臺灣高雄地方法院民事判決 109年度雄簡字第1721號
原 告 王金鎗
訴訟代理人 鄭伊鈞律師
陳錦昇律師
被 告 趙建盈
上列當事人間請求返還租賃屋事件，經本院於民國109 年12月24
日辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬肆仟捌佰參拾玖元，及自民國一０九年八月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國一０九年八月七日起至騰空返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣參萬柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告就第一項、第二項主文部分，如各以新臺幣壹拾玖萬壹仟捌佰元、新臺幣壹拾伍萬肆仟捌佰參拾玖元為原告供擔保後，得分別免為假執行。 事實及理由
一、被告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：伊於民國107 年3 月30日，就門牌號碼高雄市○ ○區○○○路000 號房屋（下稱系爭房屋）與被告簽訂房屋 租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自107 年4 月 1 日起至112 年4 月1 日止，月租金為新臺幣（下同）25,0 00元。詎被告自108 年12月起即未依約繳付租金，至109 年 8 月6 日伊以起訴狀繕本送達被告終止系爭租約之日止，合 計積欠租金204,839 元，經抵扣其預納之保證金50,000元後 ，尚積欠租金154,839 元未給付，另被告迄今仍拒不交還系 爭房屋，依系爭租約第6 條第3 項之約定，其於系爭租約終 止之翌日即109 年8 月7 日起至遷讓返還系爭房屋止，需按 月給付50,000元之違約金，爰依系爭租約及民法第455 條前 段之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將門牌號碼 高雄市○○區○○○路000 號房屋騰空返還原告。㈡被告應 給付原告154,839 元，及自109 年8 月7 日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，暨自109 年8 月7 日起至騰空返 還前項房屋之日止，按月給付原告50,000元。
三、被告則以：伊前於102 年3 月13日與訴外人金美麗、范馨云 在系爭房屋，合夥開設「沐之谷金典養生館」，嗣金美麗自 108 年5 月16日起接手管理並更名為「美麗吳哥窟泰式SPA 養生館」繼續經營，故自該日起金美麗始為合夥代表人，有 關該店經營及租金給付皆應由金美麗負責，況伊有繳納房租 至109 年8 月份，之後的房租，原告應向合夥代表人金美麗 請求，詎原告竟向非合夥代表人之伊起訴請求返還系爭房屋 並給付租金、違約金，顯非合理。再者，伊與金美麗、范馨 云既為合夥經營且關係仍然存續，原告卻僅列伊為被告，漏 列金美麗、范馨云為共同被告，本件當事人亦不適格等語， 資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准免假 執行。
四、得心證之理由
原告主張其與被告曾就系爭房屋簽訂系爭租約，租期自107 年4 月1 日起至112 年4 月1 日止，租金每月25,000元乙情 ，業據其提出系爭租約為證（見本院卷第3 頁），且為被告 所未爭執，堪信為真實。而原告主張被告自108 年12月起即 未依約繳付租金，經原告以起訴狀繕本送達被告作為終止系 爭租約之意思表示後，自得依民法第455 條前段請求被告騰 空返還系爭房屋，並依系爭租約之法律關係請求被告給付積 欠之租金及自系爭租約終止之翌日起至其將系爭房屋返還之 日止，按月以50,000元計算之違約金等節，則為被告所否認 ，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠系爭租約成立於何者 之間？被告抗辯原告本件訴訟欠缺當事人適格，有無理由？ ㈡原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？㈢原告請求 被告給付積欠之租金、違約金，有無理由？茲分述如下： ㈠系爭租約成立於何者之間？被告抗辯原告本件訴訟欠缺當事 人適格，有無理由？
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條 前段訂有明文。次按當事人適格，乃指當事人就具體特定訴 訟標的有無實施訴訟之權能，該權能之有無，應依當事人與 特定訴訟標的之關係定之，換言之，當事人適格與否之判斷 基礎，乃在於原告據以起訴請求之請求權基礎（法律關係） ，若訴訟之兩造可得涵攝為原告主張之訴訟標的法律關係之 權利與義務主體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人 或他造是否確為義務人，乃訴訟標的法律關係在實體上有無 理由之問題。
⒉被告雖抗辯原告未將全體合夥人列為被告，當事人不適格， 且自108 年5 月16日後即由金美麗接手管理與經營，金美麗 始為合夥代表人，原告應向金美麗起訴請求返還系爭房屋及
給付租金、違約金而非伊云云，並提出其等間之合夥契約書 及金美麗委請大璽法律事務所出具之函文為據。惟查，系爭 租約乃被告以其個人名義與原告所簽訂，有系爭租約在卷可 稽，本件原告既係根據民法第455 條前段及系爭租約之法律 關係作為其起訴請求之請求權基礎，則只需作為起訴之原告 及被訴之被告分別為系爭租約之出租人與承租人兩方，本件 訴訟之當事人適格即屬完備無瑕，而依系爭租約所示系爭房 屋之出租人與承租人確實各為本件之原告與被告，依首揭說 明，原告以自己及被告為本件訴訟之當事人，於法自屬無違 。至被告抗辯其與合夥人間就合夥事業之管理與經營紛爭， 要與原告本件據以請求之系爭租約租賃關係無涉，被告即不 得援此內部關係對抗原告，是被告抗辯原告需以全體合夥人 為被告云云，要屬無據。
⒊綜上，系爭租約確實成立於兩造間，原告依民法第455 條前 段之規定，起訴請求承租人即被告於系爭租約終止後騰空返 還系爭房屋，並依系爭租約之約定給付積欠之租金與租約終 止翌日起至遷讓之日止之違約金，當事人並無不適格。 ㈡原告請求被告騰空返還系爭房屋，有無理由？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條定有明文，是各當事人就其所主張有利 於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者， 相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證。
⒉經查，被告承租系爭房屋，每月應給付租金25,000元，且租 金需於每月5 日前繳納，被告如拖欠租金達兩期以上，經原 告催告限期繳納仍不支付時，原告得終止租約等節，業據兩 造在系爭租約第3 條第1 項、第6 條第1 項約定甚明（見本 院卷第3 頁），本件原告主張被告就系爭房屋之租金僅支付 至108 年11月份後即未再行繳納，其遂於109 年3 月13日以 存證信函催告被告支付，並於同年月16日送達，詎仍未獲置 理等情，業據原告提出被告繳納租金之交易明細單、存證信 函暨其送達收件回執為憑（見本院卷第101 頁至第105 頁、 第4 頁、第5 頁），被告雖抗辯其有持續繳納系爭房屋之租 金至109 年8 月6 日云云（見本院卷第94頁），惟被告迄本 件言詞辯論終結前俱未提出任何證據方法以實其說，依首揭 說明，原告就其主張之事實已為適當之舉證，被告復未能提 出其他有利之反證，則原告主張被告迄本件起訴前已累欠逾 2 期以上之租金未清償，堪信為真實。本件被告積欠系爭房 屋之租金既已逾2 期以上，如前所述，則原告主張以起訴狀 繕本送達之日即109 年8 月6 日（見本院卷第17頁送達證書 ）作為終止兩造間系爭租約之意思表示，認兩造間之系爭租
約於109 年8 月6 日提前終止，為有理由，而系爭房屋內之 設備及器具均屬被告與他人共同合夥財產，其對該等財產均 仍有權利乙情，亦為被告所是認（見本院卷第95頁），則原 告依民法第455 條前段之規定，請求承租人被告應於系爭租 約終止後騰空返還系爭房屋，於法自屬有據。
㈢原告請求被告給付積欠之租金、違約金，有無理由？ ⒈按債權契約係特定人間之權利義務關係，每一契約關係當中 ，除當事人別有特別之約定外，僅該契約之當事人互負契約 之責，任一造均不得以自己和契約以外之第三人間之約定或 法律關係影響他造權益之實現，此為債之相對性原則。 ⒉經查，原告主張被告房租僅繳至108 年11月份，之後即未再 依約繳付租金，經以被告預繳之保證金50,000元，扣抵108 年12月份及109 年1 月份之租金後，被告迄系爭租約提前終 止之109 年8 月6 日前，尚累欠租金154,839 元【計算式： 25,000元8 個月＋25,000元6/31－50,000元＝154,839 元】未清償，原告依系爭租約第3 條第1 項之法律關係，請 求被告給付所欠之租金154,839 元，為有理由。 ⒊兩造在系爭租約第6 條第3 項約明被告自系爭租約終止之翌 日起，不交還系爭房屋時，應支付按房屋2 倍計算之違約金 （見本院卷第3 頁），被告確於系爭租約提前終止後未依約 定返還系爭房屋，已如前述，是原告依上開約定請求被告給 付違約金，為有理由。本件兩造所約定之違約金並未特別指 明為懲罰性違約金，依民法第250 條第2 項前段之規定，應 認其性質係因債務人債務不履行而生損害賠償總額預定，故 應審酌原告實際上所受之積極損害及消極損害，以決定兩造 所約定之違約金是否過高，本院審酌被告於租約消滅後無權 占用租賃標的物，所能獲得之利益乃相當於每月25,000元租 金之不當得利。而原告遲未收回租賃標的物，致無法使用收 益處分，如無其他特殊情事，一般而言所受損害亦參酌租金 利益為評估基礎，另參以現今國內經濟氛圍囿於疫情前景不 明之客觀情況，本院認以每月租金2 倍計算違約金，尚屬過 高，應酌減為以每月租金約1.5 倍即37,500元計算原告得請 求之違約金數額較為合理，原告其餘違約金之請求則無理由 不應准許。
⒋被告雖抗辯其早於108 年5 月間遭合夥人即訴外人金美麗以 律師函不許其再介入合夥事業之經營，甚至金美麗於109 年 9 月底、10月初即將原「沐之谷金典養生館」更名為「美麗 吳哥窟泰式SPA 養生館」，認原告應向合夥事業之代表人金 美麗請求系爭房屋之租金及違約金云云，然系爭租約乃被告 以自己之名義與原告所簽訂，且依被告於109 年2 月25日寄
發予原告之存證信函所示，被告對於系爭房屋係其個人向原 告所承租乙節並無任何爭議，甚至對原告強調系爭房屋乃其 本人合法承租而有合法之租賃權，非經其本人同意，原告不 得另行出租任何第三人（見本院卷第57頁），足見被告縱與 金美麗就合夥經營之事業產生管理上之歧見，被告亦始終認 為自己才係系爭租約之合法承租人，則依首揭債之相對性之 說明，被告就系爭租約之權利義務關係本應自負其責，要無 從根據其與訴外人間之其他權利義務糾葛，作為妨礙原告行 使系爭租約權利之事由，是被告此部分之抗辯洵屬無據，要 無足採。
五、綜上所述，原告依民法第455 條前段規定及系爭租約約定， 請求被告應將系爭房屋騰空返還原告，並給付所積欠之租金 154,839 元，及自109 年8 月7 日起起至清償日止，按週年 利率5%計算之利息，暨自109 年8 月7 日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付原告37,500元之違約金，為有理由，應予 准許，逾此範圍則屬無據，應予駁回。
六、本判決主文第1 項、第2 項係依民事訴訟法第427 條所規定 之適用簡易訴訟程序所為，就被告敗訴部分依同法第389 條 第1 項第3 款規定依職權宣告假執行。併依同法第392 條第 2 項規定諭知被告得供相當擔保金額後免為假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 110 年 1 月 25 日
高雄簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日
書 記 官 蔡靜雯