臺灣臺南地方法院民事判決
107年度簡上字第266號
上 訴 人 林群超
訴訟代理人 蔡鴻杰律師
吳幸怡律師
複 代理人 董志鴻律師
被 上訴人 黃奕曦（即黃水岸及陳盈灼之承受訴訟人）
黃惠玲（即黃水岸及陳盈灼之承受訴訟人）
住○○市○○區○○○○街000巷00弄00 號
黃琡雅（即黃水岸及陳盈灼之承受訴訟人）
共 同
訴訟代理人 李合法律師
劉芝光律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年9
月25日本院柳營簡易庭107年度營簡字第70號第一審簡易判決提
起上訴，本院於110年1月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
按當事人死亡者，繼承人於得為承受訴訟時，應即為承受之 聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達 於他造，分據民事訴訟法第175條第1項及第176條規定可明 。查本件起訴原告黃水岸及陳盈灼於本件審理期間，分別於 民國（下同）107年7月15日及109年6月10日死亡，而其二人 之繼承人即為被上訴人黃奕曦、黃惠玲及黃琡雅三人，並經 該三人具狀聲明承受黃水岸及陳盈灼之訴訟，並送達於上訴 人等情，有民事聲明承受訴訟狀、戶籍謄本及繼承系統表附 卷可稽（見本院營簡卷第105-113、121頁；簡上卷第211-22 5頁）。經核尚無不合，應予准許。
乙、實體部分：
一、被上訴人主張：
㈠上訴人與黃水岸及陳盈灼於101年10月2日簽立房屋租賃契約 書（下稱前租約書），承租門牌號碼臺南市○○區○○里○○000 號之80建物（下稱系爭建物，為陳盈灼所有），約定租期自 102 年1 月1 日起至107 年12月31日止，每月租金新臺幣（ 下同）5 萬元（下稱系爭租約）。嗣至105 年間，上訴人因
遺失前租約書，委由訴外人涂淑貞（代書）與黃水岸另簽立 租賃契約書（下稱後租約書），租期及租金等約定，均與前 租約大致相同，另於後租約書第27條第5 項手寫記載「雙方 原合約遺失作廢立契約書人雙方同意原合約取消作廢」等內 容。
㈡又系爭租約到期前，黃水岸以系爭建物已達使用年限，而有 危害公共安全之虞，於106年6月14日律師函通知上訴人依後 租約書第13條第2項終止租約，並催告上訴人於函到後2個月 内遷出及返還系爭建物。而上訴人於同年月15日收受該函後 ，亦以106年6月28日律師函通知黃水岸終止租約，姑不論雙 方終止之原因是否一致，但就終止租約之意思表示已達成合 意，應認系爭租約已於106年6月間合意終止。嗣黃水岸再以 106年7月6日、同年7月17日及8月23日函催上訴人遷出及返 還系爭建物；上訴人雖亦於106年7月10日函示其預計於106 年10月底遷出，惟迄今仍未遷出，且另對黃水岸及陳盈灼起 訴請求損害賠償，而由本院另案之106年度訴字第1662號審 理（下稱另案訴訟）。
㈢再系爭租約已於107 年12月31日到期，故縱未於106年6月合 意終止，亦因租期屆至而終止，上訴人迄今仍未返還系爭建 物，自屬無權占用，是伊依後租約書第14條第1項及民法第4 55條、第767條規定，請求被告應將系爭建物騰空遷讓返還 ，自屬有據。此外，上訴人無權占用系爭建物，亦受有相當 租金之利益，並致伊受有損害，是伊另依民法第179條規定 ，併請求上訴人應自106年7月1日起至返還系爭建物之日止 ，按月給付相當租金5萬元之不當得利，亦屬合理有據。原 審依此為伊之勝訴判決，並無不合。上訴人另案請求損害賠 償，並主張以此抵銷本件不當得利金額，尚屬無據，執此提 起上訴，亦無理由。
㈣並聲明：上訴駁回。
二、上訴人答辯：
㈠伊並未於106年6月28日函文同意黃水岸終止租約，乃係主張 系爭建物有安全疑慮，且危及承租人之安全或健康，而依民 法第424條之規定，向黃水岸終止租約，並已另案訴訟請求 賠償損害。原判決認兩造有合意終止租約，顯有未合。因系 爭租約有民法第424條之情形而終止，係可歸責於出租人之 事由，伊於系爭建物內之裝潢及設備龐大，非一時可遷出， 應有合理搬遷期限，故伊繼續占用系爭建物，亦不能謂為無 權占用，或認被上訴人有不當得利請求權存在。 ㈡又伊並未授權涂淑貞與黃水岸另簽立後租約書，伊當時委請 涂淑貞向黃水岸談系爭建物修繕問題，因黃水岸陳稱遺失前
租約書，伊僅向涂淑貞表示可將原租約影印交給黃水岸參酌 ，並無重新簽立租約之意思。涂淑貞於另案訴訟陳稱伊租約 不見、要求重簽租約之證詞不實，被上訴人提出之後租約書 ，並非伊授權所為，乃屬無權代理，伊不予承認。再依另案 訴訟之鑑定報告，系爭建物結構危險之補強費用約需903萬 元，且需新增多根支柱，已屬建造行為，而非簡易修繕，後 租約書亦未約定應由伊負擔此費用，被上訴人自不得執此主 張應由伊負擔。
㈢退言之，縱認被上訴人有不當得利請求權存在，然其請求以 每月租金5萬元計算，亦不合理。蓋伊係被迫終止租約，並 無可歸責之事由，且因此受有不能依原租約繼續於系爭建物 經營事業之損害，嗣已陸續搬遷，目前僅使用系爭建物内小 部分魚池，且魚群遷出後亦多有生病，故應予酌減。況以系 爭建物坐落臺南市○○區○○○段000○000○0000○000地號土地（ 面積共計3465.74平方公尺），102年1月份申報地價為每平 方公尺148元，地處偏僻，附近又無商業活動；而系爭建物 於90年起造，使用執照記載造價327萬8,000元，以耐用年數 15年計算折舊，於102年伊承租時之價值為102萬4,375元。 參酌土地法第97條規定，倘若租金以1%計算，每月租金約為 1,281元，足見被上訴人請求之數額過高，應酌減之。故原 判決逕依5萬元計算，並自106年7月1日起算，應有違誤。 ㈣再伊於另案訴訟中，對被上訴人請求之損害賠償金額共計8,2 58,458元，得以此債權對被上訴人之債權主張抵銷，並引用 另案之主張及證據資料。而該案經臺南市結構技師公會鑑定 結果，系爭建物確有結構不安全、不能承受基本風速吹襲、 不符一般建築物結構安全之要求、梁柱接頭設置不符規定等 危險瑕疵，確有危及伊安全之情形。若需補強，需新設多支 梁柱，可能與現有魚池等構造物干涉，造成房屋使用功能受 損，概估補強工程費達903萬元，遠高於原造價。足見系爭 建物除不具安全性外，若需補強亦將使伊無法充分使用之情 形，確不合於系爭租約之約定用收益狀態，是伊以上開損害 賠償債權行使抵銷抗辯，亦屬有據。原審以另案尚未判決確 定，遽認伊此部分主張不可採，難謂妥適。綜上，原判決認 事用法，尚有違誤，故提起上訴。
㈤並聲明：1.原判決廢棄。2.被上訴人在第一審之訴及其假執 行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項（見簡上卷第318-319頁）： ㈠上訴人與黃水岸、陳盈灼於101年10月2日簽立房屋租賃契約 書（即前租約書），承租系爭建物（為陳盈灼所有），約定 租期自102 年1 月1日起至107年12月31日止，每月租金5 萬
元。嗣另有以「上訴人名義」與黃水岸就系爭建物於105年 間另簽立1 份租賃契約書（即後租約書），租期及租金等約 定，與前租約大致相同，並於第27條第5 項手寫記載「雙方 原合約遺失作廢立契約書人雙方同意原合約取消作廢」。 ㈡黃水岸以106年6月14日律師函通知上訴人，系爭房屋已達使 用年限，有危害公共安全之虞，依後租約第13條第2項約定 終止租約，請上訴人於函到後2個月内遷出及返還系爭建物 等情，經上訴人於同年月15日收受。
㈢上訴人收受前項函文後，亦以106年6月28日律師函通知黃水 岸，系爭建物已有瑕疵，危及承租人安全或健康，黃水岸亦 認系爭建物有危害公共安全及造成本人人身、財產損害之虞 ，有民法第424條規定之情狀，依該規定向黃水岸終止租約 等情，並經黃水岸於同年月29日收受該函。
㈣嗣黃水岸又以106年7月6日及同年7月17日函通知上訴人，之 前通知終止租約，經上訴人亦發函表示終止租約，函催上訴 人於同年8月15日前遷出及返還系爭建物，並再以106年8月2 3日函催上訴人於同年9 月1 日前遷出及返還系爭建物。 ㈤上訴人則另以106年7月19日函通知黃水岸，系爭租約已於106 年6月28日終止，預計於106年10月底前遷出系爭建物，此期 間未能合於租約使用目的，即無給付租金義務，請求返還10 6 年8 月至12月之租金支票5 張，暨已收取之3月至7月份租 金及損害賠償462萬元。
㈥上訴人另案起訴請求黃水岸給付第㈤項之損害賠償事件，由本 院106 年訴字第1662號審理（業於110年1月20日判決）。四、兩造爭執事項：
㈠被上訴人主張系爭租約已經兩造合意終止，請求上訴人遷讓 返還系爭建物及給付不當得利，有無理由？
1.系爭租約是否經上訴人與黃水岸於106年6月29日合意終止? 亦或經上訴人單方終止？
2.被上訴人請求上訴人應自106年7月1日起，按每月租金5萬元 計付不當得利，是否合理？
㈡上訴人主張以其另案對於被上訴人請求之損害賠償金額，抵 銷被上訴人本件請求之不當得利金額，有無理由？ 1.上訴人對於被上訴人有無損害賠償債權存在？ 2.若有，上訴人可抵銷的金額為多少？ ㈠
五、本院之判斷：
㈠系爭租約應係經上訴人於106年6月29日單方終止： 1.按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。故租賃契約 為非要式契約，當事人就租賃物之使用收益及租金達成合意
，租賃契約即成立。本件依兩造不爭執事項㈠所示，上訴人 向黃水岸及陳盈灼承租系爭建物，約定租期自102年1月1日 至107年12月31日止，每月租金5 萬元之事實，應堪認定。 雖上訴人與黃水岸及陳盈灼簽立前租約書後，於上開租賃期 間，另有以「上訴人名義」與黃水岸簽立之後租約書，而於 第27條第5 項手寫記載「雙方原合約遺失作廢立契約書人雙 方同意原合約取消作廢」之內容。上訴人抗辯後租約書未經 其授權或承認，對其不生效力。然前、後租約書就系爭建物 之租期及租金之約定既均相同，後租約書上開記載「原合約 取消作廢」，應為同一租賃關係之契約書替補，後契約書之 簽立，縱未經上訴人授權或承認，對其與黃水岸及陳盈灼之 間已存在之租賃關係，尚不生影響。
2.次按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及 承租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知 其瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約。民法 第424條定有明文。參其立法理由，乃因房屋或其他供人居 住之租賃物，如有瑕疵，足以危及承租人或其同居人之安全 或健康者，承租人於訂約時不知其瑕疵，而其後始知之者， 自得隨時終止租賃契約。然若承租人於訂約時已知其有瑕疵 ，或已拋棄其終止契約之權利者，此時如須受其拘束，不許 終止契約，則不特危及生命，抑且背於公秩良俗，故為保護 承租人之利益計，仍得終止契約，此乃本條所由設也。因此 ，房屋或供人居住之租賃物，如有危及承租人或其同居人之 安全或健康之瑕疵，承租人於訂約時縱已知此瑕疵，仍得隨 時依其一方之意思表示終止租約，此乃承租人之單方終止權 ，並非出租人所得行使。
3.又查，系爭建物為三層樓建築物，上訴人承租用以養殖觀賞 魚類，並兼供其居住使用，此有系爭建物平面圖及現場照片 （見另案訴卷四第230-250頁），暨另案委託臺南市結構工 程技師公會鑑定報告書（下稱另案鑑定報告），可資參認， 應屬民法第424條規定之房屋或其他供居住之處所。另依兩 造不爭執事項㈡、㈢所示，黃水岸於106年6月14日函知上訴人 ，系爭房屋已達使用年限，有危害公共安全之虞，其依系爭 租約第13條第2項約定（註：此為承租人及承租人於期前終 止租約者，應於1個月前通知之約定，前後租約書均為相同 記載），通知上訴人終止租約。而上訴人於收受該函後，則 於106年6月28日函復系爭建物已有瑕疵，危急承租人安全或 健康，亦為黃水岸所函認，是其依民法第424條之規定，通 知終止系爭租約，並經黃水岸於同年月29日收受等情事。足 認系爭建物當時已存有危及承租人之安全或健康之瑕疵，復
據雙方所確認，亦無爭議。
4.被上訴人雖以黃水岸與上訴人上開往來函文，謂為雙方已有 終止租約之合意，然由上訴人函文載明其依民法第424條規 定終止租約之意旨，已明示其係行使承租人之單方終止權， 並非同意黃水岸終止租約之意思表示，洵甚明確。是被上訴 人主張系爭租約業經上訴人與黃水岸於106年6月29日合意終 止之情詞，尚難認可採。而依前所述，系爭建物既存有危及 承租人之安全或健康之瑕疵，則上訴人依民法第424條規定 ，單方終止系爭租約，自屬有據，是系爭租約應係經上訴人 於106年6月29日單方終止，已堪認定。
㈡被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭建物及給付不當得利，應 有理由：
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。分據民法第455 條及第767條第1項前段所規定。
2.承前所述，系爭租約既經上訴人於106年6月29日單方終止， 即應返還系爭建物。而黃水岸已於106年7、8月間多次催告 上訴人遷出及返還系爭建物，上訴人亦函復預計於106年10 月底前遷出系爭建物（見兩造不爭執事項㈣、㈤），足認其於 106年10月底返還系爭建物，並無困難。惟其嗣另案起訴請 求黃水岸給付損害賠償，至今尚未全部騰空返還予被上訴人 ，則系爭建物（全部）仍在上訴人無權占用中，亦堪認定。 是其前以養殖設備龐大，應有合理搬遷期限，謂其非無權占 用，後稱已陸續搬離，目前僅剩少部分未清空，並未占用全 部建物等情詞，均無可採。被上訴人請求上訴人遷讓返還系 爭建物，應予准許。
3.復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。而無權占有他人土地或不動 產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，是請 求人請求無權占有人返還占有土地或不動產所得之利益，原 則上應以相當於該土地或不動產之租金額為限，其得請求返 還之範圍，應以占有人所受之利益，而非以請求人所受損害 為準（最高法院61年度台上字第1695號判例、72年度台上字 第4012號及94年度台上字第1094號判決參照）。 4.上訴人於106年6月29日終止租約後，仍繼續占用系爭建物至 今，已長達3、4年，自受有相當之利益，並致黃水岸、陳盈 灼及其後繼承之被上訴人，至今仍無法取回建物（含土地） 管理用益，自亦受有相當之損害。又系爭建物雖因有安全疑 慮，而經上訴人終止租約，然其後仍繼續使用並未遷離，期 間亦未發生危安實害，堪認尚合乎上訴人用益。是被上訴人
依原租金每月5萬元之數額，請求上訴人給付不當得利，應 未過高。上訴人指稱此金額過高，請求予以酌減，亦無可採 。
5.從而，被上訴人主張系爭租約經上訴人與黃水岸合意終止之 情詞，雖無可採，但系爭租約既經上訴人於106年6月29日單 方終止，而其至今仍未將系爭建物騰空返還，自屬無權占用 ，是被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭建物，並應自106年7 月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付不當得利5萬元， 即有理由，應予准許。
㈢上訴人以其另案對被上訴人請求之損害賠償金額，抵銷被上 訴人之不當得利金額，並無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段亦有明文。是民事訴訟如係由原告 主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證， 以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不 能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。次 按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，固為民法第423條所明定。然此所謂合於約定之使用、收 益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主 觀之認知，為其認定之標準（最高法院89年度台上字第422 號判決意旨參照）。
2.查上訴人自102年1月1日起租用系爭建物，至106年6月28日 以系爭建物有危安之虞，終止租約，期間已使用長達4年餘 ，足認黃水岸交付系爭建物之初，應合於雙方約定收益狀態 。則原告主張系爭建物於租賃關係存續中，未保持合於約定 用益狀態之情事，既為被上訴人所否認，上訴人自應就此利 己事實，負證明責任。
3.上訴人雖以另案鑑定報告證明系爭建物有結構不安全之瑕疵 ，主張出租人有違反約定用益狀態之情事，然查： ⑴依前、後租約書均記載「甲方（出租人）提供建物使用執照 影本乙份」（見另案訴卷一第19、125頁），可知黃水岸於 上訴人101年間簽約時，已提出使用執照供上訴人知悉系爭 建物之合法安全建築範圍。
⑵又依上訴人於另案自承：伊承租系爭房屋係包含前方有使用 執照農舍及後方鐵皮屋，伊在承租前有去現場看過，裡面都 空空的，什麼東西都沒有，伊去屋內繞約10分鐘就出來，伊 承租時在乎建物有無外殼、夠不夠堅固，土地是否平整、有 電、不淹水，因為伊有安全疑慮，向仲介反應，仲介說要跟 黃水岸詢問有無使用執照，後來黃水岸在出租前有提供使用
執照，有使用執照的農舍約80坪，後面鐵皮屋部分約500坪 ，使用執照面積跟系爭建物實際面積相差很大，伊承租1年 後又覺得怪怪的，才再提出質疑，因為農舍80坪，有16根粗 柱，但500多坪的鐵皮屋只有2根獨立柱，其他2根跟農舍共 用，租屋前伊想說有使用執照，就沒有問，因為增建也不能 說不安全，租屋後1年，黃水岸透過仲介跟伊說建物已經10 幾年也沒有倒下來，伊就相信沒問題，所以重大的養殖水池 都是在第2年後才開始蓋等語（見另案卷四第550-552頁）。 亦可證明上訴人承租前已至現場察看，知悉系爭建物 包含前方有農舍使用執照面積約80坪，及後方無使用執照鐵 皮屋約500坪，鐵皮屋部分僅有2根獨立柱子，其餘2根與農 舍共有等實際屋況，且其當時對於系爭建物之安全性亦有疑 慮，足認其對於系爭建物之鐵皮屋部分有結構不安全之虞， 已有所知情，而仍願意依現況承租，並自第2年起陸續增設 養殖設備，繼續租用4年之後，始以此事由終止租約，自不 得再執此謂為出租人有違反約定用益狀態之情事。 ⑶因此，另案鑑定報告及臺南市結構工程技師公會109年3月10 日南市結技㈢瑞字第2781號函文（見鑑定報告第3-6頁，另案 卷三第176頁），雖認系爭建物有結構不安全之瑕疵，惟此 既為上訴人承租時所得知悉，亦難作為出租人有違反約定用 益狀態之認定。故上訴人此部分主張，尚無可採。 4.從而，黃水岸出租系爭建物，既無違反約定用益狀態之情事 ，則上訴人另依債務不完全履行、侵權行為及不當得利等法 律關係，主張被上訴人賠償其於系爭建物內之養殖設備費用 426萬元、搬遷費用34萬7,573元及魚類搬遷受損322萬9,401 元，並請求返還106年3月至8月租金共27萬1,484元，自屬無 據；至其另主張被上訴人應返還押租金15萬元部分，因其至 今尚未交還系爭建物，此部分主張，自亦無可採。是其主張 以另案對被上訴人請求之損害賠償金額，抵銷被上訴人之不 當得利金額，亦無理由。
六、綜上所述，本件被上訴人主張系爭租約經黃水岸與上訴人合 意終止之事由，雖不可採，惟系爭租約既另經上訴人於106 年6月29日合法終止，上訴人迄今仍未交還系爭建物，即屬 無權占用，並受有不當得利。則被上訴人依民法第455條、 第767條及第179條規定，請求上訴人騰空返還系爭建物，並 自106年7月1日起至返還系爭建物之日止，按月給付被上訴 人5萬元之不當得利，均屬有據，應予准許。上訴人所提抵 銷抗辯，則無可採。原審認定系爭租約係經黃水岸與上訴人 合意終止之理由，雖難以維持，惟其判命上訴人返還系爭建 物及給付不當得利之數額，與本院之認定並無二致。故上訴
意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，仍無理由，應予駁回 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 110 年 1 月 29 日 民事第一庭 審判長法 官 林雯娟
法 官 伍逸康
法 官 陳淑卿
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 110 年 2 月 2 日 書記官 謝璧卉