臺灣新北地方法院民事判決 109年度重訴字第367號
原 告 傅立偉
訴訟代理人 林朝日
陳君沛律師
複 代理人 陳立曄律師
被 告 翁經衛
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國109年12月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟 法第24條定有明文。經查，本件兩造於不動產買賣契約書第 12條第10項約定「本約如有爭議致涉訟時，雙方合意以買賣 標的所在地之法院為第一審管轄法院。本約縱經解除亦不影 響本條款之適用。」有不動產買賣契約書在卷可考（見本院 卷第47頁），而本件買賣標的位在新北市三重區（見本院卷 第39頁），是本院就本件訴訟自有管轄權，先予敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第 2 款定有明文。查原告起訴之聲明為「㈠被告應給付原告新 臺幣（下同）17,445,965元，及自起訴狀繕本送達翌日起， 按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。」請 求權基礎為依民法第359 條規定解除契約，並依民法第259 條第1 款、第2 款或第179 條規定，及兩造間買賣契約請求 返還價金；並依民法第227 條第2 項、第160 條規定，及兩 造間買賣契約請求賠償損害；及依兩造買賣契約第10條第3 項後段約定請求被告給付原告懲罰性違約金。嗣原告於訴訟 繫屬中，追加依民法第359 條規定請求減少價金為其備位之 請求權基礎（見本院卷第158 頁），經核原告所為上開請求 權基礎之追加，其原因事實皆為兩造間同一買賣事件，訴訟 資料及證據亦均有共通性，為統一解決紛爭，應認原告先後 請求之基礎事實同一，且無礙於被告防禦權之保障，依前開 說明，於法尚無不合，應予准許。
三、本件被告受合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民
事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一 造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告以訴外人陳煌益為代理人，被告以訴外人陳彥傑為代理 人，雙方於民國108 年11月4 日締結買賣契約（下稱系爭契 約），約定由原告以835 萬元之價格，購買被告所有門牌號 碼新北市○○區○○街000 巷00號3 樓房屋（下稱系爭房屋 ）及其坐落土地。嗣原告付畢全額價金，被告並於108 年12 月20日辦理移轉登記及交屋完畢後，原告經鄰居告知系爭房 屋為海砂屋，原告遂委託訴外人立鋼國際工程股份有限公司 - 中和實驗廠進行檢測，發現系爭房屋進入大門右側縱向樑 之氯離子含量為4.6483kg/㎥ 、進入大門左側縱向樑為0.79 45kg/㎥ 、出主臥室右側縱向樑為1.6400kg/㎥ ，氯離子含 量均逾現今CNS3090 國家規定標準即0.15kg/㎥ 。且經鈞院 委由台灣省土木技師公會鑑定結果，亦認系爭房屋為海砂屋 而有瑕疵。
㈡又系爭契約第15條其他約定事項雙方雖手寫約定「⒈依固定 物現況交屋。」「⒋本案標的，賣方不承擔瑕疵擔保之責」 等語，惟現況看不出系爭房屋係海砂屋之瑕疵，故該排除部 分應不包括海砂屋之瑕疵。且被告售予原告相當於市價，甚 至略高於市價之金額，復以上開台灣省土木技師公會鑑定結 果說明系爭房屋外觀並無漏水等跡象，足見被告有意隱藏， 而原告亦無法由外觀得知系爭房屋為海砂屋。是以，系爭房 屋有前述瑕疵，業已影響居住使用安全，原告解除契約並無 顯失公平之處。復因，系爭房屋與其基地雖為獨立之物，然 房屋與基地應併同移轉，系爭房屋既存有海砂屋之瑕疵，土 地與房屋分離顯將致買受人受有損害，故原告得解除全部房 、地之買賣契約。爰以起訴狀繕本為解除契約之意思表示， 依民法第359 條規定解除系爭契約，並依民法第259 條第1 款、第2 款或第179 條規定，請求被告返還價金835 萬元， 及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息。若不能解除契約 ，則依民法第359 條規定，請求減少價金並返還溢付價金。 ㈢被告違反誠信原則在先而可歸責於被告不完全給付，致原告 受有支出裝修費用720,565 元及2 個月之房貸利息25,400元 ，合計745,965 元之損害，爰依系爭契約第10條第3 項前段 、民法第227 條第2 項、第260 條規定，請求賠償。 ㈣系爭契約因系爭房屋為海砂屋而遭原告解除，爰依系爭契約 第10條第3 項後段約定，請求被告給付原告懲罰性違約金83 5 萬元等語。
並聲明：⒈被告應給付原告17,445,965元，及自起訴狀繕本 送達翌日起，按年息5%計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳 述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於108 年11月4 日與被告締結系爭契約，約定由 原告以835 萬元之價格，購買被告所有之系爭房屋及其坐落 土地，且被告不承擔瑕疵擔保之責，又原告已依系爭契約付 畢全額價金，而被告亦已於108 年12月20日辦理移轉登記並 交屋完訖等事實，業據原告提出系爭契約、不動產買賣價金 履約保證申請書、系爭房屋及其坐落土地謄本影本各1 份為 證（見本院卷第39頁至第62頁），而被告經受合法通知，既 未於言詞辯論期日到場爭執，復未提出任何書狀答辯以供本 院審酌，本院審酌原告所提證據，堪信其上開主張為真實。 ㈡本件尚無從認定系爭房屋有何因氯離子含量過高而減少其價 值或效用之瑕疵存在：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵，為民法第354 條第1 項所明定。 ⒉經查，本院囑託台灣省土木技師公會就系爭房屋是否有氯離 子含量過高情事、是否為海砂屋，以及系爭房屋若是海砂屋 ，是否影響房屋結構安全等事項進行鑑定，經該公會前往系 爭房屋進行取樣檢測後，結論如下：「本件房屋三組檢測氯 離子含量分別為1.4147Kg/㎥ 、2.0977Kg/㎥ 、2.3671Kg/ ㎥，平均值為1.960Kg/㎥，大於84年規範規定之0.60Kg/㎥ ，確有氯離子含量過高之情形，即俗稱海砂屋。依鑑定人之 學養及經驗，海砂屋若設計妥適，鋼筋未產生嚴重鏽蝕、無 抗壓強度不足之情形，並不影響房屋結構安全。惟本件鑑定 標的物經檢測抗壓強度分別為88Kgf/c㎡ 、64Kgf/c㎡ 、16 4Kgf/c㎡，與通常設計採用之210Kgf/c㎡，低下甚多，鑑定 人依自身經歷推斷，本件房屋極有可能影響結構安全（註： 是否影響房屋結構安全乙節，須以整幢建物檢測並進行結構 程式分析後，方可判定。本建案為五層、三幢共110 戶，此 部分非本件鑑定之範圍）。」（見鑑定報告第4 頁）依上開 鑑定結果，系爭房屋之氯離子含量過高是否影響房屋結構安 全，須以整幢建物檢測並進行結構程式分析後，方可判定， 是系爭房屋之氯離子含量過高是否影響房屋結構安全而構成 系爭房屋之瑕疵，尚無法據以認定。
⒊又「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」係內政 部於84年1 月28日函頒訂定，而系爭房屋建築完成日期為72 年8 月8 日，有建物登記第二類謄本附卷可考（見本院卷第 59頁），是系爭房屋於興建時期，主管機關既尚未對混凝土 中氯離子含量訂定國家標準，就72年間興建房屋之「通常效 用」，是否必須符合84年間訂定上開要點後所要求之氯離子 含量標準值，而具備84年以後興建房屋所應具備之價值及效 用，則非無疑。換言之，72年間興建之房屋所應具備之價值 及效用，不應與84年以後興建之房屋等同視之。從而，系爭 房屋是否屬「物有瑕疵」，尚非無疑。
⒋而原告復未提出其他證據證明系爭房屋有何因氯離子含量過 高而影響房屋結構安全之情事，自難遽認有何因氯離子含量 過高而減少其價值或效用之瑕疵存在。
㈢系爭契約已免除被告之瑕疵擔保責任：
⒈次按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務 者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效，為民法第 366 條所明定。兩造於系爭契約第15條其他約定事項手寫約 定「⒈依固定物現況交屋。」「⒋本案標的，賣方不承擔瑕 疵擔保之責。」則依系爭契約第15條第4 項約定，兩造已約 定免除被告之瑕疵擔保責任。
⒉原告雖主張現況看不出系爭房屋有海砂屋之瑕疵，故被告不 承擔瑕疵擔保責任部分應不包括海砂屋之瑕疵，且被告售予 原告系爭房屋之價格相當於市價，甚至略高於市價，復以台 灣省土木技師公會鑑定結果，亦表示系爭房屋外觀並無漏水 等跡象，足見被告有意隱藏，原告無法由外觀得知系爭房屋 有氯離子過高之瑕疵等語。惟查：
⑴氯離子含量是否超標或為海砂屋一事，非經檢測無從得知， 尤難責令被告主動進行檢測並告知，且依原告所提之不動產 實價登錄查詢結果進一步查詢可知，相同區段位置、交易年 份、型態、屋齡、樓層之房屋交易資料共有3 筆（見本院卷 第67頁），其中第1 筆雖以每坪單價18萬之價格成交，惟細 鐸其交易明細，備註資料欄中註明「親友、員工或其他特殊 關係間之交易」（見本院卷第163 頁至第165 頁），是第1 筆交易無法作為市價之參考依據；其中第2 筆為兩造之交易 資料，以每坪單價30.1萬元成交，且細鐸其交易明細，備註 資料欄中註明「含增建或未登記建物。後陽台。」（見本院 卷第167 頁）；其中第3 筆則以每坪單價28.5萬元成交，其 交易明細則無任何備註資料（見本院卷第169 頁）。換言之 ，與上開第3 筆交易之標的相較，系爭房屋及其基地較上開 第3 筆交易標的多了未計入登記面積之增建或未登記建物及
後陽台，則系爭房屋及其基地每坪單價30.1萬元，較第3 筆 交易標的之每坪單價28.5萬元，每坪僅稍高1,6 萬元，於不 動產交易實務上尚非不合理。此外，上開第3 筆交易標的是 否為海砂屋不得而知，亦為原告所自承（見本院卷第139 頁 ），故尚難以系爭房屋之成交價格相當於市價，遽認被告明 知系爭房屋為海砂屋仍刻意隱瞞，並以非海砂屋之市價售予 原告之事實。
⑵又原告自承系爭房屋外觀看不出有何海砂屋之異狀（見本院 卷第137 頁），且經台灣省土木技師公會鑑定結果，鑑定會 勘時，因原告已進行整修，故現場並未見到水泥剝落或鋼筋 銹蝕之情形（見鑑定報告第3 頁），益徵原告無從由系爭房 屋之外觀得知系爭房屋是否為海砂屋。同理，亦難認被告可 自系爭房屋之外觀得悉系爭房屋為海砂屋，則原告主張被告 有刻意隱瞞之情事，自難認定。
⑶原告復未舉證證明被告有向原告主動告知系爭房屋氯離子含 量未超標或非為海砂屋等語訛騙原告，或明知系爭房屋為海 砂屋而有故意不告知瑕疵之情事，是系爭契約第15條第4 項 約定為有效。則被告之瑕疵擔保責任既經兩造特約予以免除 ，原告以系爭房屋有氯離子含量超過國家標準值之瑕疵，依 民法第359 條規定解除契約或請求減少價金，自無理由。 ⑷又系爭契約第10條第3 項前段約定「本約簽訂後，乙方（即 被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事致本 約解除時，除應負擔甲方（即原告）所受損害之賠償外，並 喪失收受買賣價金之權利，且應返還乙方已支配之價金…」 （見本院卷第45頁），本件原告既不得以系爭房屋之氯離子 含量過高而解除契約，自無系爭契約第10條第3 項前段之適 用，則原告主張依此約定請求被告返還已收取之價金，亦無 理由。
㈣本件無不完全給付之情形：
⒈另按債務不履行依民法第227 條第1 項規定，因可歸責於債 務人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲 延或給付不能之規定行使其權利，惟該條所稱之不完全給付 ，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨 ，違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之（最 高法院99年度臺上字第2033號判決意旨可資參照）。據此， 於特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現 狀交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認 屬不完全給付；至於特定物於契約成立時所存瑕疵，則屬物 之瑕疵擔保責任問題，並非不完全給付。
⒉經查，原告雖主張系爭房屋有氯離子含量偏高等情事，惟系
爭房屋之氯離子含量於72年8 月8 日系爭房屋興建完成時應 即存在，即係買賣契約成立時已存在之情事。本件被告既已 依約，按契約成立時買賣標的物之現狀，交付系爭房屋，依 前揭說明，即屬依債務本旨所為之給付，尚不構成不完全給 付。
⒊從而，原告主張被告出售系爭房屋，有不完全給付之情形， 依民法第227 條第2 項、第160 條規定，及系爭契約第10條 第3 項前段約定，請求賠償原告支出裝修費用720,565 元及 2 個月之房貸利息25,400元，合計745,965 元之損害，亦屬 無據。
㈤末按系爭契約第10條第3 項後段約定：「本約簽訂後，乙方 （即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或違約情事 致本約解除時，…，並同意按甲方（即原告）已支付價金總 額及開立本票或支票之面額，作為懲罰性違約金另行給付甲 方（即原告）。」（見本院卷第45頁）惟查，本件原告依民 法第359 條規定行使解除權，為無理由，已如前述，系爭契 約既未符合上開「致本約解除」之約定要件，則原告依上開 約定請求被告給付原告懲罰性違約金835 萬元，為無理由， 不應准許。
四、從而，原告依民法第359 條、第259 條第1 款、第2 款、第 179 條、第227 條第2 項、第160 條，及系爭契約第10條第 3 項，請求被告給付原告17,445,965元，及自起訴狀繕本送 達翌日起，至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附 麗，應併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、所提 證據及聲請調查之證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影 響，爰不一一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 110 年 1 月 28 日
民事第七庭 法 官 謝宜雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 110 年 1 月 28 日
書記官 劉德玉
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