臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第658號
上 訴 人 翰樺電信有限公司
法定代理人 李秉緯
訴訟代理人 李浤誠律師
被 上訴 人 林群翔
訴訟代理人 劉家豪律師
上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年6
月29日臺灣臺北地方法院第一審判決(109年度重訴字第292號)提
起一部上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於110年1月13日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於㈠主文第三項命上訴人給付超過新臺幣貳萬伍仟元，及自民國一百零八年十二月一日起按月給付新臺幣貳萬伍仟元部分，及㈡主文第四項命上訴人給付新臺幣壹拾伍萬元本息部分，暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
其餘上訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一審(除確定部分外)、第二審訴訟費用由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。 事實及理由
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人在原審依兩造 間之房屋租賃契約(下稱系爭租約)、民法第455條前段、第7 67條第1項前段及第179條規定，起訴請求上訴人遷讓返還門 牌號碼臺北市○○區○○路000號5樓房屋（下稱系爭房屋），給 付民國108年10月份之租金新臺幣(下同)2萬5,000元本息， 及自108年11月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付不當得 利2萬5,000元及違約金12萬5,000元本息，並依系爭租約第1 2條約定賠償被上訴人支付之第一審律師費用15萬元（見原 審卷第76、106頁）。嗣被上訴人於本院第二審程序追加依 系爭租約第12條約定請求上訴人再給付第二審律師費用7萬 元（見本院卷第59、102頁）。核其原訴及追加之訴基礎事 實均為兩造因系爭租約所生爭執，與民事訴訟法第 446條第1項但書及第255條第1項第2款規定相符，應予准許 。
二、被上訴人主張：兩造於107年10月22日簽立系爭租約，約定
上訴人向伊承租伊所有之系爭房屋，租賃期間自107年11月1 日起至108年10月31日止，應於每月15日前繳納租金2萬 5,000元。伊於租賃期間屆滿前之108年8月30日以台北世貿 郵局第213號存證信函（下稱系爭存證信函）表明不再續租 ，詎上訴人積欠108年10月份之租金25,000元未付，且無權 占有系爭房屋迄今，受有相當於租金之利益，致伊受有損害 ，應自108年11月1日起至返還房屋之日止，按月給付相當於 租金之不當得利2萬5,000元及違約金12萬5,000元。又因上 訴人拒還系爭房屋致伊委任律師提起本件訴訟，應賠償伊所 支付之第一審律師費用15萬元。爰先位依系爭租約第6條、 民法第455條前段，備位依民法第767條第1項前段，求為判 命上訴人遷讓返還系爭房屋，另依系爭租約第3條、第4條、 第6條、第12條約定及民法第179條規定，求為命上訴人給付 被上訴人17萬5,000元本息、自108年11月1日起至返還系爭 房屋之日止按月給付15萬元本息之判決。（原審為被上訴人 一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命上訴人遷讓返還系爭房 屋，給付被上訴人108年10月份租金2萬5,000元、108年11月 份不當得利及違約金各2萬5,000元，合計5萬元、第一審律 師費用15萬元本息，及自108年12月1日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付被上訴人不當得利及違約金各2萬5,000 元，合計5萬元本息；並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就 原審判命其遷讓返還房屋、自108年11月1日起按月給付5萬 元本息、給付15萬元本息部分聲明不服，提起上訴。未繫屬 本院部分，茲不贅述）。被上訴人於本院審理時，依系爭租 約第12條約定追加請求上訴人賠償本件訴訟第二審律師費用 7萬元等語(見前述一)。答辯聲明：上訴駁回。追加之訴聲 明：上訴人應再給付被上訴人7萬元，及自附帶上訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。三、上訴人則以：被上訴人長年居住國外，自103年10月間起均 由訴外人李文榮代理被上訴人簽訂租賃契約，出租系爭房屋 予伊，雙方有逐年續約之慣例及約定。李文榮於108年間死 亡後，訴外人林珊羽於108年9月間未經被上訴人授權即以其 名義寄發系爭存證信函、聲請調解及提起本件訴訟，對上訴 人不生效力，兩造間之租賃關係未終止。系爭租約第5條有 「上訴人如不繼續承租」等文字，即賦予伊於租期屆滿後選 擇是否續租之權利，被上訴人無權片面決定不續租，伊有續 租意願，被上訴人即有續租義務，兩造間存有租賃關係，被 上訴人不得請求伊返還系爭房屋，伊無不當得利。系爭租約 第6條、第12條未經兩造協商達成合意，依民法第247條之1 第2款、第4款規定無效；縱被上訴人得請求違約金，該違約
金亦過高而應酌減至每月租金0.5倍之金額；又最高法院裁 定核定之第三審律師費用多為3萬元，被上訴人請求第一審 、第二審律師費用依序為15萬元、7萬元，明顯過高而不合 理等語，資以抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付 逾108年10月份租金2萬5,000元本息部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，被上訴人在第一審之訴駁回。追加之訴答辯聲明：追加 之訴駁回。
四、本院之判斷：
㈠查兩造於107年10月22日簽訂系爭租約，由上訴人向被上訴人 承租系爭房屋，租賃期間自107年11月1日起至108年10月 31日止，上訴人應於每月15日以前給付租金2萬5,000元。林 珊羽於108年8月30日以被上訴人名義寄發系爭存證信函，上 訴人於108年9月2日收受，系爭房屋現仍為上訴人占有使用 中等情，有系爭租約、系爭存證信函及回執可證（見原審卷 第14至20、26頁、本院卷第113頁），且為兩造所不爭執（ 見本院卷第103至104、147頁），堪信為真實。 ㈡按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、 第455條前段分別定有明文。系爭租約第6條前段亦約定：「 乙方(上訴人)於租期屆滿時，除經甲方(被上訴人)同意繼續 出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不 得藉詞推諉或主張任何權利。」系爭租約之租賃期限至 108年10月31日止，已如前述，被上訴人既以系爭存證信函 表明不再續租，則依上開說明，上訴人自應於租期屆至後返 還系爭房屋予被上訴人。次查，系爭租約第5條約定：「乙 方應於訂約時，交於甲方新台幣伍萬元作為押租保證金，乙 方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還 押租保證金。」核屬關於押租保證金返還條件之約定，且依 前述租約第6條亦已明定除被上訴人同意繼續出租外，上訴 人應於租期屆滿時返還系爭房屋，依契約整體文義解釋，難 認被上訴人有依上訴人要求與其續訂租約之義務；上訴人另 抗辯兩造間有逐年續約之約定，惟經被上訴人否認，上訴人 復未能舉證以實其說，亦難憑採。又被上訴人已授權林珊羽 代理其處理系爭租約相關事務，被上訴人及林珊羽均承認律 師代理聲請調解及提起訴訟之行為，經證人林珊羽證述在卷 (本院卷第143頁)，且有認證書、同意書、授權書在卷可稽( 原審卷第86至92頁)，則林珊羽為被上訴人於108年8月30日 寄發系爭存證信函、108年10月13日向法院聲請調解、及於 109年1月17日提起本件訴訟，均為有權代理，上訴人抗辯林 珊羽所為上開行為不生效力，自無足取。末查，系爭租約為
坊間一般制式租賃契約，兩造磋商後填載該契約第1至5條、 第20條內容，系爭租約條文並非被上訴人所擬定，上訴人就 該租約內容亦可與被上訴人磋商變更，該租約自非民法第 247條之1所定之附合契約(最高法院104年度台上字第472號 民事判決意旨參照)，且系爭租約內容並未偏離租賃契約本 質所生之主要權利義務，亦無將風險分配儘移歸上訴人負擔 等不合理之情形，依系爭租約條款綜合判斷，兩造權利義務 並無嚴重失衡，即無同條所稱顯失公平之情事；況上訴人為 95年6月15日設立登記之公司(見原審卷第56頁公司登記資料 )，營運多年，其法定代理人自屬智識經驗豐富，就簽立系 爭租約後兩造權利義務即以契約條文為依歸乙節，要無不知 之理；兩造已將系爭租約填載完畢並簽章，有訂立系爭租約 之合意，要屬明確。上訴人抗辯系爭租約第6條、第12條屬 定型化契約，因顯失公平依民法第247條之1第2款、第4款規 定為無效，兩造僅就蓋用印文之契約條款達成合意云云，均 無理由。從而，被上訴人先位依租賃物返還請求權請求上訴 人返還系爭房屋，自屬有據；其先位主張既有理由，則備位 主張所有物返還請求權部分，即無庸再予審究。 ㈢系爭租約第6條後段約定：「乙方……如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了 之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」。又按約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定 有明文。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之數 額與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減。再按當事人 所約定之違約金，如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係 作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定之總額，其目的 旨在填補債權人因債權不能實現而受之損害；債權人自不得 更為請求遲延利息及賠償其他損害（最高法院95台上字第33 6號民事判決意旨參照）。查上訴人於租約到期後，迄未遷 讓交還房屋，已如前述，被上訴人自可依此約定請求上訴人 給付違約金。又上訴人未如期遷讓返還房屋，致被上訴人無 法使用收益系爭房屋，其所受損害依社會通念為相當於租金 之金額，暨審酌兩造經濟情況、被上訴人所受損害程度、上 訴人所得利益及社會經濟狀況等一切情事，認兩造以系爭契 約第12條所約定之違約金酌減為依1個月租金數額計算之違 約金，應屬相當。則被上訴人依此約定請求上訴人自108年1 1月1日起按月給付違約金2萬5,000元，自屬有據，逾此部分 之遲延利息請求則不應准許。再者，系爭租約第6條所約定 之違約金屬損害賠償預定額之性質，為兩造所不爭執（本院
卷147頁），自包含因上訴人無權占有系爭房屋所致被上訴 人之損害在內，是以，被上訴人另依民法第179條規定請求 上訴人返還自108年11月1日起占用系爭房屋致其受損害而取 得相當於租金之不當得利，及依系爭租約第12條約定請求上 訴人賠償其所給付之調解程序及第一審、第二審律師費依序 15萬元、7萬元，均無可採。
五、綜上所述，被上訴人依租賃物返還請求權、系爭租約第6條 條約定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋及自108年11月1日起 按月給付違約金2萬5,000元，均有理由，應予准許。逾此部 分之請求，則無依據，不應准許。原審命上訴人給付超逾上 開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨 指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，核無不合，爰由本 院改判如主文第2項所示。至原審就上開應准許部分，為上 訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決該部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又被上訴人 依系爭租約第12條約定，另追加請求上訴人給付第二審律師 費7萬元本息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院 斟酌，核與判決結果不生影響，爰不再一一論述，附此敘明 。
七、據上論結，本件上訴一部為有理由、一部為無理由，被上訴 人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1 項、第79條、第78條，判決如主文
中 華 民 國 110 年 1 月 27 日 民事第二十三庭
審判長法 官 蕭胤瑮
法 官 袁雪華
法 官 楊舒嵐
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 28 日
書記官 常淑慧
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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