臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度重上更一字第41號
上 訴 人
即被上訴人 李麗珍
訴訟代理人 陳榮輝律師
被上訴人
即上訴人 和興開發建設有限公司
兼法定代理人 廖雅惠
共 同
訴訟代理人 張慶宗律師
上列當事人間請求履行契約等事件，兩造對於中華民國106年7月
6日臺灣臺中地方法院105年度重訴字第313號第一審判決各自提
起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於109年12月30日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人李麗珍後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠應再給付上訴人李麗珍新臺幣壹佰陸拾萬陸仟伍佰元，及自民國106年11月3日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠之上訴及上訴人李麗珍之其餘上訴均駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用，關於上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠上訴部分，由上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠負擔；關於上訴人李麗珍上訴部分，由上訴人和興開發建設有限公司、廖雅惠負擔百分之三十二，餘由上訴人李麗珍負擔。
事實及理由
甲、程序方面
按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一者、因情事變更而以他項聲明代替最 初聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255 條 第1項第2款、第4款定有明文。上訴人即被上訴人李麗珍（ 下逕稱李麗珍）於原審依兩造所約定之解除買賣契約協議（ 下稱系爭解約協議）之法律關係、民法第226條第1項規定，
請求上訴人即被上訴人和興開發建設有限公司（下逕稱和興 公司）及其法定代理人廖雅惠（下逕稱廖雅惠）給付新臺幣 （下同）1,071萬元，另依系爭解約協議請求和興公司、廖 雅惠給付違約金500萬元。案經原審判決為其一部勝訴後， 李麗珍就其請求違約金敗訴部分提起上訴。嗣因和興公司、 廖雅惠將系爭房地於審理期間之民國105年6月15日以買賣為 原因移轉登記予第三人，致陷於給付不能，李麗珍乃於本院 前審追加依民法第256條之規定解除契約，請求和興公司、 廖雅惠依兩造所簽訂之房地產買賣契約（下稱系爭買賣契約 ）第12條第2項約定，返還已繳納價金1,071萬元、利息及給 付房地總額15%之違約金435萬元（見原審卷第11頁、本院前 審卷第41至43頁以下），並就違約金部份，將所追加之請求 列為先位聲明之訴，原請求則改列為備位聲明之訴（見本院 前卷第80至83頁）。嗣於107年1月16日再具狀就該2訴訟標 的為請求，改為請求給付違約金500萬元之同一聲明，並請 求法院擇一為有利之判決（不再列先位、備位，見本院前審 卷第100頁至102頁），和興公司、廖雅惠雖均表示不同意李 麗珍所為上開訴訟標的法律關係之追加（見本院前審卷第87 頁），然李麗珍所追加之訴與原有之訴，除經核其請求之基 礎事實均係兩造間所簽訂之系爭買賣契約所衍生之爭執，應 認在社會生活上有相當之共通性或關連性，且訴訟及證據資 料在相當程度範圍內得加以援用，可認請求之基礎事實同一 外，亦因和興公司、廖雅惠事後將系爭房地於審理期間移轉 登記予第三人，致陷於給付不能有關，應有情事變更原則之 適用，依前揭規定，應予准許。
乙、實體方面
壹、李麗珍主張：兩造於103年6月12日簽訂系爭買賣契約，約定 以總價2,900萬元，由伊購買廖雅惠所有坐落臺中市○○區 ○○段000000地號（權利範圍：全部）、209-14地號（權利 範圍：4分之1）土地及其上和興公司所有門牌號碼臺中市○ ○區○○路000號房屋（下合稱系爭房地）。當時係由訴外 人○○○代理和興公司及廖雅惠與伊辦理簽約，伊並交付伊 所開立之發票日103年6月15日、票據面額為1,071萬元、受 款人和興公司之支票乙紙（下稱系爭支票）作為簽約款（下 稱系爭簽約款）。嗣和興公司、廖雅惠遲未依約辦理系爭房 地所有權移轉登記，兩造於104年7月20日達成和興公司及廖 雅惠應返還系爭簽約款，另加計500萬元之違約損害賠償金 ，共計1,571萬元，故○○○及訴外人即財務會計○○○（ 原名黃喬妤）交付發票人有成營造有限公司（下稱有成公司 ）、面額各為1,071萬元、500萬元之支票各1紙，惟該2紙支
票均因存款不足而退票。和興公司、廖雅惠自仍應履行該協 議。又倘系爭解約協議無效，因和興公司、廖雅惠業已於 105年6月15日將系爭房地另行出售移轉所有權登記予第三人 ，致給付不能，經伊於106年11月2日解除系爭買賣契約，和 興公司、廖雅惠應賠償伊債務不履行之損害1,071萬元；及 依兩造所簽訂之房屋買賣契約書第12條第2項規定，應退還 已繳付之價款，並同時賠償系爭房地總價款15%計算之違約 金435萬元（計算式：2,900萬元×15%＝435萬元）。爰依系 爭解約協議之法律關係、民法第226條第1項規定、系爭買賣 契約解除後返還價金及違約金之約定，求為命和興公司、廖 雅惠給付1,506萬元及其中1,071萬元自105年6月22日起、其 餘435萬元自106年11月3日起加計法定遲延利息之判決（李 麗珍逾上開本息之請求，分經第一審及原審判決其敗訴，未 聲明不服而未繫屬本院者，不予贅敘）。
貳、和興公司、廖雅惠則以：○○○及○○○原係向廖雅惠購買 土地，因其資金不足，改為合建模式，由廖雅惠成立和興公 司興建房屋出售（下稱系爭建案），○○○係合建之相對人 ，而非伊之代理人，伊從未授權○○○簽訂該契約及系爭解 約協議，系爭買賣契約係○○○以伊名義與李麗珍為假買賣 、真借款之擔保而通謀虛偽簽立，應屬無效。又和興公司、 廖雅惠於101年4月24日簽立之補充協議書第1條約定，○○ ○因本約開發案向承購戶所收取之價金，應存入履約專戶內 ，然李麗珍所給付之系爭簽約款支票，未曾存入上開履約專 戶內，且該支票亦係由有成公司背書委託取款，和興公司、 廖雅惠從未經手。系爭建案(共8戶)係於103年4月完工，○ ○○及○○○先進行銷售（其中3戶歸○○○，但每戶出售 後廖雅惠應分得600萬元；其餘5戶之利潤則全部歸廖雅惠） ，至104年9月間和興公司所分得部分(包含系爭房地)仍滯銷 ，故和興公司已於104年11月2日與○○○及○○○簽立債權 清償協議補充書，將房地收回自行處理，和興公司絕不可能 同意退還李麗珍1,071萬元及賠償高額之違約金。實則，系 爭買賣契約係訴外人○○○以易融開發實業有限公司（下稱 易融公司）名義，向○○○擔任實際負責人之有成公司承攬 系爭建案結構體工程時，一併以俗稱紅單（即預約購買預售 屋房地）方式購買系爭房地，嗣○○○將系爭房地之紅單權 利讓與李麗珍，李麗珍所交付面額1,071萬元之系爭支票， 實際上係由○○○收受，故系爭房地之買賣款項純係有成公 司與○○○之消費借貸金額，並以房地買賣作為消費借貸債 權之擔保，伊從未取得系爭簽約款，依債之相對性，李麗珍 僅能向○○○主張權利。伊從未簽立系爭買賣契約及系爭解
約協議，自不受系爭房地產買賣契約書及解約協議內容所拘 束。縱算李麗珍本件追加請求違約金為合法，如係以系爭房 屋總價15%計算本件違約金，則屬損害賠償性質，金額過高 ，應予酌減，且系爭房地係以低於原價款2,900萬元之2,600 萬元出售，並無獲利，李麗珍請求之違約金誠屬過高等語， 資為抗辯。
參、原審為李麗珍一部敗訴、一部勝訴之判決，判命和興公司及 廖雅惠應給付李麗珍1,071萬元，及自105年6月22日(起訴狀 繕本送達翌日)起至清償日止，按年息5%計算之利息，並諭 知李麗珍供擔保357萬元後得對和興公司及廖雅惠假執行。 另駁回李麗珍其餘之訴及假執行之聲請，並附條件為假執行 宣告(原判決駁回李麗珍對有成公司請求部分，未據上訴， 該部分業已確定，下不贅述)。李麗珍就請求和興公司及廖 雅惠給付違約金敗訴部分聲明不服，並上訴聲明：(一)原判 決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。(二)上開廢棄部分， 和興公司、廖雅惠應再給付李麗珍435萬元及自106年11月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。和興公司及廖雅惠 之答辯聲明：上訴駁回。另和興公司、廖雅惠對原審不利部 分，聲明全部不服，提起上訴，其上訴聲明：(一)原判決廢 棄。(二)廢棄部分，李麗珍在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。李麗珍則答辯聲明：上訴駁回。
肆、兩造經簡化爭點就下列事項不為爭執（見本院卷第110-113 頁），並有廖雅惠與○○○簽訂協議書1份(見原審卷第38 -41頁)及補充協議書1份(見原審卷第42-43頁)、有成公司與 易融公司簽訂工程合約書1份(見本院前審卷第74-78頁)、系 爭房地之買賣契約書1份（見原審卷第7-12、150-158頁）、 李麗珍開立之支票1紙（見原審卷第13頁）、臺中地院104年 度司執全字第2396號裁定1份(見原審卷第70頁)、太平洋房 屋網站上不動產出售委託契約1份(見原審卷第73頁)、系爭 房地之登記謄本1份(見本院前審卷第84頁)、有成公司開立 之支票2紙(見原審卷第14-15頁)、李麗珍解除系爭買賣契約 之書狀1份(見本院前審卷第42頁)在卷可參，且經本院調閱 臺中地方法院（下稱臺中地院）105年度司執全字第55號全 卷（含司裁全、司裁全聲等字號）卷宗，查核屬實，本院自 得採為判斷之基礎。
一、廖雅惠於101年4月21日與訴外人○○○簽訂協議書，約定廖 雅惠以1億2,754萬元出售坐落臺中市○○區○○段000○地 號土地予○○○，並以合建模式，共同合作在土地上興建房 屋銷售，並由廖雅惠出名擔任和興公司之負責人，再以和興 公司名義申請建築執照及執行房屋銷售、營建保存、交屋等
事宜。
二、廖雅惠於101年4月24日再與○○○簽訂補充協議書，約定補 充條款如下：
⑴原協議書其他約定事項所稱之建設公司成立後，應於金融機 構設立履約專戶，印鑑章大章由甲方(○○○，下同)保管， 小章則由乙方(廖雅惠，下同)保管，甲方因本約開發案向承 購戶所收取之價金，應全數存入上開履約專戶；因本約開發 案所需支出之建築師酬金、營造費用等，均由甲方負擔，甲 方應檢具計算書，經乙方審核無誤後，於金融機構取款條上 蓋用小印，由甲方自行至金融機構領取款項。
⑵雙方同意由甲方另行刻用新成立之建設公司與承購戶、承攬 人、建築師等簽訂契約或辦理行政事務所需之合約專用章， 大小章均由甲方留用，便利土地開發過程中行政事務之處理 。
⑶本約土地開發過程中，所有一切與承購戶間基於不動產買賣 契約所生之權利義務關係，與承攬廠商間基於承攬契約所生 之權利義務關係，營造施工發生有關勞動契約、勞工安全衛 生法、勞動檢查法等所生之民、刑及行政責任等，概由甲方 承受負擔。
⑷本約土地之開發、興建、銷售均由甲方全權處理，乙方不得 干涉。
三、房屋之興建，由○○○擔任實際負責人之訴外人有成公司承 攬，有成公司將結構體工程以2,700萬元（含稅）轉包予訴 外人易融公司（實際負責人為○○○)施作。
四、李麗珍於103年6月12日在和興公司位於臺中市○○區○○路 000號之接待會館內，與○○○簽訂系爭買賣契約，購買系 爭房地，約定總價為2,900萬元。買賣契約記載之賣方為和 興公司及廖雅惠，並蓋有「簽約專用章」(大、小章)。五、系爭買賣契約第12條第2項約定：賣方如不履行契約所定各 項義務者，即為賣方違約。買方得限期催告履行，逾期仍不 履行，買方得解除契約。解約時，賣方除應將買方已支付之 房地價款並附加每日按萬分之二單利計算之金額，全部退還 買方外，並應支付已付房地價款同額之違約金。惟該違約金 以不超過房地總價款15%為限，買方不得另請求損害賠償。六、李麗珍於買賣契約書簽約當日由○○○交付乙紙發票日為 103年6月15日、票面金額為1,071萬元、受款人為和興公司 之系爭支票作為簽約款。有成公司與和興公司並無聯名帳戶 ，上開支票並無存入所謂聯名帳戶內。
七、和興公司、廖雅惠於前開房地買賣契約書簽訂後，未將系爭 房地所有權移轉登記予李麗珍，李麗珍以和興公司、廖雅惠
有脫產之可能，對渠等之財產於1,071萬元之範圍內聲請假 扣押，經臺中地院於104年12月25日以104年度司執全字第 2396號裁定准供擔保後對二人財產為假扣押。八、和興公司、廖雅惠另將系爭房地與太平洋房屋勤美草悟道加 盟店簽立不動產出售委託契約，並公告於太平洋房屋網站上 。
九、系爭房地於105年6月15日以買賣為原因移轉登記予第三人。十、104年7月20日○○○與李麗珍之委託人○○○在和興公司之 接待會館洽談系爭房地買賣契約履行之事，○○○表示因股 東及稅務問題無法解決，雙方達成系爭解約協議。○○○及 訴外人和興公司財務會計○○○於104年8月1日在上開接待 會館交付發票人為有成公司、票面金額分別為1,071萬元、 500萬元之支票各乙紙予○○○，惟上開兩紙支票經提示後 ，均因存款不足而於104年11月30日退票。十一、李麗珍於106年11月2日當庭以民事準備書狀為解除系爭買 賣契約之意思表示。
伍、兩造爭執事項：
一、和興公司、廖雅惠有無授權○○○與李麗珍簽訂系爭房地產 買賣契約書？和興公司、廖雅惠抗辯系爭房地產買賣契約書 上賣方之印文係○○○盜蓋，有無理由？上開不爭執事項㈣ 是否屬紅單交易？
二、李麗珍與和興公司、廖雅惠間之系爭房地產買賣契約書是否 生效？和興公司、廖雅惠抗辯系爭房地產買賣契約書為「假 買賣、真借款」，有無理由？
三、和興公司、廖雅惠有無授權○○○與李麗珍洽談解除買賣契 約之事？○○○與李麗珍合意解除買賣契約返還簽約款，並 同意給付李麗珍500萬元違約金，對和興公司、廖雅惠是否 生效？
四、若雙方合意解除契約無效或不成立，李麗珍能否單方解除買 賣契約？
五、李麗珍依解除買賣契約之法律關係，請求和興公司、廖雅惠 返還簽約款1,071萬元、及給付違約金，有無正理由？違約 金以若干為合理？
六、李麗珍原來用合意解除請求違約金500萬元，原審敗訴後， 上訴審改依契約第十二條第二項請求435萬元違約金，有無 理由？
陸、就本件爭點說明得心證之理由（上述爭點整理之部分文字依 本判決之用語及訴訟中各當事人前後主張之整體意思予以調 整，且上述爭點六併與爭點五合併說明）：
一、和興公司、廖雅惠有授權○○○與李麗珍簽訂系爭房地產買
賣契約；和興公司、廖雅惠抗辯系爭房地產買賣契約書上賣 方之印文係○○○盜蓋，並無理由;系爭買賣契約非屬紅單 權利之買賣：
(一)和興公司、廖雅惠確有授權○○○與李麗珍簽訂系爭房地產 買賣契約書：
1.依前開不爭執事項第1、2項之記載可知，廖雅惠出售臺中市 ○○區○○段000○地號土地予○○○，係為與○○○共同 合作在該土地上興建房屋銷售，雙方約定由廖雅惠出名擔任 和興公司之負責人，再以和興公司之名義申請建築執照及執 行房屋銷售、營建、保存、交屋等事宜，且土地之開發、房 屋之興建及銷售均由廖雅惠授權○○○處理，並授權○○○ 刻用和興公司之合約專用印章，供與承購戶簽訂契約之用。 此與和興公司、廖雅惠自承○○○於101年4月21日向廖雅惠 商購臺中市○○區○○段000○00○地號土地，後○○○因 資金不足，遂建議廖雅惠成立建設公司興建房屋出售，由○ ○○統籌興建事宜，改為合建模式等語，亦大致相符。 2.證人○○○於原審證稱：「當初與廖雅惠合作的時候我就有 經過廖雅惠的同意代刻印章，在簽補充協議書的時候，廖雅 惠就知道我有幫她代刻印章了，我有拿給她看，廖健智律師 也可以見證。」等語（原審卷第140頁）。可證廖雅惠與○ ○○簽訂前開補充協議書時，即已同意○○○代刻和興公司 、廖雅惠之「簽約專用章」，○○○並曾將刻好之「簽約專 用章」提出交給廖雅惠觀看。
3.承前所述，○○○依前開協議書、補充協議書之約定，既受 和興公司、廖雅惠之授權，處理系爭房地之興建及銷售事宜 ，廖雅惠復同意○○○代刻和興公司、廖雅惠之印章，作為 簽約之用，是和興公司、廖雅惠確有授權○○○與李麗珍簽 訂系爭房地產買賣契約書乙節，即堪認定，系爭房地買賣契 約對和興公司、廖雅惠自應發生效力。
4.至於和興公司、廖雅惠所指前開補充協議書所約定，凡與承 購戶間基於不動產買賣契約所生之權利義務關係，均由○○ ○承擔等等，此係和興公司、廖雅惠與○○○間之內部約定 ，尚不得拘束非前開補充協議書當事人之李麗珍，和興公司 、廖雅惠不得以此主張系爭房地買賣契約對其不生效力。 5.又和興公司、廖雅惠雖提出債權清償協議補充書（見原審卷 第44頁），辯稱廖雅惠已將系爭房地收回自行出售等語，惟 該債權清償協議補充書係於104年11月2日簽訂，而本件系爭 房地買賣契約書係於103年6月12日簽訂，和興公司、廖雅惠 於系爭房地產買賣契約書簽訂後始將房地收回自行出售，該 債權清償協議補充書實不影響○○○在此之前已取得和興公
司、廖雅惠之授權與李麗珍簽訂系爭房地產買賣契約書之效 力。
6.基上，和興公司、廖雅惠抗辯系爭房地產買賣契約書上賣方 之印文係○○○盜蓋，並無理由，和興公司、廖雅惠有授權 ○○○與李麗珍簽訂系爭房地產買賣契約，應可認定。(二)系爭買賣契約非屬紅單權利之買賣：
和興公司、廖雅惠固抗辯：李麗珍於本件支付款項係向○○ ○購買紅單權利，而將系爭1,071萬元支票交由○○○所收 受，不得僅以兩造有簽訂系爭房地產買賣契約書，即認系爭 房屋並非以「紅單」交易方式由○○○直接出售予李麗珍云 云，惟查：
1.於預售屋不動產交易實務上固有俗稱「紅單」交易，即預售 屋可簽訂轉賣合約，客戶如將預售屋權利出售並至建設公司 換約，就是俗稱『紅單』交易，此時建設公司會擬具「讓與 同意書」由『紅單』交易之雙方確認原預售屋訂購之利轉由 受讓人，而由受讓人取得與建設公司洽定預售屋買賣契約之 權利。惟本件交易實際上係由李麗珍於103年6月12日在和興 公司位於臺中市○○區○○路000號之接待會館內，與○○ ○簽訂系爭買賣契約，購買系爭房地，且於契約中約明總價 ，並由和興公司及廖雅惠在買賣契約中之賣方蓋有「簽約專 用章」(大、小章)，顯見於系爭交易中，李麗珍係逕向和興 公司及廖雅惠購買系爭房地，於完成簽約後並交付1,071萬 元價金無誤，並非向○○○購買『紅單』取得預售屋之權利 。況依一般實務，「紅單」交易僅係「紅單」權利取得人交 付少許權利金，而取得與建設公司洽定預售屋買賣契約之權 利，觀諸本件李麗珍交付之價金達1,071萬元，交付如此高 額之代價而僅取得「紅單」之洽定預售屋買賣契約之權利， 實難想像。李麗珍確係與和興公司及廖雅惠簽訂買賣契約， 而非「紅單」權利讓與之同意，是和興公司、廖雅惠抗辯： 李麗珍於本件支付款項係向○○○購買紅單權利云云，有悖 常情，應無可採。
2.又和興公司、廖雅惠所舉證人○○○於本院109年9月23日審 理時到庭具結證稱：「…（問：上開買賣契約書，上訴人李 麗珍係向何人買購契約上所載之房地？）李麗珍房地是跟和 興建設開發公司買的。…（問：若上訴人李麗珍所購買之系 爭房地，之前既曾出售予第三人○○○，今又出售予李麗珍 ，證人是否知悉○○○買賣契約如何處理？）○○○有跟和 興公司解約，解約之後，我們再跟和興公司簽約。…（問： 簽約過程中，李麗珍有與○○○曾經談過紅單權利交易？或 是否有就買賣標的達成合意嗎？）那是透過○○○仲介談的
，之前都沒有跟○○○見面，也都沒有寫過紅單權利讓與的 書面、也沒有談過，只有當天和○○○見過面，我們當天簽 的買賣契約，也確實是跟和興開發簽的…」等語（見本院卷 第126至127頁、第131頁），及證人○○○於本院109年10月 28日審理時具結證述：「…（法官實物投影提示上訴人李麗 珍與被上訴人和興開發建設有限公司及被上訴人廖雅惠名義 之房地買賣契約書〈見原審卷7至12頁〉，有無看過？）我 沒有看過。(問：之前在《106年重上字第187號》事件中曾 經到場作證表示『應該算是李麗珍向我買，為何出賣人會簽 被上訴人和興開發建設有限公司及被上訴人廖雅惠我不清楚 』等語〈見該卷第112頁反面〉，上述所說：應該算是李麗 珍向你買，李麗珍是要向你買什麼？)李麗珍是向建設公司 買的，不是向我買。…。剛才我說紅單是我另外付錢給建設 公司，這個跟工程沒有關係，意思就是預購房子的權利，… ，後來建設公司將錢還給我，我就把預購房子的權利還給他 們了，建設公司如何處理原來我買的紅單，我就不知道了。 我也不認識李麗珍。…」等語（見本院卷第149頁），依上 開證人證述之內容，足認陳皇端原係與和興公司購買房地， 嗣其與和興公司解約後，再由李麗珍直接與和興公司、廖雅 惠簽約買賣契約。李麗珍與○○○之間並無所謂紅單權利買 賣。
3.基上，系爭買賣契約確為李麗珍與和興公司及廖雅惠間之房 地買賣契約，而非李麗珍與○○○間之紅單權利買賣契約， 應可認定。
二、系爭房地產買賣契約書確已生效，系爭房地產買賣契約書並 非為「假買賣、真借款」。
(一)系爭房地產買賣契約書確已生效：
和興公司、廖雅惠有授權○○○與李麗珍簽訂系爭房地產買 賣契約書，和興公司、廖雅惠抗辯系爭房地產買賣契約書上 賣方之印文係○○○盜蓋，並無理由，已如前述，○○○代 理和興公司、廖雅惠與李麗珍簽訂系爭房地產買賣契約自屬 合法有效。至於○○○代理和興公司、廖雅惠與李麗珍簽訂 系爭房地產買賣契約取得之價金是否有依約交付和興公司、 廖雅惠，屬○○○與和興公司、廖雅惠間之法律糾葛與李麗 珍無涉，和興公司、廖雅惠徒以並未收受李麗珍所交付之款 項，而抗辯系爭房地產買賣契約並未生效云云，自無可採。(二)系爭房地產買賣契約書並非為「假買賣、真借款」： 1.和興公司、廖雅惠雖辯稱系爭房地之買賣款項為有成公司與 ○○○向李麗珍之消費借貸金額，並以房地買賣作為消費借 貸債權之擔保，實為「真借款，假買賣」云云。惟查：證人
即有成公司之下包廠商易融公司之實際負責人○○○於本院 證稱：「我有向有成營造公司轉包結構部分的工程，並同時 向和興公司買這一戶房屋，以2,900萬元購買，以每一期部 分工程款抵繳房屋價款...我這種情形叫做買紅單」等語(見 本院前審卷第112頁)。於本院109年10月28日審理時亦具結 證述：「…（法官實物投影提示上訴人李麗珍與被上訴人和 興開發建設有限公司及被上訴人廖雅惠名義之房地買賣契約 書〈見原審卷7至12頁〉，有無看過？）我沒有看過。(問： 之前在《106年重上字第187號》事件中曾經到場作證表示『 應該算是李麗珍向我買，為何出賣人會簽被上訴人和興開發 建設有限公司及被上訴人廖雅惠我不清楚』等語〈見該卷第 112頁反面〉，上述所說：應該算是李麗珍向你買，李麗珍 是要向你買什麼？)李麗珍應該是向建設公司買，應該不是 向我買。…。剛才我說紅單是我另外付錢給建設公司，這個 跟工程沒有關係，意思就是預購房子的權利，…，後來建設 公司將錢還給我，我就把預購房子的權利還給他們了，建設 公司如何處理原來我買的紅單，我就不知道了。我也不認識 李麗珍。…」等語（見本院卷第149頁）；另證人即○○○ 之配偶○○○於本院證稱：「我們承攬有成營造公司的工程 ，因有成公司與和興公司是同公司，有找我們跟他們買一棟 房屋，並以此做為承攬工程之條件。因為當時房子還沒有蓋 好，可能連建照都還沒有下來，所以我們那時是買紅單，是 以我先生個人名義簽約的，出賣人的部分我沒有注意看，買 賣契約書只有一份留在會計黃小姐那裡，我們這邊沒有，留 在那邊的目的是做為工程款抵付買賣價金用，後來一共扣了 6期960萬元，加上部分的尾款，全部1,071萬元。…這期間 我們也有要轉賣房屋的意思，剛好東森房屋仲介的朋友介紹 李麗珍他們來買，103年6月12日簽約時，不是我們與李麗珍 他們簽約，是和興公司直接跟他們簽，那天在場有我與○○ ○、李麗珍他們那邊三人、仲介那邊也有三人，和興公司那 邊有會計黃小姐，○○○也有在公司，但主要是黃小姐在處 理，還有一位和興公司叫來的代書。因為我們當時是跟和興 公司買紅單，所以李麗珍開出的1,071萬元支票是開給和興 公司，和興公司在支票後面背書後再轉給我們，當做解除買 賣契約返還房屋的價款等語(見本院前審卷第113頁)。由上 開證人○○○、○○○之證述內容可知，本件系爭房地原係 由○○○向和興公司購買，於○○○與和興公司解約後，由 李麗珍與和興公司、廖雅惠重新簽購買賣契約，而李麗珍交 付部分價金1,071萬元，和興公司則將李麗珍交付之款轉交 付予○○○項用以清償○○○解約和興公司應予清償之款項
無誤。
2.李麗珍交付予○○○之簽約款1,071萬元之支票，雖未存入 和興公司或聯名帳戶內，惟證人○○○證稱：「原來我們有 積欠營造廠(指易融公司)營造款，營造款我們付不出來，所 以跟營造廠商簽定買賣契約，然後用營造款來抵付買賣價金 ，金額是1,076萬元(應係1,071萬元之誤)左右，後來因為營 造廠本身資金有困難，所以找李麗珍來承受買賣契約，李麗 珍有付1,076萬元左右給營造廠。」等語（見原審卷第139頁 ）。再參以系爭支票最後係由○○○以個人名義存入妹妹林 尚霖0000000000000號帳戶，除經證人○○○證述在卷(見本 院前審卷第113頁反面)外，亦有支票影本附卷足憑(見原審 卷第13頁)。足見李麗珍確實有與和興公司及廖雅惠簽訂房 地產買賣契約。
3.和興公司、廖雅惠又抗辯，李麗珍交付予○○○之1,071萬 元支票，同時有和興公司及有成公司背書(見原審卷第13頁) ，惟有成公司並非系爭房地之出賣人，在支票背書有違常情 等語。惟查，李麗珍既交付系爭1,071萬元支票予和興公司 作為買賣價金之支付，和興公司就該支票如何處分，本非李 麗珍可得置喙，是系爭支票事後如何背書，與李麗珍無涉。 且○○○既係因承攬有成公司之下游工程而向和興公司購買 預售屋，並以工程款抵付價金，則於和興公司以李麗珍之支 票作為退還購屋之價款時，併要求有成公司背書，亦符經驗 法則。
4.和興公司、廖雅惠復抗辯依房地買賣實務經驗，一般人支付 簽約款時，鮮有超過總價金20%之情形，本件李麗珍一次就 支付37%左右之簽約款【計算式：1,071萬÷2,900萬≒0.37 】，顯有違常情云云。惟本件買賣契約之標的，因前經○○ ○與和興公司購買，和興公司與○○○解約，而由李麗珍轉 向和興公司購買，買賣契約議訂以○○○前所交付之價金作 為第一次付款金額，而和興公司於取得金額後對○○○清償 ，以解決○○○就系爭買賣標的之糾葛，並無違反常情之處 ，自不得依和興公司、廖雅惠單方臆測之詞而為和興公司、 廖雅惠有利之認定。
5.和興公司、廖雅惠又抗辯，李麗珍於交付簽約款支票後，○ ○○並未依買賣契約書第4條之約定，同時交付所有權狀正 本及身分證影本等。惟證人即和興公司之股東王永光於原審 證稱：當時合作的時候就有約定房屋的所有權狀都由我保管 ，過戶的時候才拿出來，我沒有將所有權狀正本交付予○○ ○等語（見原審卷第99頁）；另證人即代書陳慶龍於原審證 述：這份契約原本是用在買賣雙方當事人非建設公司的定型
化契約，所以當時並沒有按照上面寫的，交付簽約款時就交 付所有權狀，因此才會另外約定103年7月31日由雙方交付證 明文件及用印等語（見原審卷第99頁反面至第100頁反面） 。依前述證人所證述內容，李麗珍於交付簽約款時雖未同時 取得所有權狀正本及出賣人之身分證影本，亦不足以推論系 爭房地買賣契約係屬虛偽。
6.基上，尚難依和興公司、廖雅惠單方臆測之詞，即認系爭房 地之買賣款項實為有成公司與○○○向李麗珍之消費借貸金 額，並以房地買賣作為消費借貸債權擔保之事實存在，和興 公司、廖雅惠抗辯本件交易實為「真借款，假買賣」云云， 應無可採。
三、和興開發公司、廖雅惠並無授權○○○與李麗珍洽談解除買 賣契約之事，○○○與李麗珍合意解除買賣契約返還簽約款 ，並同意給付李麗珍500萬元違約金，對和興公司、廖雅惠 不生效力。
(一)和興開發公司、廖雅惠並無授權○○○與李麗珍洽談解除買 賣契約之事：
1.按受任人受概括委任者，得為委任人為一切行為。但為和解 行為，須有特別之授權，民法第534條第4款定有明文。查○ ○○於104年7月20日在和興公司之接待會館與李麗珍委託之 ○○○洽談系爭房地買賣契約履行之事，○○○表示因股東 及稅務問題無法解決，雙方達成解約協議，○○○同意返還 李麗珍1,071萬元及另外給付500萬元違約損害賠償金，並解 除契約。○○○與李麗珍就系爭房地買賣契約所為之解約協 議，應屬雙方就和興公司、廖雅惠遲未履行系爭房地買賣契 約所為之和解方案。此由系爭房地買賣契約書第12條第2款 約定：「賣方如不履行契約所定各項義務者，即為賣方違約 。買方得限期催告履行，逾期仍不履行買方得解除契約，解 約時賣方除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之 二單利計算之金額，全部退還買方外，並應支付已付房地價 款同額之違約金。惟該違約金以不超過房地總價款15%為限 。買方不得另行請求損害賠償。」依此計算，和興公司、廖 雅惠違約而需支付之違約金，原則上不得超過435萬元，且 李麗珍不得另行請求損害賠償，然上開解約協議所約定之違 約金卻高達500萬元，即可證明。
2.○○○雖受和興公司、廖雅惠之概括委任處理房地買賣事宜 ，然○○○仍需取得和興公司、廖雅惠之特別授權，方得代 表和興公司、廖雅惠與李麗珍為和解行為。而觀諸補充協議 書，並無和興公司、廖雅惠特別授權李麗珍與買方為和解行 為之文字。且證人○○○復證稱其與李麗珍和解未得廖雅惠
同意等語（見原審卷第49頁反面）。則李麗珍主張○○○經 和興公司、廖雅惠授權之範圍當然包括解約部分云云，自非 可採。至於李麗珍主張○○○為和興公司之總經理，當然有 代理和興公司、廖雅惠洽談解約之權限云云，惟○○○僅係 與和興公司、廖雅惠間有合建之合作關係，已如前述，況○ ○○亦證稱：沒有在和興公司任職（見原審卷138頁反面） ，故李麗珍此部分之主張，亦屬無據。
3.另按由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為 其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責 任。但第三人明知其無代理權或可得而知者，不在此限；代 理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因 過失而不知其事實者，不在此限，民法第169條、第107條分 別定有明文。查○○○在系爭房地買賣契約書上所蓋用和興 公司、廖雅惠之印章，其下方特別註明為「簽約專用章」， 顯見○○○僅有受和興公司、廖雅惠之授權簽訂買賣契約， 其被授權之範圍自不包括解約協議。且承前所述，○○○既 須經和興公司、廖雅惠之特別授權始得與李麗珍為和解行為 ，和興公司、廖雅惠與李麗珍和解自不包括在原來簽訂契約 之概括授權範圍內，和興公司、廖雅惠就此並無以自己之行 為表示以代理權授與他人，亦無對○○○之代理權加以限制
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