臺灣臺北地方法院民事判決
109年度重訴字第376號
原 告 潘文榮
呂清標
葉大裕
共 同
訴訟代理人 張麗玉律師
被 告 吳建興
訴訟代理人 劉宏邈律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於中華民國109年12
月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○巷○○弄○○號如附圖所示編號A面積四平方公尺雨遮、編號B面積七二平方公尺建物及編號C1面積三平方公尺雨遮拆除，並將土地返還原告。
被告應給付原告潘文榮新臺幣壹佰零伍萬貳仟玖佰陸拾貳元，及其中新臺幣柒拾肆萬伍仟柒佰零肆元自民國一百零九年六月十一日起；其中新臺幣參拾萬柒仟貳佰伍拾捌元自民國一百零九年九月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零九年四月一日起至返還前項土地之日止，按月給付原告潘文榮新臺幣壹萬捌仟零柒拾伍元。
被告應給付原告呂清標新臺幣參拾柒萬柒仟玖佰捌拾陸元，及其中新臺幣貳拾陸萬柒仟陸佰捌拾玖元自民國一百零九年六月十一日起；其中新臺幣壹拾壹萬零貳佰玖拾柒元自民國一百零九年九月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零九年四月一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告呂清標新臺幣陸仟肆佰捌拾玖元。
被告應給付原告葉大裕新臺幣壹拾捌萬捌仟玖佰玖拾肆元，及其中新臺幣壹拾參萬參仟捌佰肆拾肆元自民國一百零九年六月十一日起；其中新臺幣伍萬伍仟壹佰伍拾元自民國一百零九年九月四日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並自民國一百零九年四月一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告葉大裕新臺幣參仟貳佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌佰肆拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳仟伍佰肆拾參萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三、四項各項前段於原告潘文榮、呂清標、葉大裕
分別以新臺幣參拾壹萬陸仟元、新臺幣壹拾貳萬陸仟元、新臺幣陸萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如分別以新臺幣壹佰零伍萬貳仟玖佰陸拾貳元、新臺幣參拾柒萬柒仟玖佰捌拾陸元、新臺幣壹拾捌萬捌仟玖佰玖拾肆元為原告潘文榮、呂清標、葉大裕預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三、四項各項後段每月履行部分，於每月履行期屆至，原告潘文榮、呂清標、葉大裕分別按月以新臺幣陸仟元、新臺幣貳仟貳佰元、新臺幣壹仟壹佰元，為被告供擔保後，得假執行，但被告如按月分別以新臺幣壹萬捌仟零柒拾伍元、新臺幣陸仟肆佰捌拾玖元、新臺幣參仟貳佰肆拾肆元為原告潘文榮、呂清標、葉大裕供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但二、請 求之基礎事實同一者、三、擴張或減縮應受判決事項之聲明 者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法 律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條 第1項第2、3款、第256條分別定有明文。查原告起訴時原請 求：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱 系爭土地）上如起訴狀附圖所示面積48平方公尺之房屋建物 拆除（以實際測量為準），並將土地返還原告。㈡被告應給 付原告新臺幣（下同）114萬7,237元，及自民國109年4月1 日起至返還前項土地之日止，按月給付原告1萬9,712元（本 院卷第9頁）。嗣原告於本院109年7月30日會同兩造及臺北 市松山地政事務所測量人員到場履勘，並由該地政事務所依 據測量結果繪製土地複丈成果圖函送本院後（本院卷第293 至295頁），將訴之聲明變為：㈠被告應將坐落系爭土地上門 牌號碼臺北市○○區○○路0段00巷00弄00號如附圖編號A面積4 平方公尺雨遮、編號B面積72平方公尺建物，及編號C1面積3 平方公尺雨遮拆除（上開雨遮及建物，以下合稱系爭建物） ，並將土地返還原告。㈡被告應給付原告潘文榮（下稱潘文 榮）122萬7,306元，及其中74萬5,704元自109年6月11日起 ；其中48萬1,602元自準備書㈢狀繕本送達翌日起，均至清償 日止，按年息5%計算之利息。及另自109年4月1日起至返還 前項之土地予原告之日止按月給付潘文榮2萬1,088元。㈢被 告應給付原告呂清標（下稱呂清標）44萬0,571元，及其中2 6萬7,689元自109年6月11日起；其中17萬2,882元自準備書㈢ 狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 及另自109年4月1日起至返還前項之土地予原告之日止按月 給付呂清標7,570元。㈣被告應給付原告葉大裕（下稱葉大裕
）22萬0,286元，及其中13萬3,844元自109年6月11日起；其 中8萬6,442元自準備書㈢狀繕本送達翌日起，均至清償日止 ，按年息5%計算之利息。及另自109年4月1日起至返還前項 之土地予原告之日止按月給付葉大裕3,785元。（本院卷一 第305至306頁），就原告請求被告拆除及返還土地範圍請求 按複丈成果圖所載面積予以更正上開第㈠項聲明，此僅為聲 明範圍之確認，屬補充或更正事實上或法律上之陳述，尚非 訴之變更或追加，其更正自屬合法。另原告追加請求按更正 後計算被告之系爭建物占有系爭土地相當於租金之不當得利 及追加利息，雖為被告所不同意（本院卷一第57頁），然此 係基於原告原請求被告返還系爭土地併請求被告返還占有系 爭土地相當於租金之不當得利之同一社會基礎事實，而於訴 訟繫屬中，而就原聲明第2項之請求金額，擴張應受判決事 項之聲明如準備書㈢狀之㈡、㈢、㈣項，亦與上開規定相符，應 予准許。
二、原告主張：系爭土地為原告三人分別共有，三人各別持有之 比例如下：潘文榮所有權應有部分為65/100、呂清標所有權 應有部分為70/300、葉大裕所有權應有部分為35/300，而被 告未經原告之同意，於系爭土地上興建系爭建物，無權占用 系爭土地，爰依民法第767條第1項前段及第179條之規定， 請求被告將如附圖所示之系爭建物拆除，並將系爭土地返還 予原告，及自原告取得系爭土地之所有權之日起，返還相當 租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上 系爭建物如附圖所示編號A面積4平方公尺雨遮、編號B面積7 2平方公尺建物，及編號C1面積3平方公尺雨遮拆除，並將土 地返還原告。㈡被告應給付潘文榮122萬7,306元，及其中74 萬5,704元自109年6月11日起；其中48萬1,602元自準備書㈢ 狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。 及另自109年4月1日起至返還前項之土地予原告之日止按月 給付潘文榮2萬1,088元。㈢被告應給付呂清標44萬0,571元， 及其中26萬7,689元自109年6月11日起；其中17萬2,882元自 準備書㈢狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5%計算 之利息。及另自109年4月1日起至返還前項之土地予原告之 日止按月給付呂清標7,570元。㈣被告應給付葉大裕22萬0,28 6元，及其中13萬3,844元自109年6月11日起；其中8萬6,442 元自準備書㈢狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按年息5% 計算之利息。及另自109年4月1日起至返還前項之土地予原 告之日止按月給付葉大裕3,785元。㈤願供擔保請准宣告假執 行。
三、被告則抗辯：
㈠系爭土地重測前為中崙段345地號（下稱重測前345地號）， 而原土地所有權人汪安瀾前於51年12月間曾與訴外人陳德厚 、張雪凱（下稱陳德厚等2人）合意成立「租用系爭土地興 建國民住宅」一事，且系爭建物與相鄰建物間之牆壁皆為緊 密相連，主結構客觀上觀之亦相同，顯為當初同時期前後一 併興建。當時興建時皆委託新建興建築師事務所辦理請領營 造執照等一切手續，是陳德厚等2人應為當時系爭房屋之事 實上處分權人，且就系爭建物所佔用土地面積有租賃關係。 而其子張家祚於64年4月15日又將系爭建物贈與給訴外人陳 張愛，嗣後陳張愛又於69年5月間出賣給陳聰明，最後由被 告於73年10月11日向前手陳聰明承買系爭建物，故被告依民 法第426條之1規定及其立法目的，有權占有系爭土地。 ㈡系爭建物係於52年建造，由汪安瀾、汪朱靜萍連同同弄39號 房屋（下稱39號房屋）、43號房屋（下稱43號房屋）一起建 造。陳德厚當初應係向汪安瀾購買39號房屋，而43號房屋為 程介藩向汪安瀾所購入。系爭建物係由原地主汪安瀾先行出 資興建，應認其為事實處分權人無誤，汪安瀾於建築完成後 本應依契約關係移轉土地及房屋予訴外人王勘，惟因汪安瀾 、汪朱靜萍遭法院裁定破產，故土地部分未繼續辦理移轉登 記，嗣土地由破產管理人處分後，系爭土地、系爭建物即輾 轉分別由不同之人取得，系爭建物既為被告依買賣契約購入 ，雖未辦理系爭土地移轉登記，依民法第425條之1規定，不 影響房屋與土地間成立民法第425條之1法定租賃關係，故被 告自屬有權占有系爭土地。
㈢退步言之，縱認兩造間無法定租賃關係存在，應可認兩造間 有成立使用借貸之法律關係，蓋原土地所有權人汪安瀾既願 給予起造人王勘土地使用權證明書以興建房屋，應認原土地 所有權人同意出借期間為系爭建物起造人所興建房屋之合理 使用期間，否則出借人借予土地興建房屋後，旋將土地出賣 他人，系爭建物豈不瞬間喪失其有權占有之權源，不符公平 正義。且原告於受讓所有權時即可能知悉系爭土地上及其上 之系爭建物尚有其他權利存在，並無受不測損害之虞，而租 賃關係與使用借貸皆以占有為前提，應得類推適用民法第42 6條之1規定，認定兩造間有成立租用土地建築房屋一事。 ㈣原告於99年2月10日始買受系爭土地，被告則早於73年10月11 日取得系爭建物之權利，並居住於此36年之久。系爭建物已 存在逾55年之久，原告買受土地之目的係為都市更新獲取利 益之用，衡諸一般人於買受不動產前，皆會先行了解該不動 產目前使用狀態及現場客觀情狀，而原告既係以獲取都更利 益為目的而購買系爭土地，更需充分了解並評估所購買之土
地現狀。況系爭土地與系爭建物間之使用關係既非永久，僅 至房屋使用期間終了即終止，對系爭土地受讓人即原告之財 產權侵害甚小，其於買受後直至109年始向被告請求拆屋還 地；然對於被告居住權、生存權、財產權及對於就該系爭房 屋至小所生之情感侵害甚大(被告自小即居住於此)，依民法 第148條規定、最高法院95年第16次民事庭會議決議意旨、 最高法院109年度台上字第1051號民事判決意旨，應認原告 之訴顯已違反誠信原則而為無理由。
㈤聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回，如受不利判決願 供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（詳見本院109年12月30日言詞辯論筆錄 ，卷二第115頁）：
㈠系爭土地為原告所共有，潘文榮應有部分為65/100、呂清標 應有部分70/300，葉大裕應有部分為35/300。 ㈡被告為系爭建物之事實上處分權人，上開建物占有系爭土地 ，占有範圍如附圖所示編號A面積4平方公尺雨遮、編號B面 積72平方公尺建物、編號C1面積3平方公尺雨遮。 ㈢系爭土地位於臺北市松山區八德路3段與敦化北路1段交叉路 口附近，距中崙市場約260公尺，城市舞台約350公尺、台灣 電視公司約350公尺、台北田徑場800公尺、台北小巨蛋約90 0公尺、育達商職約550公尺、台安醫院約650公尺、敦化國 小約650公尺、台北捷運小巨蛋站650公尺，為商業區及文教 區，生活及交通機能甚為便捷。
五、原告主張被告所有系爭建物無權占有系爭土地，請求被告拆 除系爭建物後返還系爭土地，並給付相當於租金之不當得利 ，被告就系爭建物占有系爭土地一節固不爭執，然以前開情 詞置辯，是本件爭點為㈠被告抗辯系爭建物占有系爭土地係 有權占有，有無理由?㈡被告抗辯原告本件請求違反誠信原則 ，不得請求拆屋還地，有無理由?㈢原告依民法第767條規定 請求被告拆除系爭建物，並返還系爭土地，有無理由?㈣原告 請求被告給付占有系爭土地所受相當租金之不當得利，有無 理由?如有，其金額為若干?茲就兩造爭執分敘如下： ㈠被告抗辯系爭建物占有系爭土地係有權占有，有無理由? 1.按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度 台上字第1120號、88年度台上字第1164號判決參照）。又當 事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法 律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟
法第 277條定有明文。何謂依其情形顯失公平，固應視兩造 舉證之可能性、與證據之距離等情狀，考量課予當事人舉證 責任是否違反公平原則，惟當事人縱以所提證據涉及「年代 已久」、「舉證困難」為辯，仍不能因而免除其證明度減低 之舉證責任（最高法院108年台上字第1337號民事判決）。 本件系爭土地為原告所共有，系爭建物坐落於系爭土地上， 被告為系爭建物之事實上處分權人等情，已如前述。被告抗 辯系爭建物有權占用系爭土地一節，既為原告否認，依前開 說明，被告自應就其係有權占有一節負舉證責任。 2.查，陳德厚等2人於51年間擬在中正路880巷之重測前345地 號土地（即系爭土地）及重測前中崙段437地號（下稱重測 前347地號）土地建築，其中重測前345地號土地部分並向原 地主汪安瀾取得土地使用同意書，辦理營造執照申請書，經 臺北市工務局於52年3月28日核發52營字第194號營造執照； 陳德厚等2人並於51年12月15日委託新建興建築師事務所辦 理系爭土地及347地號土地新建國民住宅工程請領營造執照 一切手續事宜。嗣陳德厚等2人就上開營造執照申請，原核 准名義陳德厚等2人變更為程介藩、王勘、陳德厚（下稱程 介藩等3人），並變更增加面積，有兩造各自提出之營造執 照申請書、土地使用權證明書、更改設計申請書、委託書、 臺北市工務局營造執照存根等件影本（本院卷一第401至407 、435、437、605、607頁）為證，上開過程為兩造所不爭執 ，應堪信為實在。
3.被告辯稱：系爭建物係52年建造，由汪安瀾、汪朱靜萍連同 39號房屋、43號房屋一起建造。陳德厚當初應係向汪安瀾購 買39號房屋，而43號房屋為程介藩向汪安瀾所購入，系爭建 物應為王勘向汪安瀾所購入之建物，系爭建物就系爭土地應 有法定地上權等語，提出國民住宅土地買賣及房屋承建契約 書（下稱承建契約）、本院53年度訴字第5783號民事確定判 決為證(本院卷二第135至149頁、卷一第165至175頁)，為被 告否認。查，被告提出之承建契約已為原告否認其真正（本 院卷二第117頁），自難認被告上開抗辯為真正。又縱認上 開由39號屋主提供之承建契約係屬真正，並參酌前開營造執 照申請書、土地使用權證明書、更改設計申請書、委託書、 臺北市工務局營造執照存根及本院53年度訴字第5783號判決 內容（本院卷一第165至175頁），而得推認陳德厚、程介藩 分別向汪安瀾購買系爭土地即重測前345號上之39號、43號 房屋，然依程介藩等3人為業主之更改設計申請書，其上坐 落基地除系爭土地即重測前345地號外，尚有重測前347地號 土地（本院卷二第51頁）；另依被告提出之戶籍謄本、房屋
稅繳納通知書等件影本（本院卷一第563頁、卷二第11頁） ，張家祚曾於系爭建物設籍，並繳納房屋稅，即便得推認張 家祚為被告所買受之系爭建物較早前手之一，惟王勘就系爭 建物是否即張家祚之前手，依被告所提出證據，亦屬不能證 明，是就52營字第149號營造執照上剩餘之王勘部分，即使 有可能曾向汪安瀾買受同一批國民住宅，惟究王勘所買受者 究係何房屋，尚不能證明，應無從以前開理由即可確認王勘 所買受者即係系爭建物無誤。
4.被告又以承建契約第2條載明甲方即陳德厚向土銀即土地銀 貸款並於領到款項後付給乙方即汪安瀾，依64年張家祚之房 屋稅繳納通知書，其上所蓋之收款章為土地銀行，系爭土地 係一併開發興建，承建契約內容均相同，而得推認王勘有向 汪安瀾買受系爭建物，嗣後房屋由被告轉輾取得，土地則由 原告取得云云。然52營字第149號營造執照，其原申請之業 主原固為陳德厚等2人，嗣已變更為程介藩等3人（本院卷一 第401、405頁），已如前述。而被告前曾稱陳德厚等2人當 時為系爭建物之事實上處分權人，就系爭建物就占用部分有 租賃關係，其子張家祚於64年4月15日贈與陳張愛、陳張愛 再於69年5月出售予陳聰明，最後由被告向陳聰明承受系爭 建物云云（本院卷一第423頁），而提出土地使用權證明書 、委託書、所有權移轉契約書、買賣契約、公證書、所有權 移轉契約書等件影本（本院卷一第435至437頁、第443至453 頁、第457至）為證。被告此部分抗辯與前開所稱系爭建物 係王勘向汪安瀾所購入一節已有不符；再者，然關張家祚係 陳德厚等2人之子一節，未見被告提出相關證據證明；且張 雪凱亦已非52營字第149號營造執照之業主，則張家祚就系 爭建物與系爭土地是否確有被告所抗辯之法律關係，張家祚 與王勘間就系爭建物究有何前後手之關係，自原告提出之前 開證據觀之，均無從證明，是被告上開抗辯及所提證物，均 無足為其有利之認定。
5.再本院函詢臺北市稅捐稽徵處松山分處有關系爭建物之原始 申請設立稅籍資料，經該分處於109年9月16日覆稱：系爭建 物之房屋稅起課年度為49年，其房屋稅籍紀錄表記載納稅義 務為孫竹田，及房屋稅籍主檔記載95年之納稅義務人為許桂 樟、吳建興等2人（本院卷一第473頁），與被告所抗辯系爭 建物係52年興建一節不符。被告雖稱：稅捐稽徵處僅於房屋 設立稅籍時到場履勘，系爭建物所在地於52年興建時依52年 營字第194號記載當時土地上應無房屋始能興建，稅捐稽徵 處未再派員到場履勘確認舊有房屋已滅失，致未設立新屋稅 籍而沿用舊稅籍，但依自來水事業處裝置紀錄表及台電用電
證明，均為新裝置，應與舊屋確有不同云云（本院卷二第11 9頁）。然被告上開所述僅為其推測之詞，尚難僅憑上開推 測即推翻前開臺北市稅捐稽徵處松山分處函覆之內容。至被 告所提出之台北自來水事業處裝置紀錄表、台灣電力臺北市 區營業處函（本院卷二第157、159頁）雖分別記載其竣工日 期、裝表供電日期為52年9月、52年8月1日，然此僅能證明 其裝設自來水及電表供電之竣工時間，參酌原告提出之臺北 自來水的時代演變、臺北自來水事業處工程總隊歷史沿革等 資料（本院卷二第161至169頁），早期臺灣水電設備之普及 率與現在尚有頗多差距，該等水電設備之竣工與系爭建物究 係何時建造完成並無絕對關聯，自亦無從據此推認臺北市稅 捐稽徵處松山分處上開回函內容有誤，是被告此部分辯解， 亦非可取。
6.被告復辯稱：事實上處分權人之認定，若於起造人外尚有出 資者，應認定出資人為事實上處分權人，系爭建物既係汪安 瀾先出資，應認其係事實上處分權人，汪安瀾本應依契約關 係移轉土地予王勘，土地至今尚未辦理移轉登記，依民法第 425條之1規定應可認汪安瀾與王勘間成立法定租賃關係，嗣 系爭建物輾轉由被告取得，系爭土地由原告取得，系爭建物 自與系爭土地於房屋可使用期間內具有法定租賃關係云云。 然依前所述，本件被告尚不能證明王勘所買受者為系爭建屋 ，並由被告輾轉自王勘處繼受而來之事實，被告亦不能證明 其就系爭建物前手中之張家祚，或張家祚之前手，與系爭土 地原所有權人間有何與民法第425條之1第1項所規定成立法 定租賃關係要件之情形，而系爭建物於49年間即已存在，難 認係汪安瀾所興建之國民住宅，是被告此部分抗辯自無可取 。
7.被告再辯稱：縱認兩造間無法定租賃關係存在，應可認兩造 間有成立使用借貸法律關係，一般人買受不動產前皆會評估 不動產使用狀態及現場客觀情狀後始購買，原告不可能不知 系爭土地現況，汪安瀾既願予王勘土地使用權證明書興建房 屋，應認原土地所有權人汪安瀾同意出借期間為系爭建物合 理使用期間，否則出借人借予土地興建房屋後，旋即將土地 出賣他人，興建房屋瞬間喪失權有權源，顯非法之所許，亦 不符合公平正義，應得類推民法第426條之1規定而認兩造間 成立租用土地建築房屋云云，惟如上6.之同一理由，被告不 能證明系爭建物即為王勘所買受之房屋，此外，亦無其他證 據證明系爭建物占有系爭土地有經汪安瀾同意使用，自無類 推民法第426條之1規定之餘地，被告此部分所為抗辯，亦非 可取。
㈡被告抗辯原告本件請求違反誠信原則，不得請求拆屋還地， 有無理由?
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14 8條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益， 但茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內。 又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因 權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使 所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得 利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為 以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然 之解釋(最高法院101年度台上字第1106號判決意旨參照)。 2.被告抗辯：原告於99年2月10日始買受系爭土地，被告則早 於73年10月11日取得系爭建物之權利，並居住於此36年之久 。系爭建物已存在逾55年之久，原告買受土地之目的係為都 市更新獲取利益之用，衡諸一般人於買受不動產前，皆會先 行了解該不動產目前使用狀態及現場客觀情狀，而原告既係 以獲取都更利益為目的而購買系爭土地，更需充分了解並評 估所購買之土地現狀。況系爭土地與系爭建物間之使用關係 既非永久，僅至房屋使用期間終了即終止，對系爭土地受讓 人即原告之財產權侵害甚小，其於買受後直至109年始向被 告請求拆屋還地；然對於被告居住權、生存權、財產權及對 於就該系爭房屋至小所生之情感侵害甚大(被告自小即居住 於此)，依民法第148條規定、最高法院95年第16次民事庭會 議決議意旨、最高法院109年度台上字第1051號民事判決意 旨，應認原告之訴顯已違反誠信原則而為無理由云云，為原 告所否認，辯稱：伊係善意取得系爭土地，而系爭建物依被 告取得之現值，至109年再歷經10年，常理判斷其現值僅在1 0年前6萬3,600元。且系爭建物自49年建造至今屋齡已達60 年，已逾屋齡30年危老房屋之1倍，其材料僅為加強磚造， 未設昇降備，結構消防及耐震度均有疑義，屬危老房屋，易 造成公安；且系爭建物占有系爭土地面積約79平公尺尺，依 公告現值計約2,543萬8,000元，以其屋齡60年現值6萬3,600 元卻占有被告所有價值2,543萬8,000元土地使用，已嚴重失 衡，有違土地經濟公共利益並損及原告財產權，自無違反誠 信原則或公共利益。本件被告在汪安瀾破產事件期間，因疏 於監督致被告僥倖占用土地，未繳土地稅免付相當租金之不 當得利，嗣破產程序終結後，原告購得系爭土地，認法院依 破產程序清償破產債權，並經法院塗銷破產登記之土地，應 不存在有任何權源，是原告購買系爭土地係善意第三人，嗣
發現遭不法占用始聲請保全證據及訴外人潘美協助始知係遭 被告占有，於協商不成始提起訴訟，原告從未表明不行使權 利，亦無任何特殊情況表示原告不欲使權利，自無違反誠信 原則等語。查，原告為系爭土地所有權人，依法負有繳納地 價稅之義務，限制其不得訴請被告拆屋還地，使其無從使用 系爭土地，害及所有權之完整，其行使物上請求權，難認有 何違反誠信原則情事。且被告並不能證明其與原告前手間， 就系爭土地有何占有權源；亦不能證明原告行使物上請求權 ，係為故意侵害被告之占有。又本件被告不論對原告或其前 手，均不能證明其合法占有權源，則難認原告有何明知地上 物使用狀態及使用目的，及原告取得系爭土地之使用目的， 而得認原告行使所有物返還請求權係違反誠信原則。再者， 被告尚不能證明其前手所興建之系爭建物，其占有系爭土地 ，業已取得所有權人之同意，已如前述，衡之系爭建物為加 強磚造，迄今已逾財政部所頒「固定資產耐用年數表」對於 「加強磚造」住宅訂定35年之耐用年限，且系爭建物於83年 間，即因住家房屋現值在10萬元以下，免徵房屋稅，有被告 提出之83年度台北市稅捐稽徵處免徵房屋稅通知書影本（本 院卷二第43頁）可查，上開免徵房屋稅時期迄今亦已26年， 其房屋現值當更低下，原告所有之系爭土地就被告占有面積 計算現值則高達2,543萬8,000元，是就原告因回復系爭土地 所得之利益，與被告因拆除系爭建物所受之損害，兩者相互 比較衡量，並無原告所得利益極少，而被告及國家社會所受 損失甚大之情形，且原告合法行使其權利，亦無從認有以損 害被告為主要目的，難認原告提起本件訴訟有何違反誠信原 則情事，被告此部分抗辯，要無可採。
㈢原告請求依民法第767條規定請求被告拆除系爭建物，並返還 系爭土地，有無理由?
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。系爭土地既屬原告所共有，被告未能證 明其所有系爭建物占用系爭土地如附圖所示A、B、C1部分究 有何正當權源，而屬無權占有，則原告本於前開規定，請求 被告拆除系爭建物，並將系爭土地如附圖所示A、B、C1部分 返還予原告，自屬有據。
㈣原告請求被告給付占有系爭土地所受相當租金之不當得利， 有無理由?如有，其金額為若干?
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該 利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情
形不能返還者，應償還其價額。民法第179 條前段、第181 條分別定有明文。而依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字1695號 裁判意旨參照）。被告既係系爭建物事實上處分權人，且無 權占用系爭土地如附圖所示A、B、C1部分，自屬無法律上原 因而受有利益，致系爭土地之所有權人即原告受有損害，是 原告依民法第179條規定，請求給付至拆屋還地之日止相當 於租金之不當得利，即屬有據。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10%為限。此規定於租用基地建築房屋者，準用之 。所謂土地總價額，係以法定地價為準。而法定地價係土地 所有人依土地法規定所申報之地價，在平均地權條例施行區 域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定 地價時之公告申報期間內自行申報之地價。如土地所有權人 未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價。 此觀諸土地法第97條第1項、第105條、第148 條、土地法施 行法第25條及平均地權條例第16條等規定自明。法律就房屋 及土地租金之範圍已有最高限額之規定，除當事人另有約定 外，應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高限額。 另所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，即除 以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地 租金相比較以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額 （最高法院46年台上字第855號、68年台上字第3071號裁判 意旨參照）。
⒊查系爭土地位於臺北市松山區八德路3段與敦化北路1段交叉 路口附近，距中崙市場約260公尺，城市舞台約350公尺、台 灣電視公司約350公尺、台北田徑場800公尺、台北小巨蛋約 900公尺、育達商職約550公尺、台安醫院約650公尺、敦化 國小約650公尺、台北捷運小巨蛋站650公尺，為商業區及文 教區，生活及交通機能甚為便捷，為兩造所不爭執（見五、 兩造不爭執事實㈢），則本院審酌系爭土地位置、生活機能 、系爭建物為老舊建物，被告就系爭建物作為一般住家使用 等一切情事，認被告無權占有系爭土地，可能獲得相於租金 之利益，應以系爭土地申報地價年息6%為適當，原告主張應 以申報地價年息7%計算，尚難採憑。原告係於109年3月31日 起訴，其請求被告之系爭建物占有系爭土地前5年相當於租
金之不當得利，即應自104年4月1日起計算至109年3月31日 。系爭土地自102年1月起至104年12月申報地價為每平方公 尺5萬3,120元；自105年1月起至106年12月止之申報地價為 每平方公尺7萬3,040元；自107年1月起至108年12月之申報 地價為每平方公尺6萬9,120元；自109年1月起之申報地價為 每平方公尺7萬0,400元，有地價第一類謄本在卷可佐（本院 卷一第25頁）。則依此計算標準，就潘文榮部分，被告自10 4年4月1日至109年3月31日獲有相當於租金之不當得利即為1 05萬2,962元，及自109年4月1日起至返還占有土地之日止， 按月給付潘文榮1萬8,075元；就呂清標部分，被告自104年4 月1日至109年3月31日獲有相當於租金之不當得利即為37萬7 ,986元，及自109年4月1日起至返還占有土地之日止，按月 給付呂清標6,489元；就葉大裕部分，被告自104年4月1日至 109年3月31日獲有相當於租金之不當得利即為18萬8,994元 ，及自109年4月1日起至返還占有土地之日止，按月給付呂 清標3,244元（計算式如附表）。至原告超逾上開數額之請 求，即屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段規定請求被 告拆除坐落系爭土地上如附圖所示A、B、C1部分之系爭建物 ，並將該部分土地返還原告；原告另依民法第179條規定， 分別請求被告給付潘文榮105萬2,962元，及其中74萬5,704 元自109年6月11日起；其中30萬7,258元自109年9月4日起， 均至清償日止，按年息5%計算之利息，並自109年4月1日起 至返還前項土地之日止，按月給付潘文榮1萬8,075元；請求 被告給付呂清標37萬7,986元，及其中26萬7,689元自109年6 月11日起；其中11萬0,297元自109年9月4日起，均至清償日 止，按年息5%計算之利息，並自109年4月1日起至返還前項 土地之日止，按月給付呂清標6,489元；請求被告給付葉大 裕18萬8,994元，及其中13萬3,844元自109年6月11日起；其 中5萬5,150元自109年9月4日起，均至清償日止，按年息5% 計算之利息；並自109年4月1日起至返還前項土地之日止， 按月給付葉大裕3,244元部分，為有理由，應予准許，逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、又兩造分別聲請供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。 至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回 。
八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證 據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案 之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
九、結論：原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第79條、第390 條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 110 年 1 月 20 日 民事第四庭 法 官 蔡政哲
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附表（小數點以下四拾五入） 原告潘文榮部分 (一)104年4月1日至104年12月31日之金額：122,747元(計算式：53,120× 79× 6%× 9/12× 65/100＝122,747.04) (二)105年1月1日至106年12月31日之金額：450,072元(計算式：73,040× 79× 6%× 2× 65/100＝450,072.48) (三)107年1月1日至108年12月31日之金額：425,917元(計算式：69,120× 79× 6%× 2× 65/100＝425,917.44) (四)109年1月1日至109年3月31日之金額：54,226元(計算式：70,400× 79× 6%× 3/12× 65/100＝54,225.6)。 上開相當於租金之不當得利金額共計為：1,052,962元(計算式：122,747+450,072+425,917+54,226＝1,052,962) (五)自109年4月1日起至拆屋還地之日止之按月給付金額：18,075元(計算式：70,400×79 × 6%÷ 12× 65/100＝18,075.2) 原告呂清標部分 (一)104年4月1日至104年12月31日之金額：44,063元(計算式：53,120× 79× 6%× 9/12× 70/300＝44,063.04) (二)105年1月1日至106年12月31日之金額：161,564元(計算式：73,040× 79× 6%× 2× 70/300＝161,564.48) (三)107年1月1日至108年12月31日之金額：152,893元(計算式：69,120× 79× 6%× 2× 70/300＝152,893.44) (四)109年1月1日至109年3月31日之金額：19,466元(計算式：70,400× 79× 6%× 3/12× 70/300＝19,465.6)。 上開相當於租金之不當得利金額共計為：377,986元(計算式：44,063+161,564+152,893+19,466＝377,986) (五)自109年4月1日起至拆屋還地之日止之按月給付金額：6,489元(計算式：70,400×79 × 6%÷ 12× 70/300＝6,488.53) 原告葉大裕部分 (一)104年4月1日至104年12月31日之金額：22,032元(計算式：53,120× 79× 6%× 9/12× 35/300＝22,031.52) (二)105年1月1日至106年12月31日之金額：80,782元(計算式：73,040× 79× 6%× 2× 35/300＝80,782.24) (三)107年1月1日至108年12月31日之金額：76,447元(計算式：69,120× 79× 6%× 2× 35/300＝76,446.72) (四)109年1月1日至109年3月31日之金額：9,733元(計算式：70,400× 79× 6%× 3/12× 35/300＝9,732.8)。 上開相當於租金之不當得利金額共計為：188,994元(計算式：22,032+80,782+76,447+9,733＝188,994) (五)自109年4月1日起至拆屋還地之日止之按月給付金額：3,244元(計算式：70,400×79 × 6%÷ 12× 35/300＝3,244.27)