臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第3135號
原 告 黃桂桂
訴訟代理人 瞿聖富
被 告 江淑芬
訴訟代理人 葉昶慶
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109 年12月23日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號八樓（頂樓加蓋）之房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬參仟伍佰元，及自民國一○九年二月一日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬貳仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被 告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條 第1 項第2 、3 、7 款定有明文。又不變更訴訟標的，而補 充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。 同法第256 條復有明文。復按原告於判決確定前，得撤回訴 之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意 ；訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受 命法官為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之 表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者， 自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，10日內未提出異議者， 視為同意撤回，同法第262 條第1 項、第2 項、第4 項分別 定有明文。查原告起訴時聲明請求：「㈠被告應將坐落於新 北市○○區○○街00巷0 號8 樓（頂樓加蓋）之房屋（下稱 系爭房屋）全部清空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告新臺 幣（下同）84,000元，及自108 年10月1 日起至遷讓日止按 月給付12,000元。㈢被告應給付原告5690元。」。嗣於起訴 後，於本院109 年4 月15日準備程序中撤回前開第㈢項聲明 ，並更正聲明為「㈠被告應將坐落於新北市○○區○○街00 巷0 號8 樓（頂樓加蓋）之房屋全部清空遷讓返還原告。㈡ 被告應給付原告132,000 元，及自109 年2 月起至遷讓日止 按月給付12,000元」，經核就原告當庭撤回聲明㈢，被告同
意撤回，另原告更正聲明部分，核屬減縮應受判決事項之聲 明，且其所請求之基礎事實核屬同一，應予准許，合先敘明 。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於民國103 年9 月1 日向原告承租坐落於新 北市○○區○○街00巷0 號8 樓房屋（下稱系爭房屋），雙 方約定租期為一年（即自103 年9 月1 日起至104 年9 月1 日止），每月租金12,000元，於每月5 日給付。按承租人租 金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租 金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租 賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得 依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返 還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求 返還之，民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條前段 、第767 條第1 項前段定有明文。又承租人積欠租金額，以 擔保金抵償後，達二個月以上時，出租人得收回房屋，土地 法第100 條第3 款亦規定甚詳。本件原告以被告自108 年3 月起即即欠租金，擔保金抵償後積欠租金已逾2 個月共計， 經以存證信函催告支付並告知將終止租約，被告均不予置理 ，是自108 年8 月5 日起兩造間租賃關係已終止，且迄今被 告猶占用系爭房屋即屬無權占有，應按月賠償原告租金之損 害，爰依民法第440 條第1 項、第2 項前段、第455 條前段 、第767 條第1 項前段規定及不當得利法律關係，提起本件 訴訟，聲明：㈠被告應將系爭房屋全部清空遷讓返還原告。 ㈡被告應給付原告132,000 元，及自109 年2 月1 日起至遷 讓日止按月給付12,000元等語。
二、被告答辯以：原告所述不實在，我每個月都有要給他租金， 郵寄他都不接受，面交給他他不收，我有錄音及譯文可證。 所以原告主張終止租賃關係是無效的。原告之前叫鎖匠開門 ，把我養的狗叫動保人士抓走，因為恐嚇、強制行為，導致 我生病，才把錢拿去看醫生，我還有押金12,000元、馬達修 繕費用6,500 元、管線裝修費用30,000元，原告有答應要扣 抵房租，聲明：請求駁回原告之訴等語。
三、本院得心證之理由：
原告以兩造間租賃關係已終止，被告無權占用系爭房屋為由 ，依民法第767 條第1 項前段、第455 條前段規定，請求被 告遷讓返還系爭房屋，並依不當得利法律關係，請求給付租 金132,000 元，及自109 年2 月起至返還系爭房屋止，按月 給付12,000元等語，被告以前詞置辯，是本件爭點為：㈠原 告請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，有無理由？㈡原告請
求被告給付132,000 元，並自109 年2 月1 日起至返還系爭 房屋止，按月給付12,000元，有無理由？茲分別論述如下： ㈠原告得請求被告將系爭房屋遷讓返還原告。
⒈按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達 二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定 於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終 止契約。」，民法第440 條第1 項、第2 項分別定有明文。 又「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租 人之習慣者，從其習慣。」，民法第450 條第2 項固有明文 。惟「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租 人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443 條第 1 項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保 金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令 之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出 租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」，土地法 第100 條亦規定甚明，而此項收回房屋之限制係適用於未定 有期限之不定期租賃，最高法院37年上至第7729號裁判意旨 亦闡示甚明。是以不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔 保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之規 定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金 之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於支 付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其 期限內不為支付者，始得終止租賃契約，最高法院亦著有42 年台上第1186號裁判闡示甚明。則被告積欠之租金是否已達 2 個月之總額，且其遲延給付逾2 個月，並經原告定相當期 限催告而被告於其期限內不為支付等情，端為原告是否合法 終止系爭租約之審認關鍵所在。
⒉查兩造原係於103 年9 月1 日簽訂租賃契約，約定被告向原 告承租系爭房屋，租賃期間自103 年9 月1 日起至104 年9 月31日止，租賃契約書上記載租金每月1 萬2,000 元，於每 月5 日前繳納租金，而於104 年9 月31日租期屆滿後，兩造 未再簽立租賃契約，惟被告仍繼續使用系爭房屋，原告仍繼 續向被告收取租金，於前次租期屆滿後成立不定期租賃契約 等情，除兩造不爭執外，亦有房屋租賃契約書在卷可參（見 第17頁至第25頁），是在未有合法事由終止不定期租賃契約 前，租賃關係仍然存續。本件原告主張被告自108 年3 月起 未繳付租金，原告於108 年7 月10日寄發存證信函催告被告 於函到20日內繳交積欠租金，被告於108 年7 月11日收受該
函文，原告又於108 年8 月2 日因被告仍未繳納租金，以存 證信函終止租賃關係，被告於108 年8 月5 日收到該存證信 函，此有郵局存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執在卷可 參（見本院卷第33頁至第41頁）。
⒊按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任； 但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事 訴訟法第277 條定有明文。被告辯稱是原告拒收租金，並非 被告不繳租金等語，並提出錄音、錄影譯文為佐證（見本院 卷第119 頁），查該譯文內容與租金相關部分，僅有被告稱 「要拿房租給你，你也不收」、「銀行戶頭給我，我轉帳給 你」、「帳號給我，我要付」，原告就前開錄音、錄影部分 ，雖不爭執被告前開說詞，但稱被告事實上均沒有給付租金 ，是被告既然可以當場錄音、錄影，自可當場交付租金與原 告或原告訴訟代理人，僅有上開譯文內容並無從認定原告有 拒收租金之情形，是被告所辯，難憑屬實。至被告辯稱與原 告訴訟代理人間妨害自由案件等，與被告是否給付租金無涉 ，並無足採。
⒋是依前開說明，堪認本件被告自108 年3 月起即未依約給付 租金。依兩造間租賃契約，被告有繳交12,000元之押金，原 告108 年7 月10日以存證信函催告被告應於收到該函後20日 內繳交租金時，被告積欠租金扣抵押金後，積欠租金仍已逾 2 個月以上，因原告於20日後仍未收到被告繳交積欠租金， 於108 年8 月2 日因被告仍未繳納租金，以存證信函終止租 賃關係，被告於108 年8 月5 日收到該存證信函，則生系爭 不定期租賃關係終止之效力。又按民法第455 條前段規定： 「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」。本件不定 期租賃關係既已終止，則原告本於上開租賃物返還請求權之 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。 ㈡原告得請求被告給付113,500 元，並自109 年2 月起至返還 系爭房屋止，按月給付12,000元。
⒈原告主張被告自108 年3 月起就未繳交租金，自原告終止租 賃關係前，被告應給付租金，原告之請求被告給付租金部分 自應准許。又按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損 害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在 者，亦同，民法第179 條定有明文。承上所述，被告自108 年8 月6 日起無權占有系爭房屋，其仍使用系爭房屋自獲有 相當於租金之利益，是原告依據不當得利之法律關係請求被 告給付相當於租金之不當得利，並依原租賃關係每月租金為 12,000元為計算，自屬有據。
⒉原告主張被告自108 年3 月至109 年1 月底未給付租金與相
當租金之不當得利合計為132,000 元（計算式：12,000×11 個月），查應扣除被告給付之押金12,000元及加壓馬達、熱 水器開關換新之費用6,500 元，此有租賃契約、估價單在卷 可稽（見本院卷第301 頁），故因僅得請求113,500 元（計 算式：132,000－12,000－6,500），逾此範圍，則屬無據。 自原告依不當得利之法律關係，請求被告應自109 年2 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，及按月給付原告12,000元 ，亦為有理由。至被告主張有裝修費用30,000元，並未提出 相關證據已實其說，自難採信。
四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係、民法第455條、第 179 條規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，並給付11 3,500 元，及按月給付原告12,000元，為有理由，應予准許 ；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定。中 華 民 國 110 年 1 月 13 日
民事第六庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 王雅婷
法 官 宋家瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 110 年 1 月 13 日
書記官 黃伊媺