最高法院民事判決 109年度台上字第1821號
上 訴 人 曾 豐 富（原名曾守富）
訴訟代理人 洪 翰 中律師
被 上訴 人 石 濠 誠
李 承 恩
王 碧 娥
張 香 妮
李 明 權
鄭 閔 謙
劉 應 民
黃 千 芬
陳 皖 璿
郭 志 明
羅 能 昌
林 雪 惠
張 瑋 婷
孫 曉 映
曾 創 愉
范 菱
陳 俊 宇
盧 誌 鋒
蔡 宗 哲
邱 素 蓮
詹 瓊 雲
蔡 慧 敏
楊 淑 真
鄭 基 發
陳 彥 廷
范 紫 琳
李 岱 伶
邱 祖 湘
共 同
訴訟代理人 鞠 金 蕾律師
被 上訴 人 陳林淑蘭
上列當事人間請求拆除地上物返還土地等事件，上訴人對於中華
民國108年3月27日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（107 年度
上字第233號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院臺中分院。
理 由
一、本件上訴人主張：伊為坐落臺中市○區○○○段00○00地號 土地（下稱系爭土地）所有權人，被上訴人均係坐落同段31 之13地號土地（下稱分割後31之13地號土地）上翡冷翠大樓 區分所有建物（下稱翡冷翠社區）之所有權人，竟未經伊同 意，共同以如第一審判決附圖符號A所示面積0.5平方公尺之 管理室、符號B、D所示面積依序15.5、5 平方公尺之花圃、 符號C所示面積18 平方公尺之走道（下合稱系爭地上物）無 權占用系爭土地，並取得相當於租金之不當利益，致伊受有 損害。爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命：㈠ 被上訴人拆除系爭地上物並將土地返還予伊；㈡被上訴人李 承恩、張香妮、郭志明、張瑋婷、陳俊宇、詹瓊雲、陳彥廷 、范紫琳、李岱伶依序給付伊新臺幣（下同）3,526元、742 元、1,114元、2,350元、2,722元、3,464元、1,052元、2,5 36元、2,104元；其餘被上訴人各給付伊3,712元，並均加計 自民國106年10月25 日起算法定遲延利息；㈢被上訴人自同 日起至返還土地日止，按月各給付伊62元之判決（上訴人逾 上開本息之金錢請求部分，經第一審判決其敗訴，未聲明不 服而未繫屬本院者，不予贅述）。
二、被上訴人則以：系爭土地係於78年 2月28日分割自分割前31 之13地號土地（下稱系爭母地號土地），惟訴外人胡衍富因 投資翡冷翠社區建案，於78年1月4日即出具土地使用權同意 書，同意建商使用其所有系爭母地號土地全部，向主管機關 申請興建翡冷翠社區之建造執照，建商因而在系爭土地上興 建系爭地上物，作為翡冷翠社區之部分公共設施。胡衍富享 有該社區建案房地出售利益，應受上開同意書所拘束，而翡 冷翠社區之區分所有權人於26年間和平、公然使用系爭土地 之事實，當為上訴人於104年12月16 日受讓系爭土地時所得 知悉，其自應繼受該同意書之義務，伊非無權占有。系爭地 上物現有翡冷翠社區之管理室及伊賴以進出使用之走道，上 訴人請求拆除所能取回之土地，無法供建築使用，反致伊進 出不便並影響翡冷翠社區之安全維護，顯係違反公共利益及 以損害他人為主要目的，屬權利濫用，且其請求受讓系爭土 地前之不當得利，亦非有據等語，資為抗辯。
三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，無非 以：系爭母地號土地原為胡衍富所有，分割出系爭土地後， 於101年12月10日出售予訴外人連珮寧，上訴人則於104年12 月16日向連珮寧買受取得系爭土地所有權，被上訴人為翡冷 翠社區之區分所有權人，該社區之部分公共設施即系爭地上 物占用系爭土地之事實，為兩造所不爭執。胡衍富分別於77 年11月29日、78年1月4日出具土地使用權同意書（下合稱系
爭同意書），同意建商在系爭母地號土地興建5層RC造1棟建 築物之翡冷翠社區，該建案之設計圖自始規劃包括系爭地上 物在內之相關公共設施等情，業經調取翡冷翠社區建築案卷 核閱屬實，對照胡衍富所證，可知胡衍富係以現金及系爭母 地號等土地，投資翡冷翠社區建案，並交付印章，授權建商 出具各該同意書，向主管機關辦理建造執照，始終同意建商 因興建翡冷翠社區建案得使用包含系爭土地之系爭母地號土 地，復知悉系爭土地上有系爭地上物，所出具上開同意書為 其投資之手段，並經由出售該建案房地而獲利，自係同意使 後續取得翡冷翠社區房地之區分所有權人，就屬該社區部分 公共設施之系爭地上物，得繼續占有使用系爭土地。又特定 當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含 使其一方繼續占有該依約交付之不動產，其事實為第三人所 明知者，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與 不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約 對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理 所衍生之結果。翡冷翠社區各建物於78年11月14日建築完成 即已存在，系爭母地號土地之地形原較方正，經分割出系爭 土地後，所餘分割後33之13地號土地，反而極不完整，一般 人可從該社區實際建造之外觀，輕易發現系爭地上物占用系 爭土地之事實，當已具備使第三人知悉該狀態之公示作用， 應認胡衍富同意被上訴人得繼續占用系爭土地之債權契約， 對受讓系爭土地之連珮寧繼續存在，依「債權物權化」法理 ，上訴人亦應受連珮寧所繼受該債權契約之拘束，被上訴人 自非無權占用系爭土地，亦非無法律上原因而受有利益。從 而，上訴人依民法第 767條第1項、第179條規定，請求被上 訴人拆除系爭地上物並返還土地予上訴人，及如上所聲明之 不當得利本息，均不應准許等詞，為其判斷之基礎。四、按債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外， 僅對當事人發生效力。以占有使用土地為標的所訂立繼續性 債權契約之目的倘在配合社區發展，促進社會經濟或公共利 益，且該社區團體成員已共同繼續長期占有使用所交付之土 地，如該債權契約對受讓土地所有權之第三人發生效力，始 能維持契約原先所欲達成之目的，囿於為維持法律秩序之安 定，使締結該債權契約之本旨及社會公益得以完全實現，固 得例外令第三人受該債權契約關於土地繼續為社區團體成員 共同占有法效之拘束，惟必須第三人明知或可得而知該債權 契約存在及土地之占有實況，且令其受該拘束無致其財產權 受不測損害之虞，復不悖公平正義及誠信原則者，始為適法 。就具體個案情形，倘認該債權契約僅於當事人間發生效力
，惟第三人行使所有權不符民法第148 條規定之界限時，雖 非不得限制其行使權利，然社區團體成員究與第三人間無任 何法律關係，卻因而受有利用土地之利益，致第三人對該土 地之使用收益或處分權能受限制，第三人自非不得請求返還 不當得利；縱認第三人應受占有法效之拘束，如該債權契約 未約定使用對價且難謂有永久無償使用之合意，但無償使用 之情事繼續存在，將顯失公平者，亦同。查胡衍富為投資翡 冷翠社區建案，就其所有系爭母地號土地，授權建商分別於 77年11月29日、78年1月4日出具系爭同意書，向主管機關辦 理建造執照，為原審確定之事實，而系爭母地號土地係於同 年 2月28日始分割出系爭土地，所餘分割後31之13地號土地 上登記有被上訴人所有合計33筆及共有 1筆建號之建物，系 爭土地上則無任何建物之登記（見一審卷二第18、20、60至 108 頁），似見系爭同意書係起造人申請建造執照時，依建 築法第30條規定所備具之土地權利證明文件，而核准翡冷翠 社區建造執照所需基地僅為分割後31之13地號土地，系爭土 地並非該建案之基地。果爾，能否謂系爭母地號土地經分割 出系爭土地後，胡衍富所同意建商因興建翡冷翠社區建案得 使用之土地，仍包含系爭土地，非無疑問。究竟胡衍富與建 商間；或胡衍富、建商與承買該建案房地者間，就非屬建造 執照所需基地之系爭土地，有何使用權約定之債權契約？其 契約性質為何？有否約定使用對價？有無永久無償使用之合 意？是否為配合翡冷翠社區發展，促進社會經濟或公共利益 之目的而締結？倘該債權契約對受讓系爭土地所有權之第三 人不生拘束力，有否影響契約原先所欲達成之目的？如對第 三人發生效力，使其承擔義務，是否有助於法律秩序之安定 ，符合公平正義及誠信原則，且對第三人之財產權未生不測 之損害？如繼續無償使用有無顯失公平？凡此俱與上訴人所 為拆除系爭地上物並返還土地及不當得利等請求之判斷，所 關頗切。原審未遑詳加調查審認，遽以上述理由為上訴人不 利之判決，不免速斷。上述事實既未臻明確，本院尚無從為 法律上之判斷。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢棄，非 無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項 、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 2 月 9 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 吳 麗 惠
法官 林 麗 玲
法官 張 恩 賜
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 110 年 2 月 22 日