臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第561號
原 告 明日大飯店有限公司
法定代理人 邱顯年
訴訟代理人 章少琴
郭明松律師
複 代理人 陳宜宏律師
被 告 黃順猛
法定代理人 黃美靜
訴訟代理人 謝崇浯律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國109年12月28
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第2 款定有明文。查原告起訴時聲明：被告應自本起訴狀繕本送 達翌日起至民國113年1月31日止，按月返還新臺幣（下同） 175,000元，自113年2月1日起至115年1月31日止，按月返還 189,280元（卷第11頁）；嗣於109年12月28日具狀更正聲明 為：㈠被告應就原訂109年2月1日起至113年1月31日止之每月 租金364,000元，應每月酌減182,000元，自113年2月1日起 至115年1月31日止之每月租金378,560元，應每月酌減 189,280元；㈡被告應返還原告自109年2月至109年12月28日 至清償日止，按年息5％計算之利息（卷第435-436頁），此 係請求之基礎事實同一，核與前揭規定相符，應予准許。二、原告主張：訴外人邱顯榮前於104年12月21日向被告承租門 牌號碼臺北市○○區○○路00巷0號房屋（下稱系爭房屋）並簽 立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期間自104 年12月21日至115年1月31日。嗣邱顯榮與兩造於107年10月3 1日簽立租約轉讓協議書（下稱系爭轉讓協議），約定由邱 顯榮將系爭租約權利義務轉讓予原告。然自109年1月起因新 冠肺炎疫情而影響國內旅遊及觀光飯店業，原告之營業額大 幅縮減，新冠肺炎疫情非訂約當時所得預料之情事，系爭租 約原約定租金已達顯失公平程度，爰依民法第227條之2第1 項規定，請求酌減自109年2月1日至115年1月31日每月租金
之2分之1，另依民法第179條、第181條規定，請求被告返還 原告已溢付自109年2月至109年12月28日之租金等語，並聲 明：㈠被告應就原訂109年2月1日起至113年1月31日止之每月 租金364,000元，應每月酌減182,000元，自113年2月1日起 至115年1月31日止之每月租金378,560元，應每月酌減 189,280元；㈡被告應返還原告自109年2月至109年12月28日 至清償日止，按年息5％計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假 執行。
三、被告則以：系爭租約之租金及調整方式均非被告片面決定， 原告經營飯店業已近30年，經營過程亦曾有SARS疫情前例， 故疫情所生影響應為契約成立時所得預料；又原告僅以營業 稅繳納資料即主張情事變更云云，然依訂房網站上資料顯示 原告飯店入住率甚佳，原告未提出其他資料證明整體營收之 真實情況，亦未說明調整租金與新冠肺炎間之關聯性及調整 租金之計算依據，系爭房屋之租金並非不合理價格，被告之 租金收入是作為夫妻入住照護機構、醫療費用及生活養老之 款項，該等費用均不會因疫情而降低收費，而原告強求降低 租金對於被告而言才是顯失公平，本件不符合民法227條之2 因情事變更而得聲請法院增減給付之要件，被告無不當得利 情形等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請 均駁回；㈡願供擔保請准宣告免為假執行。 四、得心證之理由：
查邱顯榮前於104年12月21日向被告承租系爭房屋，並簽立 系爭租約，約定租賃期間自104年12月21日至115年1月31日 ；嗣邱顯榮與兩造於107年10月31日簽立系爭轉讓協議，約 定由邱顯榮將系爭租約權利義務轉讓予原告等情，有系爭租 約（卷第93-105頁）、系爭轉讓協議暨公證書（卷第119-12 5頁）為憑，復為兩造無爭執，應堪認屬實。本件應審酌系 爭租約成立後有無民法第227條之2規定得聲請法院減輕其租 金給付之情形，茲論述如下：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效 果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他 原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。按民法第227 條之2第1項所規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之 具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念 ，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於 契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要 件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之 事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律 效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量
，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增 減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係 ，使之趨於公平之結果。因此，當事人苟於契約中對於日後 所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、 契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事 故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料， 基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人僅能依原 契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增 減給付（最高法院103年度臺上字第308號判決意旨參照）。 ㈡查原告主張自109年1月起因新冠肺炎疫情重創旅遊觀光業， 依系爭租約原約定租金顯失公平，主要係以原告108、109年 度營業人銷售額與稅額申報書（卷第127-133頁）為證，而 觀諸原告營業人銷售額與稅額申報書於108年度銷售額3-4月 為10,512,653元、5-6月為8,712,177元；109年度銷售額3-4 月為5,633,500元、5-6月為6,014,841元，至多僅得認原告 於109年度銷售額較諸108年度減縮，惟尚難遽認該銷售額之 減縮原因確均係新冠肺炎疫情所致，則原告主張因新冠肺炎 疫情之情事變更而依系爭租約原約定租金給付顯失公平，殊 難遽採。
㈢系爭租約權利義務係經原告於107年10月31日簽立系爭轉讓協 議而受讓自邱顯榮，已如前述。依系爭轉讓協議第1條即明 定：系爭房屋自107年9月1日起至109年1月31日止每月租金3 5萬元；自109年2月1日起至113年1月31日止，每月租金 36萬4,000元；自113年2月1日起至115年1月31日止，每月租 金37萬8,560元等語（卷第119頁），核與邱顯榮與被告前於 104年12月21日簽立系爭租約第3條約定之每月租金相同（卷 第93頁），堪認原告於107年10月31日已再度衡酌系爭房屋 之租金後始簽立系爭轉讓協議決定承受系爭租約權利義務。 縱新冠肺炎疫情非原告之前手邱顯榮與被告簽立系爭租約或 兩造簽立系爭轉讓協議時所得預料，因原告承受之系爭租約 為長達10年租賃期間，而新冠肺炎疫情發展實質上對旅宿業 之長期營收影響實具複雜多元性而未能確知，雖短期內恐因 未開放外國旅客入境而減少部分營收，然亦因國內旅遊需求 增高及防疫旅館需求而增加旅宿業營收，自難遽認新冠肺炎 疫情必致旅宿業營收減損，亦難僅因原告短期內營收下降即 認其長期營收確受受實質影響，是原告主張因新冠肺炎疫情 導致系爭租約原訂租金顯失公平而聲請酌減每月租金，殊難 採憑。況原告既決定承受系爭租約以系爭房屋經營旅宿業， 於簽立系爭轉讓協議前即應仔細評估給付租金之經濟效益， 且對旅宿業消費市場長期發展當就各項風險、利潤、成本均
列入考量並妥為預測，且原告經營旅宿業之營收實應取決於 經營策略、管理規劃、服務品質及態度等多重因素之影響， 租金支出既係原告營業成本，原告自應妥適評估並承受經營 風險，縱因市場變化超越評估範圍，亦屬商業經營損益自負 之範疇，倘應允原告得於締約後片面要求被告調降租金，實 無異強制被告分擔原告之營運風險，殊非事理之平。五、綜上所述，原告依民法第227條之2第1項規定聲請法院酌減 系爭租約每月租金，及依民法第179條、第181條之規定請求 被告返還原告溢付租金，均為無理由，應予駁回。原告之訴 既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不另論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 110 年 1 月 25 日 民事第四庭 法 官 姚水文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 1 月 25 日 書記官 吳華瑋
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