臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第277號
原 告 康嘉宏
訴訟代理人 姚昭秀律師
複 代理人 石宜蓁
被 告 楊淑卿
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國110 年1 月15
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但減縮應 受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告原請求被告給付新臺幣（下同 ）1,043,000 元，及自民國107 年7 月21日起至清償日止， 按週年利率5 ％計算之利息，嗣將利息部分變更為請求自起 訴狀繕本送達翌日起算，核屬減縮應受判決事項之聲明，與 首開規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：伊於107 年6 月1 日與被告簽訂不動產買賣契約 （下稱系爭契約），以1,220 萬元之總價向被告買受其所有 坐落新北市○○區○○段000 地號土地（權利範圍全部）及 其上同段749 建號即門牌號碼同市區○○路00巷00號建物（ 權利範圍全部，下合稱系爭房地或分稱系爭土地、系爭房屋 ），於107 年7 月2 日完成所有權移轉登記，並於107 年交 付，被告於系爭契約第7 條第1 項保證產權清楚，無他人主 張占有，詎系爭房地交付後，伊於108 年5 月接獲新北市政 府水利局（下稱水利局）通知，始知系爭房地有污水下水道 系統工程將施工，伊又於108 年8 月22日經新北市新莊地政 事務所鑑界，始知訴外人宋莊秀娟所有同巷82號鄰房之圍牆 無權占有系爭土地如另案本院三重簡易庭109 年度重簡字第 358 號判決（下稱另案判決）附圖A 所示編號595 ⑴部分、 面積5.73平方公尺，被告於買賣時明知上情，卻故意不告知 ，交付之系爭房地存有上述瑕疵，構成不完全給付，致伊就 系爭房地已完成之裝潢將因污水下水道系統工程施工而受破 壞，嗣伊亦需另行花費拆除鄰房圍牆，致伊受有已支出裝潢 費用507,500 元及將支出拆除圍牆費用102,000 元之損害，
且系爭土地遭鄰房無權占有之部分，屬被告迄未點交土地予 伊之部分，違反系爭契約第9 條第5 項約定，爰依民法第36 0 條、第227 條第2 項規定、系爭契約第9 條第5 項約定， 請求被告賠償損害507,500 元、102,000 元及給付違約金43 3,500 元共1,043,000 元等語。並聲明：⒈被告應給付原告 1,043,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 週年利率5 ％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：伊原先從來不知系爭土地部分遭鄰房圍牆越界占 用，更不知系爭房地有污水下水道系統工程，伊係接獲原告 通知後始知上情，並非故意不告知，又系爭契約第15條特別 約定事項約明原告同意伊依簽約時現況點交，不負任何瑕疵 擔保之責，伊既已依約於107 年7 月2 日將系爭房地所有權 移轉登記予原告，並於107 年7 月4 日依簽約時現況將系爭 房地點交原告，自無瑕疵或不完全給付可言等語資為抗辯。 並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判 決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於107 年6 月1 日與被告簽訂系爭契約，以1,22 0 萬元之總價向被告買受系爭房地，於107 年7 月2 日完成 所有權移轉登記，並於107 年交付等事實，業據提出系爭契 約、系爭房地謄本為證（見本院卷第69頁至第92頁），且為 被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告於買賣時保證系爭土地無遭他人無權占有， 明知系爭土地部分遭鄰房無權占有及系爭房地有污水下水道 系統工程，存有瑕疵，卻故意不告知，交付有上述瑕疵之系 爭房地，屬不完全給付，且逾期點交系爭土地遭鄰房圍牆無 權占有之部分予原告，應負瑕疵擔保、不完全給付責任，並 應給付逾期點交之違約金等節，則為被告所否認，並以前詞 置辯。是本件爭點為：㈠原告主張被告於買賣時保證系爭土 地無遭他人無權占有，明知系爭土地部分遭鄰房圍牆無權占 有，存有瑕疵，卻故意不告知，依民法第360 條規定請求被 告賠償損害，有無理由？㈡原告主張被告於買賣時明知系爭 房地有污水下水道系統工程，存有瑕疵，卻故意不告知，依 民法第360 條規定請求被告賠償損害，有無理由？㈢原告依 民法第227 條第2 項規定請求被告賠償損害，有無理由？㈣ 原告依系爭契約第9 條第5 項約定請求被告給付違約金，有 無理由？茲逐一分述如下：
㈠原告主張被告於買賣時保證系爭土地無遭他人無權占有，明 知系爭土地部分遭鄰房圍牆無權占有，存有瑕疵，卻故意不 告知，依民法第360 條規定請求被告賠償損害，有無理由？ ⒈原告主張宋莊秀娟所有同巷82號鄰房之圍牆無權占有系爭土
地如另案判決附圖A 所示編號595 ⑴部分、面積5.73平方公 尺，雖提出另案判決為證（見本院卷第277 頁至第285 頁） 。
⒉被告並未保證系爭土地無遭他人無權占有：
按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主 張任何權利，民法第349 條定有明文。系爭契約第7 條第1 項則約定「乙方（指被告，下同）保證產權清楚，無他人『 主張』所有權、優先承買權、使用權、界址糾紛、占有等『 權利』糾紛或一物數賣之情事」（見本院卷第76頁），經核 該約定並非出賣人擔保買賣標的物無遭他人無權占有，而係 出賣人擔保無第三人就買賣標的物對於買受人主張任何權利 （所有權、優先承買權、使用權、占有權等權利），亦即出 賣人擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張任何權利 （所有權、優先承買權、使用權、占有權等權利），厥為出 賣人擔保買受人權利無缺而屬權利瑕疵擔保之約定，此觀民 法第349 條規定自明，則原告執系爭契約第7 條第1 項約定 主張被告保證系爭土地無遭他人無權占有云云，殊非可採。 又被告移轉登記予原告之系爭房地所有權及面積既屬無缺亦 無短少，無何權利瑕疵，而原告主張鄰房圍牆無權占有系爭 土地部分等節縱屬實，既非該鄰房所有人就系爭土地主張有 權占有或有正當占有權源之情事，即與系爭契約第7 條第1 項約定有間，被告自無違反系爭契約第7 條第1 項約定可言 。另被告固在系爭契約標的物現況說明書「建物是否有被他 人占用」欄位勾選「否」（見本院卷第85頁），但該欄位既 載明「建物」而不及於「土地」，依明示其一排除其他之法 理，被告僅有保證系爭房屋無遭他人無權占有，而未保證系 爭土地無遭他人無權占有，遍觀系爭契約，亦未見被告有何 保證系爭土地無遭他人無權占有之情，原告復未提出其他事 證以實其說，則其主張被告保證系爭土地無遭他人無權占有 ，交付之系爭土地卻違反保證之品質云云，容無可採。 ⒊原告並未舉證被告於買賣時明知系爭土地部分遭鄰房圍牆無 權占有且故意不告知：
系爭土地為系爭房屋坐落之基地，原告主張鄰房圍牆無權占 有系爭土地面積僅5.73平方公尺尚微，未經鑑界精確測量難 以察知，自不能徒以系爭土地於買賣後嗣經鑑界發現遭鄰房 圍牆無權占有面積5.73平方公尺一事，率爾推認被告於買賣 時明知此情且故意不告知，原告復未舉證以佐其說，則其主 張被告明知系爭土地部分遭鄰房圍牆無權占有卻故意不告知 云云，要非可採。
⒋被告不負瑕疵擔保責任：
①按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者 ，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366 條定有明文。依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知 其瑕疵者，當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕 疵擔保義務之特約當然有效。且觀之該條立法理由謂「瑕疵 擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限 制之特約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違 交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效 」，可知此特約以有效為原則，無效為例外。
②依系爭契約第3 條載明「甲方（指原告，下同）於簽訂本約 前確已至買賣標的所在地現場詳細檢視，並充分瞭解不動產 經紀業所提供之產調資料」（見本院卷第74頁），原告亦自 陳於簽約前有到場看屋（見本院卷第63頁），對於被告抗辯 原告於簽約前已實地看過系爭房地之事實復不爭執，視同自 認，足認原告於簽約前已至系爭房地現場詳細檢視，並已確 認系爭房地現狀。
③系爭契約第15條其他約定事項特別約定「雙方約定並同意依 簽約時現況點交買方，賣方不負任何瑕疵擔保之責」（見本 院卷第79頁），而原告並未舉證被告於買賣時明知系爭土地 部分遭鄰房圍牆無權占有且故意不告知，業如前述，依民法 第366 條規定反面解釋，該特約自屬有效。又原告於簽約前 既已至系爭房地現場詳細檢視，並已確認系爭房地現狀，而 已足得知鄰房設有圍牆，並與被告特別約定其同意被告僅應 依簽約時標的物現況點交系爭房地，不負瑕疵擔保責任，而 免除被告之瑕疵擔保責任，則被告既於107 年7 月4 日將系 爭房地點交原告，有房地產權點交書可考（見本院卷第297 頁），而已依約按簽約時標的物現況交付系爭房地予原告， 依該特約，被告自不負瑕疵擔保責任。又該特約約定免除被 告瑕疵擔保義務之範圍，並未排除鄰房圍牆無權占有系爭土 地情事之適用，原告主張該特約約定被告不負瑕疵擔保責任 之範圍不含鄰房圍牆無權占有系爭土地之情形云云，委無可 採。
⒌綜上，被告既未保證系爭土地無遭他人無權占有，亦無故意 不告知系爭土地部分遭鄰房圍牆無權占有，而兩造既已以有 效之特約免除被告之瑕疵擔保義務，則原告依民法第360 條 規定請求被告賠償損害，要屬無據。
㈡原告主張被告於買賣時明知系爭房地有污水下水道系統工程 ，存有瑕疵，卻故意不告知，依民法第360 條規定請求被告 賠償損害，有無理由？
⒈原告並未舉證被告於買賣時明知系爭房地有污水下水道系統
工程且故意不告知：
原告自陳係於108 年5 月接獲水利局通知系爭房地所在水碓 里將於108 年底進行污水下水道系統工程（見本院卷第60頁 、第62頁），而觀之原告所提水利局106 年5 月8 日新北水 污工字第1060872188號、106 年11月22日新北水污工字第10 62311956號函（見本院卷第33頁、第35頁），受文者均係訴 外人蔡淑君議員，函文正本及副本收受者均無被告，原告復 未舉證被告於買賣前曾收受或見聞前開函文，自無從單憑前 揭函文逕認被告於買賣時明知系爭房地有污水下水道系統工 程且故意不告知。又經本院依原告聲請函詢水利局有關系爭 房地所在水碓里之里民何時接獲污水下水道系統工程之通知 等節，業據水利局以109 年10月26日新北水污工字第109201 4350號函復：本案經與水碓里里長協調後，水碓里施工前大 型說明會於108 年4 月12日19時於水碓里活動中心召開，里 長亦以鄉里廣播及里長服務處跑馬燈宣傳里民周知等語（見 本院卷第219 頁），可知系爭房地所在水碓里之里民應係於 108 年4 月始獲悉污水下水道系統工程一事，原告復未舉證 被告在此之前已知悉系爭房地有污水下水道系統工程，則原 告主張被告於買賣時明知系爭房地有污水下水道系統工程卻 故意不告知云云，不足為採。
⒉被告不負瑕疵擔保責任：
系爭契約第15條特約被告僅須依簽約時標的物現況點交系爭 房地予原告，不負瑕疵擔保之責，而原告並未舉證被告於買 賣時明知明知系爭房地有污水下水道系統工程且故意不告知 ，均如前述，依民法第366 條規定反面解釋，該特約自屬有 效，則被告既已依約按簽約時標的物現況交付系爭房地予原 告，並經兩造以有效之特約免除被告之瑕疵擔保義務，依該 特約，被告自不負瑕疵擔保責任。
⒊原告不得以系爭房地有污水下水道系統工程請求賠償： 系爭契約特別約定事項第14條約定「買賣標的如有政府機關 未施工之衛生下水道工程，雙方不得以此要求解約。簽約後 交屋前施工者，賣方應負責將標的退縮還原至可使用狀態； 交屋前已通知但尚未施工者，賣方應補償標的退縮還原至可 使用狀態之費用；交屋後始通知者，與賣方無涉，買方不得 要求賠償（因係公共工程）」（見本院卷第88頁），可知兩 造於系爭契約已以特約約明系爭房地之衛生下水道工程於交 屋後始通知者，原告不得請求賠償。查原告自陳係於交屋後 之108 年5 月始接獲污水下水道系統工程之通知，而水利局 係於108 年4 月12日就系爭房地所在水碓里向里民召開污水 下水道系統工程施工前大型說明會，業如前述，足見系爭房
地之污水下水道系統工程係於交屋後始通知，依系爭契約特 別約定事項第14條約定，原告不得請求賠償。 ⒋綜上，被告並未故意不告知系爭房地有污水下水道系統工程 ，而兩造既已以有效之特約免除被告之瑕疵擔保義務並約明 原告不得執此請求賠償，則原告依民法第360 條規定請求被 告賠償損害，洵屬無據。
㈢原告依民法第227 條第2 項規定請求被告賠償損害，有無理 由？
按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給 付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第22 7 條第1 項、第2 項固分別定有明文。所謂不完全給付，係 指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債 務本旨而言。查原告既與被告於系爭契約以特約約明同意被 告依簽約時標的物現況點交系爭房地予原告，被告亦已按簽 約時標的物現況交付系爭房地予原告，則被告提出之給付， 即符合債之本旨，不生不完全給付問題，是原告主張被告成 立不完全給付，依民法第227 條第2 項規定請求被告賠償損 害，殊屬無據。
㈣原告依系爭契約第9 條第5 項約定請求被告給付違約金，有 無理由？
系爭契約第9 條第5 項固約定「本約買賣標的雙方應於產權 移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業無 誤後辦理點交（若因相關作業遲延者，最遲不得逾107 年7 月20日）同時甲方應履行全部價金之給付（包括貸款核撥入 專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶）。如屆最後 期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算，每 逾一日按買賣總價款金萬分之二計付違約金賠償甲方，如逾 十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期間催告仍不履行時， 甲方有權解除本約」（見本院卷第77頁），查原告既與被告 於系爭契約以特約約明同意被告依簽約時標的物現況點交系 爭房地予原告，而被告既已於107 年7 月4 日依約按簽約時 標的物現況點交系爭房地予原告，即已依約履行交付系爭房 地予原告之義務，既無逾期點交，更無違反系爭契約第9 條 第5 項約定可言，則原告依系爭契約第9 條第5 項約定請求 被告給付違約金，容屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第360 條、第227 條第2 項規定、系 爭契約第9 條第5 項約定，請求被告給付1,043,000 元，及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假
執行之聲請已失所附麗，應併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 20 日
民事第六庭 法 官 陳佳君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 22 日
書記官 李淑卿