臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決
110年度基簡字第24號
原 告 林應震
訴訟代理人 林祥如
被 告 王婭蓁
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年2月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼基隆市○○區○○街○○○○○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應自民國一百零九年四月一日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸仟伍佰元。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加 ，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文。 查原告起訴時原係聲明：(一)被告應將坐落於基隆市○○區○○ 街00○0號3樓之房屋騰空遷讓交付原告。(二)被告應自民國1 09年4月7日起至被告遷讓上開房屋之日止，按月給付新臺幣 （下同）6,500元之違約金。嗣於本院110年2月4日言詞辯論 期日當庭變更第二項聲明為：被告應自109年4月1日起至被 告遷讓返還訴之聲明第一項所示房屋之日止，按月給付原告 相當於租金之不當得利6,500元。核其上開訴之聲明之變更 ，係屬擴張應受判決事項之聲明，並更正其法律上之陳述， 核與前開規定相符，應予准許，合先敘明。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第3 85條第1項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：兩造於104年6月1日簽立房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定由被告向原告承租原告所有門牌號碼
基隆市○○區○○街00○0號3樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期 間自104年6月5日起至106年9月5日止，每月租金6,500元， 於每月5日以前繳納。嗣租期屆滿後被告仍居住使用系爭房 屋，兩造未再以書面另訂新約，詎被告自109年1月起即未按 時給付租金，迄同年3月5日，已積欠3個月之租金未繳納， 原告乃於同年月15日以通訊軟體LINE通知被告繳清欠租，並 表示倘被告未於同月31日前履行，則將終止系爭租約收回系 爭房屋，被告雖已讀取該訊息，惟迄109年4月8日始付清欠 租，原告收受上開租金後，再次要求被告返還系爭房屋，被 告亦同意於109年5月15日遷離，惟被告嗣即拒不接聽原告電 話，亦不回覆訊息，且迄不配合交付鑰匙返還系爭房屋。又 系爭租約因被告未於109年3月31日清償欠租而終止後，被告 仍繼續占有使用系爭房屋拒不返還，即屬無權占有，其並獲 得相當於租金之利益，致原告受有損害，爰依租賃契約及不 當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明如主文第1、2項 所示。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 任何聲明及陳述。
三、經查，原告主張之上開事實，業據提出房屋租賃契約書、建 物暨土地所有權狀、108年地價稅繳款書、兩造間之LINE對 話紀錄、信封暨郵件回執等件影本為證，而被告既未於言詞 辯論期日到場爭執，復未提出書狀作何聲明或陳述，本院審 酌原告所提之上開事證與其主張之內容相符，認原告主張堪 信為真實。
四、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法 第451條定有明文。查被告於106年9月5日原定租期屆滿後， 繼續租住系爭房屋，並給付租金，原告亦收受未為反對表示 ，已如前述，當視為以不定期限繼續租約關係甚明。是兩造 間之系爭租約已默示更新為不定期限之租約，自應適用有關 不定期租賃關係之規定。次按承租人應依約定日期，支付租 金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月 之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約 ，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。 而民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之 性質，其效力之發生應準用同法關於意思表示之規定。又非 對話為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生
效力，同法第95條第1項前段定有明文。另出租人因承租人 遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履 行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示 ，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之 效力，無須再另為終止租約之意思表示（最高法院87年度台 簡上字第7號裁定意旨參照）。查原告於109年3月15日因被 告積欠系爭房屋達2個月以上之租金而以通訊軟體LINE傳送 「王小姐你好：今年1-3月份房租，現以3/15，仍未收到， 電話撥打也沒接聽，若至2020年3月31日前、無法繳清房租 ，將強制收回房子」之訊息予被告，表明倘被告未於109年3 月31日之催告期限內繳清109年1月至3月欠繳之租金，系爭 租契即為終止，揆諸前揭說明，要屬附有停止條件之終止租 約之意思表示，而被告並已讀取前開訊息，有上揭兩造間之 LINE對話紀錄附卷足稽，惟被告未於原告催告之期限內繳清 欠租，亦如前述，是系爭租約於催告期間屆滿之日即109年3 月31日終止，洵堪認定。
五、復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條 前段、第767條第1項前段分別定有明文。查系爭租約既已於 109年3月31日經原告合法終止，被告即負有返還系爭房屋之 義務，則其繼續占有系爭房屋即屬無權占有，是原告依前揭 規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，於法有據，應予准許 。
六、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法 第179 條著有規定。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租 賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不 能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通 常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 查系爭租約業經原告於109年3月31日合法終止，被告迄仍繼 續占有系爭房屋，並未騰空返還原告，即屬無法律上原因而 受有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租 金之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月6,500元 ，應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約 定，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告 受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳 租金之利益，故以原系爭租約所約定之租金6,500元，作為 本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當。準此，原告請 求被告給付系爭租約終止日翌日即自109年4月1日起至遷讓 返還系爭房屋之日止，按月給付6,500元，亦屬有據。
七、綜上所述，原告依系爭租約、所有權及不當得利之法律關係 請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並自109年4月1日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,500元，為有理由 ，應予准許。
八、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款規定適用簡易訴訟 程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第389條第1項第 3款之規定，依職權宣告假執行。
九、本件訴訟費用1,000元（即第一審裁判費），應由敗訴之被 告負擔。
十、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第385條第1項前段、第78條、第87條第1項、第389 條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 26 日 基隆簡易庭法 官 姚貴美
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 2 月 26 日 書記官 湯惠芳