臺灣桃園地方法院民事判決 109年度訴字第1661號
原 告 徐祥鎮
訴訟代理人 賴頡律師
被 告 楊貽婷
訴訟代理人 李銘洲律師
複 代 理人 簡詩家律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110 年1 月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明為「被告應將坐落桃 園市○○區○○○段000 ○00地號土地上，如附圖所示編號 A 部份圍牆及鐵皮屋頂拆除，並將該部分土地返還予原告及 其他全體共有人」（見壢司簡調卷第9 頁）。嗣原告變更聲 明為「被告應將坐落桃園市○○區○○段000 ○00地號土地 上，如附件108 年楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明 一至六點界標部分圍牆及鐵皮屋頂拆除，並將該部分土地返 還予原告及其他全體共有人」（見本院卷第210 頁）。經核 原告所為聲明變更之基礎事實並未改變，依上開規定，應予 准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
伊於民國103 年1 月間，向訴外人陳金池購得門牌號碼桃園 市○○區○○路00巷00號建物（下稱系爭建物甲）暨坐落之 桃園市○○區○○段000 ○00地號土地（下稱系爭土地）， 被告則於108 年12月26日，向陳金池購得門牌號碼桃園市○ ○區○○路00巷00○0 號建物（下稱系爭建物乙）暨坐落之 系爭土地。惟陳金池於103 年前便私自在系爭土地上如附件 所示之108 年楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明1 至 6 點界標部分搭建成圍牆及鐵皮屋頂，做為車庫使用（下稱 系爭車庫），而車庫內有共有人使用之電信設備箱，致共有 人無法進入安裝及維修，且無分管協議，而被告於108 年購
入系爭建物乙後，承繼使用系爭車庫，已侵害共有人之權利 。爰依民法第821 條之規定，請求被告應將系爭車庫、圍牆 移除，將占用部分騰空後返還予原告及全體共有人，並聲明 ：被告應將坐落桃園市○○區○○段000 ○00地號土地上， 如附件108 年楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明1 至 6 點界標部分圍牆及鐵皮屋頂拆除，並將該部分土地返還予 原告及其他全體共有人。
二、被告則以：
伊於108 年11月15日向陳金池購買系爭建物乙前，系爭土地 上共有6 棟建物，上開6 棟建物係由陳金池及黃楊麗華各有 3 棟建物，且興建完成後由陳金池、黃楊麗華取得上開建物 時，已有分管協議存在，並以磚造壁面完全區隔，各自獨立 使用，且已達20年以上等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴 駁回。
三、兩造不爭執事項【見本院卷第63頁】：
㈠原告於103 年1 月間，向陳金池購買系爭建物甲，被告於10 8 年12月26日向陳金池購買系爭建物乙。
㈡系爭建物甲、乙均座落於系爭土地，且系爭土地為兩造及其 鄰居所共有。
㈢原告於購入系爭建物甲之前，陳金池於系爭土地上，以圍牆 及鐵皮屋搭建成車庫，在車庫內有電信設備箱，另系爭土地 上之同段55、55-1及57等建物，於原告購買時就建有圍牆。四、原告主張系爭土地無分管契約之約定等語，為被告所否認， 並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠按民法上之債權契約，除法律有特別規定外，僅於特定人間 發生法律上之效力。又共有人於與其他共有人訂立分割或分 管契約後，將其應有部分讓與第三人者，倘該第三人不知悉 有分割或分管契約，亦無可得而知之情形，其仍受讓與人所 訂分割或分管契約之拘束，將使善意之第三人受不測之損害 ，與憲法保障人民財產權之意旨有違（司法院釋字第349 號 解釋、最高法院86年度台上字第2098號裁判要旨參照）。是 分管契約對於共有物應有部分之受讓人有無效力，應以受讓 人是否知悉有分管契約或有無可得知之情形為斷。在前者之 情形，受讓人已以事先受有分管契約存在之告知者，即屬適 例，在後者之情形，各共有人已按分管契約占有共有土地之 特定部分者，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有 特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得 而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院86台上字第 1382號、91年度台上字第2477號裁判要旨參照），蓋其事實 若為當事人外之第三人所明知或可得知悉（即標的物之占有
），即因具有與物權契約相同之公示表徵情形，故其內容即 得對可知悉之第三人發生效力，以維持法律秩序之安定性。 次按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依 交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念， 可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示 （最高法院21年上字第1598號、29年上字第672 號裁判意旨 參照）。是以，又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件 ，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分 ，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地， 未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在 。是共有物分管契約，應由全體共有人共同協議之，其約定 雖不以訂立書面為要件，惟仍須共有人間實際上劃定使用範 圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用 、收益，各自占有之土地，未予干涉。
㈡查，證人陳金池於本院具結證稱：系爭土地於85、86年合建 ，由建商蓋好6 棟透天厝後交給伊及伊胞姐，這6 棟透天厝 都有加蓋圍牆及鐵皮，都是建商在86年蓋的，系爭車庫也是 建商是同一時間蓋好交給我們，系爭車庫是連接系爭建物乙 ，並沒有連結系爭建物甲，建商交給我們後，伊與胞姐即約 定系爭車庫係由系爭建物乙來使用，而且系爭建物甲的車庫 在1 樓，況且伊於103 年將系爭建物甲賣給原告時，系爭建 物乙是由伊出租給第三人使用，上開第三人是在做園藝，系 爭車庫是由上開第三人在使用，其他住戶都沒有意見，於10 8 年將系爭建物乙出售給被告後，原告才對系爭車庫有反應 ，另外伊曾向原告表示這6 棟建物加蓋圍牆都有佔用到水利 地，並不是系爭車庫佔用到水利地，系爭車庫內有電信設備 箱，沒有住家反應過要維修，如果要將電信設備箱遷出去都 可以，其他住戶都沒有意見等語（見本院卷第115 至122 頁 ），佐以桃園縣政府工務局於86年7 月23日核發之使用執照 ，系爭土地上共有4 層建物6 棟，系爭建物甲、乙及同巷57 號等3 棟建物為陳金池所有，另同路巷59、61、63號等3 棟 建物則為黃楊麗華所有，此有上開使用執照在卷可佐（見本 院卷第41至42頁），復觀諸卷內所附之照片，系爭土地上之 加蓋建物均有鐵皮及圍牆，並分別與上開6 棟建物相接，且 各棟間之加蓋鐵皮及圍牆部分均有以牆面隔離，此有現場照 片在卷可稽（見壢司簡調卷第35至37頁、本院卷第43至45頁 ），足見系爭土地上之4 層建物共計6 棟，於86年建造完畢 時，均於該棟建物連接處加蓋鐵皮及圍牆（含車庫），且6 棟間建物所加蓋之鐵皮及圍牆部分均以牆面隔離，並由該棟
建物住戶使用迄今逾20年，應認共有人間就該特定部分之使 用已合意成立分管契約。
㈢再者，系爭建物甲主要用途為店舖及住宅、停車場，系爭建 物乙主要用途為店舖及住宅，此有上開建物登記公務用謄本 等在卷可稽（見壢司簡調卷第65至71頁），益可徵系爭車庫 係由系爭建物乙住戶管理使用，佐以系爭土地共有人間實際 上已劃定使用範圍，且對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已 歷多年，而原告係於103 年1 月向陳金池購得系爭建物甲， 可由系爭土地上之6 棟建物加蓋鐵皮及圍牆之特定部分，得 知係由該棟建物住戶管理使用，且同由加蓋鐵皮、圍牆而組 成之系爭車庫之公示外觀，亦可知悉系爭車庫係由系爭建物 乙之住戶管理使用，如有疑義，亦非不得向當時之系爭建物 乙承租人或出售人陳金池查詢即可得悉加蓋鐵皮及圍牆部分 ，訂有分管契約之情形，依前揭說明，縱非明知，亦有可得 而知之情形，自應受分管契約之拘束。
㈣末者，原告另稱陳金池告知系爭車庫位於水利地而非在系爭 土地上乙節，此經證人陳金池證述如前，原告復未舉證以實 其詞，洵無可採。至於原告所提之標的現況說明書，雖於「 共用部分有無分管協議」欄位勾選「否」（見壢司簡調卷第 31頁）及被告所提之不動產委託銷售標的現況說明書（成屋 ），雖於「共用之基地是否有分管協議」欄位勾選「否」（ 見本院卷第201 頁），惟分管協議係涉及法律概念之用語， 一般人未必能精準掌握或理解，且系爭土地所涉之分管契約 確實並無辦理地政登記，自不能僅憑前述說明書勾選之內容 ，即謂分管協議不存在。又原告陳稱系爭車庫內有電信設備 箱等情，惟此部分經證人陳金池證述可遷出系爭車庫，已無 礙原告使用甚明。
五、綜上所述，被告依分管契約占有使用系爭土地如附件108 年 楊測複字第071500號複丈成果圖所示說明1 至6 點界標部分 之圍牆及鐵皮屋頂，非無合法權源，原告依民法第821 條規 定，請求被告將占用土地上之地上物清除，並將占用之土地 返還原告及全體共有人，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及所提證據，經核與判決 結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
民事第二庭 法 官 紀榮泰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
書記官 郭力瑜
附件：108 年楊測複字第071500號複丈成果圖