臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事簡易判決
109年度新簡字第480號
原 告 台灣寬寶國際有限公司
法定代理人 許亞陽
被 告 呂佳燕
訴訟代理人 曾平杉律師
曾怡靜律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110年1月22日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○巷○○號五樓之二房屋遷讓交還原告。
被告應自民國一○九年八月二十七日起至遷讓交還上開房屋之日止，按月於每月二十七日給付原告新臺幣貳仟貳佰陸拾玖元，及各自應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣貳仟參佰貳拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾肆萬零參佰陸拾陸元，為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告之原法定代理人許明哲於民國105年5月16日購買門牌號 碼臺南市○○區○○路000巷00號5樓之2房屋（下稱系爭房屋） ，並將系爭房屋出租予被告，原告與被告間並未簽訂租賃契 約，依法視為不定期租賃契約，嗣原告之法定代理人許亞陽 於109年6月9日與被告確認租金為每月新臺幣（下同）7,000 元。然被告自105年5月16日起即未給付租金，故原告欲收回 系爭房屋，原告之法定代理人許亞陽曾於109年5月及6月間 與被告協商，兩造達成協議被告應於同年6月30日搬離系爭 房屋，惟被告嗣後藉故拖延，並改稱於同年8月底前搬離， 故原告於109年7月14日寄發存證信函終止兩造間之租賃契約 並要求被告搬離系爭房屋，惟被告置之不理，原告再於同年 7月20日寄發存證信函重申終止兩造間之租賃契約，是兩造 間之租賃契約已終止，被告無權占有系爭房屋，故原告依民
法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，另應清償積 欠之租金。又被告繼續無權占用系爭房屋，每月可獲得相當 於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，依不當得利 之法律關係，被告應按月給付相當於租金之不當得利7,000 元。此外，被告未依約搬離系爭房屋，致原告無法依與第三 人成立之房屋買賣契約如期交屋，需給付第三人違約金79,9 20元（計算至110年1月16日止），並依民法第184條規定， 請求被告賠償原告損失之違約金79,920元。 ㈡許明哲從未與被告約定其得居住系爭房屋至終老，僅口頭約 定自105年5月16日起，以每月7,000元將系爭房屋租予被告 。另被告雖抗辯其借款205萬元予原告，讓原告購買系爭房 屋，惟原告法定代理人許亞陽未曾聽聞許明哲曾向被告借款 ，且被告匯款金額僅200萬元，而原告已於105年6月3日透過 訴外人寬寶實業股份有限公司之帳戶匯款至被告之指定帳戶 。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房屋返還原告。
⒉被告應自105年5月16日起至返還系爭房屋之日止，按月於16 日給付原告7,000元，及自應給付之翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。
⒊願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯以：
㈠被告與許明哲於多年前曾交往論及婚嫁，並公開宴客，後許 明哲變心與第三人交往並結婚，嗣後二人各有婚姻，惟許明 哲於被告離婚後之104年間，重新追求被告，被告誤以為許 明哲已回復單身，故同意與其重新交往。嗣許明哲決定購置 系爭房屋，並向被告表示將登記為原告所有，因原告公司資 金暫時不足，故先向被告借款205萬元以支付部分購屋款， 原告僅先支付45萬元（購屋總價250萬元），除向被告表示 借款未來會陸續返還被告外，並承諾被告可於系爭房屋居住 至終老，許明哲並表示會照顧被告一輩子，被告因當時與許 明哲為男女朋友，故同意上情，嗣後被告與許明哲共同居住 於系爭房屋內，109年3月間許明哲出差返國經隔離期滿回到 系爭房屋，竟因病猝死，被告於治喪期間發現許明哲死亡前 仍有婚姻關係，且另有女友，始發現感情再度受騙。許明哲 與被告交往期間，知悉被告於104年間出售自己名下房屋取 得售屋款，而曾多次向被告借款，雖有陸續清償，惟始終未 清償被告借予原告之購屋款205萬元。許明哲死亡後，其子 即原告法定代理人許亞陽開始催促被告返還房屋，但被告未 曾與原告成立任何關於租賃或租金約定。
㈡被告確有因原告購置系爭房屋而代墊購屋款205萬元，許明哲 曾與被告約定被告得居住於系爭房屋至終老，於原告公司資 金到位時將陸續返還205萬元予被告。許明哲於購屋後與被 告共同居住於系爭房屋，至109年3月許明哲死亡前，從未有 爭議，顯示原告與被告已約定被告得居住於系爭房屋，且原 告亦同意被告於系爭房屋開設鋼琴教室，故被告占有系爭房 屋屬有權占有；被告與許明哲既以共組家庭為前提交往，並 居住於系爭房屋，自非租賃關係，故兩造未約定被告應繳納 租金，自屬當然。另原告主張被告已同意遷讓系爭房屋，並 無積極證據可證明，被告否認之，故原告請求被告返還系爭 房屋，並給付自105年5月16日起至返還系爭房屋之日止之租 金，欠缺事實及法律上依據，原告之主張於法無據。 ㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由：
㈠原告主張系爭房屋為其所有，系爭房屋現由被告占有使用等 節，業據其提出臺南市政府財政稅務局109年房屋稅繳款書 、108年地價稅繳款書為證（本院卷第63、65頁），並有土 地建物查詢資料在卷可稽，且被告對此亦未爭執，此部分事 實應堪認定。
㈡原告主張兩造間成立不定期租賃契約，其已終止兩造間之租 賃契約，被告應返還系爭房屋，並給付積欠之租金及相當於 租金之不當得利，然為被告所否認，並以前詞置辯，茲論述 如下：
⒈兩造間之法律關係為何？
按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益 ，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。是當 事人所支付者是否為租金？應以其支付是否為使用租賃物之 對價而定，苟當事人合意以此等給付作為使用租賃物之對價 ，即應成立租賃關係。倘當事人間無支付對價之約定，即屬 無償，其間應僅成立使用借貸關係。又當事人主張有利於己 之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前 段並有明文。本件原告主張其於105年5月16日將系爭房屋出 租予被告，每月租金7,000元，為被告所否認，並辯稱兩造 為使用借貸關係等語。經查：原告自承兩造未簽立任何租賃 契約書，另觀諸原告法定代理人許亞陽與被告間之Line對話 紀錄內容：「我已代表公司在5/28的時候已經告知請於六月 底搬走，並獲得你的承諾說會於六月底搬走…因考量到同時 工作以及搬家確實不易，我已於6/9同意您的提議，展延至
七月底，並確認租金為七千元/月…」（本院卷第35頁），然 該對話紀錄僅有原告法定代理人許亞陽單方陳述，未見被告 有任何同意之表示，顯然兩造間並未就使用系爭房屋對價存 在合意，難認兩造間存在租賃關係。且被告自105年間即居 住於系爭房屋，至109年6月9日前約4年期間，均未見原告向 被告催討租金，顯與常情不符，更徵兩造間應屬無償之使用 借貸關係。原告既未能舉證證明兩造間有就使用系爭房屋對 價達成合意，則其主張兩造間為不定期租賃關係，即非可採 。
⒉原告得否向被告請求返還系爭房屋？
⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴， 原告就其物有所有權存在之事，既已認定，而被告僅以非無 權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任 。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不 能證明，則應認原告之請求為有理由。而借貸未定期限，亦 不能依借貸之目的，而定其期限者，貸與人得隨時請求返還 借用物，民法第470條第2項亦有明文。
⑵查系爭房屋為原告所有，而兩造間就系爭房屋成立使用借貸 契約等節，已認定如前，惟兩造間並未約定明確之使用期限 。被告雖辯稱曾出借205萬元予原告支付系爭房屋部分購屋 款，並與原告之原法定代理人許明哲約定被告得使用系爭房 屋至終老，自應由被告就其兩造間存有上揭約定之事實，負 舉證責任。被告就其上開抗辯固提出訴外人呂陳麗玉之存摺 明細、郵政跨行匯款申請書、不動產買賣契約、不動產買賣 價金履約保證申請書等資料為憑，然上開存摺明細僅能證明 該帳戶於105年4月23日分別提款3萬元、2萬元，而郵政跨行 匯款申請書雖得證明被告曾將200萬元匯至原告向訴外人翁 邵貴美購買系爭房屋之買賣價金存匯專戶內，然此均難以遽 認兩造間曾達成被告得無償使用居住系爭房屋至終老之約定 。另證人即被告之兄呂榮傑雖到庭證稱：許明哲是伊高中同 學，他曾與伊妹妹即被告交往過，他們訂過婚，也有去拍照 並請客5桌，許明哲於104、105年從大陸回來跟我們在「爭 鮮」吃飯時，有說過對不起被告，他有說過要補償被告，許 明哲多年前與被告訂婚後不告而別，他把存摺內屬於被告之 20幾萬元帶到大陸去，許明哲說要買一間房子給被告，但叫 被告先把她的房子賣掉，房子買賣成交價為930萬元，許明 哲從大陸回來說他房子很多，所以叫被告把房子賣掉跟他住 ，後來購買系爭房屋時許明哲有跟被告拿錢，當時兩人還在
一起，伊不知道許明哲有無還錢給被告，因為之後伊沒有介 入等語（本院卷第286-288頁），核證人呂榮傑所述情節固 與上開郵政跨行匯款申請書所記載被告曾匯款200萬元至原 告購買系爭房屋之買賣價金存匯專戶內，可知被告確有給付 系爭房屋部分購屋款，惟被告匯付上揭款項之原因為何，則 無從知悉。又縱使該筆款項係原告向被告借來買受系爭房屋 之購屋款，然此與兩造有無約定被告得居住使用系爭房屋至 終老乙事無涉。且被告復未提出其他證據證明，其與原告間 確有得讓被告使用系爭房屋至終老之約定，是被告上開所辯 ，並不可採。
⑶承上，兩造間就系爭房屋既未約定使用期限，亦無特定使用 目的足以定使用期限，依民法第470第2項之規定，原告自得 隨時請求被告返還系爭房屋。而原告雖於起訴前之109年7月 14日、同年月20日寄發存證信函請求被告返還系爭房屋，然 上開存證信函均以逾期招領而退回，有存證信函暨回執、退 回信封影本在卷可稽（本院卷第37-51頁），難認原告終止 使用借貸契約之意思表示已到達被告，故應認原告以起訴狀 請求被告遷讓交還系爭房屋，方有終止兩造間使用借貸關係 之意。本件起訴狀繕本已於109年8月26日送達被告，有本院 送達證書附卷可憑（本院卷第69頁），兩造間之使用借貸契 約應於109年8月26日終止，是被告自收受起訴狀繕本之翌日 即109年8月27日起，已屬無權占用系爭房屋。準此，原告依 民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭建物返還原告， 於法有據。
⒊原告得否請求租金及相當於租金之不當得利？ 原告主張兩造間就系爭房屋成立不定期租賃契約，而依據租 賃及不當得利之法律關係，請求被告給付自105年5月16日起 至返還系爭房屋之日止，按月給付其租金及相當於租金之不 當得利7,000元。茲就原告請求被告給付租金及相當於租金 之不當得利是否有據？分述如下：
⑴租金部分：因兩造間就系爭房屋並未成立租賃關係，則兩造 間既未曾就系爭房屋成立租賃契約，原告依據租賃之法律關 係，請求被告應自105年5月16日起至租約終止日止，按月給 付租金7,000元，自屬無據。
⑵相當於租金之不當得利部分：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之房屋及土地 ，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法 院101年度台上字第266號民事判決參照）。按城市地方房屋 租金，以不超過土地及建物改良申報總價年息百分之十為限
，土地法第97條第1項定有明文。土地法施行法第25條規定 ，土地法第97條第1項所謂土地及建築物之總價額，土地價 額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額 。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言 ，並非必需依照申報價額年息百分之十計算之，尚須斟酌基 地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所 受利益、彼等關係及社會情感等情事，以為決定。經查：兩 造間之使用借貸契約已於109年8月26日終止，被告現仍占用 系爭房屋屬無權占用，已如前述，被告因此受有相當於租金 之利益，致原告受有相當於租金之損害，是原告依民法第17 9條，請求被告應給付自109年8月27日起至返還系爭房屋之 日止，相當於租金之利益，自屬有據。而系爭房屋座落於臺 南市永康區，109年房屋課稅現值為215,600元、108年度土 地價額為124,766元，有臺南市政府財政稅務局109年房屋稅 繳款書、108年地價稅繳款書附卷可參（本院卷第63、65頁 ），本院審酌系爭房屋係位於臺南市永康區永華路巷弄內之 住宅區，及被告占用系爭房屋係作為住家兼鋼琴教室使用， 認原告請求相當於租金之不當得利，應以系爭房屋及土地之 總價額年息8％計算，較為允當。準此，原告請求被告給付自 109年8月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當 於租金之不當得利2,269元（計算式：〈215,600＋124,766〉×8 ％÷12月＝2,269元，小數點以下四捨五入），為有理由，應予 准許；逾此部分之請求，則無理由。
㈢至於原告主張被告未依約搬離系爭房屋，致原告無法依約如 期交屋，需支付違約金79,920元，請求被告賠償原告此部分 損失。惟因原告對此損害金額並未於聲明中加以請求，則此 部分非本件審理範圍，附此敘明。
四、綜上所述，原告依據民法第767條第1項之規定及不當得利等 法律關係，請求被告應將系爭房屋遷讓返還原告，及自109 年8月27日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月27日 給付2,269元，及各自應為給付日之翌日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之 請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與本判決之結果 不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。
六、按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負 擔其支出之訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判，民事訴訟法第79條、第87條第1項分別定有明 文。經核本件訴訟費用為2,320元（即第一審裁判費），爰
依上開規定確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。七、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條規定適用簡 易程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條第2項準用第38 9條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。原告就此部分 聲明願供擔保聲請宣告假執行，核無必要。另依被告之聲請 ，依同法第392條第2項規定，酌定提供相當之擔保金額後 而准以免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所 附麗，應予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由。爰依 民事訴訟法第436條第2項、第79條、第87條第1項、第389條 第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 110 年 2 月 9 日 新市簡易庭 法 官 曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 9 日 書記官 吳佩芬
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網