臺灣桃園地方法院刑事判決 109年度自更一字第3號
自 訴 人 宋月香
自訴代理人 宋英華律師
被 告 蔡邱葱
蔡巽烈
蔡炎山
蔡坤喜
蔡坤忠
曾喜助
曾惠珍
曾惠玲
曾昭軒
曾惠瑩
上十人共同
選任辯護人 李子聿律師
被 告 林冠宇
呂淑玲
上二人共同
選任辯護人 紅沅岑律師
湯 偉律師
被 告 周秀美
謝萬雄
上列被告因詐欺等案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文
蔡邱葱、蔡巽烈、蔡炎山、蔡坤喜、蔡坤忠、曾喜助、曾惠珍、曾惠玲、曾昭軒、曾惠瑩、林冠宇、呂淑玲、周秀美、謝萬雄均無罪。
理 由
一、自訴意旨以：自訴人宋月香由臺灣房屋仲介股份有限公司航 空城分公司（下稱臺灣房屋公司）主管即被告林冠宇之仲介 ，於民國104 年12月18日，與被告蔡邱葱、蔡巽烈、蔡炎山 、蔡坤喜、蔡坤忠、曾喜助、曾惠珍、曾惠玲、曾昭軒、曾 惠瑩（下稱被告蔡邱葱等10人）締結買賣契約，約定就桃園 市○○區○○段○○○○段00000 地號土地之所有權全部（ 下稱同所178-8 地號土地）及同段186 地號土地所有權應有
部分420 分之60（下稱同所186 地號土地）出售予自訴人， 價金為新臺幣（下同）9,000 萬元。並約定被告蔡邱葱等10 人負責同所186 地號土地與其他共有人協議分割、交換，雙 方並同意委由被告謝萬雄所經營之第一建築經理股份有限公 司（下稱第一建經公司）辦理價金信託之履約保證，並由被 告周秀美辦理同所178-8 、186 地號土地之產權移轉登記、 抵押權之塗銷或設定等事宜。
㈠被告蔡邱葱等10人部分：
⒈被告蔡邱葱等10人，明知同所186 地號土地有遭第三人私設 排水溝及耕種農作物等情形，屬有瑕疵之土地，然被告蔡邱 葱等10人竟共同意圖為自己不法所有，共同隱瞞上開事實， 由被告蔡炎山於買賣契約後附之標的現況說明書第5 點「是 否有被他人無權占有或被越界建築」、第6 點「是否供公眾 通行之私有道路」均勾選「否」，被告蔡邱葱等10人竟於買 賣契約第8 點保證178-8 、186 地號土地絕無任何產權不清 及其他糾葛情事，以此對自訴人施以詐術，致自訴人陷於錯 誤，於104 年12月18日簽訂買賣契約，以價金9,000 萬元買 受同所178-8 、186 地號土地，自訴人並於當日交付金額為 1, 800萬元之支票1 紙（支票號碼：FA0000000 號）。 ⒉自訴人與被告蔡邱葱等10人約定應於簽訂買賣契約後，即辦 理鑑界，以利雙方於105 年05月20日前辦理同所178-8 、186 地號土地之移轉登記及點交。惟被告蔡邱葱等10人僅辦理同 所178-8 地號土地之鑑界，而未辦理同所186 地號土地之鑑 界，且於105 年05月25日，逕將同所178-8 、186 地號土地 移轉登記予自訴人，嗣因自訴人於106 年02月07日，與被告 蔡炎山至同所186 地號土地進行鑑界，始發現上開土地有供 公眾通行之道路，且有經第三人私設排水溝、耕種農作物等 情形，始知受騙。因認被告蔡邱葱等10人涉有刑法第三百三 十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
㈡被告林冠宇、呂淑玲、周秀美、謝萬雄部分： ⒈自訴人委託被告林冠宇、呂淑玲、周秀美處理買賣契約之相 關事宜，被告林冠宇、呂淑玲、周秀美自應盡善良管理人注 意義務，忠誠履行義務、責任，惟自訴人請被告林冠宇、呂 淑玲、周秀美3 人，催請被告蔡邱葱等10人辦理同所186 地 號土地之鑑界，竟意圖為自己或第三人不法之利益，或損害 自訴人之背信犯意，不予理會自訴人前開請求，以此方式損 害自訴人之利益。又依買賣契約後附之「價金信託履約保證 流程圖」，地政士須傳真房地點交證明書及完成塗銷之謄本 至第一建經公司後，第一建經公司始得將價金信託履約保證 專戶之餘款匯至賣方指定之帳戶，惟被告周秀美竟意圖為自
己或第三人不法之利益，或損害自訴人之背信犯意，於未取 得同所178-8 、186 地號土地之房地點交證明書之情形下， 逕自通知第一建經公司撥付款項予被告蔡邱葱等10人，損害 自訴人之利益，因認被告林冠宇、呂淑玲、周秀美涉有刑法 第三百四十二條第一項之背信罪嫌。
⒉自訴人分於106 年01月04日、同年02月14日，向第一建經公 司表示因同所186 地號土地尚未完成鑑界及點交，應暫停撥 款，然被告謝萬雄竟意圖為自己或第三人不法之利益，或損 害自訴人之背信犯意，於106 年02月15日除保留爭議款1,20 0 萬元外，其餘款項均撥付予被告蔡邱葱等10人之戶頭，損 害自訴人之權益，因認被告謝萬雄涉有刑法第三百四十二條 第一項之背信罪嫌云云。
二、自訴人指被告蔡邱葱等10人涉犯詐欺取財罪嫌，指被告林冠 宇、呂淑玲、周秀美、謝萬雄等涉犯背信罪嫌、無非以臺灣 房屋土地買賣契約書影本、第一建經價金信託履約保證書影 本、第一建經價金信託履約保證申請書影本、不動產說明書 （含地產權說明書、標的現況說明書─土地素地專用）、自 訴人所簽發付款人為第一銀行西壢分行面額18,000,000萬元 支票影本、自訴人所簽發付款人為第一銀行西壢分行面額 200, 000元及面額57,500元支票影本各01份、變更契約協議 書影本、臺中商業銀行中壢分行國內匯款申請書回條影本各 01份、聯邦商業銀行北中壢分行匯出匯款聯行往來單據影本 02份、民事調解聲請狀影本、自訴人所簽發付款人為第一銀 行西壢分行面額18,000,000元支票影本各01份、存證信函影 本及回執影本、186 地號土地照片4 張、並舉姜義弘、林冠 宇、呂淑玲、周秀美、謝萬雄為證，為其論據。經查： ㈠被告蔡邱葱等10人部分：
⒈按刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪，係以意圖為自己 或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為 要件。
⒉本件自訴意旨指自訴人與被告蔡邱葱等10人，經由臺灣房屋 公司之仲介，簽定買賣契約，就桃園市○○區○○段○○○ ○段00000 地號土地所有權全部及同所186 地號土地所有權 應有部分420 分之60出售予自訴人，約定價金9,000 萬元。 被告蔡邱葱等10人並負責186 地號土地與其他共有人協議分 割、交換，雙方並同意委由被告謝萬雄所經營之第一建築經 理股份有限公司（下稱第一建經公司）辦理價金信託之履約 保證，並由被告周秀美辦理同所178-8 、186 地號土地之產 權移轉登記、抵押權之塗銷或設定等情，分別經證人姜義弘 及林冠宇、呂淑玲、周秀美、謝萬雄證述在卷，且有臺灣房
屋土地買賣契約書影本、第一建經價金信託履約保證書影本 、第一建經價金信託履約保證申請書影本、不動產說明書（ 含地產權說明書、標的現況說明書─土地素地專用）、自訴 人所簽發付款人為第一銀行西壢分行面額18,000,000萬元支 票影本、自訴人所簽發付款人為第一銀行西壢分行面額200, 000 元及面額57,500元支票影本各01份可佐，此部分事實堪 以認定。又依自訴人所提出臺灣高等法院100 年度重上訴字 第799 號民事判決影本所示，就上開土地，被告蔡邱葱等與 第三人蔡坤裕間，曾因借名登記所有權移轉登記事件涉訟， 經判決確定後，辦理所有權移轉登記後，而為上開土地之所 有權人、共有人，而上開土地原係為納稅及管理上之方便， 借名登記於蔡坤裕名下，且同所186 地號土地在該次所有權 移轉登記之範圍，為所有權應有部分420 分之60，在該次移 轉登記前，即係與該案訴外人之他共有人共有，於該次所有 權移轉登記後，被告蔡邱葱等10人，仍係與他人共有該筆土 地。又依本件買賣契約書買賣附件之記載：已就同所186 地 號土地為共有土地，共有人如有行使優先承買權時之解除契 約、返還以給付價金、遲延金等有約定，並約定簽訂買約賣 契後，賣方負責就同所186 地號土地與其他共有人協議分割 、交換，若所有權人已登記買方名義下時，而後發生無法分 割、交換情形，賣方須無條件折價400 萬元給買方等情。可 見本件買賣契約就同所186 地號土地，原即係就被告蔡邱葱 等10人之應有部分420 分之60為買賣，並約定賣方即被告蔡 邱葱等10人於簽訂買賣契約後，仍須負責就同所186 地號土 地與其他共有人協議分割、交換事宜，再由該契約買賣付件 所載：「若所有權人已登記買方名義下時，而後發生無法分 割、交換情形，賣方須無條件折價400 萬元給買方」之約定 可知，於賣方蔡邱葱等10人於將所出售之同所186 地號土地 之所有權應有部分移轉登記於買方即自訴人名義下時，被告 蔡邱葱等等10人，若仍有無法完成與他共有人就該土地為協 議分割、交換之情形，被告蔡邱葱等10人，即須無條件折價 400 萬元給買方即自訴人。可認自訴人於簽定本件買賣契約 時，就賣方即被告蔡邱葱等10人於同所186 地號土地僅有所 有權應有部分420 分之60，且係就該所有權應有部分為買賣 ，並非就該土筆所有權全部為買賣，雖同時約定賣方即被告 蔡邱葱等10人於簽約後負有就同所186 地號土地與其他共有 人協議分割、交換事宜之責，惟雙方簽約時，已慮及於完成 該部分所有權應有部分移轉登記時，賣方即被告蔡邱葱等10 人後有可能無法完成與他共有人協議分割、交換之情形，而 約定如有該情事，則賣方即被告蔡邱葱等10人應折價400 萬
元與自訴人之方式處理。又同所186 地號土地為共有之土地 ，被告蔡邱葱等10人登記取得同所186 地號土地所有權應有 部分420 分60前，該土地係借名登記於第三人名義，並與他 共有人共有，而在同所186 地號土地所有權應有部分420 分 之60移轉登記為被告蔡邱葱等10人後，被告蔡邱葱等10人仍 係與他共有人共有該土地，在完成分割與點交前，並無法特 定被告蔡邱葱等10人就其應有部分係在該土地何一部分或何 特定位置，被告蔡邱葱等10人自無法按其應有部分點交土地 特定部分或特定位置予買方即自訴人。可見自訴人於定約時 ，就同所186 地號土地仍為共有，被告蔡邱葱等10人於該土 地所有權應有部分移轉登記與自訴人前，有可能無法完成與 他共也人協議分割、交換之情形，早已知悉，雙方並已約定 有該情形時，改以買方折價400 萬元方式處理。又自訴意旨 已陳明：被告蔡邱葱等10人已辦理同所178-8 地號土地之鑑 界，未辦理同所186 地號土地之鑑界，於105 年05月25日， 已將同所178-8 、186 地號土地（其中186 地號土地係移轉 所有權應有部分420 分之60）移轉登記予自訴人，自訴人與 被告蔡炎山於106 年02月07日會同地政人員辦理同所186 地 號土地之鑑界，突發現同所186 地號土地有公眾通行之道路 ，尚有私設排水溝、耕種農作物占用情形，雖提出照片4 張 為證。惟依上開說明，同所186 地號土地，被告蔡邱葱等10 人原僅為所有權應有部分420 之60之共有人，亦非該土地之 實際管理人。依自訴人上開所陳，被告蔡邱葱等10人，於訂 約後，已辦理完成同所178-8 地號土地鑑界事宜等情，就同 所第186 號土地，因係共有土地，尚須與他共有人處理是否 協議分割、交換或有會同他共有人處理鑑界等事宜，因被告 蔡邱葱等10人，無法完成與他共有人間之協議分割、交換事 宜，而未於辦理所有權應有部分移轉登記前完成鑑界情事。 而自訴人所稱鑑界後突發現同所186 地號土地有被占用情形 ，估不論自訴人所稱該土地之道路、排水溝、農作物占用之 情，其占用人究係其他共有人，抑或共有人以外之第三人？ 如係他共有人所使用，究係合法使用或非法使用？本有未明 。且自訴人自陳鑑界後始突發現有所稱占用情事，而被告蔡 邱葱等10人僅為該土地之部分共有人，並無證據足資證明被 告蔡邱葱等10人，於鑑界前即已知悉同所186 地號土地有遭 不法占用情事，自不能逕以鑑界後自訴人突發現該土地上有 道路、排水溝、農作物之情，而逕認被告蔡邱葱等10人於簽 約前即明知有該情事而刻意隱瞞對自訴人施詐。再依照上開 買賣契約之買賣附件第2 點載明：被告蔡邱蔥等10人與自訴 人約定鑑界後面積有誤差，若有超出或不足部分，按土地單
價相互找補價金，益徵就同所186 地號土地於鑑界後，如有 面積不足之情形，買方可扣還不足部分依土地買賣單價計算 之價金。又自訴人與被告蔡邱葱等10人已於109 年03月04日 達成和解，於和解書上載明：究系爭合約糾紛已經釐清誤會 並達成和解之旨，有和解書影本01份在卷可佐，尤難認被告 蔡邱葱等10人有何詐欺之犯意與犯行。綜上所述，自訴意旨 所舉證據，尚不足以證明被告蔡邱葱等10人犯罪，自應為被 告蔡邱葱等10人無罪之諭知。
㈡被告林冠宇、呂淑玲、周秀美、謝萬雄部分： ⒈按背信罪在客觀上以為他人處理事務而違背其任務，致生損 害於本人之財產或其他利益為不法構成要件。
⒉被告林冠宇、呂淑玲、周秀美任職於臺灣房屋公司，其等受 買賣不動產之雙方當事人委任範圍應係媒介、促成不動產之 交易買賣，並就不動產買賣媒介成功後對於買賣雙方當事人 收取報酬，此觀買賣契約書第七條第四點亦明。尚難認催請 被告蔡邱葱等10人辦理同所第186 地號土地之鑑界屬於被告 林冠宇、呂淑玲、周秀美所應處理之事務。又依前開說明， 本件買賣契約，就同所第186 號土地，因係共有土地，尚約 定有被告蔡邱葱等10人於買賣契約簽訂後，須負責與他共有 人處理是否協議分割、交換等事宜，因被告蔡邱葱等10人無 法完成與他共有人協議分割、交換，而未於辦理所有權應有 部分移轉登記前完成鑑界情事，自不能認被告林冠宇、呂淑 玲、周秀美等人有何故意為違背其任務之行為。 ⒊又觀之買賣契約第十一條第七項約定「雙方應共同依約履行 買賣相關之權利義務，辦理點交前若雙方就權利義務之履行 或已發現之瑕疵、修繕有爭議且未能合意解決時，任一方應 於點交期限前或催告期限屆至前項法院起訴」、「若雙方無 法合意解決且怠於向法院提起訴訟時，並逾第一建經公司最 終催告期限時，第一建經公司得依本契約約定逕行認定違約 責任之歸屬，據以作為履約保證專戶價金撥付之依據」，而 價金信託履約保證申請書第三條第六項則約定「甲乙雙方之 一方是否有違約之情事或未違約方是否已依約履行催告程序 及合法解除買賣契約等發生疑義時，除已依法提起訴訟或經 雙方達成協議外，甲乙雙方同意由第一建經公司認定，就其 認定結果應共同遵守不得異議」。依前開說明，本件買賣契 約買賣附件已約明「若所有權人已登記買方名義下時，而後 發生無法分割、交換情形，賣方須無條件折價400 萬元給買 方」，賣方於買賣契約簽訂後尚未完成與同所186 地號土地 之其他共有人協議分割、交換事宜，賣方即蔡邱葱等10人仍 得辦理同所186 地號土地所有權應有部分移轉登記，依約於
辦理移轉登記後仍無法完成該土地之協議分割、交換時，賣 方即蔡邱葱等10人應就價金折價400 萬元與自訴人，並非約 定賣方即蔡邱葱等10人就同所186 地號土地與其他共有人完 成協議分割、交換前不能辦理同所186 地號土地所有權應有 部分之移轉登記甚明。依雙方上開約定，倘自訴人或被告蔡 邱蔥等10人未依法提起訴訟或達成協議，第一建經公司自可 依其判斷而決定是否撥付履約保證專戶價金，第一建經公司 分於105 年06月02日、同年06月17日、同年12月22日、106 年1 月23日向自訴人及被告蔡邱蔥等10人催告買賣雙方於文 到後5 日內向法院提起民事訴訟，若逾期未提出，第一建經 公司將依照前開買賣契約、價金信託履約保證申請書相關約 定辦理，有臺北敦南郵局存證號碼000837、000907、001692 、000083號存證信函附卷可憑，自訴人及被告蔡邱葱等10人 均未於上開期限內向法院提起訴訟，是第一建經公司依照上 開買賣契約、價金信託履約保證申請書約定而自行於106 年 02月15日除保留爭議款1,200 萬元外，其餘款項均撥付予被 告蔡邱葱等10人，並以存證信函通知自訴人，有該存證信函 在卷可據，依上開說明，並無不合，難認被告周秀美、謝萬 雄有何背信之行為。綜上所述，自訴意旨所舉證據，尚無法 證明被告林冠宇、呂淑玲、周秀美、謝萬雄犯罪，自應為其 等無罪之諭知。
三、被告蔡邱葱、蔡坤喜、蔡坤忠、曾惠珍、曾惠玲、曾昭軒、 曾惠瑩等，經合法傳喚無正當理由不到庭，本院認其等部分 為應諭知無罪之案件，不待其陳述逕行判決。
四、據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零六 條、第三百零一條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 8 日
臺灣桃園地方法院刑事第三庭
審判長法 官 謝 順 輝
法 官 蔡 政 佑
法 官 陳 柏 嘉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由。其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附具繕本，勿逕送上級法院）。
書記官 陳 淑 瓊
中 華 民 國 110 年 2 月 8 日
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