侵權行為損害賠償
臺灣新北地方法院(民事),訴字,109年度,1930號
PCDV,109,訴,1930,20210205,1

臺灣新北地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第1930號
原　　　告　廖唯冶　

被　　　告　陳如芳　
訴訟代理人　蕭琪男律師
上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國110 年
1 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。查，本件原告原起訴時以陳 芳如及「台慶不動產法定代理人高克邦」為被告並為訴之聲 明：「被告應給付債權人新臺幣（下同）578,000 元，並自 本訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息。 」（詳見本院卷第11頁），嗣以民事變更減縮暨準備書狀撤 回被告「台慶不動產法定代理人高克邦」並變更聲明為：「 被告應給付原告555,500 元整，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。」（見本院卷第163 頁 ），經核原告所為上開訴之變更，屬減縮應受判決事項之聲 明，揆諸上開法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：
㈠、緣被告前委託台慶國際股份有限公司樹林后站保安加盟店（ 地址：新北市○○區○○街0 段00號，下稱台慶公司），銷 售其所有門牌號碼：新北市○○區○○路0 段000 號3 樓不 動產（下稱系爭不動產，並就房屋部分下稱系爭房屋），被 告並於「標的物現況說明書」第18項「是否有增建部分（如 陽台外推）？」勾選「否」，及第40項「是否有拆除重建或 禁建或糾紛之情事？」勾選「否」，及第47項「其他重要事 項（針對屋況、產權、使用權等有任何補充）？」勾選「否 」，且「標的物現況說明書」最下方尚有「注意：委託人依 法應負瑕疵擔保責任」等語，嗣經台慶公司業務江宜倫及店 長高克邦搓合，原告於民國107 年4 月1 日與被告簽訂不動 產買賣契約（下稱系爭契約），價金720 萬元，被告於同年 5 月12日交付系爭不動產。然於108 年7 月18日，原告收到 新北市政府工務局（下稱工務局）函文表示因系爭房屋經民



眾舉報涉有「未經許可擅自變更不符建築法等相關規定」情 事，且於同年8 月2 日工務局再次發函表示經現場勘查後， 系爭房屋確有涉及「未經核准擅自變更使用暨室內裝修（套 房）」及「未經核准擅自拆除前陽台外牆（陽台外推使用） 」且請原告立即停止一切違規行為，否則將依建築法第91條 第1 項、第95條之1 ，裁處6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並 得連續處罰。原告甚感訝異，因不論是台慶公司業務江宜倫 及店長高克邦，抑或是被告即出賣人，皆未曾提及系爭房屋 有不合法規之情事，原告為避免遭裁處高額罰則，在時間緊 迫且系爭房屋已出租予他人之情況下（系爭房屋有4 間套房 ，已將其中3 間分別出租，另1 間則為原告兒子居住），原 告急忙僱工估價、施工，並給付承租人違約金及搬遷費，請 承租人搬離後始得進行後續施工。
㈡、依系爭契約第9 條第5 項、民法第354 條、第360 條皆係物 之瑕疵擔保責任，且物之瑕疵擔保責任不以出賣人對於瑕疵 之存在有無故意或過失為必要，與出賣人之主觀無涉。而本 件買賣交易中，同屬契約文件之「標的物現況說明書」上記 載與勾選之內容得作為出賣人保證品質之認定。被告於其所 出具之「標的物現況說明書」第18項、第40項、第47項等欄 位均勾選「否」且該記載既屬保證品質之範圍，被告除擔保 系爭不動產於移轉交付原告時，無滅失或減少其價值之瑕疵 ，更擔保「系爭房屋並無增建部分」、「系爭房屋無拆除重 建或禁建或糾紛之情事」、「系爭房屋並無其他針對屋況、 產權、使用權等重要事項」之瑕疵。但依工務局上開函文， 系爭房屋確存有「未經核准擅自增設室內分間牆」、「未經 核准擅自拆除前陽台外牆（陽台外推使用）」兩項物之瑕疵 且皆為被告所保證之品質範圍。
㈢、爰依系爭契約第9 條第5 項、民法第354 、360 條（上開二 以上請求權，請法院擇一有利判決），原告請求被告為損害 賠償。本件損害之項目暨金額：
１、修繕系爭房屋上開瑕疵之費用472,000 元。２、給付承租人之違約金14,500元：原告依租賃契約第12條第2 項、第19條約定，為修補系爭房屋支付承租人張秀鏵、林侑 萱因提前終止租賃契約之違約金各7,500 元、7,000 元，共 計14,500元。
３、給付承租人搬遷費8,000 元：因適逢農曆7 月迫使承租人須 搬家，故給付承租人林侑萱搬遷費8,000 元。４、租金損失61,000元：原告因系爭房屋需施工兩個月（自108 年9 月19日至108 年11月5 曰），致未能出租，損失兩個月 租金收入，而4 間套房每個月租金收入各為8,000 元、7,50



0 元、7,000 元、8,000 元（此間雖本係給原告兒子居住， 惟應衡量及比照出租與其他第三人之情形，認原告受有相當 於租金之損害，始符公平正義原則），共計30,500元，兩個 月共計61,000元。
５、因此，被告應賠償原告因系爭房屋缺少被告所保證之品質， 所受損害及所失利益共計555,500 元。
㈣、併聲明：
１、被告應給付原告555,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。
２、訴訟費用由被告負擔。
３、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：
㈠、原告於買受系爭房屋時，業已知悉存有「室內隔成四間套房 」（而系爭陽台外推，則係隔成四間套房所致）之情狀，依 民法第355 條第1 項規定，不得主張瑕疵擔保責任；及基於 「人民對於國家不得以自己不知法規存在而有所主張」原則 ，買受人本負有探知公法上使用限制之義務，故契約當事人 之一方告不得對他方主張自己不知道有規範當事人間之法規 存在；以及系爭契約第2 條關於增建或占用部分之拆除風險 分配，亦特別經過兩造簽名並蓋章確認，而本件係交屋後遭 人檢舉所致，自應由原告負擔拆除之不利益。再者，被告持 有系爭房屋期間，並未遭人檢舉有陽台外推或室內四間套房 等違規情事，益證被告並無故意不告知情事。
㈡、退步言，縱令（假設語氣，非自認）本件「室內隔成四間套 房」及「陽台外推」等情狀屬於瑕疵，惟原告怠於通知瑕疵 ，依民法第356 條規定，視為承認其所受領之物，除喪失買 賣物之瑕疵擔保請求權外，亦不得再依不完全給付之債務不 履行規定，請求損害賠償：
系爭房屋於107 年5 月12日移轉交付予（即點交）原告，且 原告自承於108 年7 月31日經工務局派員勘查而得悉「陽台 外推」、「室內隔成四間套房」等事實，則縱認「陽台外推 」、「室內隔成四間套房」等屬於買賣物之瑕疵，則原告於 108 年7 月31日知悉該瑕疵，依法即應即通知出賣人即被告 ，惟原告知悉遭舉發之違規事實後逕行從事系爭房屋之整修 ，且整修期間沒有請仲介聯繫被告，而原告申請新北市樹林 區公所調解委員會調解時點在109 年4 月15日，距離原告知 有「陽台外推」及「室內隔成四間套房」情狀後已逾8 個月 期間方通知被告，實屬怠於通知被告之情形。甚者，原告於 未通知被告情形下，而逕行變更（即整修）原有房屋狀態， 自可評價為業已承認所受領之物之積極行為，視為承認受領



之物（即系爭房屋），除喪失瑕疵擔保請求權外，亦不得再 依不完全給付之債務不履行規定請求損害賠償。況且，被告 於持有系爭房屋期間內並無遭人檢舉「陽台外推」、「室內 隔成四間」之情形，益證被告並無民法第357 條之故意不告 知之情狀。
㈢、再退步言，縱令（假設語氣，非自認）被告負有損害賠償或 瑕疵擔保之責，但本件亦有民法第217 條與有過失之適用： 原告於買受系爭房屋前，已經先看過屋內現況，也知悉室內 隔成四間套房之情形，但原告仍決定買入系爭房屋，故縱有 （假設語氣）瑕疵責任，原告亦屬有過失，故被告自得請求 適用217 條規定減輕或免除賠償金額。
㈣、併聲明：
１、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由：
㈠、兩造對於以下事項不爭執（見本院卷第176、256頁）：１、被告原為坐落於新北市○○區○○段000 ○000 地號土地（ 權利範圍各為1/5 ）暨其上同段209 建號建物（即門牌號碼 ：新北市○○區○○路0 段000 號3 樓房屋，權利範圍為： 1/1 ，3 層面積：97.50 平方公尺、陽台：5.10平方公尺、 合計總面積102.60平方公尺）之所有權人，嗣於107 年1 月 間委由訴外人台慶不動產即垚鑫不動產有限公司仲介出售系 爭不動產，並於同年1 月1 日簽立標的物現況說明書（如本 院卷第15至17頁，其中項次18是否有增建部份勾選「否」、 項次40是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事部份勾選「否」 ），兩造經仲介媒合於107 年4 月1 日簽立系爭契約書（如 本院卷第19至33頁，下稱系爭買賣），原告以720 萬元買受 系爭不動產並給付價金完畢，且於107 年5 月11日辦理移轉 所有權過戶登記予原告完成，及於107 年5 月12日交屋完畢 。
２、被告出售系爭不動產時，原告曾至現場查看，系爭房屋之現 況即有分隔間4 間套房出租且已無前陽台如本院卷第103 頁 修改前之平面圖。
３、原告買受系爭不動產後，系爭房屋出租情形如本院卷第47至 95頁之房屋租賃契約。
４、工務局於108 年7 月18日以新北工使字第1081346744號函通 知原告系爭房屋有未經許可擅自變更不符建築法等相關情事 ，訂於108 年7 月31日下午3 時實施現場勘查（如本院卷第 35至36頁），經勘查現場結果涉及違反建築法第73條第2 項



及第77條之2 規定：「⒈未經核准擅自增減室內分間牆（計 4 間居室、4 間浴廁作為套房出租使用）。⒉未經核准擅自 拆除前陽台外牆（陽台外推使用）。⒊現場屬『施工完成階 段』情形。並限期陳述意見並改善。」（如本院卷第37至45 頁）。嗣經原告雇工改善後如本院卷第105 頁修改後之平面 圖。
㈡、原告主張其向被告買受系爭不動產，但系爭房屋有前陽台外 推及隔成4 間套房之瑕疵，爰依系爭契約第9 條第5 項、民 法第354 、360 條（上開二以上請求權，請法院擇一有利判 決），請求被告賠償原告所受損害之項目暨金額：修繕系爭 房屋上開瑕疵之費用472,000 元、給付承租人之違約金14,5 00元、給付承租人搬遷費8,000 元、租金損失61,000元，共 計555,500 元等語，為被告否認，並以前詞置辯。是以，本 件爭點厥為：原告買受系爭房屋時，是否業已知悉系爭房屋 有前陽台外推及隔成四間套房之瑕疵？原告是否有怠於通知 被告系爭房屋有前陽台外推及隔成四間套房之瑕疵而應視為 承認其所受領之物？原告主張其向被告購買系爭房屋，系爭 房屋有前陽台外推及隔成四間套房之瑕疵，依民法第354 條 、第360 條或系爭契約第9 條第5 項約定（擇一有利判決） ，請求被告應賠償其因此所受之損害，是否有理由暨所得請 求之金額若干？茲分別論述如下。
㈢、原告買受系爭房屋時，是否業已知悉系爭房屋有前陽台外推 及隔成四間套房之瑕疵？
１、經查，系爭房屋於原告買受時，系爭房屋之現況即有分隔間 4 間套房出租且已無前陽台如本院卷第103 頁修改前之平面 圖，已如前述，並徵諸證人江宜倫證稱：仲介系爭房屋時， 屋況有租客4 間套房全部出租，我有帶原告看過系爭房屋外 觀及內部走道，但因有租客，不方便打擾，簽約後要交屋時 ，帶原告到各房間或在走道上跟租客換約，至於是哪幾間在 房間內哪幾間在門口換約我不記得，當時屋主即被告有陪同 ；簽約前沒進房間看過，有不動產標的物產調說明，裡面有 謄本、地籍、房屋情況、開價、坪數等，屋內即房間內照片 有幾張，這是公司秘書製作的，調地政系統，格局圖是仲介 公司畫的，不確定有無提供原告建物測量成果圖，且簽約時 有拿出產調說明書讓原告簽名；我仲介時知道有陽台，因當 時4 間套房，有租客，不會進去看，我也不知道是前陽台或 後陽台；仲介時我不知道有前陽台外推；隔成4 間套房，我 不知道這屬於違法，因為民間常有隔套房使用出售的情形等 語（本院卷第282 至284 、286 至287 頁），及證人高克邦 證稱：簽約前，我有做產調，包括標的物的建物土地謄本、



現況說明書請屋主勾選，被告說他買時已經有隔間好了，因 4 間套房滿租，無法進入拍照，屋主說要連租約一起賣，沒 有竣工圖，有107 年建物測量成果圖，由地政機關測量，是 公司秘書調，我本身也沒有進到套房看過；交屋前要換約完 成，請原屋主的先生約租客及原告到系爭房屋換約，我們陪 同，4 個套房都有進入，在套房內換約，好像是有幾間沒有 進到房間內，但哪幾間我沒有印象；仲介時屋況就是隔成4 間套房出租；簽約前有給原告看剛才所稱的產調，收斡旋金 時就拿產調給買方看並請他簽名；本件的產調資料因公司搬 遷而找不到；建物測量成果圖知道有前、後陽台，仲介時不 知道有前陽台外推；隔成4 間套房是不合法的，我仲介時知 道是不合法，我不清楚被告是否知道，因為被告買時就已經 是這樣的，我沒有問被告是否有改建執照，因為如果有的話 他會附給我；現況說明書是被告勾選，我沒有到現場看，屋 主說有租客無法進去看；委託前，因房屋隔成4 間套房，我 有問被告有無被舉報，她說沒有，整棟和平相處沒有遇到這 問題等語（本院卷第288 至290 、293 頁），並有新北市政 府地政局函覆、中華電信股份有限公司數據通信分公司函覆 、關貿網路股份有限公司（見本院卷第375 至379 頁、限閱 卷第65至78頁）可證，可知，本件買賣辦理過戶代書江榮輝 於107 年4 月1 、2 日調閱系爭建物之登記謄本（限閱卷第 67、73頁）、本件買賣之不動產經紀業來和不動產有限公司 （見本院卷第29頁）於106 年3 月20日調閱系爭建物之建物 標示部、建物所有權部、建物他項權利部、建物平面圖，足 認證人高克邦所製作之產調說明書中確有經調閱取得系爭房 屋之建物測量成果圖，但系爭房屋於出售時既已係隔成4 間 套房且全部出租，此為原告於簽約前業已知悉確認之事，至 前陽台外推部分，為仲介之證人江宜倫、高克邦既從未進入 各房間內查看，且自系爭房屋之整棟建築物外觀亦無從看出 有前陽台外推（見本院卷第203 頁），是渠等無從知悉有前 陽台外推之情事，被告亦未告知渠等，更遑論原告亦未入各 該房間內察看，自亦無從知悉系爭房屋有前陽台外推之情事 。
２、況且觀諸標的物現況書說明書（本院卷第15至17頁），第18 項「是否有增建部分（如陽台外推）？」勾選「否」，第40 項「是否有拆除重建或禁建或糾紛之情事？」勾選「否」， 第47項「其他重要事項（針對屋況、產權、使用權等有任何 補充）？」勾選「否」，且系爭契約第1 條不動產標示及買 賣權利範圍（本買賣標的物應移轉範圍、標示等記載如未詳 盡，悉依地政機關登記簿謄本所載及法令規定為準）土地標



示「新北市○○區○○段000 地號土地80.74 平方公尺、移 轉持分1/5 ；新北市○○區○○段000 地號土地70.89 平方 公尺、移轉持分1/5 」；建物門牌：「新北市○○區○○路 0 段000 號3 樓」、「建號：209 、主要用途：住家用、樓 房層數5 樓、主建物：3 層97.50 平方公尺、陽台5.10平方 公尺，合計102.60平方公尺」、權利範圍1/1 ；及第2 條增 建或占用部分：「本買賣標的物現況另有增建或占用部分， 依現時法令無法登記，其權利義務業經雙方約定如下：㈠、 增建或占用範圍：□地下室□壹樓空地□平台□頂樓□露台 □夾層□防火巷□天井□陽台外推□其他：」（本院卷第19 頁），益徵系爭房屋前陽台外推一節，原告於買受系爭房屋 時確實無從知悉。
３、又系爭房屋出售於原告時，原即已改裝為4 間套房及前陽台 外推，因涉未經核准擅自增減室內分間牆及拆除前陽台外牆 （陽台外推使用），與建築法違反建築法第73條第2 項及第 7 7 條之2 規定不符，經工務局函通知原告改善，業如前述 ，堪認系爭房屋增減室內分間牆及拆除前陽台外牆（陽台外 推使用）與上開建築法令不符，業經主管機關要求回復原狀 或補辦手續，否則將依法裁處，其通常效用有所減少，抑且 減低經濟上之價值，應屬物之瑕疵無訛。
４、至被告抗辯依民法第355 條第1 項規定，被告不負擔保責任 等語。惟按「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所 稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責」民法第355 條第1 項定 有明文。承上所述，原告買受系爭房屋時，顯然不知悉系爭 房屋前陽台外推；又系爭房屋分隔成4 間套房違反建築法令 一節，被告固未於上開現況說明書或系爭契約載明，而原告 於買受時雖知悉系爭房屋現況分隔成4 間套房，但該分隔成 4 間套房是否果有違反法令之行為，與頂樓加蓋並分隔套房 出租為一般民眾較為知悉屬違法情事不同，況證人江宜倫、 高克邦就此亦未告知原告，縱使原告事先看過系爭房屋之建 物測量成果圖而知悉系爭房屋本應未有分隔4 間套房之情事 ，亦無從據此推論原告知悉系爭房屋分隔成4 間套房違反法 律此一瑕疵存在。因此，被告執此抗辯其不負擔保責任，尚 屬無據。
㈣、原告是否有怠於通知被告系爭房屋有前陽台外推及隔成四間 套房之瑕疵而應視為承認其所受領之物？
１、次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出 賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發 見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至



日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其 所受領之物。民法第356 條定有明文。
２、原告買受系爭房屋後，至108 年7 月18日收受工務局前開函 文後始知悉系爭房屋有分隔4 間套房及前陽台外推之瑕疵， 已如前述，且參酌證人江宜倫證稱：買賣1 年後，原告跟我 聯繫說他收到工務局的違章檢舉，說隔套房違法，工務局看 完後，原告跟我說工務局要他把陽台恢復，限期改善，原告 請我跟店長高克邦講，我問高克邦怎麼處理，後來距離原告 跟我講後約3 個月後，我、高克邦跟原告去現場看，已經在 動工，已經拆除感覺動工一段時間，原告請我跟屋主講，高 克邦說都已經動工了要如何跟屋主講，後來動工完後我幫原 告出租一間（有收半個月租金作為仲介費），一間原告兒子 居住，另幫原告銷售但沒有出售完成；我沒有跟被告聯絡， 要問高克邦有無跟被告聯聯絡此事；原告收到工務局函文聯 絡我時，當時原告想把陽台改回來他就自己改，她告知我們 她跟工務局聯繫，她表示陽台她自己弄就好，但工程的人估 價要全動，花費超出預料之外，原本處理方式是因為她已經 動工，所以看我們可否把房屋順利出售，不能出售她就會找 前屋主；原告整修後委託我們出租或出售係於108 年12月到 109 年2 月等語（本院卷第284 至285 頁），及證人高克邦 證稱：交屋是107 年4 、5 月，我知道被舉報改建是108 年 10月8 日，我到現場拍照，已經在施工，要把原來4 間套房 改成二間，是江宜倫告知我說系爭房屋遭舉報要去現場看， 我應該是108 年10月7 日前1 、2 天或當天接到江宜倫聯絡 去現場，拆除大隊的函文是今年（109 年）調解時才看到； 江宜倫跟我說時，我想說隔了17、18個月，原告說改成2 房 2 衛浴就可以不會被罰錢，原告質問我為何沒有告知會被拆 且有說要跟前屋主說，我當下跟原告說如果還有拆之前還可 以跟被告說，我說原告把它改成這樣，且已經隔了17、18個 月，如果被告願意原價買回你怎麼辦，原告就沒有回話了； 當時原告工程約進行一半，我跟原告說改的產品也很好，看 要出租或出售都可以，由我們幫他租售一起廣告，後來有幫 她出租一間，出售沒有人出價，委託銷售3 個月到期沒有銷 售出去，後續就接到本件調解；江宜倫跟我說時沒有說舉報 的內容，到現場看時原告跟江宜倫也沒有跟我說是前陽台外 推或違法隔間；我或江宜倫沒有跟被告聯繫有這件舉報的事 ，因為現場看時原告也沒有堅持，之後也沒有跟被告聯繫， 到109 年收到調解通知才跟前屋主聯繫，我跟被告通知108 年10月的狀況等語（見本院卷第290 至292 頁），是證人江 宜倫與高克邦前開證述大致相符，且核與原告自陳：我當時



委託證人江宜倫將系爭房屋出售，是為了彌補我的損失，如 果房價高於我的損失，我就不會跟被告求償，我給他們三個 月時間但還是沒有出售完成，所以本件才會向被告求償；我 以為買了就是我的事情，沒有辦法向被告求償，是到工務局 聯繫後才知道說可以跟前屋主求償，是在整修前就知道，但 我本來想說房屋損失不大我就自行吸收，是修屋完成後費用 超出我的預期，且時間緊迫有罰鍰的問題，我忙於整修，整 修完後我才知道求償金額如何求償；整修期間沒有請仲介向 被告聯絡，我跟仲介聯絡是質問他們不是說合法的嗎？讓他 們知道他們賣違法的房子給我怎麼辦，當時沒有要求賠償， 本來預期10幾萬我就自行吸收；我後續沒有跟高克邦聯繫是 因為我還不知道金額多少，且時間緊迫，我忙於工程且請房 客搬家等，等到事情處理完成後我才能確認求償金額等語（ 見本院卷第287 頁）相合，並有原告與江宜倫間Line對話紀 錄（見本院卷第205 至207 頁），是原告至遲於接獲工務局 108 年8 月2 日函文（即本院卷第37至45頁）時業已知悉系 爭房屋有上開瑕疵，卻於系爭房屋業已整修完成後，且經仲 介出租房間及銷售不成，並經至109 年4 月15日向被告求償 並經新北市樹林區調解委員會調解不成立（見本院卷第209 頁），於109 年5 月21日始向本院起訴請求，足認原告於發 現瑕疵時並未即時通知被告，則被告抗辯原告怠於通知被告 ，視為承認其所受領之物等語，堪予採認。
㈤、原告主張其向被告購買系爭房屋，系爭房屋有前陽台外推及 隔成4間套房之瑕疵，依民法第354條、第360條或系爭契約 第9條第5項約定（擇一有利判決），請求被告應賠償其因此 所受之損害，是否有理由暨所得請求之金額若干？１、又按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失 或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度， 無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移 轉時，具有其所保證之品質。買賣之物，缺少出賣人所保證 之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不 履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法 第354 條、第360 條分別定有明文。且系爭契約第9 條第5 項約定：「乙方（即被告，下同）保證本買賣標的物於交屋 前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏 水、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另 有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第23頁） 。
２、原告主張系爭房屋有有前陽台外推及隔成4 間套房之瑕疵，



致其受有修繕系爭房屋上開瑕疵之費用472,000 元、給付承 租人之違約金14,500元、給付承租人搬遷費8,000 元、租金 損失61,000元，共計555,500 元等語，並經證人陳威名到庭 證述，且有租賃契約、估價單、匯款申請書、現場照片、Li ne對話紀錄、名片（本院卷第47至101 、109 至125 、205 至24 7、261 至265 頁）為證，但承上所述，原告既有怠於 通知被告之情事，依民法第356 條第3 項規定，視為承認其 所受領之物即系爭房屋，而民法第356 條第3 項規定，應認 買受人承認其所受領之物符合契約所定之品質之意，因此本 條之視為承認，具契約法性質屬法律行為，換言之，即視為 買受人以意思表示承認其所受領之物具有原約定之品質，如 怠於通知者，不但喪失瑕疵擔保請求權，買受人之其他損害 賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發 生之損害賠償請求，亦應予排除，則原告依上開規定或約定 ，請求被告負損害賠償責任，委無可採。
四、綜上所述，原告主張其向被告購買系爭房屋，系爭房屋有前 陽台外推及隔成4間套房之瑕疵，依民法第354條、第360條 或系爭契約第9條第5項約定，請求被告應賠償其因此所受之 損害即555,500元及法定遲延利息等語，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，併 駁回之。
五、本件事證已臻明確，至於兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提 出之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果 ，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、本件訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
民事第六庭 法 官 饒金鳳
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
書記官 賴麗莎