臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第375號
原 告 殷素蓮
訴訟代理人 金勝龍 寄臺中郵局53-55號信箱
被 告 呂翔允
訴訟代理人 洪家駿律師
複 代理人 吳秉翰律師
被 告 林芬華
訴訟代理人 李學鏞律師
複 代理人 張彩雲律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國109年12月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告林芬華應將坐落於臺中市○區○○○段000000地號土地 上，門牌號碼臺中市○區○○路000○0號房屋之屋頂平台所 增建如附圖符號139-25(1)所示面積128.37平方公尺之建物 拆除，並將該部分屋頂平台返還原告及全體共有人。二、被告呂翔允應給付原告新臺幣24萬6027元。三、被告林芬華應給付原告新臺幣1萬9680元，及自民國109年2 月20日起至返還第一項屋頂平台日止，按月給付原告新臺幣 9840元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告呂翔允負擔百分之12，被告林芬華負擔百分 之80，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更 正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，為同法 第256條所明定。本件原告起訴時，聲明為：「一、被告林 芬華應將坐落於臺中市○區○○○段000000地號上之頂樓房 屋拆除，返還原告與其他全體共有人。二、被告呂翔允應給 付相當於租金之不當得利新臺幣（下同）39萬8520元予原告 。三、被告林芬華應給付相當於租金之不當得利2萬9520元 予原告」，嗣依臺中市中正地政事務所測量結果變更聲明， 並追加請求被告林芬華按月給付不當得利，而於民國109年9 月10日當庭變更聲明如下所示（見本院卷第335至336頁）， 核與前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告為門牌號碼臺中市○區○○路000○0號建物（下稱系爭 建物，位於7樓）所屬學士大廈之區分所有權人，系爭建物 之屋頂平台為全體區分所有權人共有，原告應有部分比例為 41%。被告呂翔允於106年4月15日因買賣自訴外人林旭彬取 得系爭建物之所有權後，未經區分所有權人之同意，竟在系 爭建物上方之屋頂平台（即8樓）隔間、裝修如附圖符號139 -25(1)所示面積128.37平方公尺之增建物（下稱系爭增建物 ），並區隔為3間套房出租，自106年7月1日起無權占有系爭 建物屋頂平台如附圖符號139-25(1)部分。嗣被告林芬華於 108年9月30日向被告呂允翔購買系爭建物之所有權及系爭增 建物之事實上處分權，並於108年10月17日完成系爭建物所 有權移轉登記，被告林芬華現為系爭增建物之事實上處分權 人，而無權占有系爭建物屋頂平台如附圖符號139-25(1)部 分。爰依民法第767條第1項、第821條之規定，請求被告林 芬華將系爭增建物拆除，並將該部分屋頂平台返還原告及全 體共有人。
(二)被告呂翔允取得系爭建物所有權後，無權占有系爭增建物坐 落之屋頂平台，並將系爭增建物隔成3間套房出租他人，被 告呂翔允自106年7月1日起至108年9月30日止，出租系爭增 建物共計收取租金60萬0066元。爰依民法第179條之規定， 並依套房出租行情為每間月租1萬2000元計算，請求被告呂 翔允給付原告自106年7月1日起至108年9月30日止相當於租 金之不當得利39萬8520元（計算式：12000元×27月×3間× 原告應有部分比例41%＝398520元）。(三)被告林芬華向被告呂翔允購買系爭建物後，即對系爭增建物 有事實上處分權，無權占有系爭增建物坐落之屋頂平台，並 自108年11月1日起將系爭增建物出租他人，被告林芬華自 108年11月1日起至108年12月31日止，出租系爭增建物共計 收取租金4萬4800元。爰依民法第179條之規定，請求被告林 芬華給付原告自108年11月1日起至108年12月31日止相當於 租金之不當得利2萬9520元（計算式：12000元×2月×3間× 原告應有部分比例41%＝29520元），並應自起訴狀繕本送達 翌日起按月給付原告1萬4760元。
(四)並聲明：
1.被告林芬華應將坐落於臺中市○區○○○段000000地號土地 上之房屋即門牌號碼臺中市○區○○路000○0號屋頂平台所 增建如附圖符號139-25(1)所示之建物（面積128.37平方公 尺）拆除，並將該部分屋頂平台返還原告及其他全體共有人
。
2.被告呂翔允應給付原告39萬8520元。 3.被告林芬華應給付原告2萬9520元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至返還第一項屋頂平台之日止，按月給付原告1萬4760 元。
二、被告部分：
(一)被告呂翔允則以：
1.被告呂翔允自106年7月1日起至108年9月30日止，出租系爭 增建物所收租金金額為60萬0066元。然被告呂翔允係有權占 有系爭增建物坐落之屋頂平台，自無不當得利。 2.系爭增建物非由被告呂翔允所興建，而係由前手林旭彬所建 ，被告呂翔允僅就套房內部隔間修繕、更換門鎖，未有破壞 整體結構再行重建之行為。系爭建物屬於學士大廈社區，該 社區於104年間設有管理委員會，於106年6月24日召開106年 第3次區分所有權人會議，決議通過系爭增建物及1樓增建部 分應依實際占用面積繳交管理費，此決議應屬默示之約定專 用，區分所有權人已成立默示之分管契約，被告呂翔允自 106年7月1日起至108年9月30日止均有按期繳納管理費，實 為合法占有該部分之屋頂平台。
3.原告僅係學士大廈社區之共有人之一，卻單獨起訴請求被告 給付無權占用屋頂平台之不當得利，未經其他共有人全體同 意或以共有人全體起訴，當事人不適格。倘認原告得基於共 有關係，以個人名義向被告呂翔允請求不當得利，惟依公寓 大廈管理條例第10條第2項規定，原告既無屋頂平台之管理 權限，又非以管理委員會之名義起訴，本件仍屬當事人不適 格等語，資為抗辯。
4.並聲明：原告訴之聲明第二項部分駁回。
(二)被告林芬華則以：
1.被告林芬華現為系爭增建物之事實上處分權人，並自108年 11月1日起至108年12月31日止，出租系爭增建物收租金4萬 8000元，惟被告林芬華係有權占有系爭增建物坐落之屋頂平 台。
2.系爭建物於公寓大廈管理條例施行前即取得建築執照，依據 上開條例第55條第1項但書之規定，並不受有同條例第7條之 限制，則屋頂平台仍得設定約定專用或分管契約。被告林芬 華向前手即被告呂翔允購買系爭建物時，已有系爭增建物存 在，且其所占用部分，經全體共有人同意由被告呂翔允占有 使用，此由學士大廈106年第3次區分所有權人會議之案由三 決議內容即知。且學士大廈其他共有人及管理委員會既對系 爭增建物及1樓增建部分，存有相互容忍、未予干涉之情，
且歷有年所，應認有默示分管契約存在。被告林芬華受讓被 告呂翔允就系爭增建物之管理使用，形成合法之占有連鎖， 被告林芬華並依約繳納系爭增建物每坪75元之管理費，自應 具備占有之合法權源等語，資為抗辯。
3.並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准免為 假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第377至378頁）：(一)系爭建物（即門牌號碼臺中市○區○○路000○0號，位於學 士大廈7樓）所屬大樓為學士大廈，於104年間設有管理委員 會。系爭建物之屋頂平台（即8樓）為區分所有權人共有， 為共用部分。
(二)原告為系爭建物共用部分之共有人，就共有部分之應有部分 比例為41%（即37%＋4%=41%）。
(三)被告呂翔允於106年4月15日因買賣自前手林旭彬取得系爭建 物所有權後，在系爭建物屋頂平台隔間、裝修如附圖符號 139-25(1)所示面積128.37平方公尺之增建物（即系爭增建 物），系爭增建物自106年7月1日起開始繳納頂樓管理費。 被告呂翔允自106年7月1日起至108年9月30日止，就系爭增 建物出租套房，並收取租金60萬0066元。(四)被告林芬華於108年9月30日向被告呂允翔購買系爭建物之所 有權及系爭增建物之事實上處分權，並於108年10月17日完 成系爭建物所有權移轉登記，被告林芬華現為系爭建物之所 有權人及系爭增建物之事實上處分權人。被告林芬華自108 年11月1日起至108年12月31日止，就系爭增建物收取租金4 萬8000元。
(五)學士大廈於106年6月24日召開106年度第3屆區分所有權人會 議，會議記錄如本院卷第69至73頁所示。學士大樓規約如本 院卷第251至270頁所示。
(六)對他造所提證據形式真正不爭執。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之點，應在於：被告是否無權占有系爭建物之 屋頂平台？原告請求被告林芬華拆除系爭屋頂平台增建物， 並將該部分返還原告及全體共有人，有無理由？原告請求被 告返還相當於租金之不當得利，有無理由？茲述如下：(一)被告2人於其等為系爭增建物事實上處分權人之期間，無權 占有系爭建物屋頂平台如附圖符號139-25(1)部分： 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有
人全體之利益為之。民法第767條第1項、第821條定有明文 。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，苟被告對於 原告就其物有所有權之事實，已無爭執，而僅以非無權占有 為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告 應就其抗辯有如何權源占有之事實證明之，如不能證明，應 認原告之請求為正當（最高法院72年度台上字第2516號、85 年度台上字第1120號判決意旨參照）。次按屋頂平台，係大 樓之共同構成部分，依民法第799條規定，應推定為大樓各 區分所有人之共有（最高法院78年度台上字第1229號判決意 旨參照）。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有 使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍 須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部 或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人 之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害 他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例要旨參 照）。
2.查系爭建物位於學士大廈7樓，原告為學士大廈之區分所有 權人，系爭建物屋頂平台（即8樓）為全體區分所有權人共 有，原告為共有人之一，應有部分比例41%；又系爭建物屋 頂平台設置有如附圖符號139-25(1)所示面積128.37平方公 尺之系爭增建物，被告林芬華自被告呂翔允處購得系爭建物 及系爭增建物，現為系爭增建物之事實上處分權人等情，為 兩造所不爭執（見不爭執事項一、二、四），並有系爭建物 登記謄本、異動索引資料，及原告所有區分所有建物登記謄 本在卷可稽（見本院卷第29至34、37至38頁），首堪認定。 3.被告雖均抗辯：區分所有權人於106年6月24日經106年度第3 屆區分所有權人會議所為案由三之決議二，已成立默示分管 契約或約定專用，同意被告呂翔允占用系爭增建物坐落之屋 頂平台部分，被告林芬華既自被告呂翔允處受讓系爭增建物 ，依該分管契約，亦有權占有該部分屋頂平台云云。而原告 雖曾表示對於7樓區分所有權人就上方8樓屋頂平台有占有使 用權不爭執等語（見本院卷第338頁），然原告復表示其上 開所述之意，係指被告無權占有等語（見本院卷第438頁） ，觀諸原告歷次主張與陳述均否認區分所有權人間有分管契 約存在，並請求被告林芬華拆除系爭增建物，可認原告就7 樓區分所有權人有權占有屋頂平台一節並非不爭執，是依上 開說明，自應由被告就其有權占有屋頂平台一節，負舉證證 明之責。經查：
(1)學士大廈管理委員會於106年6月24日召開106年度第3次區分 所有權人會議，於會議中提出案由三，就頂樓占用公設違建
房屋、1樓眼鏡行占用後方防火巷阻礙逃生通道及店面廚房 後方違建房屋處理事宜提案討論，並經與會之區分所有權人 決議：「1.關於頂樓占用公設違建房屋、1樓眼鏡行占用後 方防火巷阻礙逃生通道及店面廚房後方違建房屋處理案，管 委會與多數住戶原則上不同意有任何違建情形，並請該違建 者儘可能主動自行拆除，若有主管機關主動查察或因此發生 居家緊急避難安全之情事，上述違建者須自負完全民刑責任 。2.為增加公共基金收入經與會出席住戶全數無異議通過： 現行頂樓及1樓有違建之房屋所占用之實際面積須繳交管理 費，頂樓若是自用居住則依坪數收取50元/坪，若營業之用 途則依坪數收取75元/坪，1樓部分則依坪數收取25元/坪」 ，有該次區分所有權人會議紀錄在卷可按（見本院卷第71至 73頁）。是依上開決議一，已明白揭示區分所有權人不同意 頂樓屋頂平台設有增建物，並請違建者自行拆除系爭增建物 ，足見區分所有權人並未同意被告呂翔允或其他區分所有權 人占有屋頂平台設置系爭增建物，自無成立分管契約、管理 決議，或有就屋頂平台約定專用。而上開決議二雖就系爭增 建物占有屋頂平台部分收取管理費，然原告表示收取管理費 僅係做為管理維護之用，且觀之學士大廈管理委員會在為上 開決議後，仍寄發存證信函予被告呂翔允並載以：台端未經 同意，占用本社區頂樓建築房屋使用，因無法律上原因占用 共用部分，請求將占用部分歸還等語（見本院卷第349頁） ，益徵區分所有權人並未同意被告呂翔允占有屋頂平台設置 系爭增建物，自無從因區分所有權人決議就系爭增建物收取 管理費一節，遽予推論區分所有權人間有成立明示或默示之 分管契約，或有約定專用，而認被告呂翔允及其繼受人即被 告林芬華就系爭增建物坐落之屋頂平台部分有占有之合法權 源。
(2)又證人即學士大廈區分所有權人蔡瓊真雖於109年10月15日 到庭證述：我是學士大廈之區分之所有權人，我是在99年購 買，我擁有的不動產為7樓，有使用正上方8樓部分；其他區 分所有權人對於7樓住戶使用正上方8樓空間之行為沒有表示 過任何意見，有同意7樓住戶使用其正上方之8樓空間；我有 參加106年度第3次區分所有權人會議，我確定該次會議有經 過1/2所有權人同意使用屋頂平台；（你為何認為7樓住戶可 以使用上方8樓屋頂平台部分？）買賣時，前手跟我說可以 使用等語（見本院卷第372至376頁）。然查，上開106年度 第3次區分所有權人會議所為決議，並無從證明區分所有權 人有成立分管契約或約定專用，同意住戶得占有屋頂平台設 置增建物，已如上述。且依證人蔡瓊真所述，其僅係因前手
告知，而認其有權占有使用8樓屋頂平台，並未說明其或其 他7樓區分所有權人究竟有何占有屋頂平台之合法權源，自 難憑證人蔡瓊真上開證述，認定被告有權占有系爭建物屋頂 平台。
(3)且按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間 實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍， 對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已 歷有年所，固非不得認有默示分管契約之存在。然查，系爭 建物所屬學士大廈係於104年間始設立管理委員會之事實， 為兩造所不爭執（見不爭執事項一），而依證人蔡瓊真證述 ：我是99年購買學士大廈7樓區分所有建物，當時8樓屋頂平 台像廢墟，放置很多雜物，隔間也都爛爛的；我印象應該是 104年成立管理委員會，是成立管理委員會並整修電梯後， 學士大廈5樓以上才有住人等語（見本院卷第375至376頁） ，顯見系爭建物屋頂平台係於104年後才陸續經住戶整修而 占有使用，則系爭增建物坐落屋頂平台部分縱歷經被告呂翔 允之前手、被告呂翔允、被告林芬華占有，然自104年起迄 今為時尚短，核與上開說明所示成立默示分管契約之要件有 間，實難認被告抗辯區分所有權人間有就屋頂平台之使用已 成立默示分管契約一節可採。
4.基上，被告既未證明其等占有系爭增建物坐落之屋頂平台時 ，具占有之合法權源，則原告主張其等無權占有一節，即屬 可取。從而，被告林芬華現具有事實上處分權之系爭增建物 ，無權占有原告共有之屋頂平台，則原告依民法第767條第1 項、第821條規定，請求被告林芬華將系爭增建物拆除，並 將該部分屋頂平台返還原告及其他共有人，即屬有據。(二)關於原告請求被告給付不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人之建物， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院 61年台上字第1695號判例要旨參照）。共有人如逾越其應有 部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而為使用收益 ，其所受超過利益，要難謂非不當得利（最高法院89年度台 上字第1968號判決要旨參照）。又上訴人訴請被上訴人給付 不當得利部分，核屬可分之金錢債權，各該上訴人僅得按其 應有部分，請求被上訴人返還所受利益，尚不得依民法第 821條規定為全體共有人訴請被上訴人向上訴人及其他共有 人為給付（最高法院85年度台上字第2391號民事判決要旨參 照）。準此，共有人無權占有共有物特定部分，其他共有人 自得按應有部分，請求無權占有之共有人返還所受利益，無
須由全體共有人一同起訴。是被告抗辯此不當得利債權屬公 同共有債權，本件由原告起訴，而非由全體共有人或管理委 員會起訴，有當事人不適格云云，並不足採。
2.被告呂翔允為系爭增建物事實上處分權人之期間，無權占有 系爭建物屋頂平台如附圖符號139-25(1)部分，業如前述， 自受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能使用屋頂 平台之損害，且依被告呂翔允之陳述（參不爭執事項三）， 至少於106年7月1日至108年9月30日為其無權占有期間，故 原告依不當得利之法律關係，請求被告呂翔允給付自106年7 月1日起至108年9月30日止，無權占有系爭建物屋頂平台所 受相當於租金之利益，於法有據。又被告呂翔允於上開期間 就系爭增建物所收租金金額為60萬0066元之事實，為兩造所 不爭執（見不爭執事項三），堪認被告呂翔允於上開期間因 無權占有屋頂平台所受利益為60萬0066元。則原告依其所有 系爭建物屋頂平台應有部分比例41%（見不爭執事項二）， 請求被告呂翔允給付上開期間不當得利24萬6027元（計算式 ：600066×41 %=246027，元以下四捨五入），應屬有據， 逾此範圍則屬無據。
3.被告林芬華現為系爭增建物之事實上處分權人，無權占有系 爭建物屋頂平台如附圖符號139-25(1)部分，業如前述，自 受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不能使用屋頂平 台之損害，且依被告林芬華之陳述（參不爭執事項四），至 少自108年11月1日起已無權占有系爭建物屋頂平台，故原告 依不當得利之法律關係，請求被告林芬華給付自108年11月1 日起至拆除系爭增建物、返還占用屋頂平台之日止，無權占 有系爭建物屋頂平台所受相當於租金之利益，於法有據。又 被告林芬華於108年11月1日至108年12月31日，就系爭增建 物收取租金金額為4萬8000元之事實，為兩造所不爭執（見 不爭執事項四），堪認被告林芬華於上開2個月之期間因無 權占有屋頂平台所受利益為4萬8000元，依此計算，其每月 所受利益應為2萬4000元（計算式：48000÷2=24000）。則 原告依其所有系爭建物屋頂平台應有部分比例41%，請求被 告林芬華給付自108年11月1日起至108年12月31日止之不當 得利1萬9680元（計算式：48000×41%=19680），及自起訴 狀繕本送達翌日即109年2月20日（見本院卷第27頁）起至拆 除系爭增建物、返還該部分屋頂平台之日止，按月給付原告 9840元（計算式：2400041%=9840），應屬有據，逾此範 圍則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條之規定，請 求被告林芬華拆除系爭增建物（即附圖符號139-25(1)部分
）並將該部分屋頂平台返還原告及全體共有人；並依民法第 179條之規定，請求被告呂翔允給付原告24萬6027元，暨請 求被告林芬華給付原告1萬9680元，及自109年2月20日起至 返還上開屋頂平台之日止按月給付原告9840元，為有理由， 應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。六、本件原告並未陳明願供擔保請准宣告假執行，被告林芬華陳 明願供擔保請准宣告免為假執行，容有誤會。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但 書。
中 華 民 國 110 年 1 月 8 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 熊祥雲
法 官 劉育綾
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 1 月 8 日
書記官 黃詩涵