臺灣彰化地方法院民事判決 109年度訴字第646號
原 告 許金本
訴訟代理人 陳志隆律師
被 告 林龍德
訴訟代理人 楊振芳律師
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國110
年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序事項：
確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者 ，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原 告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不 安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決 確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之 法律上利益（最高法院52年台上字第1240號裁判要旨參照） 。查本件原告主張其依法標得坐落彰化縣○○鎮○○段000 地號土地（下稱543 地號土地），被告就該地之優先購買權 並不存在一情，為被告否認，則被告就543 地號土地之優先 購買權存否即屬不明確，致原告於私法上之地位有受侵害之 危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去，是原告 提起本件訴訟即有確認利益。
貳、實體事項：
一、原告主張：彰化縣政府於民國108 年12月17日公告依地籍清 理條例第13條規定，代為標售108年度第3批地籍清理未能釐 清權屬第95號標號土地即543地號土地，原告於109年3月18 日以新臺幣（下同）2,985,300元標得該地。然被告向彰化 縣政府主張具有占有人之優先購買權，彰化縣政府通知原告 取回投標保證金，經原告提出異議未成立。原告為543 地號 土地之鄰地即同段541 號地號土地所有權人，長期以來從未 發現543 地號土地有遭他人占有使用之情形，而經原告至現 場實際查看之結果，發現被告僅在543 地號土地上臨時搭設 可活動之帆布棚架1 座，根本無法證明其於地籍清理條例97 年7月1日施行前已占有土地達10年以上，至標售時仍繼續為 該土地之占有人之事實，即不能依上開條例第12條第1項第4 款規定，主張就543 地號土地有優先購買權，爰依土地標得 人地位提起本訴訟等語，並聲明：確認被告對於543 地號土
地之優先購買權不存在。
二、被告則以：
(一)543地號土地（重測前為鹿港段大有口小段227地號）、同段 540地號土地（重測前為大有口小段222地號）原為訴外人施 萬所有，施萬無子嗣，由訴外人施則恩占有使用上開土地。 施則恩於51年3月8日與訴外人楊本全簽訂「土地及房屋交換 合約書」，內容為「同立合約書人楊本全簡稱為甲，施則恩 簡稱為乙，當事人間茲為土地及房屋交換雙方同意締訂契約 條件如左：甲愿將所有未繼承之座落鹿港鎮大有口小段第 四七四地號土地及甲所有名義之地上房屋門牌大有里後車巷 壹號所在之房地產所有權以乙所營冰店店面壁路對直至本件 交換標的地之北頂壁路為止，定為交換之地積并包括一切附 著物造作等在內與乙所有之前向葉態祈承買之座落本鎮大有 口小段第貳貳六地號土地連同地上房屋（洛津里埔頭街門牌 六壹號）暨其一切附著物造作以及第貳貳貳地號外參筆地之 土地使用權等一切交換各無異議。」，約定楊本全以其所有 大有口小段474地號土地及門牌號碼鹿港鎮大有里後車巷1號 房地，與施則恩所有大有口小段226 地號土地（重測後為文 開段546地號土地，被告輾轉於100年12月28日買賣取得所有 權）、門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○街00號房屋（下稱 61號房屋），及大有口小段222地號土地（重測後540地號） 與包含543地號土地在內之3筆土地使用權為交換，由楊本全 占有使用543地號土地。楊本全於89年1月18日過世後，由其 繼承人楊家銘、楊家德、楊蕙君、楊玲玲等4人（下稱楊家 銘等4人）繼續合法占有使用。
(二)被告於96年2月13日與楊家銘等4人簽訂不動產買賣契約書（ 下稱系爭買賣契約），以總價420萬元，向其等購買540、 543、544、545地號土地及61號房屋之使用管理權。被告旋 於96年2月14日向彰化稅捐稽徵處辦理變更地價稅使用人名 義為林龍德，按時繳納地價稅款，並將原作為菜園使用之部 分土地，整地後鋪設水泥，並在水泥地上設置小木屋，然不 慎損及上開土地之原有地上物磚牆。因上開土地係屬古蹟保 存區，依法須書面送請相關單位審查、通過後，方可動工整 修建物，經彰化縣政府會勘後，要求被告將磚牆恢復原狀並 移除小木屋，被告因而將小木屋移除，改在543地號土地上 設置車庫式帆布棚架，供置放被告在埔頭街57、59號房屋經 營販賣冰淇淋所用之生財器具等物品迄今。楊本全於87年1 月1日以前即占用543地號土地，並由被告於96年2月13日繼 受占用迄今，依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，被告 具有優先購買權等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)543地號土地（重測前為大有口小段227地號）於36年6月1日 總登記為施萬所有。540（重測前222地號）、541（重測前 221地號）、543（重測前227地號）、544（重測前223地號 ）、599地號等5筆土地前為施萬所有（77年地價稅繳款單記 載管理人為陳存福）。
(二)楊本全自78年起向彰化縣稅捐稽徵處，申請變更為上開5筆 土地之使用人，並按年繳納地價稅；被告於96年2月14日向 彰化縣稅捐稽徵處，申請變更為上開5筆土地之使用人，並 按年繳納地價稅迄今。
(三)彰化縣政府於108年12月17日公告依地籍清理條例第13條規 定，代為標售543地號土地，由原告於109年3月18日以298萬 5,300元得標。
(四)被告向彰化縣政府主張具有地籍清理條例第12條第1項第4款 占有人之優先購買權後，彰化縣政府通知原告取回投標保證 金，經原告提出異議未成立。
四、兩造爭執事項：
被告抗辯其依地籍清理條例第12條第1項第4款規定，對543 地號土地具優先承購權，是否可採？
五、得心證之理由：
(一)依前條規定代為標售之土地，其優先購買權人及優先順序如 下：一、地上權人、典權人、永佃權人。二、基地或耕地承 租人。三、共有土地之他共有人。四、本條例施行前已占有 達十年以上，至標售時仍繼續為該土地之占有人，地籍清理 條例第12條第1 項定有明文。依地籍清理未能釐清權屬土地 代為標售辦法第11條第2 項規定：「占有期間以現占有人之 占有期間計；其為繼承或繼受占有者，占有之期間得合併計 算。」，又依內政部100年10月7日台內地字第1000197146號 函示地籍清理代為標售土地相關作業原則：「地籍清理條例 第12條第1項第4款所定占有人，僅占有代為標售土地之部分 面積（範圍）者，於決標後，該占有人應依本標售辦法第9 條規定，以同一條件就標售土地面積（範圍）全部主張優先 購買。」，此有彰化縣政府109年5月4日府地籍字第1090144 151 號函文在卷可稽（見本院卷第19、88頁）。而地籍清理 條例係於97年3月18日以行政院院臺建字第0970008349 號令 發布定自97年7月1日施行，是本件應審究者為：被告之前手 是否於地籍清理條例於97年7月1日施行前，已占有543地號 土地10年以上，亦即是否於87年7月1日以前即占有543地號 土地？被告有無繼受占有，並至彰化縣政府於108年12月17 日標售時，仍繼續占有土地？而為地籍清理條例第12條第1
項第4款所規定之優先購買權人。
(二)查543、544、546地號土地如附圖所示編號A部分土地（下稱 編號A部分土地），經鋪設水泥地面。其中543地號土地鋪設 水泥範圍約占該地2/3 ，其上放置被告所有移動式車棚等事 實，業經本院會同彰化縣鹿港地政事務所人員至現場履勘測 量屬實，此有本院勘驗測量筆錄、現場簡圖及現場照片、該 所109年9月24日鹿土測字第1336號複丈成果圖附卷可稽（即 本判決附圖）（見本院卷第281至283、287至289、293頁） 。又據證人林志彬到庭具結及於現場履勘時證稱：編號A 部 分土地原本生長雜草及樹木，我於95至96年間受被告委託砍 除樹木、清除雜草，進行整地，並在附圖所示編號C 部分土 地鋪設水泥，放置白色空心磚，搭蓋小木屋。被告當時有請 其他水泥工鋪設水泥，我也有幫忙，編號A 部分土地現場地 面之水泥並無銜接痕跡，應該是當時一起鋪設的。被告本欲 在小木屋販賣飲料，然因違反老街維護，故將小木屋吊去工 廠。被告後來在編號A 部分土地上放置桌椅、鐵桶，販賣冰 淇淋等語（見本院卷第145至146、281至282頁）。證人黃文 秋即洛津里里長亦證稱：我擔任里長38年，在洛津里居住50 至60年。編號A 部分土地原為空地，其上生長樹木及雜草， 被告找人鋪設水泥，整地後搭車棚，放置物品及販賣冰淇淋 。被告當初整地時，我有詢問原因，被告說他向楊家銘等4 人購買土地，並且出具買賣契約書給我看，我告訴被告之後 還要再買一次土地很麻煩等語（見本院卷第147至150頁）， 可知被告於96年間在包含部分543地號土地之編號A部分土地 進行整地、鋪設水泥地面後，在其上放置車棚及物品，並販 賣冰淇淋。復參以被告向彰化縣政府提出之現場照片所示（ 見本院卷第81頁），被告在車棚內擺放物品，並放置冰淇淋 機器。而所謂占有，係指對物有事實上之支配管領而言。被 告既於96年間在543 地號土地鋪設水泥地面，並設置車棚供 其放置物品使用迄今，其對於543 地號土地已具有確定、持 續之支配關係，自不因被告放置車棚屬可移動式，即認其就 543 地號土地無占有之事實，是堪認被告自96年間起，至彰 化縣政府於108年12月17日標售543地號土地時，均繼續占有 543地號土地。
(三)依證人黃文秋證稱：編號A 部分土地原為空地，其上生長樹 木及雜草，之前有種植絲瓜及地瓜葉，我不確定具體種植的 人，但我有看過楊本全在採菜，那些菜價值不高，應該是楊 本全種植的。543 地號土地地主無子嗣，楊本全及其子女居 住在61號房屋，其等使用該地至少20餘年等語（見本院卷第 147至150頁）。參以543地號土地為施萬所有，楊本全自78
年起向彰化縣稅捐稽徵處，申請為543地號土地之使用人， 並按年繳納地價稅，迄至被告於96年2 月14日向彰化縣稅捐 稽徵處，申請變更為土地使用人為止等事實，為兩造所不爭 執。依土地稅法第4 條規定：「土地有左列情形之一者，主 管稽徵機關得指定土地使用人負責代繳其使用部分之地價稅 或田賦：一、納稅義務人行蹤不明者。二、權屬不明者。三 、無人管理者。四、土地所有權人申請由占有人代繳者。」 ，而楊本全如未使用該地，實無由申請為土地使用人，並長 達10餘年間均繳納地價稅，堪認楊本全及其子女至遲自78年 間起，即已占有使用543地號土地。
(四)又楊本全於89年1月18日死亡，楊家銘等4人為其全體繼承人 等事實，有被告提出之楊本全之繼承系統表、楊本全及其配 偶、子女之戶籍謄本（含除戶部分）等件可稽（見本院卷第 265至277頁）。被告於96年2月13日與楊家銘等4人簽訂不動 產買賣契約書，約定以總價420萬元，向其等購買540、543 、544、545地號土地及61號房屋之使用管理權等事實，有被 告所提系爭買賣契約影本為證（見本院卷第70至75頁），並 當庭提出契約書正本經本院及原告核閱無誤後發還（見本院 卷第250 頁）。原告雖否認上開契約書之真正，然依系爭買 賣契約第3 條所載，契約成立同時，由甲（即承買人原告） 先向乙（即出賣人楊家銘等4人）給付60萬元為定金，第一 期款俟地價稅納稅義務人之使用人變更完成後，買方交付 180 萬元與賣方。尾款俟第一期款交付後，賣方房屋點交買 方後，買方交付尾款180 萬元正予賣方。復依契約書附表之 記載，買方於96年2 月13日交付現金10萬元及面額50萬元之 支票（票號CM0000000）為訂金，於96年3月2日交付面額180 萬元支票（票號CM0000000～CM 0000000）為第一期款，並 據被告提出相符之如附表所示支票影本4紙為證（見本院卷 第243、245頁）。又被告抗辯其代楊家銘等4 人支出買賣仲 介費11萬元後，剩餘尾款169萬元，以面額119萬元支票給付 楊家銘等4 人，另交付面額50萬元支票與當時使用61號房屋 之訴外人陳楊桃（即楊家銘等4 人之姑姑）作為搬遷費用等 情，亦據其提出支票2紙（見本院卷第343頁）為佐。參以被 告及楊家銘等4人於96年2月13日簽訂買賣契約後，其等隨即 於翌（14）日向彰化稅捐稽徵處申請變更地價稅使用人名義 為林龍德，有彰化縣政府稅捐稽徵處函文在卷可憑（見本院 卷第63頁），且由被告繳納地價稅迄今等事實，為兩造所不 爭執。另經本院履勘現場之結果，61號房屋現由訴外人林西 雄經營「彥仲麵茶」店，據其陳稱已向被告承租房屋多年等 語，此有本院勘驗筆錄及現場照片可參（見本院卷第281 至
282、285至289頁），可見被告抗辯其與楊家銘等4人簽訂系 爭買賣契約，並繼受占有上開土地及房屋，應屬真實。綜上 可認，543 地號土地原由楊本全至遲自78年間起占有使用， 楊本全於89年1月18日死亡後，由其子女即楊家銘等4人因繼 承關係而繼續占有，復由被告於96年2 月13日因買賣而繼受 占有，並於簽訂系爭買賣契約書後，在543 地號土地鋪設水 泥、放置車棚及物品，而繼續占有土地迄今。從而，被告抗 辯其前手楊本全及其子女於地籍清理條例於97年7月1日施行 前，已占有543 地號土地10年以上，並由被告因買賣關係而 繼受占有，至彰化縣政府於108 年12月17日標售土地時仍繼 續為土地占有人，依同條例第12條第1項第4款規定，就543 地號土地具優先購買權存在，係屬可採。
六、綜上所述，被告抗辯其依地籍清理條例第12條第1項第4款規 定，就543 地號土地具優先購買權存在，係屬有據。原告請 求確認被告就543 地號土地之優先購買權不存在，為無理由 ，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘 明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78項。中 華 民 國 110 年 2 月 22 日
民事第三庭 法 官 鍾孟容
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 3 月 2 日
書記官 張茂盛
附表：
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│編號│發票日期 │ 票面金額 │ 付款人 │支票號碼 │
│ │ │（新臺幣） │ │ │
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│ 1 │96年2月13日 │50萬元 │彰化商業銀行│CM0000000 │
│ │ │ │鹿港分行 │ │
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│ 2 │96年3月2日 │60萬元 │同上 │CM0000000 │
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│ 3 │96年3月3日 │60萬元 │同上 │CM0000000 │
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│ 4 │96年3月4日 │60萬元 │同上 │CM0000000 │
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