臺灣雲林地方法院民事判決
110年度六簡字第10號
原 告 許蘊華即鴻德房屋仲介社
訴訟代理人
兼送達代收
人 童翠芬
被 告 林宏洋
上列當事人間損害賠償事件，於民國110年1月28日言詞辯論終結
，本院判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟玖佰玖拾元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按債務人對於支付命令於法定期間合法提出異議者，支付命 令於異議範圍內失其效力，以債權人支付命令之聲請，視為 起訴，民事訴訟法第519條第1項定有明文。查原告原係向本 院聲請核發支付命令，惟被告於法定期間內提出異議，依同 條之規定，應以原支付命令之聲請視為起訴。
貳、實體方面：
一、原告主張：
被告於民國（下同）108 年11月14日委託原告購買座落雲林 縣○○市○○段000000○0000000地號土地及門牌號碼雲林縣○○市 ○○路0000號房屋（下稱系爭不動產），然被告卻於108年12 月16日與賣方成交，顯然違反確認書（編號：R0000000，下 稱系爭確認書）第12條之約定，被告明顯違約，爰依系爭確 認書第12條之約定，請求被告應給付原告委託承購總價百分 之二之違約新台幣（下同）18萬8,000元之賠償等語。並聲 明：㈠被告應給付原告18萬8,000元，及自支付命令送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡訴訟費用 由被告負擔。
二、被告則以：
被告於108年11月14日委託原告購買系爭不動產，斡旋金額 為920萬元、服務費為2%、斡旋期間至108年11月30日為止， 原告從業人員陳小姐於斡旋日未到期時，告知被告須再加價 ，被告則再加價至 940 萬元、仲介服務費 2%，總價為 958 .8 萬元與賣方議價，並同意變更斡旋日期至108年12月8日
為止。詎料原告從業人員陳小姐再次要求被告須再加價 60 萬元，總價須到 1000 萬元才能買到系爭不動產，被告因該 金額已超出經濟能力範圍，雙方於108年12月9日協議歸還本 票與斡旋金 50萬元。被告並非惡意規避仲介服務費，也不 是私下與賣方成交，而係委託期間後透過有巢氏購買系爭不 動產，原告無法談成該筆買賣，要求被告給付仲介服務費2% 乃屬於不當得利，且系爭確認書第12條之約定款屬於霸王條 款，應屬無效等語，資為抗辯。
三、得心證之理由：
原告主張被告於委託議價期間屆滿後3個月內與賣方私下成 交，依系爭確認書第12條之約定，被告應給付原告以委託承 購總價百分之二計算之服務費用18萬8,000元等情，為被告 所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告依系爭確認 書第12條之約定請求被告給付服務費，有無理由，茲審究如 下：
㈠、查本件原告為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營 業之人，屬於消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者；而 被告與原告訂立系爭確認書，係為消費原告所提供之服務， 而非藉由原告所提供之服務而另供執行業務或投入生產使用 ，顯係以消費為目的而交易，是本件應有消費者保護法適用 。又觀諸系爭確認書，其內容均由原告單方為與不特定消費 者訂定同類契約之用而事先擬定之契約條款，探究其性質符 合消費者保護法關於「定型化契約條款」之規定，先予敘明 。
㈡、次按「媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請 求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介 就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者， 依誠實信用原則，仍應支付報酬」（見最高法院58年度台上 字第2929號判例要旨）。反之，如委託人非為避免報酬之支 付，亦非故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再與相對人訂 立同一內容之契約者，即應解釋為無須支付報酬。又消費者 保護法第12條第1 項及第2 項第1 款規定：「定型化契約中 之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化 契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違 反平等互惠原則者」，又消費者保護法施行細則第14條第4 款規定：「定型化契約條款，有下列情事之一者，為違反平 等互惠原則：四、其他顯有不利於消費者之情形者」。另民 法第247之1亦規定：依照當事人一方預定用於同類契約之條 款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者 ，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人
之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事 人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有 重大不利益者。
㈢、查系爭確認書第12條記載：「買方或其配偶、三親等內之親 屬於賣方委託銷售期間或期間屆滿三個月內，就本件不動產 買賣標的成交者，視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買 方仍應給付委託承購總價百分之二服務報酬予受託人」等語 （見本院卷第10頁），觀其目的，係在於防止買方自仲介業 者手中取得賣方之資料，私下逕與賣方就系爭不動產進行買 賣，以規避其給付服務報酬義務之情事，所為之處罰條款。 又被告雖於兩造約定之議價期間屆滿後之3個月內，與賣方 訂立系爭不動產之買賣契約，然被告係於兩造間之委託關係 終止後，另行委託有巢氏房屋加盟店就系爭不動產進行斡旋 ，並以950萬元成交，此有被告所提有巢氏房屋加盟店不動 產買賣意願書、服務費收據影本在卷可參（見本院卷第37至 38頁），顯見被告就系爭不動產應有高度之購買意願，故於 原告未能完成居間仲介之任務後，仍願以支付服務報酬之方 式，委託其他仲介商重為斡旋磋商，最終承買系爭不動產， 則其既未因此免除服務報酬之給付義務，實無何故意悖於兩 造契約規避給付原告服務報酬義務之不法意圖。再者，被告 簽署系爭確認書之際，原告並未主動提供任何關於賣方委任 期間之資訊，難認兩造就被告嗣後不得另行委託他人居間斡 旋，否則本件若因原告人員之斡旋能力不足，致未能於被告 委託期間完成任務，嗣後卻得以系爭確認書第12條之規定， 任意限制被告不得就同一標的進行交易，豈符事理之平？對 被告顯失公平。況系爭確認書第12條之規定所欲規範者乃為 防止買方於議價委託期間屆滿後，利用已取得之賣方相關資 訊，私下與賣方成交，以規避給付受託人服務費用之情形， 而與本件情形並不相同。從而，本件被告既非故意以不法方 式規避給付服務報酬之義務，依上開說明，自無須依系爭確 認書第12條之規定對原告負給付義務，應可認定。四、綜上所述，系爭確認書之上開約定條款屬定型化契約條款， 該條款不問被告嗣後是否係經由其他仲介業之仲介成交，均 一律有「視為受託人已完成本買賣之居間仲介，買方仍應給 付委託承購總價百分之二服務報酬予受託人」之法律效果， 顯有不利於消費者即被告之情形，為違反平等互惠原則，則 依上開民法第427條之1、消費者保護法第12條第2 項第1 款 之規定，自應推定其顯失公平，依同條第1 項之規定即屬無 效。故原告依據該約定請求被告給付以委託承購總價百分之 二服務報酬費用18萬8,000元及遲延利息，為無理由，應予
駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均 與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 2 月 23 日 斗六簡易庭
法 官 陳定國
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。中 華 民 國 110 年 2 月 23 日 書記官 黃鷹平