臺灣臺中地方法院民事判決 109年度重訴字第414號
原 告 王柳蓁
訴訟代理人 謝文哲律師
王正凱
被 告 張宗安
訴訟代理人 蘇奕全律師
李瑞欣
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國110年1月5日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣（下同）2,952,080元，及自民國（下同）109年9月9日起至清償日止按年息5%計算之利息。被告應自109年9月8日起至完成交屋予原告之日止，按日給付原告8,360元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以98萬元供擔保後，得假執行。本判決第二項各到期部分於原告每期各以2,700元為被告供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限（民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文）。本 件原告起訴時係請求被告給付原告8,543,570元，嗣於本院 審理時變更訴之聲明為被告給付原告2,952,080元，及自109 年9月9日起算至清償日止按年息5%計算之利息，並追加請求 被告應自109年9月8日起至完成交屋予原告之日止，按日給 付原告8,360元。核原告所為上開訴之變更，係減縮應受判 決事項之聲明，基礎事實與起訴之原因事實有關連性，揆諸 前開規定均無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
（一）兩造經由信義房屋逢甲青海店仲介於108年8月27日簽立不 動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），由被告出賣門牌 號碼臺中市○區○○○○街00號15樓、16樓房屋連同坐落 基地及公共設施（即臺中市○區○○段000地號及2446、 2447建號，下稱系爭不動產）予原告，約定買賣總價為83 6萬元，給付方式：第一期簽約款85萬元、第二期用印款
85萬元、第三期完稅款81萬元、第四期交屋款585萬元， 原告均已給付完畢。兩造另約定被告應於交屋前完成天然 瓦斯管線裝錶（獨立錶）後才辦理交屋，並以108年9月30 日為最後交屋日，惟被告至上開交屋日前，根本未完成裝 設天然瓦斯管線之事前準備程序、配置圖面及相關手續， 竟欺騙原告只需聯絡派員安裝即可，原告誤信才於108年 11月19日同意由各自之代理人書立如附表所示協議書（下 稱系爭協議書），合意以協議內容代替交屋，交屋後由原 告自行辦理天然瓦斯管線施工及裝錶，被告則將10萬元押 款於信義房屋的代書，再依實際施工費用多退少補。原告 於109年3月間進行裝潢作業時，又發現系爭不動產之分戶 牆均為單薄之三合板，欠缺分戶牆應有之品質及效用。（二）從而，原告依民法第92條規定以109年9月8日民事準備狀 繕本之送達，作為向被告撤銷系爭協議書之意思表示。如 認原告不得依民法第92條規定撤銷，則依民法第88條第1 項前段、中段之規定撤銷。系爭協議書既經撤銷，本件即 應以108年9月30日為約定交屋日，被告迄今仍未完成交屋 ，自屬可歸責被告之給付遲延，依系爭契約第10條第1項 第1款：「每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之 一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止） 」約定，被告應給付原告自108年10月1日起至109年9月7 日止（計343日）之賠償金2,867,480元（計算式：8,360, 000元（已繳價金）1,000343日＝2,867,480元），以 及自109年9月8日起至完成交屋日止，按日給付原告8,360 元（計算式：8,360,000元1,000＝8,360元）。（三）另被告對於系爭不動產之分戶牆僅以木板施作之瑕疵給付 部分，辯稱該分戶牆符合債務本旨云云，足證被告已表明 不願修補瑕疵之意旨，應認原告得提前於尚未交屋、危險 移轉前行使買賣瑕疵擔保請求權，故原告併依民法第354 條第1項前段及第359條前段規定，請求依修補費用84,600 元作為減少價金之依據。
（三）聲明：
⑴ 被告應給付原告2,952,080元（2,867,480元＋84,600元） ，及自減縮聲明狀繕本送達翌日即109年9月9日起算至清 償日止按年息5%計算之利息。
⑵ 被告應自109年9月8日起至完成交屋予原告之日止，按日 給付原告8,360元。
⑶ 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告答辯：
（一）兩造當初簽訂系爭協議書，係為了辦理交屋所作之協議，
原告於買受系爭不動產時，被告已告知屋況，並於交屋時 經原告確認分戶牆已施工完成，此於系爭協議書第2項已 載明；且觀看系爭買賣契約，並未約定被告應以何種材質 施作分戶牆，則被告以岩棉板作為材料，並無不當，原告 以此主張減價並無理由。
（二）另被告早已告知系爭不動產未裝設天然瓦斯管線裝錶，經 兩造協議後，才合意由原告自行裝設，被告押款10萬元， 此亦於系爭協議書第1項中載明，嗣因原告與系爭不動產 之管理委員會（下稱管委會）交涉不順，竟轉而要求被告 負責，聲稱係受被告欺瞞，原告請求並無依據等語資為抗 辯。並聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
三、兩造經法院整理並簡化爭點（配合判決書之製作，於不影響 爭點要旨下，依爭點論述順序整理內容或調整部分文字用語 ），其結果如下：
（一）兩造不爭執事項：
① 兩造經由信義房屋逢甲青海店仲介於108年8月27日簽立系 爭買賣契約，由被告出賣系爭不動產予原告。
② 系爭不動產之買賣總價836萬元，並約定給付方式為第一 期簽約款85萬元、第二期用印款85萬元、第三期完稅款81 萬元、第四期交屋款585萬元（雙方約定108年9月30日為 最後交屋日），原告已給付完畢。
③ 兩造於108年11月19日由各自的代理人書立系爭協議書， 合意交屋後由原告自行辦理天然瓦斯管線施工及裝錶，由 被告將10萬元押款於信義房屋的代書，再依實際施工費用 多退少補。
④ 原告曾於108年12月10日以台中文心路郵局存證號碼1288 號信函催告被告完成天然瓦斯管線裝錶。
（二）兩造爭執事項：
① 系爭不動產是否已完成交屋？系爭協議書是否得視為押款 交屋？原告撤銷系爭協議書之意思表示是否有理由？ ② 系爭不動產的天然瓦斯管線之裝設義務為被告抑或原告？ ③ 承上題，若為被告，被告遲未完成天然瓦斯管線之裝設義 務，是否構成給付遲延？給付遲延之損害賠償如何計算？ ④ 系爭不動產的分戶牆僅以木板施作是否為房屋瑕疵？若為 瑕疵，原告得請求之減少價金金額為多少？
三、本院判斷：
（一）原告得撤銷系爭協議書之意思表示：
（１）按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意 思表示；其撤銷應於發見詐欺後一年內為之，但自意思表 示後經過十年，不得撤銷，民法第92條第1項、第93條定
有明文。又法律行為經撤銷者，視為自始無效，同法第 114條第1項亦有明文。
（２）經查，證人黃伯堯於本院審理時到庭結證稱：他是信義房 屋逢甲青海店的店長，系爭不動產是由原本的一戶拆成二 戶出售，瓦斯管線因位在拆開之另一戶，所以系爭不動產 要重行設置瓦斯管線，簽約時原告向被告要求一定要安裝 好瓦斯管線作為承購條件，被告也同意，有把這個條件寫 在系爭買賣契約中；原本約定的交屋期限是108年9月底， 在約定期限前，信義房屋有催促被告趕緊安裝好瓦斯管線 ，被告一直推託說在進行中，後來拖過交屋期限後，原告 透過信義房屋屢次向被告催促，被告最後回覆說已經跟大 樓管委會溝通好，但擔心瓦斯管線的安裝不符合原告的心 意，故希望由原告自行安裝，後來原告回覆如果管委會同 意的話，就請信義房屋協助向欣中公司申裝瓦斯管線，若 信義房屋願意協助的話，原告願意以被告押10萬元於代書 處後附條件交屋；後來信義房屋會同欣中公司畫好瓦斯管 線圖後送交一份給管委會，大樓管委會不同意施作，因瓦 斯管線須行經大樓的屋頂公設，所以管委會不同意，信義 房屋當時有詢問管委會，之前被告不是已經有溝通過，管 委會同意讓被告走大樓的公設安裝瓦斯管線？管委會回覆 說從頭到尾都沒有這回事；契約原本約定應該由被告安裝 ，因被告已經違約遲延交屋，被告一直說瓦斯管線在安裝 中，但信義房屋去看卻沒有，因原告急著要交屋，所以才 有後面的協議，被告在簽協議書前有強調已經完成瓦斯管 線裝錶之前置程序等語（見本院卷第169至170頁）。（３）再觀看系爭買賣契約第21條約定：「賣方（指被告）告知 本買賣標的已有獨立水錶及獨立電錶，但無天然瓦斯管線 供應，日後需經申請獨立裝錶始得使用，雙方合意由賣方 於交屋前完成天然瓦斯管線裝錶（獨立錶）後才辦理交屋 ，費用由賣方負擔。」等語（見本院卷第31頁），兩造確 實於系爭買賣契約明訂，被告須於交屋前完成天然瓦斯管 線裝錶；且兩造約定之最後交屋日期為108年9月30日（見 不爭執事項②），證人黃伯堯證稱被告於108年9月30日前 仍無法完成瓦斯管線裝錶，以致遲延交屋，足推被告應係 在瓦斯管線裝錶這項義務之履行上遭到困難阻礙。而被告 未將實情告知原告及信義房屋，反而以「與管委會溝通好 及擔心瓦斯管線設置未符原告想法」之話術，誘使原告與 其簽訂系爭協議書，以脫免瓦斯管線裝錶這項義務，自得 視為原告係受被告詐欺而同意簽訂系爭協議書。原告依民 法第92條規定於簽訂系爭協議書後之一年內為撤銷之意思
表示，洵屬有據，則經此撤銷後，系爭不動產之交屋程序 ，自始無效，被告尚未履行交屋程序。
（二）被告遲延交屋應負損害賠償責任：
（１）依前論述，兩造簽訂之系爭買賣契約已明訂瓦斯管線裝錶 之義務應由被告履行，而系爭協議書經原告撤銷意思表示 後，被告以押款代替瓦斯管線裝錶履行義務之約定無法生 效，原告亦於108年12月10日以台中文心路郵局存證號碼 1288號信函催告被告完成瓦斯管線裝錶（見不爭執事項③ ，且在瓦斯管線裝錶完成前無法完成交屋，被告迄今仍未 完成瓦斯管線裝錶之義務，構成遲延交屋之違約，自應負 損害賠償責任。
（２）依系爭買賣契約第4條、第10條第1項第1款明訂：「雙方 約定108年9月30日為最後交屋日」、「賣方若違約且可歸 責時，每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計 算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）」等 語（見本院卷第21、25頁）。被告迄今未完成瓦斯管線裝 錶，原告依系爭買賣契約之約定請求被告給付自108年10 月1日起算至109年9月7日已發生之損害賠償金額2,867,48 0元【計算式：（108年10月1日算至109年9月7日計343日 ）8,360,000元1/1000＝2,867,480元】及自減縮聲明 狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計之利息；以及自 108年9月8日起算至完成交屋予原告之日止，按日給付8,3 60元（計算式：8,360,000元1/1000＝8,360元），洵屬 有據，應予准許。
（三）被告就系爭不動產之分戶牆應負瑕疵擔保責任：（１）本件原告主張系爭不動產之分戶牆僅用木板材質施作乙情 ，經本院至現場勘驗屬實，此有勘驗筆錄及現場照片可稽 （見本院卷第213至231頁），且為被告所不爭執。（２）按民法第360條係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規 定，固須出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某 種品質，而其物又欠缺其所保證之品質時，買受人始得依 該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償。但出賣人與買 受人間有無此項保證品質之特約，應以契約內容及當事人 立約當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準。至 於約定之方式，不問係由出賣人主動提出保證，或由買受 人要求保證其品質，而出賣人予以同意，均無不可（最高 法院83年度台上字第1707號判決意旨參照）。經查，證人 黃伯堯於本院審理時到庭結證稱：被告委託信義房屋出售 時，信義房屋有先到現場看過，當時分戶牆已經隔間好， 但外表有裝潢包裝，所以信義房屋人員沒有發現分戶牆的
材質是木板，兩造在簽約時有就此部分做確認，當時原告 有詢問被告隔間有無問題，被告口頭保證隔間符合建築法 規，請原告不用擔心，所以此部分沒有特別寫在契約中； 兩造簽完系爭協議書，被告就把履約保證專戶中的款項全 部提走，並且將鑰匙交付給原告，原告已經進行拆除原裝 潢的工程，在拆除過程中才發現分戶牆不是合法的建材隔 間，合法的建材隔間應該用鋼筋混凝土，信義房屋也是在 交屋後才被原告告知這件事等語（見本院卷第169至172頁 ）。被告就分戶牆之設置僅以木板材質施作，顯然不具備 分戶牆之效用，且依證人黃伯堯所述，被告亦有口頭擔保 此部分品質，因此本件原告主張系爭不動產之分戶牆未符 合兩造約定之保證品質，應為物之瑕疵，可以認定。（３）又按民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危 險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務， 買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣， 依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出 賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行 使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法 律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年度台 上字第1085號民事判決要旨參照）。兩造所爭執者為系爭 不動產之分戶牆是否應用鋼筋混凝土施作，本件被告抗辯 以岩棉板作為材料並無不當，顯無修補之意，因系爭協議 書業經原告為撤銷之意思表示而無效，依上開判決意旨， 即使在系爭不動產危險移轉前，原告仍得就分戶牆主張被 告應負瑕疵擔保責任。
（４）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保 之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情 形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民 法第359條定有明文。又買受人依民法第359條規定所得主 張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣 人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之 ，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在。 本件系爭不動產分戶牆之修補費用，依原告提出之正宜設 計裝潢工程行之估價單為84,600元（見本院卷第209頁） ，從而，原告得請求減少價金即修復瑕疵之費用為84,600 元，因此原告請求被告給付84,600元及自減縮聲明狀繕本 送達翌日起至清償日止按年息5%計之利息，為有理由。四、綜上，原告依系爭買賣契約及瑕疵擔保責任請求⑴被告給付 原告2,952,080元（2,867,480元＋84,600元），及自減縮聲 明狀繕本送達翌日即109年9月9日（見本院卷第131頁）起至
清償日止按年息5%計算之利息；⑵被告自109年9月8日起至 完成交屋予原告之日止，按日給付原告8,360元，洵屬有據 ，應予准許。
五、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，本院就主文 第一項酌定相當擔保金額准許之；另就主文第二項部分，爰 依該部分金額且清償期屆至之給付，分別酌定相當之擔保金 額准許之。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻防方法，業經審酌， 核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 28 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀（須附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 110 年 1 月 28 日
書記官 蘇文熙
【 附表】：系爭協議書內容
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│一、買賣雙方合意交屋後由買方自行辦理本物件天然瓦斯管線施│
│ 工及裝錶，賣方於交屋同時無息押款於信義代書新台幣10萬│
│ 元整（依實際施工費用多退少補），並於完工後始將前述押│
│ 款返還賣方指定帳戶、至遲應於109年2月19日前完成。 │
│二、原本本物件有隔鄰之隔間牆越界事宜，交屋時經買方至現場│
│ 確認賣方已施工完成（將隔間牆移回原格局），故已排除建│
│ 物越界事宜，買方同意不再向賣方為主張或請求。原本買方│
│ 簽約時有要求鑑界，經買方同意變更為由賣方交付竣工圖（│
│ 電子檔）給買方留存，買方確認已收到無誤。 │
│三、續上款，隔間牆油漆因尚未施工，故雙方合意於交屋同時由│
│ 賣方補貼現金新台幣5,000元給買方收執。 │
│四、因交屋時尚未結清電費，雙方合意於18年1月20日由信義房 │
│ 屋協助抄錶結清，並由賣方預付5000元多退少補。 │
│五、本協議書乙式參份,由買方、賣方、信義房屋各持乙份。 │
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