臺灣臺中地方法院臺中簡易庭小額民事判決
109年度中小字第4451號
原 告 世青商業大廈管理委員會
法定代理人 黎澄汝
訴訟代理人 郭瑋琮
被 告 德城行有限公司
法定代理人 鄧啓銘
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國110年1月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按法定代理人其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或 得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至 第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為 承受之聲明。民事訴訟法第170、175條分別定有明文。本件 原告聲請支付命令時之法定代理人為陳秀鶯，嗣世青商業大 廈於民國109年5月12日區分所有權人會議選出新任主任委員 黎澄汝，並向本院聲明承受訴訟，有聲明承受訴訟狀及臺北 市政府都市發展局109年6月16日北市都建字第1093059877號 函附卷可佐（見本院卷第70頁至第74頁），於法相符，應予 准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為世青商業大廈之管理委員會，被告係門牌 號碼臺北市○○區○○○路000號地下二層建物（中山區長 春段一小段605建號，下稱系爭建物）之所有權人，為世青 商業大廈之區分所有權人，管理費為每坪新臺幣（下同）13 2元，依系爭建物應有部分面積計算管理費，被告每月應繳 納1,679元，自108年12月起至109年2月止，共計積欠5,037 元，爰依公寓大廈管理條例及大樓規約之法律關係，提起本 件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告5,037元，及自支付 命令送達翌日起至清償日止，按週年利率10%計算之利息。
二、被告則以：世青建設股份有限公司（下稱世青公司）將世青 商業大廈地下二層劃設11個停車位，被告於80年6年間向世 青公司購買3號停車位，於80年6月20日登記為系爭建物之共 有人，權利範圍1/11。被告雖為系爭建物共有人，因系爭建 物為停車位並非房屋，原告於過往30年來，從未向被告要求 比照其他1樓以上住戶繳交管理費，僅收取每月700元至800 元之停車位清潔費用。世青商業大廈109年5月12日區分所有 權人會議曾提案追溯要求地下2層605建號房地自109年1月起 比照1樓以上住戶繳交管理費，但未經區分所有權人會議決 議通過，則被告無另行依系爭建物面積繳交管理費之義務等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
㈠被告係系爭建物之共有人，為原告管理之世青商業大廈之區 分所有權人，有建物登記第三類謄本在卷可稽（見109年度 司促字第13692號卷第47至49頁），且為兩造均不爭執，堪 信為真正。
㈡被告抗辯其自80年6月間向世青公司購買停車位，並取得系 爭建物所有權後，原告向來均未要求被告比照1樓以上住戶 繳交管理費，而僅收取停車位清潔費等情，業據提出97年7 月30日會議記錄、收支月報明細表為證（見本院卷第135-13 9頁），依被告提出之上開會議記錄記載：「決議案⒈地下 二樓停車場管理會收費標準。全體一致通過每車位每月800 元…」、108年4月之世青商業大廈管理收支月報明細表管理 費明細項內，被告名稱欄位未列有管理費而僅列載B2清潔費 並記載繳至108年6月，原告亦自承於108年12月開始對被告 收系爭建物管理費、108年12開始把車位清潔費改為管理費 等語（見本院卷第58頁），另參酌世青商業大廈109年5月12 日109年度區分所有權人會議決議事項「第四案：案由：擬 請討論本大廈地下二層605建號房地，依規約自109年元月起 應比照1樓以上繳交管理費並依民法第126條規溯及5年（詳 閱會議手冊第41頁）提請大會議決。」、「第五案：案由： 擬就上開提案605建號房地持分人，倘已善意配合管委會相 關作為，依規定繳費，建請就溯及5年未繳管理費，予以打 折或予以減免，本案倘經大會議決通過後，嗣後持分人如願 配合管委會相關作為，則比照本議決辦理，提請大會議決。 」等語（見本院卷第197-198頁），依其提案案由內容之文 義可知世青商業大廈之區分所所權人及原告於109年之前， 未曾決議或向被告要求給付管理費，則被告辯稱自其取得系 爭建物所有權後，原告均未曾要求被告比照1樓以上住戶繳 交管理費，僅收取停車位清潔費乙事，堪認屬實。
㈢按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負 責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所 有權人按其共有之應有部分比例分擔之；但修繕費係因可歸 責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人 或住戶負擔；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者 ，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項，定有明文。 世青商業大廈於88年間訂立之住戶規約第9條亦規定：「 為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照 區分所有權人會議議決之規定向管理委員會繳交下列款項。 「㈠公共基金。㈡管理費。管理費由各區分所有權人依照 區分所有權人會議之決議分攤之。但第一次區分所有權人會 議召開前或區分所有權人會議未決議時，買賣契約或分管契 約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共 有之應有部分比例分擔之。」（見本院卷第89頁）。準此， 公寓大廈各區分所有權人或住戶之所以負有繳納共用部分費 用之義務，係因公寓大廈就共用部分之管理維護業務，須賴 經費以助其順利推動執行，而該經費則來自於各區分所有權 人或住戶每月分擔繳納。又公寓大廈共用部分費用之法定分 擔方式，係按共有之應有部分比例分擔，惟得以區分所有權 會議之決議或規約另為規定之方式予以排除，且如經區分所 有權人會議另為決議或規約另為規定者，如欲變更該費用之 分擔方式時，亦應再經區分所有權人會議決議或修訂規約之 方式為之。
㈣世青商業大廈係於69年8月22日建築完成，並取得使用執照 ，被告則係於80年6月20日取得系爭建物所有權，有前述建 物登記簿謄本及被告之建築改良物所有權狀（見本院卷第12 7頁）可憑，而公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布施行 ，世青商業大廈住戶規約則係在88年間訂立。按區分所有權 人會議之決議或規約之制訂，性質上均為合同行為，乃由同 一內容之多數意思表示合致而成立，於公寓大廈管理條例公 布施行及世青商業大廈住戶規約訂立前，世青商業大廈之原 始承購戶及區分所有權人，亦得以多數意思表示之合致就共 用部分費用分擔之方式加以約定，此項約定並得以買賣契約 、分管契約等方式為之，且不限於明示之意思表示，原始承 購戶及區分所有權人間對於他區分所有權人分擔共用部分費 用之方式、比例等事項，如均屬知悉且行之歷年，未提出異 議或干涉者，亦得認有默示之分擔約定存在（最高法院98年 度台上字第1087號民事裁判要旨參照）。且此項約定既為世 青商業大廈之原始承購戶及區分所有權人間因多數意思表示 合致而成立，於公寓大廈管理條例公布施行及大廈住戶規約
訂立後，其效力應相當於區分所有權人會議之決議。本件自 被告取得系爭建物所有權後至109年之前，世青商業大廈之 區分所有權人會議及原告未曾決議及向被告收取管理費，僅 收取停車位清潔費之事實，已資認定如前所述。此項收費情 節，自被告取得系爭建物權利之80年6月間至108年底，已歷 時28年餘，且相關收費資訊均詳列於收支月報明細表內，為 各區分所有權人均得知悉，而各區分所有權人之前未曾就此 表示異議或加以干涉，自堪認區分所有權人間存在默示之共 用部分費用分擔約定，即被告就共用部分費用之分擔係以繳 交停車位清潔費之方式為之。
㈤依世青商業大廈管理規約第3條第9款：「區分所有權人會議 討論事項，除公寓大廈管理條例第30條及第31條規定外，應 有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出 席，以出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分 所有權合計過半數之同意行之」（見本院卷第83至84頁）， 而世青商業大廈109年5月12日區分所有權人會議第四案表決 結果為同意13票、否決10票，表決並未過半數；第五案決議 ：經交由區分所有權人討論，因前提（第四案）表決未過， 本案已無再表決之必要（見本院卷第197-198頁），原告對 於前開第四案並未表決通過乙事，亦不爭執（見本院卷第21 2頁），觀諸第四案之案由說明內容，自應係先確定世青商 業大廈地下二層605建號房地所有權人，是否應自109年1月 起比照1樓以上繳交管理費後，始有依民法第126條規定溯及 5年之情事甚明，原告主張提起第四案之主要目的僅是在議 決溯及收取5年管理費云云（見本院卷第212頁），顯非有據 ，難以憑採。準此，被告依區分所有權人間原有之共用部分 費用分擔約定，僅需繳納車位清潔費，該項約定復未經嗣後 之區分所有權人會議決議加以變更，則被告辯稱其並無比照 1樓以上住戶繳納管理費之義務，應屬可採。
四、綜上所述，原告主張被告自109年1月起，應比照世青商業大 廈1樓以上住戶繳交管理費，既未經區分所有權人會議議決 通過，自仍應適用原有之分費用分擔約定。從而，原告請求 被告給付管理費5,037元，及自支付命令送達翌日起之利息 ，為無理由，不應准許。
五、本件判決之基礎已為明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證 ，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘 明。
六、本件訴訟費用額依民事訴訟法第436條之19第1項確定為1,00 0元，並依同法第78條，命由原告負擔。
中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳文爵
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，以判決違背法令為理由，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。並應繳納上訴費新臺幣壹仟伍佰元，如未繳納，依民事訴訟法施行法第9 條之規定，認當事人明知上訴要件有欠缺，逕以裁定駁回其上訴。中 華 民 國 110 年 2 月 19 日
書記官 何惠文
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