原告1/2，被告余信 和、余登元各1/4。系爭土地並無不分割之協議，亦無因 物之使用目的不能分割之情形。其中289地號土地之使用 分區，屬鳥松（仁美地區）都市計劃保護區，並無核發建 築執照及農舍建築執照（建築物套繪）相關資料，尚無建 築基地法定空地分割辦法暨農業用地興建農舍辦法第12條 相關規定之適用；其餘地號之九筆土地則屬住宅區等情， 此有土地登記謄本、高雄市政府工務局108年8月8日高市 工務建字第10836666600號函、高雄市政府都市發展局土 地使用分區證明書、高雄市政府地政局仁武地政事務所 109年11月11日高市地仁測字第10970895700號函、高雄市 政府都市發展局109年11月18日高市都發開字第109356384 00號函、高雄市政府工務局109年11月19日高市工務建字 第10941314300號函（參本院審重訴卷第65-115、127、 155-157頁、本院卷第231-232、237、249頁）可參。（二）兩造同意以高雄市仁武地政事務所109年11月5日仁法土字 第27800號方案4之土地複丈成果圖所示之位置及面積（參 本院卷第233頁），合併分割系爭土地（按第289地號土地
除外）。
（三）系爭土地上目前之利用狀況，為如附圖所示A部分，存有 被告余登元所有並使用之鋼骨鐵皮結構三層樓之建物（下 稱甲建物），B部分則為磚造平房（祖厝，下稱乙建物） ，現由原告居住使用，C部分則存有被告余信和現居住之 鋼骨鐵皮結構之二層樓建物（下稱丙建物），D部分則由 兩造按持分比例保持共有，作為道路使用，上開房屋均未 經保存登記等情，此有本院勘測筆錄、現場照片等件附卷 可稽（參本院卷第77-85、89-95頁）。五、本件爭點如下：
（一）原告得否請求合併分割除第289地號土地外之系爭土地？ 若可，應如何分割始為適當？
（二）本件各共有人之間應否以金錢互為補償？應如何補償？六、本院得心證之理由：
（一）按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 ；共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。 以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就 共有物之一部分仍維持共有，民法第823條第1項前段、第 824條第1項至第4項分別定有明文。又按分割共有物，究 以原物分割或變價分配其價金，法院有自由裁量之權，不 受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物 之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於 原物分配有困難時，始予變賣，以價金分配於各共有人， 而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受 分配者，亦得以金錢補償之，並非定出變賣之一途，尤其 共有人就共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係 ，倘法院全然不顧遽命變價分割，則其所定之分割方法， 是否適當，有無符合公平原則，即值推求。所謂原物分配 有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配 有困難之情形（最高法院51年台上字第271號、97年度台 上字第2637號、98年度台上字第223號判決要旨參照）。（二）經查，系爭土地為兩造共有，應有部分為原告1/2，被告
余信和、余登元各1/4。系爭土地並無不分割之協議，亦 無因物之使用目的致不能分割之情形。又其中289地號土 地之使用分區，屬鳥松（仁美地區）都市計劃保護區，並 無核發建築執照及農舍建築執照（建築物套繪）相關資料 ，尚無建築基地法定空地分割辦法暨農業用地興建農舍辦 法第12條相關規定之適用；其餘地號之九筆土地則屬住宅 區等情，此有土地登記謄本、高雄市政府工務局108年8月 8日高市工務建字第10836666600號函、高雄市政府都市發 展局土地使用分區證明書、高雄市政府地政局仁武地政事 務所109年11月11日高市地仁測字第10970895700號函、高 雄市政府都市發展局109年11月18日高市都發開字第10935 638400號函、高雄市政府工務局109年11月19日高市工務 建字第10941314300號函（參本院審重訴卷第65-115、127 、155-157頁、本院卷第231-232、237、249頁）在卷可稽 ，是原告依上開規定訴請合併分割除第289地號土地以外 之系爭土地，依法自無不合。
（三）次查，系爭土地上目前利用狀況，為如附圖所示A部分， 存有被告余登元所有並使用之鋼骨鐵皮結構三層樓之建物 （下稱甲建物），B部分則為磚造平房（祖厝，下稱乙建 物），現由原告居住使用，C部分則存有被告余信和現居 住之鋼骨鐵皮結構之二層樓建物（下稱丙建物），D部分 則由兩造按持分比例保持共有，作為道路使用，上開房屋 均未經保存登記等情，此有本院勘測筆錄、現場照片等件 附卷可稽（參本院卷第77-85、89-95頁），並為兩造所不 爭執，堪可認定。本院認依原告主張之分割方案，係按高 雄市仁武地政事務所109年11月5日仁法土字第27800號方 案4土地複丈成果圖所示方法分割，係依目前兩造各自使 用占用之情形而分割，應符兩造之最佳利益，應可採認。 而依原告主張之分割方案分割後：①原告取得如附圖所示 B1、B部分、面積分別為50.16平方公尺、795.02平方公尺 之土地，按B1部分之土地即係第289地號土地，因係保護 區土地，自應分歸原告單獨所有；②被告余登元取得如附 圖所示A部分、面積669.12平方公尺之土地；③被告余信 和取得如附圖所示C部分、面積504.81平方公尺之土地； ④至於附圖所示D部分為6米寬道路，面積223.47平方公尺 ，由兩造依應有部分之比例保持共有，又被告余登元、余 信和均同意原告主張之分割方法（參本院卷第273-275頁 ），是本院認採取附圖及附表一之分割方式，既得兼顧共 有人間利益之公平，土地使用之現況，且能發揮系爭土地 之經濟價值，有利系爭土地之整體利用，對各共有人亦無
不利，爰採取為本件系爭土地之分割方法。
（四）又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分 受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文 。而共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之，係各 共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使各共 有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應以 金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人 均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償 金額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短 少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共 有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85年度台上字第 2676號裁判意旨參照）。經查，系爭土地如附圖及附表一 所示方割分案，經本院囑託現代地政不動產估價師聯合事 務所鑑估兩造分得土地價值及找補金額，鑑定結果認應由 余信和補償原告新臺幣（下同）288,782元、余登元補償 原告5,593,620元等情，此有系爭估價報告書附卷可憑。 本院審酌系爭估價報告書係綜合考量系爭土地坐落區域產 業活動、近鄰地區土地及建物利用情形、公共設施、交通 運輸、重大公共建設、未來發展趨勢等區域因素，及系爭 土地個別條件、使用管制、利用情形、公共設施便利性、 不動產市場概況為分析，依比較法、收益法評估系爭土地 價格，勘估各共有人持分價值、分配土地價值及應找補金 額，且系爭估價報告書已就其價格評估依據、評估過程及 計算為詳細說明，故認系爭估價報告書之鑑定結果，應屬 可採。又被告余信和對於系爭估價報告書所載應找補金額 表示無意見等語（見本院卷第256頁），原告及被告余登 元雖不同意估價結果，尤其余登元陳稱：其補償金額過高 等語（參本院卷第275頁）。惟其並未敘明系爭估價報告 有何具體不可採之理由，其所辯自無可採。本院衡酌上開 各情，經核算兩造應給付及受補償之補償金如附表二所示 ，爰判決如主文第3項所示。
七、綜上所述，本件原告依民法第823 條、第824 條規定，請求 分割系爭土地，為有理由。本院審酌系爭土地之使用現狀、 共有人之意願、利益、使用便利性等上開各情，認系爭土地 依如附圖及附表一所示方法分割，核屬適當，並依附表二所 示之補償方式及金額為補償，為公平適當，爰判決如主文第 1、2、3項所示。
八、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文
。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起 訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴 之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌如附表 一所示，兩造就系爭土地分割前應有部分之比例分擔（即原 告之應有部分為1/2；被告余信和、余登元各1/4），較為公 允，故本件訴訟費用參酌兩造應有部分比例，命兩造負擔如 主文第4 項所示。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 2 日
民事庭法 官 楊富強
附表一：
┌───┬──────────┬────────────────────────┬────┐
│ │分割前 │分割後取得位置、面積、所有狀態 │分割後面│
├───┼─────┬────┼───┬───┬───┬───┬───┬────┤積差額（│
│地號 │283等10筆 │合計 │283(1)│283(2)│289【 │283(3)│283 │合計 │㎡） │
│ │地號 │ │【即如│【即如│即如附│【即如│【即如│ │ │
│ │ │ │附圖A │附圖B │圖B1部│附圖C │附圖D │ │ │
│ │ │ │部分】│部分】│分】 │部分】│部分】│ │ │
├───┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤ │
│面積 │2242.58 │2242.58 │669.12│795.02│50.16 │504.81│223.47│2,242.58│ │
│（㎡）│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┬─┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┼────┤
│余│持│1/4 │ │ │ │ │ 1 │1/4 │ │ │
│信│分│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│和├─┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤0.03 │
│ │面│560.645 │560.645 │ │ │ │504.81│55.87 │560.68 │ │
│ │積│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼─┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┼────┤
│余│持│1/4 │ │1 │ │ │ │1/4 │ │ │
│登│分│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│元├─┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤164.34 │
│ │面│560.645 │560.645 │669.12│ │ │ │55.87 │724.99 │ │
│ │積│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
├─┼─┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┼────┤
│余│持│1/2 │ │ │1 │ 1 │ │1/2 │ │ │
│登│分│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
│發├─┼─────┼────┼───┼───┼───┼───┼───┼────┤-164.38 │
│ │面│1,121.29 │1,121.29│ │795.02│50.16 │ │111.73│956.91 │ │
│ │積│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
└─┴─┴─────┴────┴───┴───┴───┴───┴───┴────┴────┘
附表二：
┌───┬──────────────┐
│共有人│應補償或受補償金額（新臺幣）│
├───┼──────────────┤
│余登發│①應受余信和補償288,782元 │
│ │②應受余登元補償5,593,620元 │
│ │合計：5,882,402元 │
├───┼──────────────┤
│余信和│余信和應補償余登發288,782元 │
│ │ │
├───┼──────────────┤
│余登元│余登元應補償余登發5,593,620 │
│ │元 │
└───┴──────────────┘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 2 月 2 日
書記官 邱秋珍