臺灣臺中地方法院民事判決 109年度中小字第545號
原 告 燕國天地管理委員會
法定代理人 林書萍
訴訟代理人 郭人豪
被 告 李家福
上列當事人間請求給付管理費案件，本院於中華民國110 年2 月
1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣63,760元，及自民國109 年1 月1 日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、原告之法定代理人原為張景賀，於本院審理中變更為林書萍 ，有臺中市西屯區公所民國109 年8 月13日公所建字第1090 021919號函在卷可參（本院卷第263 頁），茲林書萍業已具 狀聲明承受訴訟（本院卷259 頁），核無不合，應予准許。二、按小額訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436 條之23、第436 條第2 項、第255 條第1 項但書 第3 款定有明文。本件原告起訴時聲明第1 項原請求被告自 起訴狀繕本送達翌日起計算之利息，109 年10月14日言詞辯 論期日當庭以言詞更正聲明第1 項起息日自109 年1 月1 日 起算，並經記明筆錄在卷。本院審酌原告上開更正請求，其 訴訟標的及請求之原因事實與原訴仍屬相同，僅請求金額減 少而已，核屬減縮應受判決事項之聲明，並非訴之變更或追 加，依首揭法條規定，即無不合，應准許之。
貳、實體事項
一、原告主張：被告為座落臺中市○○區○○段0000號建號即門 牌號碼臺中市○○區○○路0 段000 號1 、2 樓、騎樓、地 下層房屋（下稱系爭建物）之所有權人，均係燕國天地社區 （下稱系爭社區）之區分所有權人，依住戶規約第10條之約 定，有繳納管理費之義務，另依105 年12月18日系爭社區區 分所有權人會議決議以「管理費費率及收繳管理辦法」為系 爭社區管理費之收費標準，而系爭建物並無獨立水塔及化糞 池，非屬店面，應採80坪以上每坪新臺幣（下同）15元收費 標準計徵管理費，惟被告積欠如附表所示管理費，屢經催討
仍不給付，爰依住戶規約第17條第2 項及公寓大廈管理條例 第21條、第29條規定之法律關係提起本件訴訟，請求被告如 數給付等語。並聲明：被告應給付原告63,760元，及自109 年1 月1 日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。二、被告則以：系爭建物用途為住商用，業經商業登記法登記為 營業「店面」使用，依社區規約管理費費率及收繳管理辦法 ，每月管理費為500 元，然原告未依社區規約以店面標準計 算管理費，所請求金額自屬有誤；此外，依社區規約第10條 規定，於住戶遲繳管理費達2 期後，原告應先行催告方得請 求遲延利息，然原告所提存證信函針對被告於106 年1 月至 107 年12月遲繳之管理費為催告，並未對108 年管理費為繳 納之催告，自不得就此部分請求遲延利息等語，資為抗辯。 並聲明：原告之訴駁回。
三、爭執與不爭執事項
㈠不爭執事項
1.被告為系爭社區住戶，依住戶規約有繳納管理費之義務。 2.臺灣高等法院臺中分院以107 年度上字第125 號判決確認系 爭社區於104 年12月13日召開區分所有權任會議所修訂之住 戶規約無效。
3.系爭社區於105 年12月18日召開之區分所有權人會議確認現 行管理費收費標準為「管理費費率及收繳管理辦法」。 ㈡爭執事項
被告所有系爭建物是否屬店面，得依「管理費費率及收繳管 理辦法」以每月500 元之計費標準繳納管理費？四、本院得心證之理由
㈠被告為系爭建物所有權人，尚未繳納106 年1 月1 日至108 年12月31日管理費，另系爭社區105 年12月18日召開之區分 所有權人會議修正以「管理費費率及收繳管理辦法」取代原 規約中「管理費收費標準」計徵管理費，其中「管理費費率 及收繳管理辦法」規定店面每月應繳每月500 元管理費，80 坪以上應繳每坪15元管理費，又「管理費收費標準」則規定 透天店面每戶每月500 元等情，有建物登記第一類謄本、燕 國天地大樓住戶規約及檢附之前開標準及辦法、區分所有權 人會議記錄在卷可參，且為被告所不爭執，堪信屬實。 ㈡按被告為系爭社區之區分所有權人，而公寓大廈管理條例乃 為規範公寓大廈住戶之權利義務及加強公寓大廈之管理維護 ，提昇居住品質而制定。是本件關於兩造之權利義務，即應 優先適用公寓大廈管理條例之規定，於該條例未規定者，始 適用其他法令之規定（公寓大廈管理條例第1 條參照）。又 原告住戶規約性質上為公寓大廈管理條例所稱之規約，而依
據公寓大廈管理條例第3 條第12款規定規約乃公寓大廈區分 所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有 權人會議決議之共同遵守事項。是基於私法自治原則，關於 兩造間之權利義務，即應受住戶規約之拘束。
㈢茲有疑義者為被告所有系爭建物是否系爭規章中所稱之店面 ，從而被告得主張依該住戶規約約定系爭建物應以店面而非 一般住戶之收費方式計收，即以每月500 元標準繳納管理費 ？查，住戶規約中檢附之「管理費費率及收繳管理辦法」並 未就所謂之一般住戶及店面為定義性約定，而公寓大廈管理 條例亦無此二者之定義性規定，則解釋系爭規約中一般住戶 及店面之意義，除依社會通念外，尚非不得以原告收取管理 費之往例藉以探求該條約定之真意。而依社會通念，公寓大 廈中一般住戶與店面之管理費收費標準之所以會有區別，通 常主要以有無使用公用設備及增加社區安全維護管理、費用 之負擔等情判斷，而基於使用者付費原理，始有減輕收費標 準之差別待遇適用。查，被告抗辯系爭建物依建築法規使用 用途為店面，另依商業登記法登記為營業店面，又主要用途 經建物登記謄本記載為商用，再於使用執照中標示系爭建物 供店鋪店面使用，且系爭建物竣工平面圖標示系爭建物為店 鋪，加以系爭建物有獨立出入口之情，固有現場照片、臺中 市都市發展局109 年3 月30日中市都管字第1090051981號函 、台中市政府工務局（84）中工建使字第339 號使用執照及 附表以及系爭社區一樓平面圖附卷可參，然105 年年12月18 日召開之區分所有權人會議決議前，而系爭社區管理費收費 標準即住戶規約附件二「管理費收費標準」係規定透天店面 每戶每月500 元，另爭房屋有使用公共水塔之情，則據本院 調閱84年中工建使字第339 號使用執照卷宗查閱消防昇位圖 核閱屬實，則系爭建物與透天店面有獨立水塔，且並未與社 區共用水塔、化糞池、天然瓦斯管路、消防設備等公共設施 ，僅使用一樓垃圾場此公用設施等情，並非相同，既然系爭 建物使用之公共設施與透天店面並非相同，則依一般住戶收 費標準計徵管理費，尚屬公允；再者，系爭建物前均依一般 住戶而非店面收費標準繳納管理費，有本院106 年度簡上字 第37號民事判決附卷可佐（本院卷第227 頁），則依系爭社 區收取管理費之往例、系爭建物使用公共設備增加社區維護 管理費用負擔等情事，探求該店面真意結果，系爭建物並非 「管理費收費標準」所指透天店面，亦非「管理費費率及收 繳管理辦法」所稱店面，實堪明確，則原告主張被告所有系 爭建物應按原告管理規章以一般住戶之收費標準繳納管理費 ，自屬有據。
㈣另查，被告自106 年1 月至108 年12月均未繳納管理費，其 中106 年1 月至107 年12月部分，因系爭建物超過80坪，依 「管理費費率及收繳管理辦法」以每坪15元、每期3 個月計 徵管理費，扣除已繳納之7,860 元後，被告應再繳納31,632 元管理費（計算式：262.5 坪×15元×3 個月＝11,814元， 11,814元-7,860元＝3,954 元，3,954 元×8 ＝31,632元， 小數點以下四捨五入），另108 年1 至12月部分，扣除已繳 納之3,782 元，被告則應再繳納8,032 元（計算式：262.5 坪×15元×3 個月＝11,814元，11,814 元-3,782元＝8,032 元，8,032 元×4 ＝32,128元），從而原告主張被告尚有63 760 元管理費（計算式：31632 ＋32128 ＝63760 元）未繳 納，即屬可採。
㈤末按，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間 催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其 給付應繳之金額及遲延利息。為公寓大廈管理條例第21條定 有明文。另給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負 遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付 時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息。但約定利息較高者，仍從其約定利率。應付利息之債 務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％， 民法第229 條第1 、2 項、第233 條第1 項、第203 條分別 定有明文。查本件被告應給付管理費63,760元，已如前述， 另原告以起訴狀繕本送達為催告之意思表示，業據原告於本 院言詞辯論時陳明在卷（本院卷第276 頁），而本件起訴狀 繕本係於108 年12月2 日送達被告，有本院送達證書在卷可 參，則原告請求自109 年1 月1 日起計算之遲延利息，即屬 有理，被告抗辯原告未經催告，容有誤解。
五、從而，原告依據公寓大廈管理條例、系爭社區住戶規約之法 律關係，請求被告給付如主文所示之金額，為有理由，應予 准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果， 爰不再一一論述。
七、本件係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法 第436 條之20規定，應依職權宣告假執行。八、依民事訴訟法第436 條之19第1 項、第78條規定，本件訴訟
費用額確定為1,000 元（即原告繳納之第一審裁判費1,000 元），應由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 110 年 2 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳航代
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中 華 民 國 110 年 3 月 2 日
書記官 廖鳳美
附表
1.106年1月至107年12月
15元/ 坪*262.5坪*3個月＝11814- 房客已繳7860＝3954＊8 ＝31632
2.108 年1 至12月
15元/ 坪*262.5坪*3個月＝11814-房客已繳3782＝8032＊4 ＝321283.31632＋32128 ＝63760 元