臺灣嘉義地方法院民事判決
108年度嘉簡字第891號
原 告 陳明燦
訴訟代理人 袁裕倫律師
被 告 陳建宏
訴訟代理人 汪玉蓮律師
汪銀夏
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國110年1月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地為原告所有（原告原與陳 明煌、陳明琴共有坐落88-1地號土地，88-1地號土地於民國 107年11月28日分割出88-3地號土地後，由陳明煌及陳明琴 共有88-1地號土地，而原告單獨所有88-3地號土地之全部） 。被告為門牌嘉義縣○○鄉○○村○○00號之1房屋（未辦理保存 登記，下稱系爭房屋）之事實上處分權人，系爭房屋占用88 -3地號土地如附圖所示編號甲部分面積139平方公尺，已20 餘年，占用之面積高達88-3地號土地面積之一半以上，被告 之父親陳勝中曾有意買下其占用之部分，而於107年3月1日 與原告、陳明煌、陳明琴簽訂土地買賣契約書，然因雙方對 買賣之期望有落差，於108年3月21日雙方合意解除買賣契約 ，系爭房屋無權占用88-3地號土地，爰依民法767條第1項之 規定，請求被告拆除系爭房屋並返還土地。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告仍無法舉證陳良謀有與陳良鍼於80年1月3日分割土地（ 即被告主張之交換土地登記）時有達成「陳良鍼分管以水溝 為界土地之西邊；陳良謀分管以水溝為界土地之東邊」之合 意：
⑴被告主張原告係107年取得由88-1地號分割出來之88-3號土地 ，應受原告父親陳良謀與陳良鍼於80年1月3日分割土地（即 被告主張之交換土地登記）時約定使用範圍為「陳良鍼分管 以水溝為界土地之西邊；陳良謀分管以水溝為界土地之東邊 」之拘束，不得請求拆屋還地云云，然被告至今唯一提出上 開約定之證據僅有陳良鍼之證言，審酌陳良鍼係被告父親陳 勝中之胞兄，且系爭房屋就是由陳良鍼與陳勝中所出資興建 ，陳良鍼證言之證明力與憑信性甚低，被告有因原告之父親
陳良謀已過世無法反驳，而編織已過世之原告之父親陳良謀 有同意陳良鍼與陳勝中於其土地上建屋之嫌，故陳良鍼之證 言顯不可採。
⑵又被告提出之證明書僅證明陳善命本人及陳善前之父親陳良 清二人有同意陳良鍼與陳勝中於73年間合資建屋，並無提及 陳良謀是否同意，故上開證明書於本案並無實益。又證人陳 善命、陳善前到庭唯一證述之事實亦僅有「陳良鍼於73年興 建系爭建物時有獲得其他共有人同意」、「土地共有人有於 80年1月3日分割土地（即被告主張之交換土地登記）」，並 無提及原告父親陳良謀與陳良鍼於80年1月3日分割土地（即 被告主張之交換土地登記）時有約定使用範圍為「陳良鍼分 管以水溝為界土地之西邊；陳良謀分管以水溝為界土地之東 邊」，特此敘明。
⒉縱陳良謀與陳良鍼曾成立分管契約或使用借貸契約（原告否 認），分管契約於土地分割後已终止，被告亦不得據使用借 貸契約主張其有占有龍眼林段88-3地號土地之正當權源： ⑴依上述，查證人陳善命、陳善前唯一證述之事實僅有「陳良 鍼於73年興建系爭建物時有獲得其他共有人同意」、「土地 共有人有於80年1月3日分割土地（即被告主張之交換土地登 記）」。又陳良鍼除上述證述外，亦僅證述80年1月3日分割 土地（即被告主張之交換土地登記）當時有與陳良謀約定使 用範圍以水溝為界，即：「（法官問：你的意思是指在民國 80年登記後，還是以水溝為界？）是。」，有本案110年1月 29日言詞辯論筆錄可稽。
⑵然而，縱證人陳善命、陳善前及陳良鍼之證述為真（原告否 認），縱陳良鍼與陳勝中興建完系爭建物後，陳良謀與其他 共有人同意陳良鍼繼續以系爭建物佔有土地，共有人間成立 分管契約（原告否認），然各共有人既然已於80年1月3日分 割土地，則應已有終止該分管契約之意思。且土地經分割後 ，陳良謀與陳良緘已非共有人關係，故亦無從成立「陳良緘 分管以水溝為界土地之西邊；陳良謀分管以水溝為界土地之 東邊」之分管契約。又縱陳良謀與陳良鍼於80年1月3日分割 土地時係成立使用借貸契約，陳良謀無償使陳良鍼使用收益 88-1地號土地遭系爭房屋占用之部分（原告否認），然因該 使用借貸契約係成立於陳良謀與陳良鍼間（即陳良謀僅同意 陳良鍼無償使用收益88-1地號土地遭系爭房屋占用之部分， 並無同意他人無償使用)，依照債之相對性原則，被告既非 陳良謀與陳良鍼間使用借貸契約之當事人，即使陳良鍼將系 爭房屋出售予陳勝中並登記於被告之名下，被告自不得據該 使用借貸契約主張其有88-1地號土地之占有正當權源。
⑶據此，被告無權占有由88-1地號分割出去之88-3地號土地， 原告請求被告應拆除房屋並將占用之土地返還予原告，核屬 有據等語。
㈢並聲明：⒈被告應將坐落嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地上， 如附圖代號甲部分面積139 平方公尺之房屋拆除，並將上開 土地返還原告。⒉願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
㈠按系爭房屋於73年5月5日建造完成，是由被告之父陳勝中與 兄弟陳良鍼合資，嗣陳勝中於103年間向陳良鍼購買其應有 部分並逕將系爭房屋全部贈與被告，而系爭房屋係坐落於嘉 義縣○○○鄉○○○段00○0000○000地號（482地號為被告之父陳勝 中單獨所有）。系爭房屋興建時，88、88-1、88-2地號所有 權人如下：⒈陳良分（登記日期43年8月26日，持分：2/16， 備註：43年1月16日繼承取得1/16，43年8月26日交換取得1/ 16）。⒉陳良謀（登記日期：60年11月23日，持分1/4，備註 ：分割繼承取得。⒊陳善命（登記日期：66年3月23日，持分 ：1/8，備註：繼承取得）。⒋陳良清（登記日期：67年7月2 4日，持分：1/4，備註：43年3月16日繼承取得1/16，43年8 月26日交換取得1/16，67年7月24日陳德志贈與1/8）。⒌陳 良鍼（登記日期：72年9月27日，持分1/4，備註：向陳漢杉 、陳漢卿購買取得）。陳良鍼於73年與陳勝中合資蓋系爭房 屋時，其他共有人陳良謀、陳善命、陳良清、陳良分皆有同 意，且陳良緘分管以水溝為界土地之西邊；陳良謀分管以水 溝為界土地之東邊；陳良清、陳良分、陳善命分管以擋土牆 為界之北邊。之後於80年1月3日才辦理交換土地登記，陳良 緘取得88地號土地全部，陳良謀取得88-1地號土地全部，但 約定使用範圍以水溝為界，西邊由陳良鍼使用，東邊由陳良 謀使用（詳陳良鍼於鈞院證詞，但陳良鍼於109年10月27日 證述伊使用東邊係口誤，因現況系爭建物位置係位於水溝之 西邊）。另陳良清、陳善命、陳良分取得88-2地號土地全部 （即擋土牆為界之北邊）。而後103年8月14日陳良鍼再將88 地號土地及系爭房屋全部賣給弟弟陳勝中，登記在被告名下 。
㈡按共有人同意其他共有人興建系爭地上物，無償使用其基地 ，應屬使用借貸性質，為民法第820條第1項規定管理權能之 範圍，當時（73年間）陳良鍼及陳勝中占有系爭地上物之基 地土地自屬有權占有。又按共有人於與其他共有人訂立共有 物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分 割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在，最高法院著有48年 台上字第1065號民事判例可資參照。未經共有人協議分管之
共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須得他共有 人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一 部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害 或請求向全體共有人返還占用部分。然共有物分管契約，不 以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦 包括在内。而所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或 其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（參最高法院87 年度台上字第1359號民事裁判意旨）。又除依表意人之舉動 或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單 純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般 社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默 示之意思表示（參最高法院98年度台上字第633號民事裁判 、21年上字第1598號及29年上字第762號判例意旨）。又共 有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上 劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他 共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年 所，即非不得認有默示分管契約之存在（參最高法院83年度 台上字第1377號民事裁判意旨）。因此，共有人與其他共有 人訂立共有物分管之特約後，將其應有部分讓與第三人時， 參酌最高法院48年台上字第1065號民事判例及大法官釋字第 349號解釋意旨，除非應有部分之受讓人不知悉有分管契約 ，亦無可得而知之情形外，否則仍應受讓與人所訂分管契約 之拘束，以維法律秩序之安定。系爭房屋建屋時經土地全體 共有人同意，且有使用借貸及分管之約定，並非無權占有， 原告係107年取得由88-1地號分割出來之88-3號土地，應受 前開其父親陳良謀與陳良鍼及其他共有人分管契約及使用借 貸法律關係之拘束，不能請求拆屋還地。
㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免假執行。
三、得心證之理由：
㈠原告主張嘉義縣○○鄉○○○段0000地號土地為其所有，被告為系 爭房屋之事實上處分權人，系爭房屋占用88-3地號土地如附 圖所示甲部分面積139平方公尺等情，業據其提出土地登記 謄本、地籍圖謄本、空照圖、現場照片等件為證，並經本院 會同嘉義縣竹崎地政事務所地政人員至現場勘驗測量屬實， 有勘驗筆錄、嘉義縣竹崎地政事務所109年7月17日竹地法字 第1090005600號函附如附圖之土地複丈成果圖在卷可憑，並 有系爭房屋稅籍資料在卷可稽，自堪信原告此部分主張為真 。
㈡原告主張系爭房屋無權占有88-3地號土地，已為被告否認，
並以前揭情詞置辯。按民法第767條第1項前段所規定之所有 物返還請求權，須以占有所有物之人係無占有之合法權源者 ，始足當之；倘占有之人有占有之正當權源，即不得對之行 使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之 一方當事人，本得向他方當事人（所有人）主張有占有之合 法權源；如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時， 除該移轉占有性質上應經所有人同意（如民法第467條第2項 規定）者外，第三人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主 張其有占有之權利，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette） 」之原理所產生之效果，與債之相對性（該第三人不得逕以 其前手對所有人債之關係，作為自己占有之正當權源）係屬 二事（最高法院101年度台上字第224號民事判決意旨參照） 。又按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律 有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於 以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生 法律上之效力。故動產以交付為公示方法，不動產以登記為 公示方法，而以之作為權利取得喪失、變更之要件，以保護 善意第三人。如其事實為第三人明知或可得而知，縱為債權 契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（司 法院大法官第349號解釋理由書參照）；又按以不動產為標 的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法 律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為， 以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權 利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何 第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟 特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的 隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用 ，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因 已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登 記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之 第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結 果，……，並參照司法院釋字第349號解釋文、理由書暨協同 意見書、部分不同意書、不同意見書及最高法院48年台上字 第1065號判例意旨自明（最高法院97年度台上字第1729號民 事判決意旨參照）。經查：
⒈系爭房屋為陳良鍼、陳勝中合資興建，嗣陳勝中於103年間向 陳良鍼購買其應有部分並逕將系爭房屋全部贈與被告，系爭 房屋之事實上處分權歸於被告一人，此經被告、陳勝中、陳 良鍼一致陳明在卷，並有房屋稅籍資料可稽，自堪認定。 ⒉陳良鍼係於72年9月27日因買賣取得嘉義縣○○鄉○○○段00○0000
○0000地號土地應有部分均4分之1，而與陳良謀、陳良清、 陳良分、陳善命共有88、88-1、88-2地號土地；陳良鍼於79 年8月14日因買賣取得陳良清、陳良分、陳善命所有88地號 土地應有部分，復於80年1月3日因買賣取得陳良謀所有88地 號土地應有部分，88地號土地全部歸陳良鍼所有；陳良謀於 80年1月3日因買賣取得陳良鍼、陳良清、陳良分、陳善命所 有88-1地號土地應有部分，88-1地號土地全部歸陳良謀所有 ，嗣陳明燦、陳明煌、陳明琴於97年7月23日因分割繼承取 得88-1地號土地；88-1地號土地於107年11月27日因分割共 有物分割出88-3地號土地，88-3地號土地全部由陳明燦取得 等情，有88、88-1地號土地異動索引、88-3地號土地登記謄 本在卷可稽，亦堪認定。
⒊證人陳善命於本院審理時證述：原告是我堂哥，被告是我堂 弟，我是住在系爭房屋上坡，系爭房屋是陳良鍼於71年或72 年興建的，要做茶廠，陳良鍼向陳漢杉購買土地後，在興建 房屋前，有經過我、陳良謀、陳良清、陳良分同意才興建房 屋，因為大家都是叔伯，大家都有同意，只是沒有立書面， 陳良謀、陳良鍼有提議要以水溝為界。系爭房屋坐落地號是 88、88-1，共有人都相同，我們共有的土地也有包含88-2地 號等語；證人陳善前於本院審理時證述：我與兩造是同祖宗 ，系爭房屋是陳良鍼在70幾年蓋的，系爭房屋坐落的土地是 88、88-1地號土地，這兩筆土地共有人都相同，陳良鍼向陳 漢杉買土地持分，陳良鍼有經過當時共有人陳良鍼、陳良謀 、陳良清、陳良分、陳善命的同意興建房屋，我是聽我父親 陳良清說他們有同意，他們有沒有寫書面我不知道等語；證 人陳良鍼於本院審理時證述：原告是我堂姪，被告是我姪子 ，系爭房屋是由我與陳勝中於73年合資興建，蓋在88、88-1 地號土地上，88、88-1地號我都有持分，我是向陳漢杉買持 分，登記時間是72年9月27日，當時土地共有人還有陳良謀 、陳良清、陳良分、陳善命，88、88-1、88-2地號土地共有 人都一樣，興建房屋前，我有經過陳良謀、陳良清、陳良分 、陳善命的同意，大家說好後，我才興建房屋，80年大家才 商量交換土地，88地號登記給我、88-1地號土地登記給陳良 謀他們的兒子、88-2地號土地登記給陳良清、陳良分、陳善 命，因為以前對山裡的土地沒有那麼重視，也沒有那麼有價 值，所以沒有切完整的方形，80年登記之後仍以水溝為界、 現在88-3地號的土地位置也是歸於我使用等語，衡以前揭證 人與兩造均有親屬關係，復具結擔保其證述之可信性，衡情 當無為迴護被告而故為虛偽不實之陳述，且經本院行隔離訊 問，所證內容互核相符，堪認陳良鍼於73年間於共有88、88
-1地號（分割前）土地上興建系爭房屋之初，確實經當時土 地全體共有人同意，並成立使用借貸、分管約定之事實為真 實。
⒋88-3地號土地係分割自88-1地號土地，分割前88-1地號土地 經全體共有人同意陳良鍼建築系爭房屋，有使用借貸契約存 在，已如前述，原共有人之一陳良謀於80年1月3日取得88-1 地號土地所有權後，陳良鍼與陳良謀就系爭房屋坐落基地之 使用借貸關係自仍繼續存在，陳良謀過世後，其與陳良鍼就 系爭房屋坐落基地之使用借貸契約權利義務關係，即應由其 繼承人繼承，原告既為陳良謀之繼承人之一，復於107年11 月28日因分割共有物取得分割自88-1地號土地之88-3地號土 地，自應受原訂上開使用借貸契約之拘束，則被告基於占有 連鎖，主張系爭房屋占有使用基地之88-3地號土地有正當權 源，應屬可採。
㈢綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將如附 圖所示編號甲部分139平方公尺之房屋拆除，並將上開土地 返還原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其 假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 2 月 26 日 臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 2 月 26 日 書記官 李珈慧