臺灣高等法院民事判決
109年度上字第13號
上 訴 人 邱黃雅俐
陳麗吟
共 同
訴訟代理人 林玠民律師
上 訴 人 陳洪足
訴訟代理人 丁榮聰律師
許文懷律師
周德琴
上列當事人間請求調整租金事件，兩造對於中華民國108年10月2
3日臺灣新北地方法院108年度訴字第1987號第一審判決各自提起
上訴，本院於110年1月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
事實及理由
一、上訴人邱黃雅俐、陳麗吟（下稱邱黃雅俐等2人）主張：上 訴人陳洪足於民國102年3月間以優先承買方式取得坐落新北 市○○區○○段0000地號土地（面積165平方公尺，下稱系爭土 地）所有權應有部分百分之一，伊等所有權應有部分共百分 之九十九。系爭土地經前所有權人出租予陳洪足（下稱系爭 租約），其上坐落陳洪足所有門牌號碼新北市○○區○○路0段0 00○000號未登記建物（下稱系爭建物），曾於87年間經原法 院以87年度訴字第996號判決（下稱原法院87年訴訟或判決 ）自87年9月1日起，調整租金為每年稻谷4萬台斤；該租金 又於99年7月間經當時所有權人即邱黃雅俐等2人與林通遠訴 請調整，經鈞院102年度重上字第374號判決（下稱前案訴訟 或判決）自99年7月23日起調整為每年稻谷6萬台斤確定。惟 前案判決所據系爭土地99年度之公告現值為每平方公尺新臺 幣（下同）26萬3,750元，本件起訴時即108年5月之公告現 值則為每平方公尺46萬8,000元，漲幅高達百分之七十七點 四四，是上開租金額已不符目前市場行情，爰依民法第442 條、第227條之2規定，擇一請求法院酌予調整租金（下稱系 爭租金）按土地申報地價總額百分之十計算，即系爭租金自 起訴狀繕本送達翌日即108年6月7日（見原審調字卷第73頁 ）起，調整為每年租金稻谷9萬5,800台斤之判決。原審判決 系爭租金自108年6月7日起，調整為每年租金稻谷6萬7,000 台斤，併駁回邱黃雅俐等2人其餘之訴。兩造就其敗訴部分 各自提起上訴。上訴聲明：㈠原判決關於駁回邱黃雅俐等2人
後開第㈡項部分廢棄。㈡邱黃雅俐等2人出租予陳洪足之系爭 土地租金，自108年6月7日起，應再調高為每年租金稻谷9萬 5,800台斤（逾此部分，非本院審理範圍，不予贅述）。答 辯聲明：對造上訴駁回。
二、陳洪足則以：系爭租約約定以稻谷繳納，已預含有租金隨稻 谷價格昇降而機動調整之意，且自前案訴訟迄今，稻谷漲幅 已達百分之十六點十三，足以反映物價指數。又系爭土地為 三角型之零畸地，按法令規定無法單獨開發使用，使用價值 有限；其上伊所有系爭建物屬違章建築，不得增建或改建， 因該建物部分占用國有土地，經財政部國有財產署（下稱國 財署）以申報地價百分之五作為年租金之數額。佐以系爭土 地周圍、租賃面積為40坪至60坪之一樓店面，平均每坪月租 金之單價為1,235元，而系爭建物經濟價值有限，其租金應 低於上開市場行情。另參考鄰近系爭土地之中油公司於103 年地上權案例，換算系爭土地每年租金應為40萬9,304元， 而系爭土地每年年租金稻谷6萬台斤，折算新臺幣為77萬7,6 00元，已高於中油公司上開案例。再者，系爭土地於102至1 08年為捷運施工期間，無法正常使用，比對前案訴訟鑑定報 告與中亞不動產估價師事務所（下稱鑑定單位）109年7月22 日函覆鈞院之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）所載租金可知 ，系爭土地租金自100年3月17日起迄今呈下跌趨勢，邱黃雅 俐等2人請求調高租金顯不合理。此外，系爭鑑定報告之鑑 定人並未親自到場，其承辦人亦未至勘估標的即系爭建物內 部勘察，率認系爭建物全部作為商業使用，違反不動產估價 技術規則第13條規定，自不足採等語置辯。上訴聲明：㈠原 判決不利陳洪足部分廢棄。㈡上廢棄部分，邱黃雅俐等2人在 第一審之訴駁回。答辯聲明：對造上訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第266、322頁）： ㈠邱黃雅俐96年7月30日取得系爭土地應有部分五分之二；陳麗 吟98年1月10日取得系爭土地應有部分百分之五十九（見原 審調字卷第65至67頁）。
㈡訴外人林通遠所有系爭土地應有部分百分之一，經其債權人 聲請強制執行拍賣，拍定後經原法院依拍賣價格通知陳洪足 優先承買，陳洪足表示同意優先承買而於102年3月12日以拍 賣取得系爭土地應有部分百分之一（見原審訴字卷第97頁） 。
㈢系爭土地前手陳志煌、秦啟晃於87年間對陳洪足提起調整租 金訴訟，經原法院87年判決自87年9月1日起調整為每年租金 稻谷4萬台斤確定；邱黃雅俐等2人及林通遠前於99年間對陳 洪足提起調整租金訴訟，經前案判決自99年7月23日起調整
為每年租金稻谷6萬台斤（見原審調字卷第19、29頁、訴字 卷第73頁）。
㈣兩造間就系爭土地存有不定期租賃關係即系爭租約。 ㈤系爭租金調幅以土地法第97條規定為依據。 四、兩造爭執事項：
系爭土地應否調整租金及應如何調整為宜？
五、本院之判斷：
㈠系爭土地應否調整租金?
⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金，但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。而所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值 ，於租賃契約成立後有昇降者而言，故凡租賃契約成立後， 租賃物之價值有昇降時，其租金即在得聲請增加之列（最高 法院42年度台上字第941號判決意旨參照）。次按規定地價 後，每二年重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規 定地價者，亦同；舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為 其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報 之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之 一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八 十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價， 平均地權條例第14條、第16條分別定有明文。 ⒉邱黃雅俐等2人主張系爭土地經前案判決自99年7月23日起調 整為每年租金稻谷6萬台斤確定後，迄今未再調整，而系爭 土地於本件起訴時之公告現值較系爭前案時之漲幅已達百分 之七十七點四四，應有調整租金之必要等語，為陳洪足所否 認，並以前詞置辯。查：
⑴系爭土地原由邱黃雅俐等2人及林通遠出租予陳洪足，邱黃雅 俐等2人及林通遠前於99年間對陳洪足提起調整租金訴訟， 經前案判決自99年7月23日起調整為每年租金稻谷6萬台斤， 嗣陳洪足於102年3月12日以拍賣取得林通遠就系爭土地之應 有部分百分之一，而為系爭土地共有人之一，均如前不爭事 項所述，是系爭租約現存在兩造間。又系爭土地於系爭前案 調整租金之起始年度即99年度之申報地價為每平方公尺5萬8 ,000元、公告現值為每平方公尺26萬3,750元；而依前說明 ，規定地價後，每二年重新規定地價一次，系爭土地於99年 1月、102年1月、105年1月及107年1月辦理重新規定地價， 故於本件邱黃雅俐等2人起訴時之108年度申報地價，仍為10 7年度1月重新規定之申報地價每平方公尺7萬5,264元（即10 7年度公告地價9萬4,080元之百分之八十）、公告現值為每
平方公尺46萬8,000元等情，有新北市板橋地政事務所108年 8月6日新北板地價字第108532786號函暨所附公告地價表、 地價第一類謄本可參（見原審訴字卷第83至89頁），是系爭 土地於本件起訴時之申報地價、公告現值較系爭前案99年度 調整租金時之漲幅分別為百分之三十、百分之七十七，而系 爭租約為不定期租賃關係，亦如不爭事項㈣所述，依上說明 ，邱黃雅俐等2人依民法第442條規定，訴請調整租金，洵屬 有據。
⑵陳洪足雖抗辯：系爭租約約定以稻谷繳納，已預含有租金隨 稻谷價格昇降而機動調整之意，且自前案訴訟迄今，稻谷漲 幅已達百分之十六點十三，足以反映物價指數云云。按依土 地法第105條準用同法第97條之規定，基地租金之數額，以 不超過土地申報價額年息百分之十為限。查，邱黃雅俐等2 人主張系爭租金之調幅以土地法第97條規定為依據，為陳洪 足所不爭（見本院卷第322頁），前案判決亦依同一規定調 整系爭租約租金（見原審調字卷第37頁），是系爭租約約定 以稻谷繳納，僅上訴人得以新臺幣折付，為前案判決所認定 （見原審調字卷第35頁），為兩造所不爭執；且依前說明， 不動產租賃契約未定有存續期間，因該不動產價值之昇降， 當事人本得聲請法院增減其租金，則本件應否調整租金應以 系爭土地本身之價值是否增減為據，且依前揭土地法規定為 調整幅度之依據；而稻谷為農產品，其價格每因產量、產期 、品質及市場供需等因素而波動，不具穩定性，故尚不得以 給付時稻谷價格之漲跌為系爭租金調整之依據。再者，土地 申報地價之調整足資為各區土地及交易或收益行情，此觀諸 地價調查估計規則第3條、第4條規定即明，兩造合意依土地 法第97條規定，調整之申報地價為公告地價之百分之八十， 已考量土地價格之漲幅，是陳洪足上開所辯，不足為取。 ㈡系爭土地租金應如何調整為宜?
⒈按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於 依民法第442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟 酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與 鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價 值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院 81年度台上字第3062號判決意旨參照）。查： ⑴邱黃雅俐等2人依民法第442條規定請求調整系爭土地租金， 於法有據，本件租金調幅以土地法第97條規定為依據等情， 均如前述。參諸系爭土地坐落新北市○○區00路0段，北接民 生路，南接漢生東路，屬新埔站生活圈，鄰近致理科技大學 、中山國民中學，主幹道文化路1段現況有環狀線高架橋通
過，目前基地上已興建磚造平房及鐵皮屋（即系爭建物）、 貨櫃屋等，已區隔為5個單位，規劃為店鋪使用，若以基地 條件而言，土地面積約49.92坪，臨路面寬約30公尺，店面 效益明顯，但因受限地形為三角形，獨立開發利用可行性較 低，而本案位於板橋市區主幹道上，人潮及車流眾多，若與 鄰地整合成功極具開發效益，系爭土地鄰近地區與其相同或 類似土地租金為每月每坪2,550元至2,850元等情，有系爭鑑 定報告及所附位置圖、現場照片、鑑定單位109年10月26日 函文可按（見外置報告第4、11、35頁，本院卷第218、219 頁）；又系爭建物目前使用現況為其中新北市○○區○○路0段0 00號建物分4個隔間，及1個貨櫃屋，第1隔間內有床、床櫃 等，供住家使用；第2隔間空置；第3隔間為檳榔店販賣檳榔 、飲料；第4隔間為饅頭、包子店，現營業中；貨櫃屋內有 電視、沙潑，作佛堂客廳使用，並堆放有賣飲料之東西，供 貨品倉庫使用；第2、3、4隔間為鐵皮屋，第1隔間則與同路 段160號建物相通，均為磚造平房，160號建物大門上掛有西 北角房屋仲介有限公司招牌，內有辦公桌、椅等，未對外營 業，目前亦供住家使用等情，與系爭前案履勘筆錄記載大致 相同，有上開履勘筆錄、系爭土地複丈成果圖及現場照片可 按（見本院102年度重上字第374號卷一第194至198頁，卷二 第6至19頁；本院卷第255至261頁），復為兩造所不爭（見 原審訴字卷第73、95頁）。爰審酌⒈系爭土地於99年度與邱 黃雅俐等2人起訴時108年度之公告地價、公告現值漲幅；⒉ 系爭土地之位置、交通狀況、工商繁榮程度、鄰地租金；⒊ 陳洪足租用系爭土地建造系爭建物之經濟價值與所受利益； 及邱黃雅俐96年7月30日取得系爭土地應有部分五分之二、 陳麗吟98年1月10日取得系爭土地應有部分百分之五十九， 其二人共計應有部分百分之九十九，陳洪足則於102年3月12 日以拍賣取得系爭土地應有部分百分之一、系爭土地租金自 99年起調整為每年6萬台斤稻谷後，迄邱黃雅俐等2人提起本 件訴訟時即108年5月13日時已逾8年餘未再調整、系爭土地 於前案判決之公告地價漲幅為百分之三十三（見原審調字卷 第31頁），與本件起訴時之公告地價漲幅百分之三十相近等 一切情事，認為系爭土地之年租金應按前述土地法規定，及 依前案判決所採調幅即以系爭土地申報價額年息百分之七為 適當。
⑵又系爭土地最新申報地價為每平方公尺7萬5,264元（107年1 月，見原審訴字卷第89頁），故系爭土地（面積165平方公 尺）之申報地價即為1,241萬8,560元（計算式：7萬5,264元 ×165平方公尺＝1,241萬8,560元），依該申報地價百分之七
計算即為86萬9,299元（計算式：1,241萬8,560元×7%＝86萬9 ,299元，元以下四捨五入）；依兩造原約定租金給付之種類 係稻谷，再參考兩造不爭執之108年度稻谷收購價格每公斤2 1.6元（即每台斤12.96元，見原審訴字卷第49、112頁）折 算約為67,076台斤（計算式：86萬9,299元÷12.96元＝67,076 台斤，小數點以下四捨五入）。是邱黃雅俐等2人請求系爭 土地租金應自送達陳洪足起訴狀繕本翌日起，調整為每年租 金稻谷6萬7,000台斤，洵屬有據，逾此部分則屬無據，應予 駁回。再者，陳洪足為系爭土地共有人之一，應有部分百分 之一，本件邱黃雅俐等2人係請求調整系爭租約約定之租金 ，依民法第818條規定：「各共有人，除契約另有約定外， 按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。」得 就其應有部分為使用收益，則陳洪足上開應有部分之租金， 於將來兩造給付租金時自得依該規定予以扣除，併此敘明。 ⒉陳洪足雖抗辯：系爭土地為三角型之零畸地，按法令規定無 法單獨開發使用，使用價值有限；伊所有系爭建物屬違章建 築，不得增建或改建，且該建物部分占用國有土地，經國財 署以申報地價百分之五作為年租金之數額；佐以系爭土地周 圍一樓店面之月租金平均每坪1,235元，而系爭建物經濟價 值有限，其租金應低於上開市場行情；另系爭土地每年年租 金稻谷6萬台斤，折算新臺幣為77萬7,600元，已高於中油公 司鄰近土地地上權案例；又系爭土地於102至108年為捷運施 工期間，無法正常使用，比對前案訴訟鑑定報告與系爭鑑定 報告所載租金可知，系爭土地之租金自100年3月17日起迄今 呈下跌趨勢，邱黃雅俐等2人請求調高租金顯不合理云云， 並提出109年3月23日內政部不動產交易實價查詢服務網頁（ 見本院卷第123頁）。查，本件應否調整租金應以系爭土地 本身之價值是否增減為據，並依土地法第97條規定以系爭土 地申報價額年息百分十為上限予以調整，邱黃雅俐等2人依 民法第442條規定請求調整系爭租金，本院業已審酌上開各 情，認為系爭土地之年租金應以系爭土地申報價額年息百分 之七為適當，而國財署有關新北市○○○○路0段000號至188號 之地上物，歷來占有國有土地之使用補償金，固以使用面積 按當期申報地價百分之五核計年補償金（見國財署北區分署 109年4月16日函，本院卷第133、134頁），然上開國有土地 之使用補償金及中油公司鄰近土地地上權案例，與兩造間系 爭租約，其原因事實及法律關係有別，尚無得比附援引，本 院亦不受其拘束。此外，依陳洪足所提上開實價查詢網頁， 與系爭土地坐落之同路段即00路0段00至000號0樓店面於108 年4月間即本件起訴前約1個月，其租金為每月每坪2,121元
，其餘路段均非00路0段，則其上店面所處位置及其四周工 商業繁榮情形難認相同，是陳洪足以其上開查得之交易資訊 計算系爭土地周圍一樓店面之月租金平均每坪1,235元，即 難採信。陳洪足前揭抗辯，均無可取。
⒊陳洪足又抗辯：系爭鑑定報告之鑑定人並未親自到場，其承 辦人亦未至勘估標的即系爭建物內部勘察，率認系爭建物全 部作為商業使用，違反不動產估價技術規則第13條規定，自 不足採云云。查，鑑定單位於109年6月9日早上11時派員至 現場勘察，並由上訴人訴訟代理人許律師、周孟惠會同勘察 等情，有其109年10月26日函文可稽（見本院卷第217頁）； 又本件係審酌系爭鑑定報告記載之系爭土地使用現況及相關 因素，至該鑑定報告所載關於系爭建物全部作為商業使用為 勘估其租金之結果，未予採為系爭建物租金認定之依憑，並 無以系爭建物全部作為商業使用而為衡酌。陳洪足此部分抗 辯，亦無足採。
六、綜上所述，邱黃雅俐等2人依民法第442條規定，請求其等出 租陳洪足之系爭土地租金，自起訴狀繕本送達翌日即108年6 月7日（見原審調字卷第73頁）起，調整為每年租金稻谷6萬 7,000台斤部分，洵屬有據，應予准許；逾此部分之請求， 為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，駁回邱黃 雅俐等2人之請求，及就上開應准許部分，為陳洪足敗訴之 判決，均無不合。兩造上訴意旨指摘原判決不當求予廢棄改 判，均無理由，應駁回其等上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造之上訴均為無理由，依民事訴訟法第44 9條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 110 年 1 月 26 日 民事第一庭
審判長法 官 吳光釗
法 官 江春瑩
法 官 游悅晨
正本係照原本作成。
陳洪足不得上訴。
邱黃雅莉、陳麗吟如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者
，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 1 月 27 日 書記官 王詩涵
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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