臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度桃簡字第1876號
原 告
即反訴被告 林豐元（SPENCER ROBERT COX）
訴訟代理人 陳祖德律師
複 代理人 胡翠萍
被 告
即反訴原告 雷濟仰
劉寶鳳
共 同
訴訟代理人 沈志成律師
施懿哲律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國110 年1 月14
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應給付反訴原告新臺幣參拾萬柒仟伍佰元，及自民國一○九年一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之七十七，餘由反訴原告負擔。
本判決第三項得假執行。但反訴被告如以新臺幣參拾萬柒仟伍佰元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
按簡易訴訟之被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院 ，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴 之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法 不相牽連，或與本訴非得行同種之訴訟程序者，不得提起， 民事訴訟法436 條第2 項、第259 條、第260 條第1 項、第 2 項分別定有明文。經查，本件原告因兩造就位於桃園市○ ○區○○街00號2 樓房屋（下稱系爭房屋）之租賃關係存有 糾紛，而起訴請求被告返還已付之租金及押租金；被告則於 本件言詞辯論終結前，基於系爭房屋之同一租賃關係提起反 訴，先位請求反訴被告即原告給付租金、備位請求反訴被告 返還不當得利。經核兩訴訟皆適用簡易訴訟程序，且其標的 及防禦方法均屬相牽連，證據具有共通性。依上說明，被告
提起本件反訴，合於法律規定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、本訴部分：
一、原告主張：原告前於民國108 年2 月21日與訴外人即被繼承 人雷宏坤簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭契約書），約定由 原告向雷宏坤承租系爭房屋經營青年旅館使用，租期自108 年3 月22日起至110 年3 月21日止，租金為每月新臺幣（下 同）4 萬5,000 元，應於每月10日前給付，原告並交付9 萬 元作為押租金（下稱系爭租約）。惟不諳中文之原告於簽約 後另向他人詢問，始知系爭契約書上竟設有系爭房屋於租賃 期間僅得作為住宅使用，且不得轉租、出借或以其他方式供 他人使用等致其租賃目的無法達成之諸多限制。上情若為原 告於簽約時即知悉，必將拒絕與雷宏坤締結系爭租約，是原 告同意締約之意思表示內容顯存錯誤。又因雷宏坤已於108 年5 月18日死亡，被告均為其繼承人且未拋棄繼承，系爭租 約所生之法律關係即應由被告概括繼受。原告已依民法第88 條第1 項、第2 項之規定，向被告寄發存證信函以撤銷其錯 誤之意思表示，被告自應依民法第179 條之規定返還其已受 領之首月租金4 萬5,000 元及押租金9 萬元。又系爭租約已 約定雷宏坤應於簽約日交付租賃物，雷宏坤或被告自締約起 至今卻從未將合於約定使用、收益目的之系爭房屋交付原告 ，顯為給付遲延，原告亦得依民法第255 條、第259 條之規 定，於解除系爭租約後請求被告返還上開13萬5,000 元。再 系爭房屋既於系爭契約書附有上述無從作為青年旅館使用之 限制，被告復拒絕提供其他文件協助原告向主管機關完成青 年旅館之使用執照申請，同屬客觀給付不能之情形，則原告 依民法第226 條之規定，亦得請求被告賠償13萬5,000 元之 損害。爰依序依上開請求權基礎，併依繼承之法律關係，提 起本件訴訟等語。並聲明：被告應於繼承被繼承人雷宏坤之 遺產範圍內，連帶給付原告13萬5,000 元，及自108 年11月 9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：原告欲承租系爭房屋為青年旅館使用之意思始終 為雷宏坤所知悉並同意，原告於締約時並無錯誤可言；又原 告雖為外籍人士，然其中文流利且具自行閱讀中文契約書之 能力，其簽名於系爭契約書乃瞭解其上所載內容後所為，亦 無因錯誤而承租之情事存在。況系爭房屋於108 年2 月21日 起便已由雷宏坤交付原告使用，而無論雷宏坤或被告，於系 爭租約成立後皆盡力配合原告完成其為營業所需辦理之手續 ，當無債務不履行之情等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，原告與雷宏坤於108 年2 月21日成立系爭租約並簽立 系爭契約書，約定由原告向雷宏坤承租系爭房屋經營青年旅 館使用，租期自108 年3 月22日起至110 年3 月21日止，租 金為每月4 萬5,000 元，原告已於簽約日給付雷宏坤108 年 3 月22起至108 年4 月21日止之租金4 萬5,000 元及押租金 9 萬元，雷宏坤亦將系爭房屋之鑰匙1 副交付原告，該鑰匙 並經原告在本件109 年1 月16日言詞辯論期日當庭交還被告 ；雷宏坤業於108 年5 月18日死亡，被告均為雷宏坤之繼承 人且未拋棄繼承；系爭房屋於108 年7 月4 日經被告以分割 繼承為原因登記為被告雷濟仰所有等情，有系爭契約書、建 物登記謄本及本院言詞辯論筆錄可憑（見本院卷第7 至10頁 、第50頁、第68頁反面），且為兩造所不爭執（見本院卷第 151 頁正反面、第162 頁），堪信為真實。四、得心證之理由：
㈠原告依民法第88條之規定撤銷系爭租約，為無理由：⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表 示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情 ，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質， 若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民 法第88條定有明文。
⒉經查，原告與雷宏坤成立系爭租約時，原告已告知雷宏坤其承 租系爭房屋乃欲以之經營青年旅館，而雷宏坤就此亦表明同意 等情，迭為原告所自承（見本院卷第4 頁反面、第144 頁反面 ），且始終為被告所不爭。堪認原告不僅已正確將其主觀認知 之承租目的表現於外，此意思表示更經雷宏坤明瞭後同意，兩 人進而以此為系爭租約之內容達成意思表示之合致。則原告就 與雷宏坤成立之系爭租約，誠無主觀上認知與事實不符之錯誤 可言，原告援引民法第88條主張撤銷其締約之意思表示，已有 誤解。
⒊又系爭契約書於第7 條第1 項、第3 項雖載有：本房屋係供住 宅使用。非經出租人同意，不得變更用途。出租人不同意將本 房屋之全部或一部分轉租、出借或以其他方式供他人使用，或 將租賃權轉讓於他人等語（見本院卷第8 頁反面至第9 頁）。 然依理倘以經營青年旅館作為系爭房屋之用途，經營者為營業 而將系爭房屋之一部或全部供第三人有償使用，顯為常人所得 認知，可見系爭契約書上揭對於系爭房屋使用之限制，與原告 承租之目的確非無悖。惟該契約書為原告與雷宏坤達成租賃合 意後所簽署一情，亦為原告所明陳（見本院卷第4 頁反面）， 可認系爭契約書不過屬原告與雷宏坤意思表示合致後，將其等 合意之結果形諸文字之證明文件，尚非得遽以事後製作之契約
書文字反推此必為其等合意之內容。再參以系爭契約書第6 條 第6 款「申請使用執照一切費用由承租人負擔」之記載（見本 院卷第8 頁反面），其使用執照即係指青年旅館營業所需之使 用執照等情，亦為原告所不爭，益見簽約時雷宏坤不僅深諳原 告承租之意圖，更就嗣後申請執照所生之相關費用事先明訂應 如何負擔，顯無刻意以上述條款對系爭房屋之使用施加限制之 情事。況於系爭租約成立後，雷宏坤對原告偕同人員前往系爭 房屋評估可否作為旅館使用等行為，不僅均未曾加以干涉，更 已應原告要求提供身分證、權狀等證明文件供原告辦理申請手 續等情，亦經證人即媒介原告與雷宏坤簽立系爭租約之仲介林 佩萱證述無訛（見本院卷第83頁）。足信系爭契約書上述記載 及勾選僅為簽約時之誤繕，而非系爭租約之內容至明。準此， 原告以嗣後誤寫之契約書內容，主張若知悉契約書有此等記載 即將拒不締約等語，要屬倒果為因之謬誤，委非足取。基上， 原告就系爭租約之內容，既均無誤認，其表現於外而與雷宏坤 成立系爭租約之行為，亦無認知不一致之情形存在，其泛言主 張得依民法第88條之規定撤銷意思表示等語，即非可採。㈡原告依民法第255條之規定解除系爭租約，為無理由：⒈按債務人遲延給付者，債權人並非當然取得契約解除權，除契 約當事人另約定得不經催告逕行解除契約及依契約之性質或當 事人之意思表示非於一定時期為給付不能達其契約之目的外， 必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不 履行時，債權人始得解除契約，此觀民法第229 條、第254 條 、第255 條之規定自明。又所謂依契約之性質，非於一定時期 為給付不能達其契約之目的者，係指就契約本身，自客觀上觀 察，即可認識非於一定時期為給付不能達契約目的之情形而言 。又所謂依當事人之意思表示，非於一定時期為給付不能達其 契約之目的者，必須契約當事人間有嚴守履行期間之合意，並 對此期間之重要（契約之目的所在）有所認識，始足當之。⒉原告固主張系爭租約已約定雷宏坤應於108 年2 月21日交付系 爭房屋予原告，惟迄今原告均未曾取得系爭房屋之占有等語。 惟查，系爭租約約定之租賃期間為自108 年3 月22日起，而非 簽約日即108 年2 月21日等情，為兩造所不爭，則原告徒稱系 爭房屋必於108 年2 月21日交付原告占有始能達契約目的等語 ，與客觀事證已有矛盾。又縱令原告與雷宏坤有於簽約日交付 系爭房屋之約定，衡情亦不過為通常約定之履約期限，與非於 一定時期為給付不能達其契約目的之情形，仍有未侔。而原告 就雙方有嚴守於系爭租約簽約日交付系爭房屋之合意，或系爭 租約約定如何可認依其性質須於一定時期給付方達目的等要件 ，經本院當庭詢問均未能具體說明，亦未提出任何證據以實非
虛（見本院卷第161 頁、第171 頁反面），則其空以此為解除 契約之依憑，已非可取。
⒊原告雖再以簽約時系爭房屋之照片為據（見本院卷第89至93頁 ），主張雷宏坤或被告於系爭租約成立後，仍繼續以其家具設 備占用系爭房屋致原告無使用可能，而遲延交付系爭房屋至今 等語。然綜覽前揭照片，可見其上皆未附日期，是其拍攝之時 點為何，已屬有疑；遑論系爭房屋嗣後狀態如何，更非僅憑簽 約時之照片，即足論定。再參以原告於108 年7 月24日自行寄 達被告之存證信函中，更明載：系爭房屋「原有附屬設備，如 已安置之洗手台、家具等物品，雷濟仰先生未與本人（按：即 本件原告）協商，即將之全部搬走，使屋內空無一物，是以， 就客觀而言，明顯違反誠信原則，顯失公平」等文字（見本院 卷第11頁反面），益見原告前甚以被告未留存原有設備並將系 爭房屋內物品清空為由，控指被告所為有違誠信；則原告於本 件訴訟復翻異以被告將家具留置未移為指摘被告未曾交付租賃 物之詞，同顯矛盾。
⒋至原告另謂被告未將系爭房屋之鑰匙全數交付，亦屬未完成移 轉占有之點交程序等語。然查，系爭租約所訂租期為自108 年 3 月22日始，然雷宏坤為使原告得裝潢系爭房屋而於簽約日即 108 年2 月21日便交付系爭房屋鑰匙等情，為原告所不爭執； 而原告於裝潢系爭房屋前，就屋內之桌椅、櫃子等物品尚在與 雷宏坤商討其需用與否以定其去留此情，由原告與證人林佩萱 之對話紀錄以觀自明（見本院卷第130 頁至第132 頁反面）， 堪認原告因於實際裝潢前尚不能確悉其仍有使用需求之設備為 何，故由雷宏坤保有鑰匙以供搬遷原告無須使用之物品，然仍 不能據此謂原告尚未取得系爭房屋之事實上管領力。又原告於 108 年2 月21日取得系爭房屋鑰匙後，便已多次自行會同建築 師等人員進入系爭房屋會勘、評估相關行政手續如何辦理，而 得自由出入系爭房屋等情，亦為原告所自陳。則被告抗辯原告 對系爭房屋之管理使用已存有支配力等語，當非無據；原告徒 稱雷宏坤未曾交付系爭房屋供其使用等語，殊與卷內證據相左 ，難認可信。
㈢原告依民法第226 條之規定請求損害賠償，為無理由：⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於 債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行 之損害賠償，民法第226條固有明文。
⒉原告雖以被告就系爭租約應負之義務現已為客觀給付不能等語 為由，主張其得依民法第226 條規定，請求以已付之租金及押 租金計算之損害賠償13萬5,000 元等語。惟系爭房屋現仍存在
，且若經被告提出表明同意轉租意旨之相關文件，原告即可完 成使用執照申請等情，為原告所是認（見本院卷第163 頁）， 難認被告有何陷於「客觀」履行不能之情形。而具相當法律專 業能力之原告訴訟代理人，經本院詢問其所謂「客觀給付不能 」係為何指，仍僅概以被告未提供原告所需文件，即為客觀給 付不能（見本院卷第161 頁反面），顯對法律規定存有誤解， 殊難採據。
⒊況查，原告為申請使用執照需有系爭房屋所有人出具之租約始 能完成，然因雷宏坤嗣後死亡，故需再與分割繼承取得系爭房 屋之被告雷濟仰重新簽立租約，方能辦理相關手續等情，雖為 被告所不否認。然原告於換約時，曾另向被告要求將租賃期間 延長為10年且不得調漲租金等情，亦經證人林佩萱證陳明確（ 見本院卷第82頁反面），復為原告所自承（見本院卷第163 頁 ）。堪見被告辯稱其係因原告單方主張變更原有租賃條件，雙 方未能達成共識而未簽立新租約等語，確值採信。是即令原告 主張被告迄今未與原告另簽表明同意其作為青年旅館使用之租 約，致原告無從辦理使用執照之申請手續等情，果非子虛，亦 難認此為可歸責於被告之事由所生。則原告以被告未依債之本 旨履行系爭租約為由請求其等負違約之賠償責任，同乏所憑。五、從而，原告依序依民法第88條及第179 條、第255 條及第25 9 條，與第226 條之規定，併依繼承之法律關係，請求被告 於繼承被繼承人雷宏坤之遺產範圍內，連帶給付13萬5,000 元，及自108 年11月9 日起至清償日止，按年息5 ％計算之 利息，為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告前與雷宏坤成立系爭租約，雷宏坤 並已於108 年2 月21日將系爭房屋交付反訴被告占有使用。 詎料反訴被告自108 年4 月22起即未依約繳納租金，至109 年1 月16日系爭租約終止之日，已積欠8 個月又25日之租金 共39萬7,500 元未付。且上開因系爭租約而生之權利義務關 係於雷宏坤在108 年5 月18日死亡後，已悉由反訴原告繼承 ，則反訴原告自得依系爭租約及繼承之法律關係，提起反訴 先位請求反訴被告給付上開租金。又縱反訴被告本訴主張依 民法第88條之規定撤銷系爭租約為有理由，系爭租約既因遭 撤銷而溯及失其效力，反訴被告自108 年4 月22日起至109 年1 月16日止占用系爭房屋即隨之失其正當權源，反訴原告 於繼承雷宏坤所有之系爭房屋後，亦得依不當得利及繼承之 法律關係，備位請求反訴被告返還反訴原告自108 年4 月22 日起至108 年7 月3 日即反訴原告雷濟仰因分割繼承而登記 為系爭房屋所有權人之前一日止，暨返還反訴原告雷濟仰自
108 年7 月4 日起至109 年1 月16日反訴被告返還系爭房屋 之日止，按月以4 萬5,000 元計算之不當得利，爰提起先、 備位訴訟等語。並聲明：㈠先位聲明：反訴被告應給付反訴 原告39萬7,500 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5 ％計算之利息。㈡備位聲明：⒈反訴被告應 給付反訴原告10萬8,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒉反訴被告應給付 反訴原告雷濟仰28萬9,500 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、反訴被告則以：反訴被告係因錯誤而與雷宏坤成立系爭租約 ，經其行使撤銷權後即無依系爭租約給付租金之義務；況反 訴被告未曾取得系爭房屋之占有，對反訴原告亦無應返還之 利益可言。且即令系爭租約不能由反訴被告依法撤銷，因反 訴原告未提供合於約定使用收益之系爭房屋，反訴被告仍可 類推適用民法第435 條第2 項之規定終止系爭租約，而得免 給付租金等語，資為抗辯，並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。 ㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：
㈠反訴原告先位請求反訴被告給付租金，為有理由：⒈按繼承人自繼承開始時，除民法另有規定外，承受被繼承人財 產上之一切權利、義務，民法第1148條第1 項前段定有明文。 次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段亦有 明定。
⒉經查，系爭租約為雷宏坤與反訴被告簽訂，租期約定為自108 年3 月22日起至110 年3 月21日止，雷宏坤出租人之契約地位 自起108 年5 月18日起由其繼承人即反訴原告概括繼受；反訴 被告於繳納首月即108 年3 月22日起至108 年4 月21日止之租 金4 萬5,000 元後，至返還系爭房屋鑰匙之日即109 年1 月16 日止均未再依約給付租金等節，為兩造所是認。又反訴被告執 民法第88條撤銷系爭租約為無理由，復如上論，則反訴原告請 求反訴被告依系爭租約繳付自108 年4 月22日起至109 年1 月 16日止、每月4 萬5,000 元之租金共39萬7,500 元【計算式： （8 月＋25日/30 日）×4 萬5,000 元＝39萬7,500 元】，自 堪採取。
⒊反訴被告雖另謂反訴原告雷濟仰拒絕以新屋主之身分簽立載明 得轉租之新租約，致其無法據以辦理合法經營青年旅館須完成 之行政手續，而屬交付之租賃物未合於約定使用收益狀態之情 形，而得拒絕給付租金等語。惟查，反訴原告始終同意反訴被 告將系爭房屋用以作為青年旅館營業，亦願配合簽立加註「得 轉租」等文字之租賃契約書，僅因反訴被告要求變更契約其他
條款而未能完成簽約等情，業經認定如上，堪認反訴原告提供 之租賃物已屬合於約定之狀態，反訴被告自不得單執新租約未 簽訂之結果，遽論反訴原告提出之給付與債之本旨未符。⒋反訴被告固再抗辯其本件得類推適用民法第435 條第2 項之規 定，於109 年10月13日言詞辯論狀送達反訴原告之翌日起終止 系爭租約等語。然本件反訴原告請求租金之期間為108 年4 月 21日至109 年1 月16日一節，已迭如上述；而上揭書狀送達反 訴原告之日則為109 年10月14日，同經兩造當庭明承無訛（見 本院卷第172 頁）。顯見縱反訴被告得終止系爭租約，反訴原 告請求租金之期間既均在系爭租約終止之日前，反訴被告給付 租金之義務，當亦無從因系爭租約嗣後之終止而溯及免除，則 反訴被告以前詞否認依約繳租之契約責任，同欠所據。㈡反訴原告得請求之金額：
⒈按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關 係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104 年度台上字第15 69號判決意旨參照）。
⒉查反訴被告欠繳之租金為39萬7,500 元，固經論述如前；惟反 訴被告於系爭租約時另已交付押租金9 萬元，有系爭契約書可 證（見本院卷第8 頁），亦為兩造所未爭（見本院卷第144 頁 反面）。依上說明，反訴原告自僅得請求以反訴被告已給付之 押租金9 萬元抵充後之租金。準此，反訴原告請求反訴被告給 付扣除押租金9 萬元後，尚欠之租金30萬7,500 元（計算式： 39萬7,500 元－9 萬元＝30萬7,500 元），即為有憑。四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經 約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第 1 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件 反訴原告對反訴被告之租金債權為定有給付期限，則反訴被 告於屆期而未給付時，即應負遲延責任。準此，反訴原告就 其得請求之金額，併請求自反訴起訴狀繕本送達反訴被告之 翌日即109 年1 月22日起（於109 年1 月21日送達，見本院 卷第103 頁），至清償日止，按年息5 ％計算之利息，核無 不合，應予准許。
五、從而，反訴原告依系爭租約及繼承之法律關係，請求反訴被 告給付如主文第3 項所示，為有理由，應予准許，逾此範圍 ，為無理由，應予駁回。又反訴原告先位之訴既有理由，其 備位之訴即無庸加以審究，附此敘明。
六、本件反訴原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決
，爰依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣 告假執行。另依同法第436 條第2 項、第392 條第2 項規定 ，依反訴被告之聲請，宣告反訴被告如預供擔保，得免為假 執行。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
肆、訴訟費用負擔之依據：本訴部分依民事訴訟法第78條；反訴 部分依同法第79條、第85條第1項。
中 華 民 國 110 年 2 月 5 日
桃園簡易庭 法 官 郭于嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 16 日
書記官 張俊睿